MINUTE N° : 25/

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00098 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DN2R

NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.C.I. CVIS C/ [N] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROUX lors des débats

Madame ROLLET GINESTET lors du délibéré

DESTINATAIRES :

la SELARL CABINET [J]

Délivrées le 05 Juin 2025

Copie exécutoire a été délivrée à M^e PLATEL le :

DEMANDERESSE

S.C.I. CVIS, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 922 165 360, dont le siège social est sis 120 CHEMIN DU FERRAT – 38200 JARDIN

représentée par Maître Thibaut PLATEL de la SELARL CABINET GRABARCZYK, avocats au barreau de VIENNE, avocat postulant, et Maître Mélodie GIROUD de la SA BGR AVOCATS& ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [N] [B] [S] [F]

né le 26 Décembre 2002 à BOURGOIN-JALLIEU (38300), demeurant 31 Impasse des Pinsons – Porte N°2 – 38090 ROCHE

non comparant

Débats tenus à l’audience du 22 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Juin 2025

Ordonnance rendue le 05 Juin 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 17 septembre 2024, la SCI CVIS a donné à bail commercial à Monsieur [N] [F] des locaux situés 31 impasse des Pinsons à Roche (38090), destinés à l’exploitation d’une activité de “stockage de matériels et bureaux”, pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel hors taxes de 12 240 euros, outres les charges locatives et taxes foncières.

Plusieurs incidents de paiements sont intervenus.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 janvier 2025, la SCI CVIS a mis en demeure Monsieur [N] [F] de s’acquitter des sommes dues. Elle lui a également rappelé l’obligation, qui lui incombe, de jouir des locaux de manière paisible en respectant leur destination.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, à Monsieur [N] [F], pour une somme de 1 020 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date.

Elle a également fait délivrer un commandement d’avoir à respecter les clauses du bail, par acte de commissaire de justice du même jour.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er avril 2025, la SCI CVIS a fait assigner Monsieur [N] [F] devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne statuant en référés aux fins de voir, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, prononcer son expulsion et le condamner au paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la SCI CVIS demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [F] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance,

— le condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 3 697,94 euros au titre de l’arriéré locatif,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel de 1 020 euros, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— le condamner au paiement d’une majoration de 20% au titre des pénalités de retard,

— le condamner au paiement des intérêts légaux à compter du commandement de payer,

— le condamner au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Elle expose que Monsieur [N] [F] est continuellement défaillant dans son obligation de payer les loyers et charges. Elle précise que les loyers ne sont plus réglés depuis le 23 décembre 2024. Elle réactualise le montant de la dette locative, qui s’élève à la somme de 4 878,19 euros TTC.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [N] [F] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes :

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41, alinéa 1er, du code de commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à la condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par la bailleresse. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, à savoir la somme de 1 020 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI CVIS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleresse face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail, alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire […] [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Monsieur [N] [F] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

— Sur la demande de provision :

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1353 de ce même code, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [F], depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision, au titre d’une créance non sérieusement contestable, relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, la SCI CVIS produit un décompte faisant état d’une dette locative totale de 4 858,19 euros au 8 avril 2025 (loyer d’avril 2025 inclus).

Cependant, la demanderesse a inclus dans son décompte des frais libellés “CDT LOYERS COMMERC”, “CDT LOYERS HABIT.”, “REQUISITION ETATS”, “ETAT NANTIS TCOM V”, “Copies des pièces”, “ASSIGN. REF. TJ”, et “MISE AU ROLE” à hauteur de 308,19 euros, qui seront écartés, car entrant dans le cadre des dépens.

Ainsi, l’obligation de Monsieur [N] [F] au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 8 avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 4 550 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner le défendeur.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-7 du code civil des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Enfin, la clause pénale dont se prévaut la bailleresse, à l’appui de sa demande d’indemnité forfaitaire de 20%, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

— Sur les autres demandes :

Monsieur [N] [F], défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [N] [F] ne permet d’écarter la demande de la SCI CVIS formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 mars 2025 à minuit,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [N] [F] et de tout occupant de son chef des lieux situés 31 impasse des Pinsons à Roche (38090), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [N] [F] à payer à la SCI CVIS une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 11 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

CONDAMNONS par provision Monsieur [N] [F] à payer à la SCI CVIS la somme de quatre mille cinq cent cinquante euros (4 550 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 8 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité forfaitaire de 20%,

CONDAMNONS Monsieur [N] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance,

CONDAMNONS Monsieur [N] [F] à payer à la SCI CVIS la somme de mille euros (1 000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 5 juin 2025,

La Greffière La Présidente