TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00095 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DGRL

Minute n° 25/00260

Société SAFTI

C/

S.C.I. [F]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. [F]

Copie exécutoire et copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Pierre-henri BARRAIL

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR(S) :

Société SAFTI, demeurant [Adresse 3]

Représentée de M^e Pierre-henri BARRAIL, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Et

S.C.I. [F], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Adrienne AUBERT

Greffier : Nabila PRIEUR

DÉBATS :

Audience publique du 08 octobre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 05 décembre 2025, par Adrienne AUBERT, Juge du tribunal de Proximité, assisté(e) de Nabila PRIEUR, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 2 juillet 2024, la société SAFTI a conclu avec la SCI [F] un mandat exclusif de vente pour la vente de murs commerciaux sis [Adresse 5], pour un prix de vente de 220 000 HT.

Le mandat a été conclu pour une durée de 15 mois, soit jusqu’au 2 octobre 2025.

La société SAFTI a découvert que le bien avait fait l’objet d’une vente dont l’acte authentique a été signé le 4 février 2025.

Par lettre en date du 18 février 2025, la société SAFTI a mis en demeure la SCI [F] de payer la somme de 13.200 € en exécution de la clause pénale pour avoir vendu le bien sans l’intermédiaire de la société SAFTI.

la société SAFTI a donc envoyé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 mars 2025 aux mêmes fins.

Par lettre recommandés avec accusé de réception, la société SAFTI a réitéré sa mise en demeure le 7 avril 2025, par le biais de son conseil, de payer la somme de 6 100 €, tel que prévu par le contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, la société SAFTI a assigné la SCI [F] devant le tribunal de proximité de Lure aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de :

6100 € à titre indemnitaire et en exécution de la clause pénale prévue au contrat de mandat exclusif de vente conclu entre les parties, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure reçue en date du 9 avril 2025.

À titre subsidiaire, la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts au regard de la perte de chance de percevoir ses honoraires.

En tout état de cause,

la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’appui de ses demandes, il fait valoir que le mandat de vente convenu entre les parties prévoyait une semi-exclusivité, interdisant la vente du bien hors la présence et sans le concours du mandataire, ou bien que le mandant pouvait vendre le bien par lui-même, et qu’en pareil cas la commission du mandataire serait de moitié. La demanderesse soutient que, selon les registres de la publicité foncière, le bien a été vendu selon acte authentique signé le 4 février 2025, soit durant la période du mandat, et ce sans qu’elle en ait été informée. En conséquence, elle considère que la SCI [F] a manqué à son obligation contractuelle de ne pas conclure de vente hors la présence et sans le concours du mandataire, lequel a permis la commercialisation et la visibilité du bien.

Elle expose que la rémunération prévue était de 13 200 € TTC, soit 6% du prix de vente HT, ainsi qu’il ressort de l’article 5 du mandat de vente signé. L’acquéreur ayant été trouvé par la SCI [F], la commission devait donc être réduite de moitié, soit 6 100 € TTC.

De fait, elle réclame le bénéfice de la clause pénale qui prévoit une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue, soit 6 100 € TTC.

Subsidiairement, la société SAFTI sollicite la condamnation de la SCI [F] à lui payer la somme de 6 000 € au titre de dommages et intérêts pour perte de chance de percevoir des honoraires au titre de la vente de l’immeuble litigieux alors même qu’elle avait rempli ses obligations.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 658 du code civil, la SCI [F] n’a pas comparu et s’est pas faite représenter.

MOTIVATION DE LA DECISION :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

À toutes fins utiles, il sera rappelé que les diverses demandes de « dire et juger que », « donner acte » ou « constater que » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

En application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif », ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi ; en conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’application de la clause pénale

L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1104 du même code dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public ».

L’article 1231-5 du Code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

L’article 1231-6 du même code précise que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

L’article 6 I de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 prévoit précisément la faculté d’insérer dans le mandat et de faire application d’une clause pénale : « (…) Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’État ».

L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 prévoit que : « Lorsqu’un mandant est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser. (…) ».

En l’espèce, le mandat de vente prévoit, à l’article 6 « DUREE », que le mandat a été conclu pour une durée de 15 mois, soit jusqu’au 2 octobre 2025.

L’article 5 prévoit une rémunération du mandataire mise à la charge du vendeur est égale à 6 % du prix de vente HT.

L’article 11 « OBLIGATIONS DU MANDANT » dispose par ailleurs que « de convention expresse et à titre de condition essentielle des présentes, le mandant : s’interdit de conclure un autre mandat et de conclure la vente hors la présence et sans le concours du mandataire (…) ».

L’article 9 « CONDITIONS PARTICULIERES DE LA VENTE » prévoit toutefois que « le vendeur se réserve le droit de vendre le bien par lui-même auquel cas la commission du mandataire sera réduite de moitié ».

La clause pénale invoquée par la société SAFTI dans le contrat de mandat de vente avec une semi-exclusivité est ainsi rédigée à l’article 12 « En cas de non-respect par le mandant des obligations ci-dessus, le mandant devra verser au mandataire, en vertu de l’article 1231-5 du Code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération du mandataire telle que prévue à l’article 5 « la rémunération du mandataire » du présent contrat de mandat ».

Il ressort du relevé des formalités publiées à la publicité foncière de la HAUTE-[Localité 2] que la vente du bien est intervenue le 4 février 2025, dont l’acte authentique a été reçu par Maître [P], notaire à [Localité 3].

Aucun élément du dossier ne permet d’établir que la SCI [F] a dénoncé le mandat de vente à la société SAFTI, de sorte que les parties étaient toujours liées par ce dernier.

Il ressort des débats que la société SAFTI n’a pas eu connaissance de la vente. Malgré la possibilité pour la SCI [F] de procéder elle-même à la vente, il lui appartenait d’informer son mandataire de la signature de l’acte de vente intervenue pendant la durée du contrat, et ce conformément au principe de bonne foi contractuelle.

Or, il est manifeste que la SCI [F], n’ayant pas informé la demanderesse de la vente ni répondu à ses mises en demeure, pourtant réceptionnées, ne souhaitait pas régler la rémunération due au titre du mandat.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société SAFTI a mis en demeure à plusieurs reprises le débiteur de verser la rémunération, celles-ci sont restées infructueuses, caractérisant ainsi le manquement du débiteur de remplir son obligation contractuelle de payer la rémunération due au titre du mandat en cas de vente de l’immeuble durant la durée de ce dernier.

La SCI [F] étant absente à la présente procédure, il n’est pas démontré que le paiement de la rémunération soit intervenu.

Certes la clause pénale respecte les exigences légales, telles que les caractères apparents et exprès et la somme réclamée à ce titre n’est pas supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Il apparait cependant que la demanderesse ne rapporte pas la preuve du montant de la vente effective du bien si bien que la clause pénale ne peut trouver application dans la mesure où selon les dispositions contractuelles qui indiquent que cette indemnité compensatrice forfaitaire est égale au montant de la rémunération du mandataire, ladite rémunération constitue un pourcentage du montant de la vente soit 6 % inconnu en l’espèce.

La demande de condamnation du mandant au paiement de l’indemnité compensatrice forfaitaire sera donc rejetée.

Il apparait cependant que le mandant en vendant le bien immobilier faisant l’objet du contrat de vente sans en respecter les termes dudit contrat a fait perdre une chance au mandataire de percevoir la rémunération prévue correspondant à 5% du prix de vente qui doit être diminuée de moitié conformément aux termes du contrat puisque le vendeur a trouvé lui-même l’acquéreur.

Il est cependant constant que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ( Cass. 1re civ., 14 nov. 2019, n° 8-23.915 : JurisData n° 2019-020751).

Le montant de l’indemnité venant compenser la perte de chance ne peut ainsi être évaluée au montant de la commission qu’il aurait perçue si la vente avait été conclue conformément au prix de vente prévu dans le mandat de vente.

L’évaluation de la perte de chance sera déterminée en fonction d’une valeur minimale du bien diminuée de 15 % et fixée à 209 000 euros. Le montant des dommages intérêts pour compenser la perte de chance sont fixés à la somme de 5225 euros (209000*5/100/2)

Par conséquent, la SCI [F] sera condamnée au versement de la somme de 5220 euros à titre de dommages intérêts pour la perte de chance de percevoir sa rémunération.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SCI [F] aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il convient de condamner la SCI [F] à indemniser la société SAFTI à hauteur de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [F] à payer à la société SAFTI la somme de 5220 euros à titre à titre de dommages intérêts pour la perte de chance de percevoir sa rémunération de mandataire en charge d’un mandat de vente du bien immobilier ;

CONDAMNE la SCI [F] aux dépens ;

CONDAMNE la SCI [F] à payer à la Société SAFTI la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 05 décembre 2025 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le président