MINUTE N° : 26/

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00268 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DRNG

NATURE AFFAIRE : 72Z/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.C.I. LA SEVENNE C/ Syndic. de copro. 105 rue Lafayette à Vienne

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

la SCP PYRAMIDE AVOCATS

la SELARL URBAN CONSEIL

Régie

Expert

Délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA SEVENNE, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 390 311 942, dont le siège social est sis 100 rue des Thuyas Les Guillemottes – 38200 VIENNE

représentée par Maître Florence DAVID de la SELARL URBAN CONSEIL, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 105 rue Lafayette à Vienne, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA VALLEE DU RHONE, inscrite au RCS de ROMANS (26) sous le numéro 334 627 650 et dont le siège social se situe 50 Cours Emilie du Châtelet – Bâtiment Echo – 26300 ALIXAN, prise en son établissement secondaire sis 51 Cours Romestang – 38200 VIENNE

représenté par Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

Débats tenus à l’audience du 12 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Avril 2026

Ordonnance rendue le 02 Avril 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 16 juillet 2015, la SCI LA SEVENNE a acquis auprès de Monsieur [L] [O] et Madame [N] [C] les lots de copropriété n° 6 (un local commercial en rez-de-chaussée) et 30 (un local commercial en rez-de-chaussée) au sein d’un immeuble en copropriété sis 105 Cours Lafayette à Vienne (38200), cadastré section AT n° 160, moyennant un prix de 100 000 euros.

Postérieurement, la SCI LA SEVENNE a acquis le lot n° 53 nouvellement créé, lequel est constitué d’une partie des parties communes.

Un acte modificatif de l’état descriptif de division en copropriété de l’immeuble est intervenu, courant octobre 2022, prévoyant la suppression des lots n° 6, 30 et 53 et leur remplacement par le lot n° 54.

Se plaignant d’une disproportion manifeste entre les tantièmes généraux rattachés au lot n° 54 et l’importance relative dudit lot par rapport à l’ensemble de l’immeuble, la SCI LA SEVENNE a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 105 Cours Lafayette, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VALLEE DU RHONE, devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés.

Appelée à l’audience du 15 janvier 2026, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 5 février 2026, 26 février 2026 et 12 mars 2026.

Par conclusions déposées à l’audience, la SCI LA SEVENNE demande au juge des référés de :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— statuer ce que de droit sur l’avance des frais d’expertise,

— réserver les dépens.

Elle expose que l’immeuble est régi par un règlement de copropriété du 5 janvier 1982, modifié le 31 janvier 2013. Elle rappelle que la répartition des charges dans le cadre de copropriété est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

S’agissant du lot litigieux, elle indique que l’acte modificatif de l’état descriptif de division fait état d’une quote-part de la propriété des parties communes à hauteur de 2827/10478èmes. Elle estime que les tantièmes généraux rattachés à ce lot sont disproportionnés au regard de sa superficie rapportée à celle de l’ensemble des lots composant l’immeuble.

Elle fait valoir que le règlement de copropriété du 5 janvier 1982 n’indique ni les éléments pris en considération ni la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges. Elle relève, en ce sens, que les pondérations appliquées dans le tableau de ce document, désuètes au demeurant, ne sont pas expliquées. Elle soulève, de ce fait, l’illicéité des clauses de ce règlement fixant les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Elle déclare se réserver la possibilité d’intenter une action en nullité des clauses fixant les quotes-parts des parties communes et les charges de copropriété du règlement de copropriété. Elle rappelle qu’une telle action est imprescriptible.

Elle estime ainsi être bien fondée à solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire, aux fins de déterminer la superficie de chaque lot et de fournir tout élément permettant de se prononcer sur la répartition des charges.

Par conclusions déposées à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 105 Cours Lafayette demande au juge des référés de :

— débouter la SCI LA SEVENNE de sa demande d’expertise judiciaire en l’absence d’un motif légitime,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il fait valoir que le règlement de copropriété est conforme à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; que la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes a été réalisée en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation des différents lots. Il argue que la demanderesse ne justifie aucunement d’une disproportion dans la répartition des charges communes.

Aussi, il estime que celle-ci ne dispose d’aucun intérêt légitime à solliciter la mise en place d’une expertise judiciaire.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé de demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être engagé, le motif étant légitime dès lors que la prétention ayant un objet et un fondement suffisamment déterminé n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec.

Au cas présent, la SCI LA SEVENNE se prévaut d’une inexactitude dans la répartition des tantièmes de propriété des parties communes du lot n° 54 et ceux des autres copropriétaires, au motif que ses locaux sont affectés de plus de tantièmes, en violation de la règle de proportionnalité édictée par l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Selon l’acte modificatif de l’état descriptif de division en copropriété de l’immeuble, ce lot représente 1826 tantièmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Les dispositions d’ordre public de l’article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que “dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”.

Selon celles de l’article 10 de la même loi, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

Il est de principe que l’article 145 précité n’impose pas au juge des référés de caractériser le motif légitime au regard du ou des fondements juridiques de l’action que la partie demanderesse se propose d’engager. Cette partie n’est pas tenue d’énoncer expressément la nature et le fondement juridique du procès qu’elle entend engager, ces choix pouvant résulter de la mesure sollicitée.

En l’espèce, il apparaît que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division a fait l’objet de différentes modifications successives.

Il ressort de l’acte modificatif de l’état descriptif de division que les lots n° 6, 30 et 53 représentent respectivement 803 tantièmes, 1023 tantièmes et 9 tantièmes.

Il n’est pas discuté que le lot n° 54 est issu de la fusion de trois lots : 6, 30 et 53.

L’examen du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 15 juillet 2024 met en évidence que l’ensemble des lots du rez-de-chaussée sont affectés, au total, d’une quote-part de 2975/10478èmes des parties communes générales.

Si, en soi, la quote-part de l’ensemble des lots du rez-de-chaussée est cohérente avec celle applicable spécifiquement au lot n° 54, il n’en reste pas moins que celle-ci représente, à elle seule, un peu moins d’un tiers des parties communes générales. Or, dans la mesure où le bâtiment principal comporte trois niveaux, outre le rez-de-chaussée, la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux différents lots de la copropriété apparaît en l’état sérieusement discutable.

Pour contester l’existence d’un motif légitime, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 105 Cours Lafayette fait valoir que toute action judiciaire ayant pour objet la modification de la répartition des charges sera irrecevable et vouée à l’échec.

Il soutient, d’abord, que la demande envisagée par la demanderesse vise à faire constater l’illicéité d’une clause relative à la répartition des charges, ce qui ne saurait justifier la mise en œuvre d’une mesure d’instruction. Il invoque, ensuite, la prescription de la demande de la SCI LA SEVENNE en ce qu’elle est formulée en dehors du délai de cinq ans, prévu à l’article 12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 portant sur les actions des copropriétaires en révision des charges de copropriété. Il fait valoir, enfin, que la demanderesse n’a pas introduit d’action en révision de la répartition des charges dans le délai de deux ans courant à compter de la date à laquelle elle est devenue propriétaire de son lot.

Il est rappelé que l’action envisagée par la SCI LA SEVENNE, qui l’est notamment au visa de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour non-conformité de la répartition des charges figurant au règlement de copropriété, ne constitue pas une action en révision, soumise à prescription quinquennale à compter de la publication du règlement de copropriété, ou à prescription biennale à compter de la première mutation à titre onéreux dudit lot.

Il s’agit, en effet, d’une action tendant à faire réputer non écrite une clause du règlement de copropriété concernant le lot en cause, pour non-respect de la règle de proportionnalité des charges. En tout état de cause, une telle action ne saurait priver le juge des référés de tout pouvoir d’appréciation du motif légitime en matière de mesure d’instruction.

Le fait que la surface réelle de chaque lot ait été prise en compte dans le tableau de calcul au sein du règlement de copropriété du 5 janvier 1982 ne saurait caractériser l’existence d’une contestation sérieuse.

En effet, le débat sur la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes échappe à l’appréciation du juge des référés, juge de l’évidence et de l’incontestable, de sorte qu’une telle action n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec.

Dès lors, en considération de ces éléments, la SCI LA SEVENNE démontre l’utilité probatoire d’une expertise judiciaire.

Elle dispose donc d’un motif légitime à demander le métrage de chacun des lots figurant à l’état descriptif et de division de la copropriété.

Il y a lieu de noter que les copropriétaires de l’immeuble sont susceptibles d’être appelés en la cause.

Ainsi, la SCI LA SEVENNE est fondée en sa demande de mesure d’instruction, sans que cette mesure ne suppléé la carence de la preuve ni ne constitue une mesure d’investigation excessive au regard du but recherché, puisque la demanderesse à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’elle invoque, cette mesure in futurum étant justement destinée à les établir.

Il convient donc de faire droit à la demande d’expertise, aux frais avancés de la partie demanderesse, dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

— Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Au cas présent, il n’y a pas lieu de réserver les dépens. En effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, et la demande étant fondée sur l’article 145 précité, la partie demanderesse, dans l’intérêt de laquelle la décision est rendue, supportera la charge des dépens de la présente instance en référé.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Compte tenu du sens de la présente ordonnance, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [X] [W]

171 Montée du Rival

38200 CHUZELLES

Tél. portable : 0622358443

Tél fixe : 0474579894

Courriel : jean-yves.bourguignon@geometre-expert.fr

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Grenoble,

DONNONS à l’expert la mission suivante :

1. Se rendre sur place, 105 Cours Lafayette à Vienne (38200), en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ; les entendre ainsi que tout sachant au besoin et se faire communiquer tous documents contractuels ou non contractuels relatifs à la copropriété (plans, règlement de copropriété) et aux lots qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

2. Procéder au métrage de chacun des lots figurant à l’état descriptif et de division contenu dans le règlement de copropriété,

3. Recueillir auprès du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic tous éléments utiles sur le mode de calcul des tantièmes du règlement de copropriété,

4. Décrire, s’ils existent, les services collectifs et éléments d’équipement commun béné ciant à chaque lot, en en précisant, s’il y a lieu, les différences,

5. Dresser un rapport de ses constatations,

6. Fournir tous éléments techniques et de faits de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur la répartition des charges,

7. Tenter de concilier les parties,

DISONS que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

DISONS que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne, après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties,

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du Code de procédure civile,

DISONS que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de six mois suivant la notification de l’avis de consignation en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

FIXONS l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de deux mille cinq cents euros (2 500 euros) qui sera consignée par la SCI LA SEVENNE avant le 20 mai 2026,

DISONS qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire,

DISONS que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,

DISONS qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile,

DISONS que l’expert déposera son rapport dans l’hypothèse où les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation,

RAPPELONS que les délais fixés à l’expert sont impératifs, que leur non-respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu’à défaut il pourra être fait application de l’article 235, alinéa 2, du Code de procédure civile,

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et de débours, en même temps qu’il adressera au magistrat taxateur,

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe,

DISONS qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet,

LAISSONS en l’état du présent référé les dépens à la charge de la SCI LA SEVENNE,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 2 avril 2026,

La Greffière La Présidente