TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 6]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00724 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IQ4M

KG/JLD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

29 juillet 2025

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. […]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.A.R.L. […]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Gilles BRUNNER, avocat au barreau de MULHOUSE,

vestiaire : 54

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes en matière de baux commerciaux

Le Tribunal composé de Jean-Louis DRAGON, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Nathalie BOURGER, Greffier placé

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 13 mai 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing prive en date du 21 avril 2019, la SCI LAURIC a donné en location un local commercial situé à [Adresse 5] [Adresse 7] à la SARL […] pour une durée de 6 années commençant à courir le 1er avril 2009 moyennant un loyer de 3.000 euros HT.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2021, la SARL […] a donné congé pour le 30 juin 2022.

Il est constant que la SCI […] a acquis le local à bail auprès de la SCI LAURIC par acte authentique en date du 29 avril 2022 reçu par Me [C], notaire à [Localité 6].

L’état des lieux de sortie avec restitution des clés a eu lieu le 29 septembre 2022.

Par courrier recommandé en date du 23 novembre 2023, la SCI […] a mis en demeure la SARL […] d’avoir à payer une somme au titre notamment des indemnités d’occupation dues pour la période entre les mois de juillet et septembre 2022.

Faute de résolution amiable du litige, la SCI […] a par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, assigné la SARL […] devant le tribunal judiciaire de MULHOUSE en paiement de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 octobre 2024, la SCI […] sollicite du tribunal de :

— débouter la défenderesse de l’ensemble ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 10.605,65 euros selon décompte arrêté en date du 20 avril 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure régularisée en date du 23 novembre 2023 ;

— condamner la défenderesse à lui payer un montant de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts augmentés des intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros avec les intérêts de droit à compter de ce jour en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1342-2 du Code civil ;

— condamner la défenderesse aux dépens ;

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir.

Au soutien de sa demande en indemnisation, la SCI […] fait valoir, sur le fondement de l’ancien article 1134 du code civil, repris par les articles 1103 et 1104 du code civil et prévoyant la force obligatoire du contrat et l’obligation d’exécuter les contrats de bonne foi, et sur le fondement de l’article 1728 du code civil qui pose l’obligation pour le preneur de payer le loyer, que si la société […] a donné son congé pour le 30 juin 2022, l’état des lieux de sortie n’a pu intervenir qu’en date du 29 septembre 2022. Ce retard a été engendré, selon la SCI […], par le comportement de la SARL […], qui n’a pas vidé les lieux en temps et en heures, aucune autorisation, expresse ou tacite, n’ayant été donnée par le bailleur pour occuper les locaux après la date de résiliation, encore moins à titre gracieux. Au contraire, le bailleur fait valoir qu’il a été adressé plusieurs messages au preneur afin d’organiser l’état des lieux de sortie. Si le preneur devait effectuer des travaux de remise en état dans le local avant l’état des lieux de sortie, la durée des travaux ne peut être opposée au bailleur, d’autant que le preneur aurait pu laisser les travaux à la charge du bailleur en contrepartie de la non-restitution de la totalité ou d’une partie du dépôt de garantie. Elle réclame dès lors que le preneur soit condamné à lui verser une somme égale aux loyers des mois de juin à septembre 2022, augmentée de la taxe foncière, qui était contractuellement à la charge du preneur, et diminuée du montant du dépôt de garantie.

Par ailleurs, la SCI […] fait valoir que le preneur a fait preuve d’une résistance abusive à la procédure et qu’elle devra être dédommagée de ce fait.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 janvier 2025, la SARL […] sollicite du tribunal de :

— débouter la demanderesse de toutes ses fins et conclusions ;

— condamner la demanderesse reconventionnellement au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la demanderesse au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Au soutien de ses conclusions, la SCI […] fait valoir en premier lieu que l’action de la demanderesse est dénuée de fondement juridique, puisqu’elle ne saurait réclamer le paiement de loyers pour un bail expiré au 30 juin 2022.

En second lieu, elle fait valoir que l’agence immobilière chargée par le bailleur de gérer l’immeuble loué a, mi-juin 2022, déclaré au gérant de la SARL […], qui l’appelait afin d’organiser l’état des lieux de sortie au 1er juillet, qu’aucun successeur au bail ne s’étant manifesté, il n’était pas urgent que les lieux soient vidés par le preneur. Il était alors expressément convenu que le compteur des loyers serait arrêté au 30 juin. Si un tel accord n’avait d’ailleurs pas été passé, le gestionnaire de l’immeuble aurait dû adresser des relances à la SARL […], ce qui n’est pas le cas et ce qui n’est d’ailleurs pas allégué par la partie adverse. Par ailleurs, il appartenait à l’agence immobilière représentant le bailleur d’organiser l’état des lieux de sortie, ce qu’elle n’a pas fait en dehors du courriel du 30 juin produit par la SCI […], qui n’a fait l’objet d’aucune relance postérieure. Ce courriel proposait uniquement une rencontre pour remise de clés, afin que l’agence immobilière puisse faire visiter le local à d’éventuels repreneurs et proposait en tout état de cause une date de rencontre en juillet, entamant un nouveau mois. De ce fait, la responsabilité pour le retard pris dans l’établissement de l’état des lieux de sortie ne procède nullement de la responsabilité du défendeur. Elle conteste enfin avoir laissé les lieux dans un état dégradé.

En tout état de cause, la défenderesse fait valoir qu’elle ne saurait être tenue, s’agissant de la taxe foncière, que du prorata calculé selon la durée de son occupation des lieux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025. A l’audience de plaidoiries en date du 13 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que ne constituent pas des prétentions, au sens de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à 'dire et juger’ ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

I. Sur la demande en paiement formée par la SCI […]

Selon l’article 12 du Code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé.

Au visa de cette disposition, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément au règles de droit qui leur sont applicables et expliciter le fondement juridique de la demande dont ils sont saisis (Cass Civ 1ère 15 janvier 1980).

En l’espèce, il ressort du décompte fourni par la demanderesse en date du 4 mai 2023 arrêté au 20 avril 2023 que cette dernière formule une demande en paiement au titre du loyer du mois de juin 2022, avant la résiliation du bail et, pour les mois postérieurs, au titre d’une indemnité d’occupation

S’agissant de deux fondements juridiques différents, il y a lieu de les examiner successivement

1. Sur la demande au titre de la période précédant la rupture du bail

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, outre le montant du loyer fixé à 3.000 euros HT, le bail stipule que le preneur est tenu de la taxe foncière “calculée au prorata de la surface louée”, la défenderesse ne contestant ni ce point ni le montant annuel de cette taxe à hauteur de 8.690 euros.

Il ressort du décompte sus-visé que la SARL […] ne s’est pas acquittée du loyer du mois de juin 2022 pour un montant de 3.996,38 euros TTC et que la défenderesse ne produit aucun élément permettant de prouver le paiement. Au contraire, dans un courrier envoyé par son conseil le 25 novembre 2022, la SARL […] reconnaît ne pas avoir payé ce mois de loyer compensé selon elle, par “une partie de la caution”.

En outre, la SCI […], au regard de l’extrait de compte produit, se prévaut du non-paiement par la défenderesse de la taxe foncière pour les mois de mai et de juin. La SARL […] ne fournit aucun élément permettant de démontrer le paiement des sommes réclamées à ce titre.

Dès lors, la SARL […] est redevable de la somme de 3.996,38 euros au titre du loyer TTC du mois de juin 2022, à laquelle s’ajoute 1.448,33 euros (8 690 / 12 * 2) au titre de la taxe foncière pour la période de mai et juin 2022, soit au total 5.444,71 euros.

2. Sur la demande en indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

* Sur l’existence d’une faute de la SARL […]

Selon l’article L145-4 du code de commerce, « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale ». En cas de congé donné par le preneur, c’est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués. Il ne peut être reproché au bailleur de ne pas s’être montré diligent pour prendre possession de son bien.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail commercial entre d’une part la SCI […], et d’autre part, la SARL […], a été résilié par le congé donné par le preneur, prenant effet au 30 juin 2022.

Néanmoins, la SARL […] n’a pas libéré les locaux à la date du 30 juin 2022, ce qui n’est pas contesté et ce qui résulte par ailleurs de photographies produites par le bailleur, montrant que les locaux loués n’étaient pas vides de toute occupation au 2 septembre 2022. La remise des clés et l’état des lieux de sortie ont finalement eu lieu le 29 septembre 2022.

A cet égard, si le preneur fait valoir l’existence d’un accord verbal des parties accordant à la SARL […] un délai pour libérer les lieux, et ce, à titre gratuit, il ne produit aucune pièce permettant de démontrer l’existence d’un tel accord. Au contraire, il résulte des échanges produits que la SCI […] a contacté la SARL […] en juin puis en septembre afin d’organiser l’état des lieux de sortie, manifestant une volonté de retrouver la pleine possession du local.

Dès lors, en l’absence d’un quelconque accord permettant à la SARL […] de rester dans les lieux après la résiliation du bail, celle-ci, en occupant sans droit ni titre le local de la SARL […], a commis une faute au sens de l’article 1240 du code civil.

* Sur le préjudice subi par la SCI […]

Lorsque le preneur se maintient dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail, il est redevable d’une indemnité d’occupation laquelle constitue la contrepartie de la jouissance des lieux. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation assure la réparation du préjudice résultant pour le bailleur d’une occupation sans bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été résilié par le preneur à effet du 30 juin 2022. L’état des lieux de sortie avec remise des clés a finalement eu lieu le 29 septembre 2022. Pendant les mois de juillet à septembre 2022, le bailleur a été privé de la jouissance de ses locaux, le fait que lesdits locaux n’ont été reloués qu’en 2024 étant indifférent à cet égard.

La SARL […] est donc redevable d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative du bien telle qu’elle résulte du contrat de bail résilié, taxe foncière comprise, pour un total de 13.994,70 euros (3.996,38*2 + 3.996,38 / 30*29 + 8.690/12*2 + 8.690/365*29).

Par conséquent, la SARL […] est débitrice, avant soustraction du montant du dépôt de garantie et ajout de la somme due au titre de la période précédant le bail, de la somme de 19.439,41 euros (5.444,71 + 13.994,70) auprès de la SCI […].

Néanmoins, la SARL […] a, lors de la signature du bail, versé un dépôt de garantie de 9.000 euros. Ce montant, non restitué par le bailleur, doit être soustrait du montant dû par le preneur.

Dès lors, il convient de condamner la SARL […] à verser à la SCI […] la somme de 10.439,41 euros (19.439,41 – 9.000), portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 23 novembre 2023.

Les moyens développés par les parties relatifs à l’état du bien sont indifférents, dès lors qu’aucune demande n’est formée sur ce point.

II. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la SCI […]

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI […] ne rapporte pas la preuve d’une faute de la défenderesse et d’un préjudice distinct.

Il convient dès lors de débouter la SCI […] de sa demande de dommages et intérêts.

III. Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL […]

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

En l’espèce, aucun moyen n’est présenté au soutien de la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL […].

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

IV. Sur les autres demandes

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient par conséquent d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL ESPRIT DU GOLF, partie perdante sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SARL […], condamnée aux dépens, sera condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros à la SCI […] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement

La demande formée à ce titre par la SARL […] sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure nouvelle prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire,

CONDAMNE la SARL […] à verser à la SCI […] la somme de 10.439,41 € (DIX MILLE QUATRE CENT TRENTE-NEUF EUROS QUARANTE-UN CENTIMES) portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 23 novembre 2023 ;

DEBOUTE la SCI […] de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE la SARL […] de sa demande en dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la SARL […] aux dépens ;

CONDAMNE la SARL […] à payer à la SCI […] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, somme portant intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande formée par la SARL […] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président