MINUTE N°

N° RG 24/00374 – N° Portalis DB22-W-B7I-SILV

S.A. SEQENS

C/

Madame [G], [T] [P]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Juin 2026

DEMANDEUR :

La Société D’HLM SEQENS, Société Anonyme immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro B 582 142 816, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS substituée par Maître Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [G], [T] [P], demeurant [Adresse 4]

non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, assistée de M^me Mathilde AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire

Greffier : Thomas BOUMIER en présence de Mme [J] LE-THANH

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR

Greffière : Nadia KANCEL

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Sophie COMMERCON

1 copie certifiée conforme à : Madame [G], [T] [P]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 septembre 2019, la société d’HLM [Adresse 5] devenue la SA SEQENS a donné à bail à Madame [G] [P] un logement ainsi qu’un emplacement de stationnement sis [Adresse 6].

Le 10 avril 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.673,95 euros au titre des loyers et charges impayés..

Le 15 avril 2024, la SA SEQENS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 19 juillet 2024, la SA SEQENS a assigné Madame [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion du logement et du box et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans un garde-meubles aux frais, risques et périls, de Madame [G] [P] ;

— condamner Madame [G] [P] au paiement, des sommes suivantes :

* 5.305,27 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 12 juillet 2024, échéance de juin 2024 incluse ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 22 juillet 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 2 avril 2026.

A l’audience, la SA SEQENS, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26 mars 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1.154,81 euros, échéance de mars 2026 incluse, hors frais.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [G] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [G] [P] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Au vu du montant de la dette, la bailleresse indique s’en rapporter quant à l’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, nonobstant l’absence de la défenderesse à l’audience.

Madame [G] [P], bien que régulièrement assignée en l’étude du commissaire de Justice, n’est ni présente ni représentée à l’audience.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 22 juillet 2024 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SA SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 septembre 2019, du commandement de payer délivré le 10 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 26 mars 2026 que la SA SEQENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Madame [G] [P] sera condamnée à lui payer la somme de 1.154,81 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [G] [P] le 10 avril 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 10 juin 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 26 septembre 2019 à compter du 11 juin 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Madame [G] [P] n’est pas comparante et, par définition, n’a pas sollicité de délais de paiement.

Pour autant, il ressort du diagnostic social et financier en date du 2 décembre 2025 que Madame [P] est âgée de plus de 65 ans ; qu’elle a réalisé les démarches rapidement auprès des services sociaux pour obtenir le RSA et l’APL et que ses enfants l’ont soutenue financièrement; que des démarches sont en cours pour que la CNAV et CCAS de la commune [Localité 3] prenne en charge la dette locative.

Par ailleurs, l’examen du décompte fourni par la bailleresse montre que la dette locative de Madame [P] a sensiblement baissé depuis le commandement de payer.

Enfin, la bailleresse s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder d’office des délais de paiement à Madame [G] [P] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Madame [G] [P] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si la locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse. De plus, l’expulsion de Madame [G] [P], du logement et du box de tous occupants de son chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [G] [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 juin 2024.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement.

En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Madame [G] [P] deviendrait occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Madame [G] [P] au paiement de cette indemnité à compter du 11 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 26 mars 2026.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 avril 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA SEQENS formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 septembre 2019 entre la société d’HLM [Adresse 5] d’une part et Madame [G] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 11 juin 2024,

CONDAMNE Madame [G] [P] à payer à la SA SEQENS la somme de 1.154,81 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 26 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 incluse,

AUTORISE Madame [G] [P] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 30 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent ordonnance,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [G] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [P] à payer à la SA SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, à compter du 11 juin 2024, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 26 mars 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Madame [G] [P] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer du 10 avril 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

REJETTE la demande de la SA SEQENS au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DEBOUTE la SA SEQENS du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 1er juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Nadia KANCEL, greffière.

La greffière Le juge des contentieux de la protection