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Modalités de calcul et d'imputation de la réduction d'impôt
| Date de mise à jour : | Publié le 22 août 2024 |
|---|---|
| Référence : | BOI-IR-RICI-360-30-10 |
Table des matières
1
Les réductions d'impôt « Duflot » et « Pinel » sont calculées sur le prix de revient, retenu dans la limite d'un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, du ou des logements, dans la limite de deux au maximum ou, s'agissant des souscriptions de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), sur 95 % du montant de la souscription pour la réduction d'impôt « Duflot » et sur 100 % pour la réduction d'impôt « Pinel ».
Au titre d'une même année d'imposition et pour un même contribuable, l'assiette des réductions d'impôt « Duflot » et « Pinel », acquisitions ou constructions de logements et souscriptions de parts de SCPI confondues, ne peut excéder 300 000 € (I § 10 à 200).
À cette base, il est fait application d’un taux qui varie (II § 205 à 270) selon que le logement est situé en métropole ou outre-mer et, pour la réduction d'impôt « Pinel », selon :
- la durée de l'engagement initial de location ;
- et, pour les investissements réalisés en 2023 et 2024, leur situation dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou leur respect d'un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la règlementation, dont les critères sont définis par décret.
La réduction d’impôt ainsi calculée est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, ou au titre de l'année de réalisation de la souscription de parts de SCPI, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis :
- pour la réduction d'impôt « Duflot », sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années ;
- pour la réduction d'impôt « Pinel », selon la durée de l'engagement de location, sur l'impôt dû au titre des cinq ou huit années suivantes, à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
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S'agissant des modalités de calcul et d'imputation de la réduction d'impôt « Pinel » en cas de prorogation de l'engagement initial de location, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-360-60.
8
Conformément au X bis de l'article 199 novovicies du code général des impôts (CGI), le montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d'une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d'impôt « Pinel » par les personnes physiques ou morales exerçant, au titre de l'acquisition, une activité de conseil ou de gestion au sens de l'article L. 321-1 du code monétaire et financier (CoMoFi), un acte de démarchage au sens de l'article L. 341-1 du CoMoFi ou une activité d'intermédiation en biens divers au sens de l'article L. 551-1 du CoMoFi ou qui se livrent ou prêtent leur concours à l'opération au sens de l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ne peut excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient fixé à 10 % par le décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019 pris pour l'application du X bis de l'article 199 novovicies du code général des impôts et relatif au plafonnement des frais et commissions des intermédiaires intervenant lors d'une acquisition de logement bénéficiant de la réduction d'impôt prévue à cet article.
Pour l'application de ces dispositions, les frais et commissions directs et indirects s'entendent des frais et commissions versés par le promoteur ou le vendeur aux intermédiaires.
Ces dispositions s'appliquent à toutes les acquisitions de logements mentionnées au A du I de l'article 199 novovicies du CGI, pour lesquelles l'acquéreur demande le bénéfice de la réduction d'impôt.
Une estimation du montant des frais et commissions directs et indirects effectivement imputés ainsi que leur part dans le prix de revient sont communiquées à l'acquéreur lors de la signature du contrat prévu à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Le montant définitif de ces frais et commissions figure dans l'acte authentique d'acquisition du logement.
Tout dépassement du plafond est passible d'une amende administrative due par le vendeur cosignataire de l'acte authentique. Son montant ne peut excéder dix fois les frais excédant le plafond.
Les modalités pratiques de mise en œuvre de ces dispositions et, notamment, la fixation du plafond exprimé en pourcentage du prix de revient, seront fixées par un décret d'application.
I. Base des réductions d'impôt
A. Acquisition de logements
1. Plafond de la base des réductions d'impôt
a. Dispositions générales
10
Lorsque l’investissement porte sur un logement, la base des réductions d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement.
Conformément aux dispositions du A du V de l'article 199 novovicies du CGI, la base de la réduction d'impôt, calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements, ne peut excéder 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.
Remarque : Pour les acquisitions de logements réalisées au titre de l'année 2014, la limitation à deux logements éligibles et le plafond de 300 000 € s'appliquent de manière globale aux investissements réalisés du 1er janvier au 31 août 2014 dans le cadre du dispositif « Duflot » et à ceux réalisés du 1er septembre au 31 décembre 2014 dans le cadre du dispositif « Pinel ».
b. Dépendances immédiates et nécessaires
20
Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-A-1-a-2° § 70 du BOI-IR-RICI-230-30-10.
c. Garage ou emplacement de stationnement
30
Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-A-1-a-3° § 80 du BOI-IR-RICI-230-30-10.
d. Acquisition par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI
40
Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-A-1-a-4° § 90 du BOI-IR-RICI-230-30-10.
e. Acquisition en indivision
50
Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-A-1-a-5° § 100 du BOI-IR-RICI-230-30-10.
2. Plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable
60
Le premier alinéa du A du V de l’article 199 novovicies du CGI prévoit un plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable pour la détermination de la base des réductions d’impôt. Ce plafond est fixé par l’article 46 AZA octies B de l’annexe III au CGI.
a. Notion de prix de revient
70
Pour plus de précisions sur la notion de prix de revient à retenir pour l’appréciation du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable, il convient de se reporter aux II-A-2 § 230 à 490 du BOI-IR-RICI-230-30-10.
b. Notion de surface habitable
1° Logements situés en métropole
80
Conformément aux dispositions du second alinéa de l'article 46 AZA octies B de l’annexe III au CGI, la surface habitable à prendre en compte pour l’appréciation des plafonds de prix de revient relatifs aux logements situés en métropole s’entend de celle définie au dernier alinéa du a de l’article 2 duodecies de l'annexe III au CGI.
Pour plus de précisions sur la notion de surface habitable à retenir pour les logements situés en métropole, il convient de se reporter au IV-C-1-a § 330 du BOI-IR-RICI-230-20-20.
2° Logements situés outre-mer
90
Conformément aux dispositions du second alinéa de l'article 46 AZA octies B de l’annexe III au CGI, la surface habitable à prendre en compte pour l’appréciation des plafonds de prix de revient relatifs aux logements situés outre-mer s’entend de celle définie au III de l’article 46 AG terdecies de l'annexe III au CGI.
Pour plus de précisions sur la notion de surface habitable à retenir pour les logements situés outre-mer, il convient de se reporter au IV-C-2-b § 400 du BOI-IR-RICI-230-20-20.
c. Montant du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable
100
Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 46 AZA octies B de l’annexe III au CGI, le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable mentionné au premier alinéa du A du V de l’article 199 novovicies du CGI est fixé à 5 500 € pour les logements situés en métropole comme pour ceux situés outre-mer.
d. Articulation entre les plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable et la limitation annuelle de la base des réductions d’impôt
110
L’application des plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable n’a pas pour effet de modifier la limite annuelle de la base des réductions d’impôt qui reste, en tout état de cause, fixée à 300 000 € par contribuable et par année d'imposition. Le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable s’applique avant la limitation annuelle de la base des réductions d’impôt.
Les exemples suivants illustrent, tant pour la réduction « Duflot » que « Pinel », l’articulation entre le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable et la limitation annuelle de la base des réductions d’impôt.
120
Exemple 1 : Un contribuable acquiert un logement pour la somme de 300 000 €. Le prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 7 500 €/m2 et la surface habitable du logement est de 40 m2.
L’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de réduction d’impôt, le montant de 220 000 € (5 500 € x 40 m2). L'assiette de l’avantage fiscal « Duflot » ou « Pinel » relative à cet investissement sera donc de 220 000 €, ce montant étant inférieur à la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt.
130
Exemple 2 : Un contribuable acquiert un logement pour la somme de 525 000 €. Le prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 7 500 €/m2 et la surface habitable du logement est de 70 m2.
L’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de réduction d’impôt, le montant de 385 000 € (5 500 € x 70 m2). Toutefois, compte tenu de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €, la base de l’avantage fiscal « Duflot » ou « Pinel » relative à cet investissement est réduite à ce montant.
140
Exemple 3 : Un contribuable acquiert deux logements au titre d’une même année.
Le premier logement est acquis pour la somme de 203 000 €. Son prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 5 800 €/m2 et sa surface habitable est de 35 m2.
Le deuxième logement est acquis pour la somme de 180 000 €. Son prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 6 000 €/m2 et sa surface habitable est de 30 m2.
L’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de réduction d’impôt « Duflot » ou « Pinel », le montant de :
- 192 500 € (5 500 € x 35 m2) au titre du premier logement ;
- 165 000 € (5 500 € x 30 m2) au titre du deuxième logement.
Compte tenu de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €, l'assiette de l’avantage fiscal « Duflot » ou « Pinel » relative à ces investissements est réduite à ce montant.
150
Exemple 4 : Au titre d’une même année d’imposition, un contribuable acquiert un logement et réalise une souscription de parts de SCPI.
Le logement est acquis pour la somme de 350 000 €. Son prix de revient par mètre carré de surface habitable est de 7 500 €/m2 et sa surface habitable est de 50 m2.
Le montant de la souscription de parts de SCPI s’élève à 50 000 €.
L’application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de la réduction d’impôt, au titre du logement le montant de 275 000 € (5 500 € x 50 m2).
Le montant retenu pour la détermination de la base de la réduction d'impôt relative à la souscription de parts de SCPI, qui dépend de la date de réalisation de l'investissement (I-B-1 § 180), est de :
- 47 500 € (95 % x 50 000 €) dans le cadre de la réduction d'impôt « Duflot » ;
- 50 000 € (100 % x 50 000 €) dans le cadre de la réduction d'impôt « Pinel ».
Compte tenu de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €, l’assiette de l’avantage fiscal « Duflot » ou « Pinel » relative à ces investissements est réduite à ce montant.
e. Application du plafond aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2013
160
Le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable s'applique à l'ensemble des investissements métropolitains ou ultramarins réalisés à compter du 1er janvier 2013.
La circonstance que ces investissements aient fait l'objet d'une promesse d'achat, d'une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ou d'un contrat de réservation avant cette date ne fait pas obstacle à l'application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable.
Par ailleurs, il est précisé qu'à l'exception des logements que le contribuable fait construire pour lesquels la date de réalisation de l'investissement s'entend de la date du dépôt de la demande de permis de construire (investissements qui, par ailleurs, n'ouvrent pas droit au bénéfice de la réduction d'impôt « Duflot » ou « Pinel » lorsque le dépôt de la demande de permis de construire intervient avant le 1er janvier 2013), la circonstance que la demande de permis de construire déposée au titre de la construction du logement ou de celle déposée au titre des travaux intervienne avant le 1er janvier 2013 ne fait pas obstacle à l'application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable.
Remarque : Les dates de réalisation de l’investissement à retenir pour l’application de cette disposition sont exposées dans le tableau figurant au II-C § 65 du BOI-IR-RICI-360-10-30.
3. Détermination de la base des réductions d'impôt
170
Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-A-2 § 220 à 490 du BOI-IR-RICI-230-30-10.
B. Souscriptions de parts de SCPI
1. Plafond de la base des réductions d'impôt
180
Lorsque l’investissement porte sur la souscription de parts de SCPI, la base de la réduction d’impôt est constituée de :
- 95 % du montant total de la souscription en numéraire effectivement versée par le contribuable au 31 décembre de l’année au titre de laquelle la souscription a été effectuée (dispositif « Duflot ») ;
- 100 % du montant total de la souscription en numéraire effectivement versée par le contribuable au 31 décembre de l’année au titre de laquelle la souscription a été effectuée (dispositif « Pinel » pour les souscriptions réalisées à compter du 1er septembre 2014).
Conformément aux dispositions du D du VIII de l'article 199 novovicies du CGI, la base de la réduction d'impôt, calculée sur le montant de la souscription, ne peut excéder 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.
Remarque : Pour les souscriptions de parts de SCPI réalisées au titre de l'année 2014, le plafond de 300 000 € s'applique de manière globale aux investissements réalisés du 1er janvier au 31 août 2014 dans le cadre du dispositif « Duflot » et à ceux réalisés du 1er septembre au 31 décembre 2014 dans le cadre du dispositif « Pinel ».
185
Lorsque la gérance est confiée à une société de gestion, la base de l’avantage fiscal comprend la partie de la rémunération de cette société destinée à couvrir les frais de recherche des investissements, ainsi que la fraction de la rémunération destinée à couvrir les frais de collecte et la commission de gestion. Il s’agit notamment de la rémunération annuelle de la société de gestion, destinée à couvrir les opérations de gestion administrative de la société (administration générale, information des associés, distribution des revenus) et de gestion du patrimoine (recouvrement des loyers, surveillance et entretien pour assurer le maintien en bon état des immeubles).
Remarque: Le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable ne s’applique pas aux souscriptions de parts de SCPI.
2. Acquisition en indivision
190
Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-B-2 § 510 du BOI-IR-RICI-230-30-10.
C. Acquisition de logements et souscription de parts de SCPI au titre d’une même année
200
Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-C § 520 du BOI-IR-RICI-230-30-10.
Remarque : Pour les investissements (acquisition de logements et souscription de parts de SCPI) réalisées au titre de l'année 2014, le plafond de 300 000 € s'applique de manière globale aux investissements réalisés du 1er janvier au 31 août 2014 dans le cadre du dispositif « Duflot » et à ceux réalisés du 1er septembre au 31 décembre 2014 dans le cadre du dispositif « Pinel ».
II. Taux des réductions d'impôt
A. Dispositions communes
205
Les taux de la réduction d'impôt varient en fonction de la date de réalisation de l'investissement, du lieu de situation de l'immeuble (métropole ou outre-mer) et, s'agissant des investissements réalisés à compter du 1er janvier 2023, de leur situation dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou de leur respect d'un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation.
Remarque : Les dates de réalisation de l’investissement à retenir pour l’appréciation des taux applicables sont exposées dans le tableau figurant au II-B § 10 du BOI-IR-RICI-230-30-20.
B. Investissements réalisés en métropole
1. Investissements réalisés du 1er janvier 2013 au 31 août 2014
207
Conformément aux dispositions du VI et du E du VIII de l’article 199 novovicies du CGI dans sa rédaction antérieure à l'article 5 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015, le taux de la réduction d’impôt « Duflot » est fixé à 18 % pour les investissements réalisés du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 afférents à des logements situés en métropole.
2. Investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2022
208
Conformément aux dispositions du VI et du E du VIII de l’article 199 novovicies du CGI dans sa rédaction antérieure à l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, le taux de la réduction d’impôt « Pinel », pour les investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2022 afférents à des logements situés en métropole, est fixé à :
- 12 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de six ans ;
- 18 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de neuf ans.
3. Investissements réalisés du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024
210
L'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 module, à compter du 1er janvier 2023 les taux de la réduction d’impôt « Pinel » en fonction de la situation des logements dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou de leur respect d'un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, dont les critères sont définis par décret (II-B-3 § 211 et suivants).
a. Principe
211
Conformément aux dispositions du VI et du E du VIII de l'article 199 novovicies du CGI dans sa rédaction issue du I de l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, le taux de la réduction d'impôt applicable est fixé :
- pour les investissements réalisés en métropole du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 :
- à 10,5 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de six ans ;
- à 15 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de neuf ans.
- pour les investissements réalisés en métropole du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 :
- à 9 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de six ans ;
- à 12 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de neuf ans.
b. Exceptions
212
Conformément au II de l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, la réduction des taux prévue au VI et au E du VIII de l'article 199 novovicies du CGI n'est pas applicable pour les investissements réalisés du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 et afférents à des logements situés dans un QPV ou qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation. Pour les investissements qui concernent ces logements, le taux de la réduction d'impôt demeure fixé à :
- 12 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de six ans ;
- 18 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de neuf ans.
1° Logements situés dans un QPV en métropole
213
En application du II de l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, la diminution progressive des taux prévue au VI et au E du VIII de l'article 199 novovicies du CGI (II-B-3-a § 211) n'est pas applicable, pour les investissements réalisés du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 et afférents à des logements situés en métropole dans un QPV défini à l'article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine.
Ces dispositions s'appliquent :
- aux investissements réalisés du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, afférents à des logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville figurant dans la liste annexée au décret n° 2014-1750 du 30 décembre 2014 fixant la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville dans les départements métropolitains ;
- aux investissements réalisés à partir du 1er janvier 2024, afférents à des logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville figurant dans la liste annexée au décret n° 2023-1314 du 28 décembre 2023 modifiant la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville dans les départements métropolitains.
Le site Internet d'information géographique de la politique de la ville (sig.ville.gouv.fr) permet de consulter les périmètres des quartiers prioritaires et de déterminer si l'adresse du logement ouvrant droit au bénéfice de la réduction d'impôt se situe dans l'un de ces quartiers.
213-5
Pour le bénéfice du II de l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, un logement est considéré comme étant situé dans un QPV s’il est situé dans un bâtiment implanté dans un QPV qui dispose d’une entrée constituant une adresse postale dans le territoire du QPV.
Les logements d'un bâtiment implanté à la fois dans le QPV et hors du QPV sont éligibles aux dispositions précitées si l'entrée du bâtiment constituant une adresse postale est située dans le territoire du QPV. Si le bâtiment comprend plusieurs entrées (dans le QPV et hors QPV), il faut que les logements du bâtiment soient librement accessibles par au moins une entrée constituant une adresse postale située dans le territoire du QPV pour être considérés comme étant situés dans un QPV.
2° Logements respectant un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la règlementation
214
Le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 relatif au niveau de qualité des logements résultant de l'application en France métropolitaine de l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 définit les critères de performance énergétique et environnementale des logements qui doivent répondre aux exigences suivantes :
- être situés dans un bâtiment d'habitation collectif qui atteint un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur ;
- présenter un niveau de qualité d'usage et de confort.
215
Les logements réalisés dans le cadre d'une opération de construction de bâtiments ou parties de bâtiments au sens du 8° de l'article L. 111-1 du CCH, que le contribuable acquiert en 2023 et 2024 dans le cadre d'une opération de construction, ou qu'il fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire ces mêmes années (logements mentionnés au 1° du B du I de l'article 199 novovicies du CGI), doivent être situés dans un bâtiment ou partie de bâtiment d'habitation qui respectent les valeurs maximales dans les domaines mentionnés aux 1° à 5° de l'article R. 172-4 du CCH, précisées en annexe 1 au décret n° 2022-384 du 17 mars 2022. Il s'agit des niveaux de performance énergétique et environnementale minimales fondés sur les exigences de la règlementation environnementale 2020 « RE 2020 », lesquelles entrent en vigueur en 2025.
Les logements que le contribuable acquiert en 2024, ou qu'il fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire en 2024 doivent, en outre, respecter un niveau de performance déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique (DPE) correspondant à la classe A au sens de l’article L. 173-1-1 du CCH.
Par dérogation, pour les logements acquis en 2023 et 2024 dans le cadre d'une opération de construction dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022, date d'entrée en vigueur de la réglementation environnementale « RE 2020 », des dispositions spécifiques sont prévues. Les bâtiments ou parties de bâtiment dans lesquels ils sont situés doivent respecter des critères fondés sur le référentiel « E+C- » (énergie positive et réduction carbone) utilisé pour préfigurer la RE 2020 mentionnés en annexe 2 du décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 et d'une classe A du DPE au sens de l'article L. 173-1-1 du CCH.
216
Pour les logements réalisés en dehors d'une opération de construction de bâtiments ou parties de bâtiments au sens du 8° de l'article L. 111-1 du CCH, acquis par les contribuables en 2023 et 2024, et pour laquelle, par conséquent, ni la RE 2020 ni le référentiel E+C- ne sont applicables au bâtiment, le respect d'une classe A ou B du DPE au sens de l'article L. 173-1-1 du CCH est exigé.
217
Les logements mentionnés au II de l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 présentent les caractéristiques d'usage et de confort suivantes (décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, art. 3) :
- une surface minimale suivant la typologie du logement définie à l'annexe 3 du décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, exprimée en surface habitable au sens des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 156-1 du CCH ;
- l'existence d'espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d'une surface minimale suivant la typologie du logement définie à l'annexe 4 du décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 ;
- l'existence d'une ouverture sur l'extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d'orientations différentes pour les logements de type « trois pièces (T3) » et plus (décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, art. 3, 3°).
Remarque 1 : Pour l'application des dispositions du 3° de l'article 3 du décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, ne sont pas prises en compte les fenêtres sur toitures, de type « velux », qui ne sont pas des ouvertures sur l'extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur une façade.
Remarque 2 : Si les dispositions du 3° de l'article 3 du décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 imposent l'existence d'ouvertures sur l'extérieur sur au moins deux façades d'orientations différentes, elles n'excluent pas que ces façades partagent la même arête verticale.
Le respect de ces caractéristiques s'apprécie de manière continue et effective durant toute la période d'engagement de location.
218
Le contribuable justifie, à la demande de l'administration, du respect du niveau de classe énergétique du logement au sens de l'article L. 173-1-1 du CCH, par la fourniture d'une évaluation énergétique établie selon une méthode de calcul conventionnelle satisfaisant aux dispositions de l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine. Cette évaluation est réalisée par une personne répondant aux conditions prévues par l'article L. 271-6 du CCH.
Le contribuable justifie, à la demande de l'administration, de la satisfaction pour le logement des autres critères en fournissant une note technique du maître d’œuvre, ou à défaut, de tout autre référent technique (architecte, bureau d'études) indépendant du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui, attestant de la conformité à ces critères (niveau d'exigence réglementaire et niveau de performance atteint pour chaque indicateur de performance lié à la réglementation environnementale RE 2020, surface habitable du logement et de ses annexes, surface des espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative et existence d'ouverture sur l'extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d'orientations différentes pour les logements de type « trois pièces (T3) » et plus, etc.), accompagnée, le cas échéant, des plans des logements réalisés à l'échelle 1/100ème ou 1/50ème.
C. Investissements réalisés outre-mer
1. Disposition générale
a. Investissements réalisés du 1er janvier 2013 au 31 août 2014
220
Conformément aux dispositions du 3° du XII de l’article 199 novovicies du CGI, dans sa rédaction antérieure à l'article 5 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015, le taux de la réduction d’impôt « Duflot » est fixé à 29 % pour les investissements réalisés du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 afférents à des logements situés outre-mer.
b. Investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2022
221
Conformément aux dispositions du 3° du XII de l’article 199 novovicies du CGI, dans sa rédaction antérieure à l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, le taux de la réduction d’impôt « Pinel », pour les investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2022 afférents à des logements situés outre-mer, est fixé à :
- 23 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de six ans ;
- 29 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de neuf ans.
c. Investissements réalisés du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024
222
L'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 module, à compter du 1er janvier 2023, les taux de la réduction d’impôt en fonction de la situation des logements dans un QPV ou de leur respect d'un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, dont les critères sont définis par décret (II-C-1-c § 223 et suivants).
1° Principe
223
Conformément aux dispositions du 3° du XII de l'article 199 novovicies du CGI, dans sa rédaction issue du I de l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, le taux de la réduction d'impôt applicable est fixé :
- pour les investissements réalisés outre-mer du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 :
- à 21,5 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de six ans ;
- à 26 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de neuf ans.
- pour les investissements réalisés outre-mer du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 :
- à 20 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de six ans ;
- à 23 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de neuf ans.
2° Exceptions
224
Conformément au II de l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, la réduction des taux prévue au 3° du XII de l'article 199 novovicies du CGI (II-C-1-c-1° § 223) n'est pas applicable pour les investissements réalisés du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 afférents à des logements situés dans un QPV ou qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation. Pour les investissements qui concernent ces logements, le taux de droit commun de la réduction d'impôt demeure fixé à :
- 23 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de six ans ;
- 29 % lorsque l'engagement initial de location est pris pour une durée de neuf ans.
225
En application du II de l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, la diminution progressive des taux mentionnée au II-C-1-c-1° § 223 n'est pas applicable pour les investissements réalisés du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 et afférents à des logements situés dans un QPV défini à l'article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014.
Ces dispositions s'appliquent ainsi aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024 dans les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville figurant dans la liste annexée au décret n° 2014-1751 du 30 décembre 2014 fixant la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin et en Polynésie française.
Le site Internet d'information géographique de la politique de la ville (sig.ville.gouv.fr) permet de consulter les périmètres des quartiers prioritaires et de déterminer si l'adresse du logement ouvrant droit au bénéfice de la réduction d'impôt se situe dans l'un de ces quartiers.
Les précisions apportées au II-B-3-b-1° § 213-5 s'appliquent mutatis mutandis.
226
Le décret n° 2022-1691 du 28 décembre 2022 relatif au niveau de qualité des logements résultant de l'application outre-mer de l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 fixe des exigences adaptées en matière de performance énergétique et environnementale pour les logements construits ou rénovés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et à Wallis-et-Futuna.
227
Les logements mentionnés au II-C-1-c-2°-b° § 226 doivent être situés dans un bâtiment d'habitation collectif qui atteint un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur dans la collectivité dans laquelle ils sont implantés.
Les bâtiments ou parties de bâtiments d'habitation, dans lesquels se trouvent les logements situés, dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution (la Martinique, la Guadeloupe, la Guyane, La Réunion et Mayotte) respectent les critères de performance énergétique et environnementale d'un niveau supérieur, sur certains critères, à la règlementation thermique et de production d'eau chaude sanitaire applicable pour la construction des bâtiments d'habitation neufs dans certains de ces territoires. Ils sont définis à l'annexe 1 du décret n° 2022-1691 du 28 décembre 2022.
Pour les logements acquis ou construits par les contribuables dans les collectivités d'outre-mer régies par l'article 74 de la Constitution, l'article 76 de la Constitution et l'article 77 de la Constitution (Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Polynésie française, Wallis-et-Futuna et la Nouvelle-Calédonie) dans lesquelles il n'existe pas de réglementation commune en matière de performance énergétique et environnementale des logements permettant de définir des exigences d'un niveau supérieur, des critères inspirés de ceux applicables dans les départements d'outre-mer régis par l'article 73 de la Constitution, sont prévus :
- les bâtiments ou parties de bâtiments d'habitation dans lesquels se trouvent les logements, situés dans les collectivités d'outre-mer régies par l'article 74 de la Constitution, à savoir Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Polynésie française et Wallis-et-Futuna, respectent les critères de performance énergétique et environnementale définis à l'annexe 2 du décret n° 2022-1691 du 28 décembre 2022 ;
- les bâtiments ou parties de bâtiments d'habitation, dans lesquels se trouvent les logements situés en Nouvelle-Calédonie, respectent les critères de performance énergétique et environnementale définis à l'annexe 3 du décret n° 2022-1691 du 28 décembre 2022.
228
Les logements mentionnés au II-C-1-c-2°-b° § 226 doivent également présenter un niveau de qualité d'usage et de confort répondant aux caractéristiques suivantes :
- une surface minimale suivant la typologie du logement définie à l'annexe 4 du décret n° 2022-1691 du 28 décembre 2022, exprimée en surface habitable au sens des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 156-1 du CCH ;
- l'existence d'espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d'une surface minimale suivant la typologie du logement définie à l'annexe 5 du décret n° 2022-1691 du 28 décembre 2022 ;
- l'existence d'une ouverture sur l'extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d'orientations différentes pour les logements de type « trois pièces (T3) » et plus (décret n° 2022-1691 du 28 décembre 2022, art. 5, 3°).
Remarque 1 : Pour l'application des dispositions du 3° de l'article 5 du décret n° 2022-1691 du 28 décembre 2022, ne sont pas prises en compte les fenêtres sur toitures, de type « velux », qui ne sont pas des ouvertures sur l'extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur une façade.
Remarque 2 : Si les dispositions du 3° de l'article 5 du décret n° 2022-1691 du 28 décembre 2022 imposent l'existence d'ouvertures sur l'extérieur sur au moins deux façades d'orientations différentes, elles n'excluent pas que ces façades partagent la même arête verticale.
Le respect de ces caractéristiques s'apprécie de manière continue et effective durant toute la période d'engagement de location.
229
Le contribuable justifie, à la demande de l'administration, du respect du niveau de performance énergétique et environnementale et du niveau de qualité d'usage et de confort du logement par la fourniture d'une note technique du maître d’œuvre, ou à défaut, de tout autre référent technique (architecte, bureau d'études) indépendant du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui, attestant de la conformité à ces critères (facteurs solaires des parois opaques et des baies ou, le cas échéant, résistance thermique ou coefficients de transmission thermique surfacique des parois opaques et des baies, part des besoins d'eau chaude sanitaire produite à partir de sources de chaleur renouvelable ou, pour les logements situés à Saint-Pierre-et-Miquelon, caractéristiques de l'équipement de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable, équipements hydro-économes, surface habitable du logement et de ses annexes, surface des espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative et existence d'ouverture sur l'extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d'orientations différentes pour les logements de type « trois pièces (T3) » et plus, etc.), accompagnée, le cas échéant, des plans des logements réalisés à l'échelle 1/100ème ou 1/50ème.
2. Précisions s’agissant des souscriptions de parts de SCPI
230
Conformément aux dispositions du B du VIII de l’article 199 novovicies du CGI, les réductions d’impôt « Duflot » et « Pinel » sont accordées au titre de souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI à la condition que 95 % de ces souscriptions servent à financer un immeuble éligible situé outre-mer.
En conséquence, le bénéfice de la réduction d’impôt « Duflot » au taux de 29 % ou de la réduction d'impôt « Pinel » aux taux, selon le cas, de 20 %, 21,5 %, 23 %, 26 % ou de 29 %, est subordonné à la condition que 95 % du montant de la souscription serve exclusivement à financer un ou des immeubles situés dans un département ou une collectivité d’outre-mer.
D. Investissements réalisés en métropole et outre-mer au titre d'une même année d'imposition
240
Lorsqu’au titre d’une même année, le contribuable réalise un investissement afférent à un logement situé en métropole ainsi qu’un investissement afférent à un logement situé outre-mer, le montant des réductions d’impôt est déterminé en retenant la règle la plus favorable. Cela conduit, en pratique, à en calculer le montant en faisant prioritairement application du taux le plus élevé (taux applicable aux investissements réalisés outre-mer).
Les exemples suivants illustrent cette modalité de détermination du montant de la réduction d’impôt, tant pour la réduction d'impôt « Duflot » que « Pinel ».
250
Exemple 1 : Un contribuable acquiert, dans le cadre du dispositif « Duflot », deux logements au titre de l'année 2022. Le premier logement est situé outre-mer et le deuxième en métropole.
Après application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable, le montant retenu pour la détermination de la base de la réduction d’impôt est de 192 500 € pour le premier logement (situé outre-mer) et de 165 000 € pour le second logement (situé en métropole).
Compte tenu de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €, l’assiette de l’avantage fiscal relative à ces investissements est réduite, en tout état de cause, à ce montant.
Par suite, conformément à la règle énoncée au II-D § 240, le montant de la réduction d’impôt relatif à ces investissements est fixé à 75 175 € [(192 500 € x 29 %) + (107 500 € x 18 %)] et non pas à 68 850 € [(165 000 € x 18 %) + (135 000 € x 29 %)].
260
Exemple 2 : Un contribuable acquiert, dans le cadre du dispositif « Pinel », deux logements situés dans un QPV au titre de l'année 2024. Le premier logement est situé en métropole et le deuxième outre-mer. Pour le logement situé en métropole, il souscrit un engagement de location de neuf ans et pour celui situé en outre-mer, un engagement de six ans.
Après application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable, le montant retenu pour la détermination de la base de la réduction d’impôt est de 192 500 € pour le premier logement (situé en métropole) et de 165 000 € pour le deuxième logement (situé outre-mer).
Compte tenu de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €, l’assiette de l’avantage fiscal relative à ces investissements est réduite, en tout état de cause, à ce montant.
Par suite, conformément à la règle énoncée au II-D § 240, le montant de la réduction d’impôt relatif à ces investissements est fixé à 62 250 € [(165 000 € x 23 %) + (135 000 € x 18 %)] et non pas à 59 375 € [(192 500 € x 18 %) + (107 500 x 23 %)].
270
Exemple 3 : Un contribuable réalise dans le cadre du dispositif « Duflot » et au titre d’une même année d’imposition, une souscription de parts de SCPI destinée à financer des logements situés en métropole pour un montant de 150 000 € et acquiert un logement situé outre-mer pour un montant de 310 000 €.
Après application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable, le montant retenu pour la détermination de la base de la réduction d’impôt relative à l’acquisition du logement situé outre-mer est de 280 000 €.
Le montant retenu pour la détermination de la base de la réduction d'impôt « Duflot » relative à la souscription de parts de SCPI est de 142 500 € (95% x 150 000 €).
Compte tenu de la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt à 300 000 €, l’assiette de l’avantage fiscal relative à ces investissements est réduite, en tout état de cause, à ce montant.
Par suite, conformément à la règle énoncée au II-D § 240, le montant de la réduction d’impôt relatif à ces investissements est fixé à 84 800 € [(280 000 € x 29 %) + (20 000 € x 18 %)] et non pas 69 150 € [(142 500 € x 18 %) + (150 000 € x 29 %)].
III. Modalités d'imputation de la réduction d'impôt
A. Règle d'imputation
280
Les réductions d’impôt « Duflot » et « Pinel » sont imputées pour la première fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu. Pour les deux réductions d'impôt, la détermination du fait générateur est indiquée dans le tableau suivant :
Nature de l’investissement | Fait générateur |
|---|---|
Acquisition d’un logement neuf achevé | Année d’acquisition du logement |
Acquisition d'un logement issu de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation qui entre ou non dans le champ de la TVA | Année d’acquisition du logement |
Acquisition d'un logement qui a fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA | Année d’acquisition du logement |
Acquisition d'un logement réhabilité | Année d’acquisition du logement |
Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation | Année d’achèvement des travaux |
Acquisition d'un logement qui fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA | Année d’achèvement des travaux |
Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement | Année d’achèvement du logement |
Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement | Année d’achèvement du logement |
Acquisition de locaux inachevés, en vue de leur achèvement par le contribuable | Année d’achèvement du logement |
Construction d’un logement par le contribuable | Année d’achèvement du logement |
Souscriptions de parts de SCPI | Date de réalisation de la souscription |
La réduction d'impôt « Duflot » est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.
La réduction d'impôt « Pinel » est répartie, selon la durée de l'engagement initial de location, sur six ou neuf années, à raison, selon le cas, d'un sixième ou d'un neuvième de son montant chaque année.
290
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde ne peut pas être imputé sur l'impôt sur le revenu au titre des années suivantes. La fraction de réduction d’impôt non imputée ne peut donner lieu à remboursement.
B. Ordre d’imputation
300
Conformément aux dispositions du 5 du I de l'article 197 du CGI, la réduction d'impôt en faveur de l'investissement locatif intermédiaire prévue à l'article 199 novovicies du CGI s'impute sur le montant de l'impôt progressif sur le revenu déterminé compte tenu, s'il y a lieu, du plafonnement des effets du quotient familial, après application de la décote lorsque le contribuable en bénéficie, et avant imputation, le cas échéant, des crédits d'impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut pas s'imputer sur les impositions à taux proportionnel.
- Tribunal administratif de Rennes, 6 décembre 2023, n° 2306330
- Tribunal administratif de Rennes, 26 avril 2023, n° 2205716
- LA LANTERNE
- Tribunal administratif de Montpellier 6 octobre 2022, n° 2005397
- Cour d'appel de Bordeaux 21 septembre 2023, n° 21/06685
- Tribunal de commerce de Dijon, 20 janvier 2010, n° 2009012075
- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 9 juillet 2015, n° 15/01427
- SAS LE SECRET DE MORGANE (SORGUES, 813308681)
- Cour administrative d'appel de Paris, Juge des référés, 22 janvier 2025, n° 24PA02895
- Article 1326 du Code civil
- SOFYMETAL SA
- CORSEA PROMOTION 15 (SORBO-OCAGNANO, 823290564)
- Tribunal Judiciaire de Paris, 5e chambre 1re section, 29 janvier 2024, n° 23/04975