5AA Minute N°

N° RG 24/00188 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GJZF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 20 DECEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [M] [N]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 3])

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Maître Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSES

Madame [Z] [U]

née le 03 Janvier 1971 à [Localité 5] (GABON) (99),

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Stéphane PILON, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Nola JARRY, avocat au barreau de POITIERS

Madame [T] [S] [D]

née le 15 Mai 1992 à [Localité 5] (GABON) (99),

demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 NOVEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 20 DECEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 novembre 2016, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6], dénommé LOGIPARC, devenu l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Madame [Z] [U] et Madame [T] [D] un logement situé à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 315,70 € outre une provision mensuelle sur les charges récupérables de 63,43 €.

Le 9 décembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [Z] [U] et Madame [T] [D] pour un montant de 4550,80 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers a fait assigner en référé Madame [Z] [U] et Madame [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir:

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de Madame [Z] [U] et Madame [T] [D] et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [Z] [U] et Madame [T] [D] au paiement d’une provision d’un montant de 9850,80 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges;

— condamner solidairement Madame [Z] [U] et Madame [T] [D] au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 7 octobre 2024, la Commission de surendettement des particuliers de la Vienne a reçu la déclaration de surendettement de Madame [Z] [U], et a orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Après un renvoi ordonné à la demande de Madame [Z] [U] et un renvoi d’office afin de régulariser la procédure à l’égard de Madame [T] [D], l’affaire a été appelée à l’audience du 22 novembre 2024.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 12047 €, et à conclure au rejet des prétentions adverses.

Il sera renvoyé à ses conclusions en réponse n° 2 pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [Z] [U], représentée par son conseil, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, le bénéfice d’une expertise avant dire droit, la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 9600 € à titre de provision sur son préjudice de jouissance, et la condamnation du même à verser à Maître [F] [C] la somme de 864 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il sera renvoyé à ses conclusions responsives et récapitulatives pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [T] [D], bien que citée à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 15 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales de la Vienne le 5 octobre 2020, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 9 décembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 10 février 2023. La provision à valoir sur l''indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux [Adresse 4], augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 12047 € au 20 novembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’octobre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner solidairement Madame [Z] [U] et Madame [T] [D] à verser au bailleur une provision de 12047 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 VI et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge, qui constate l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’examen du décompte de créance que Madame [Z] [U] n’a pas repris le paiement intégral du loyer.

Ainsi, il lui sera accordé des délais de paiement jusqu’à, selon, la décision imposant l’effacement, la décision statuant sur la contestation éventuelle à la décision de ladite Commission, ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; sans toutefois que ces délais de paiement soient suspensifs de la clause résolutoire.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ; il est par ailleurs obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; il doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ; enfin, il est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Madame [U] ne justifie pas de démarches auprès de son bailleur afin de l’aviser de désordres à l’intérieur du logement, si bien qu’il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation d’entretien.

Sa demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, de même que celles en expertise et en provision qui en sont les accessoires, se révèlent en conséquence mal fondées.

Sur les dépens

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum Madame [Z] [U] et Madame [T] [D] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En revanche, l’équité et nla situation économique respective des parties commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] ;

CONSTATONS à la date du 10 février 2023 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6], devenu l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], d’une part, Madame [Z] [U] et Madame [T] [D], d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 7] ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Z] [U] et Madame [T] [D] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] à une somme égale au montant du loyer mensuel (400,32 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, augmenté des provisions pour charges (33,88 €) qui seront à régulariser ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [U] et Madame [T] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] une provision de 12047 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 14 novembre 2024, incluant l’indemnité d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à Madame [Z] [U] un délai de paiement jusqu’à, selon, la décision imposant l’effacement, la décision statuant sur la contestation éventuelle à la décision de la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 3], ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement;

DEBOUTONS Madame [Z] [U] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Madame [Z] [U], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS Madame [Z] [U] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] une provision à valoir sur les indemnités d’occupation, à compter du 1er novembre 2024, telle que fixée plus haut ;

DEBOUTONS Madame [Z] [U] de ses demandes reconvetionnelles ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS Madame [Z] [U] et Madame [T] [D] in solidum aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS