Nullité du congé
Décisions
La nullité du congé pour vendre tirée de ce que l'offre de vente ne porte que sur une partie des lieux loués ne peut être soulevée que par le locataire […] Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ;
Le bailleur qui notifie à son locataire un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte qu'il a lui-même délivré. Le preneur à bail commercial qui quitte les lieux à réception d'un congé irrégulier et ne demande pas le prononcé de la nullité du congé a donc droit à une indemnité d'éviction, si aucune faute grave au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce ne lui est reprochée
La nullité du congé pour vendre ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire […] Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le propriétaire décide de vendre le logement loué, à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, il doit notifier au locataire ces conditions et le prix à peine de nullité de la vente, et que s'il n'y a pas préalablement procédé, cette obligation incombe au notaire ; […] Attendu toutefois, que l'offre de vente, conséquence légale et nécessaire du congé, ne survit pas à l'annulation de celui-ci ; […]
[…] Attendu que le congé doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit le contester, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le Tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle il est donné ; […] Qu'en statuant ainsi, alors que la nullité du congé pour inobservation des mentions prévues par l'article 5, alinéa 5, du décret du 30 septembre 1953 ne doit être prononcée que si l'omission a fait grief au locataire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
[…] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 25 mai 1983) que les époux Y…, bailleurs, leur ayant donné congé pour le 29 septembre 1982 d'un bail rural verbal, les époux X…, preneurs, prétendant que le bail expirait à une date postérieure à la date d'effet du congé, ont assigné les bailleurs en nullité de cet acte ;
Aux termes de l'article 838 alinea 7 du code rural, aucun beneficiaire ne peut etre substitue a celui ou a ceux qui sont denommes dans le conge, sauf force majeure entrainant impossibilite d'exploiter aux conditions prevues par l'article 845. La simple perspective du retour du service militaire du fils du reprenant ne met pas ce dernier dans l'impossibilite d'exploiter lui-meme. le rejet d'une demande de substitution du beneficiaire de la reprise n'entraine pas, par elle-meme, la nullite du conge.
[…] Attendu que pour déclarer nul ce congé, l'arrêt retient que l'acte n'indique pas le délai de deux ans prévu par l'article 5 alinéa 5 du décret du 30 septembre 1953 et que la sanction de l'inobservation de ce texte, qui prévoit un délai de procédure, ne relevant pas du règime des nullités pour vice de forme, la SCI est mal fondée à prétendre que la société Albert 1er devait démontrer le préjudice qu'elle subissait ; Qu'en statuant ainsi, alors que la nullité du congé pour inobservation des mentions prévues par l'article 5 alinéa 5 du décret du 30 septembre 1953 ne doit être prononcée que si l'omission a porté préjudice au locataire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS :
Dès lors, le preneur à bail commercial qui demande au tribunal de constater que le congé qui lui a été délivré ne repose sur aucun motif légitime sans invoquer préalablement à cette défense au fond le moyen tiré de la nullité de la mise en demeure que le bailleur lui avait délivrée avant le congé en application de l'article L. 145-17 I du code de commerce, est irrecevable, en vertu de l'article 112 du code de procédure civile, à invoquer la nullité du congé
La mention exigée à peine de nullité du congé par le dernier alinéa de l'article 845-1 du code rural ne peut se rapporter qu'à l'éviction du preneur du fait de son âge. Il s'ensuit qu'une Cour d'appel constatant l'omission de ladite mention peut, sans se contredire, décider qu'un congé est nul en tant qu'il est fondé sur l'âge du preneur mais régulier en tant qu'il est fondé sur les agissements de celui-ci de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
[…] a par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 avril 1995, notifié à celle-ci qu'elle donnait congé à l'expiration de la période triennale en cours, le 31 décembre 1999 ; que la Société civile foncière 65 a assigné la société Logirep pour faire constater la nullité du congé et que, reconventionnellement, […] l'arrêt retient que l'abstention de la Société civile foncière 65 à informer la société Logirep de l'irrégularité de son congé suivi de l'exercice abusif de son droit à se prévaloir de la nullité de celui-ci sont constitutifs d'une faute génératrice d'un préjudice correspondant aux trois années de loyers que la société locataire a été amenée à payer ;
pendant 7 jours
Commentaires
Le preneur a contesté le congé pour reprise qui lui a été délivré. Débouté de ses arguments au fond, il interjette appel. Mais devant la Cour, il invoque la nullité du congé, en soutenant que les mentions obligatoires faisaient défaut. La Cour d'Appel a accueilli cette argumentation. La décision a été censurée par la Cour de Cassation au motif que les exceptions de nullité doivent à peine d'irrecevabilité être soulevées avant tout moyen de défense au fond ou fin de non-recevoir, alors même que l'exception invoquée serait d'ordre public ( Cass 2ème Chambre Civile 16 mars 2017 n°15-18.805)
Lire la suite…Un bailleur a délivré un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction à son preneur à bail commercial. […] Le bailleur s'est alors pourvu en cassation, en soutenant que la nullité du congé avait entraîné sa disparition rétroactive, de telle sorte qu'il ne pouvait avoir été mis au bail lequel s'est poursuivi. […] La Cour de cassation rejette le pourvoi, en rappelant que le congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, […]
Lire la suite…La nullité d'un congé avec offre de vente, délivré, en application de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ne peut être prononcée pour vice de forme que si, conformément à l'article 114 du code de procédure civile, celui qui l'invoque justifie d'un grief. Cour de Cassation 3ème Chambre Civile – 15 mai 2008 N° 07-10.243.
Lire la suite…. – Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement ». […] La Cour retenant que le congé ne donne aucune indication sur le sort réservé aux locaux commerciaux alors indissociables au jour de la délivrance du congé, celui-ci est annulé et le bail reconduit. Delphine VISSOL Vivaldi-Avocats
Lire la suite…La nullité du congé ne laissant pas subsister le droit de préemption du locataire, ce dernier n'est pas fondé à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d'un droit de préemption. […] En l'esoèce, le locataire d'un local d'habitation entendait être indemnisé, d'une part, […]
Lire la suite…En l'espèce, un bailleur donne congé à son preneur – titulaire d'un bail dérogatoire – par une lettre de mise en demeure. […] le preneur soutient que, compte tenu du fait que le défaut des mentions requises par ces textes est constitutif d'une infraction pénale, cette omission emporte également la nullité du congé délivré par lettre de mise en demeure. […] La Cour de cassation retient que : le non-respect des formalités édictées par les articles R. 123-237 et R. 123-238 du code de commerce, bien que constitutif d'une infraction pénale, n'emporte pas nécessairement la nullité du congé ; […]
Lire la suite…Cette décision apporte un triple enseignement, d'une part, que l'inventaire ne précisant pas l'existence de meuble ou d'éléments d'équipements entraine la requalification de bail meublé en bail de location nue, d'autre part, qu'un congé pour reprise pour habiter est nul si le motif exact du refus de renouvellement n'apparait pas dans le congé, et enfin, que la nullité du congé n'entraine pas droit à réintégration mais à indemnisation. […] Si la reprise du logement pour habiter est un motif justifiant le congé, encore faut-il que le motif exact de refus de renouvellement du bail figure dans le congé délivré au locataire. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 3 : Du renouvellement
[…] Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Article 115 de la LOI n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 (1)
I. - Les agents publics civils et les militaires en congé de maladie et les salariés en congé de maladie pour lesquels l'indemnisation de ce congé n'est pas assurée par un régime obligatoire de sécurité sociale ou est assurée par un régime spécial de sécurité sociale mentionné à l'article L. 711-1 du code de la sécurité sociale ne bénéficient du maintien de leur traitement ou de leur rémunération, […]
Article 360 de la Loi n°66-537 du 24 juillet 1966 sur les sociétés commercialesAbrogé
La nullité d'une société ou d'un acte modifiant les statuts ne peut que résulter d'une disposition expresse de la présente loi ou de celles qui régissent la nullité des contrats. […]
Article 37 du Décret n°86-442 du 14 mars 1986 relatif à la désignation des médecins agréés, à l'organisation des conseils médicaux, aux conditions d'aptitude physique pour l'admission aux emplois publics et au régime de congés de maladie des fonctionnaires.
A l'issue de chaque période de congé de longue maladie ou de longue durée, le traitement ou la fraction de traitement perçu pendant ces congés ne peut être payé au fonctionnaire qui ne reprend pas son service qu'autant que celui-ci a demandé et obtenu le renouvellement de ce congé.
Article L411-64 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 8 : Droit de renouvellement et droit de reprise
[…] A peine de nullité, le congé donné en vertu du présent article doit reproduire les termes de l'alinéa précédent.
Article L251-5 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE II : Des sociétés commerciales et des groupements d'intérêt économique
- TITRE V : Des groupements d'intérêt économique
- Chapitre Ier : Du groupement d'intérêt économique de droit français
La nullité du groupement d'intérêt économique ainsi que des actes ou délibérations de celui-ci ne peut résulter que de la violation des dispositions impératives du présent chapitre, ou de l'une des causes de nullité des contrats en général.
Article L411-47 du Code rural (nouveau)
- ···
- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 8 : Droit de renouvellement et droit de reprise
[…] A peine de nullité, le congé doit : […]
Article 1844-12 du Code civilAbrogé
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre IX : De la société
- Chapitre Ier : Dispositions générales
En cas de nullité d'une société ou d'actes ou délibérations postérieurs à sa constitution, fondée sur un vice de consentement ou l'incapacité d'un associé, et lorsque la régularisation peut intervenir, toute personne, y ayant intérêt, peut mettre en demeure celui qui est susceptible de l'opérer, soit de régulariser, soit d'agir en nullité dans un délai de six mois à peine de forclusion. Cette mise en demeure est dénoncée à la société.
Article 22 de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncièreAbrogé
incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.
Article L411-60 du Code rural (nouveau)
- ···
- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 8 : Droit de renouvellement et droit de reprise
Les personnes morales, à la condition d'avoir un objet agricole, peuvent exercer le droit de reprise sur les biens qui leur ont été apportés en propriété ou en jouissance, neuf ans au moins avant la date du congé. […]
- Demande de nullité du congé
- Validité du congé
- Validité du congé délivré
- Demande de nullité du congé pour reprise
- Nullité du licenciement
- Nullité de la rupture du contrat de travail
- Nullité du contrat de travail
- Demande de nullité du congé pour vente
- Régularité du congé
- Demande de nullité des licenciements
- Demande d'annulation du congé
- Nullité de la procédure de licenciement
- Demande de constatation de la validité du congé
- Nullité de la rupture conventionnelle
- Demande de nullité de la procédure de licenciement
- Demande de nullité du congé délivré par le bailleur
- Délai de congé
- Demande de nullité de la rupture conventionnelle
- Demande de nullité du licenciement
- Caractère frauduleux du congé
La nullité du congé donne droit au preneur à réclamer le paiement d'une indemnité d'éviction. […] X, lui a délivré un congé avec refus de renouvellement et sans offre d'une indemnité d'éviction. […] La nullité de ce congé prévue par l'art. […]
Lire la suite…