TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

22 JANVIER 2026

N° RG 25/01120 – N° Portalis DB22-W-B7J-THSE

Code NAC : 30B

AFFAIRE : [V] [N] C/ [L] [M], S.A.R.L. LA SARL NOUR AL HIDAYA

DEMANDEUR

Monsieur [V] [N], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618, M^e Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1364

DEFENDEURS

Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 3]

ET

S.A.R.L. NOUR AL HIDAYA, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 449 157 114 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par M^e Aurélie LEROUX, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 552, M^e Selim BERTHELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1437

Débats tenus à l’audience du 27 novembre 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffière lors de l’audience et de Elisa ROCHA, Greffière lors du prononcé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 27 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 juin 2003, Monsieur [V] [N] a consenti à la société Nour al hidaya un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1], à [Localité 6] (Yvelines) pour une durée initiale de neuf ans à compter du 15 mai 2003 moyennant un loyer annuel initial de 12 805,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le 3 janvier 2025, Monsieur [V] [N] a fait signifier à la société Nour al hidaya un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 16 701,74 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par actes de commissaire de justice en date des 28 juillet 2025 et 4 août 2025, Monsieur [V] [N] a fait assigner en référé la société Nour al hidaya et Monsieur [L] [M], en sa qualtié de gérant, devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après deux renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 27 novembre 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [V] [N] demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ; subsidiairement, constater (sic) la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société Nour al hidaya ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300,00 € par jour de retard ;ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;condamner la société Nour al hidaya à lui payer, à titre de provision, la somme de 39 395,38 €, au titre des loyers et charges impayés au 24 novembre 2025 ;condamner la société Nour al hidaya à lui payer, à titre de provision, la somme de 3 201,25 € à titre d’indemnité foraitaire contractuelle en vertu d’une clause pénale ;condamner la société Nour al hidaya à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Nour al hidaya et Monsieur [L] [M] demandent au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

à titre principal, rejeter les demandes :à titre subsidiaire, octroyer des délais de grâce sur une durée de deux années ;en tout état de cause, condamner le demandeur à payer à la société Nour al hidaya la somme de 3 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.Elle expose en substance qu’une procédure d’expropriation est en cours, que le demandeur ne justifie d’aucune urgence, que le commandement de payer du 3 janvier 2025 est nul, à défaut de comporter un décompte détaillé et précis des sommes dues, une partie de la dette étant prescrite et les charges n’ayant pas été régularisées depuis plusieurs années, que le bailleur a manqué à ses obligations notamment d’entretien et de grosses réparations, le local se trouvant dans un état préoccupant de vétusté.

Elle ajoute que son activité est pérenne et qu’une indemnité d’expropriation en cours de négociation a été évaluée à 117 000,00 €, de sorte que la somme réellement due au demandeur pourra être payée.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Nour al hidaya :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Toutefois, l’article L. 222-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que l’ordonnance envoie l’expropriant en possession, sous réserve qu’il ait procédé au paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement ou de refus de le recevoir, à la consignation de l’indemnité ou qu’il ait obtenu l’acceptation ou la validation de l’offre d’un local de remplacement.

Aux termes de l’article L. 222-2, alinéa 1er, du même code, l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.

En l’espèce, il ressort d’un mémoire valant offre versé aux débats en défense que, par une décision en date du 27 juillet 2018 rendue sous le numéro de RG 18/00057, la chambre des expropriations du tribunal de grande instance de Versailles a déclarée expropriée au profit de la commune de Trappes immédiatement et pour cause d’utilité publique la parcelle [Cadastre 5], propriété de Monsieur [N].

Il est constant que les locaux donnés à bail à la société Nour al hidaya sont situés sur ladite parcelle.

Monsieur [V] [N] a fait signifier le 3 janvier 2025 à la société Nour al hidaya un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Or, il résulte de la décision précitée qu’au jour de la délivrance de ce commandement, Monsieur [V] [N] n’était plus la propriétaire des locaux et que le bail litigieux a été résilié à la date de cette décision d’expropriation (3ème Civ., 20 mai 2015, pourvoi n° 14-10.922, 14-10.813, Bull. 2015, III, n° 49 ; cour d’appel de Versailles, arrêt du 10 décembre 2020, RG n° 20/02292), et ce peu important que la jouissance du biens n’intervienne qu’après paiement du prix ou consignation de celui-ci.

Au vu de ces éléments, il existe une contestation sérieuse concernant le droit de Monsieur [V] [N] de faire constater à effet au 3 février 2025 à minuit la résolution du bail litigieux.

Par ailleurs, les pouvoirs du président du tribunal judiciaire statuant en référé se limitent à constater, en l’absence de contestation sérieuse, la résiliation d’un bail commercial par l’acquisition de plein droit d’une clause résolutoir et ne peuvent le conduire à prononcer la résiliation judiciaire du bail litigieux comme demandé par Monsieur [V] [N] à titre subsidiaire.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, de même que les demandes tendant à ordonner l’expulsion sous astreinte de la société Nour al hidaya et le transport et la séquestration des meubles.

Sur la demande de provision et la demande reconventionnelle de délai de paiement :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le locataire d’un bien exproprié est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de l’ordonnance d’expropriation, qui met fin au bail (3ème Civ., 20 mai 2015, pourvois n° 14-10.922 et 14-10.813, Bull. 2015, III, n° 49).

En l’espèce, il est constant que, malgré le transfert de propriété du bien du fait de la décision judiciaire d’expropriation, Monsieur [V] [N] en conserve la jouissance.

Dans ce contexte, le maintien dans les lieux de la société Nour al hidaya, en dépit de la résiliation de plein droit du bail commercial, cause à Monsieur [V] [N] un préjudice financier incontestable, qui doit être réparé par le paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant doit correspondre à la valeur locative du bien.

A défaut de tout autre élément d’appréciation versé aux débats par les parties, cette indemnité d’occupation ne peut être fixée qu’au montant du loyer, indexé selon les stipulations du bail, majoré des charges et accessoires, tel que contractuellement convenu entre les parties. Il n’y a pas lieu de majorer l’indemnité d’occupation en vertu d’une clause pénale du bail résilié.

Monsieur [V] [N] verse aux débats un extrait du compte de la société Nour al hidaya arrêté à la somme de 39 395,38 € au 24 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Si la défenderesse soulève la prescription d’une partie de ces sommes, ce moyen ne constitue pas une contestation sérieuse au regard des versements intervenus et des règles de paiement prévues à l’article 1256 du code civil, les sommes réclamées portant toutes sur une période de moins de cinq ans avant la délivrance de l’assignation.

En outre, alors que l’article 260 2° du code général des impôts, dans sa version applicable à l’espèce, antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, permet, sur leur demande, d’acquitter la taxe sur la valeur ajoutée aux personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti, c’est en vain que la défenderesse conteste l’application de la taxe sur la valeur ajoutée, qui est expressément prévue par le contrat de bail.

Par ailleurs, au regard du seul procès-verbal de constat produit à cet égard, il n’est justifié d’aucune atteinte à la jouissance paisible des lieux, en l’absence de preuve de nécessité de grosses réparations à la charge de Monsieur [V] [N] en application de l’article 606 du code civil.

La défenderesse conteste ensuite les charges qui lui sont imputées, en l’absence de régularisations intervenues. A cet égard, l’article R. 145-36 du code de commerce énonce que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2 du même code, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. En l’espèce, le bail litigieux stipule qu’une régularisation des charges doit intervenir dans les six mois après l’expiration de l’année civile écoulée.

Alors que le montant réclamé inclut des provisions et des régularisations de charges, le demandeur ne justifie nullement avoir adressé à la défenderesse l’état récapitulatif annuel prévu aux articles L. 145-40-2, alinéa 1er, et R. 145-36 du code de commerce. Dès lors, il convient de déduire les sommes incluses dans le décompte qui se rapportent à de telles charges, à l’exclusion des provisions imputées au titre de l’exercice 2025, la période de régularisation n’étant pas écoulée.

Enfin, il convient de déduire le montant imputé au titre de frais de recouvrement, qui est examiné dans les dépens.

Après déduction des sommes injustifiées, la créance s’élève à la somme de 31 869,94 € TTC.

L’obligation de la société Nour al hidaya n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à Monsieur [V] [N].

Compte tenu d’un versement et des échéances intervenus depuis la délivrance du commandement, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025, date du commandement de payer, sur un montant de 5 496,02 €, à compter du 4 août 2025, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 16 337,16 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus, ainsi que le permettent les dispositions de l’article 1231-7 du code civil, s’agissant d’indemnités d’occupation échues impayées.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins des créanciers, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

Cependant, la société Nour al hidaya ne justifie en rien des difficultés alléguées, ni de sa situation financière alors que l’article 9 du code de procédure civile lui impose pourtant de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Au surplus, elle ne formule aucune proposition précise.

En conséquence, la demande est rejetée.

Sur la demande de condamnon à une indemnité forfaitaire :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande formée par Monsieur [V] [N] au titre d’une indemnité foraitaire à titre de clause pénale se heurte à une contestation sérieuse, au regard de la résiliation de plein droit du bail.

Sur les demandes accessoires :

La société Nour al hidaya, partie partiellement perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 janvier 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société Nour al hidaya à payer à Monsieur [V] [N] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 4 juin 2003 et de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, et les demandes tendant à ordonner l’expulsion sous astreinte de la société Nour al hidaya et le transport et la séquestration des meubles ;

Condamnons la société Nour al hidaya à payer à Monsieur [V] [N] la somme provisionnelle de 31 869,94 € TTC, à valoir sur l’arriéré d’indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 24 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025 sur un montant de 5 496,02 € €, à compter du 4 août 2025 sur la somme de 16 337,16 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Rejetons la demande reconventionnelle de délais de paiement ;

Condamnons la société Nour al hidaya à payer à Monsieur [V] [N] la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société Nour al hidaya aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 janvier 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT DEUX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Elisa ROCHA Eric MADRE