Nullité du congé
Décisions
La nullité du congé pour vendre tirée de ce que l'offre de vente ne porte que sur une partie des lieux loués ne peut être soulevée que par le locataire […] Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ;
Le bailleur qui notifie à son locataire un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte qu'il a lui-même délivré. Le preneur à bail commercial qui quitte les lieux à réception d'un congé irrégulier et ne demande pas le prononcé de la nullité du congé a donc droit à une indemnité d'éviction, si aucune faute grave au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce ne lui est reprochée
La nullité du congé pour vendre ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire […] Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le propriétaire décide de vendre le logement loué, à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, il doit notifier au locataire ces conditions et le prix à peine de nullité de la vente, et que s'il n'y a pas préalablement procédé, cette obligation incombe au notaire ; […] Attendu toutefois, que l'offre de vente, conséquence légale et nécessaire du congé, ne survit pas à l'annulation de celui-ci ; […]
[…] Attendu que le congé doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit le contester, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le Tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle il est donné ; […] Qu'en statuant ainsi, alors que la nullité du congé pour inobservation des mentions prévues par l'article 5, alinéa 5, du décret du 30 septembre 1953 ne doit être prononcée que si l'omission a fait grief au locataire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
[…] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 25 mai 1983) que les époux Y…, bailleurs, leur ayant donné congé pour le 29 septembre 1982 d'un bail rural verbal, les époux X…, preneurs, prétendant que le bail expirait à une date postérieure à la date d'effet du congé, ont assigné les bailleurs en nullité de cet acte ;
Aux termes de l'article 838 alinea 7 du code rural, aucun beneficiaire ne peut etre substitue a celui ou a ceux qui sont denommes dans le conge, sauf force majeure entrainant impossibilite d'exploiter aux conditions prevues par l'article 845. La simple perspective du retour du service militaire du fils du reprenant ne met pas ce dernier dans l'impossibilite d'exploiter lui-meme. le rejet d'une demande de substitution du beneficiaire de la reprise n'entraine pas, par elle-meme, la nullite du conge.
[…] Attendu que pour déclarer nul ce congé, l'arrêt retient que l'acte n'indique pas le délai de deux ans prévu par l'article 5 alinéa 5 du décret du 30 septembre 1953 et que la sanction de l'inobservation de ce texte, qui prévoit un délai de procédure, ne relevant pas du règime des nullités pour vice de forme, la SCI est mal fondée à prétendre que la société Albert 1er devait démontrer le préjudice qu'elle subissait ; Qu'en statuant ainsi, alors que la nullité du congé pour inobservation des mentions prévues par l'article 5 alinéa 5 du décret du 30 septembre 1953 ne doit être prononcée que si l'omission a porté préjudice au locataire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS :
Dès lors, le preneur à bail commercial qui demande au tribunal de constater que le congé qui lui a été délivré ne repose sur aucun motif légitime sans invoquer préalablement à cette défense au fond le moyen tiré de la nullité de la mise en demeure que le bailleur lui avait délivrée avant le congé en application de l'article L. 145-17 I du code de commerce, est irrecevable, en vertu de l'article 112 du code de procédure civile, à invoquer la nullité du congé
La mention exigée à peine de nullité du congé par le dernier alinéa de l'article 845-1 du code rural ne peut se rapporter qu'à l'éviction du preneur du fait de son âge. Il s'ensuit qu'une Cour d'appel constatant l'omission de ladite mention peut, sans se contredire, décider qu'un congé est nul en tant qu'il est fondé sur l'âge du preneur mais régulier en tant qu'il est fondé sur les agissements de celui-ci de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
[…] a par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 avril 1995, notifié à celle-ci qu'elle donnait congé à l'expiration de la période triennale en cours, le 31 décembre 1999 ; que la Société civile foncière 65 a assigné la société Logirep pour faire constater la nullité du congé et que, reconventionnellement, […] l'arrêt retient que l'abstention de la Société civile foncière 65 à informer la société Logirep de l'irrégularité de son congé suivi de l'exercice abusif de son droit à se prévaloir de la nullité de celui-ci sont constitutifs d'une faute génératrice d'un préjudice correspondant aux trois années de loyers que la société locataire a été amenée à payer ;
pendant 7 jours
Commentaires
Le preneur a contesté le congé pour reprise qui lui a été délivré. Débouté de ses arguments au fond, il interjette appel. Mais devant la Cour, il invoque la nullité du congé, en soutenant que les mentions obligatoires faisaient défaut. La Cour d'Appel a accueilli cette argumentation. La décision a été censurée par la Cour de Cassation au motif que les exceptions de nullité doivent à peine d'irrecevabilité être soulevées avant tout moyen de défense au fond ou fin de non-recevoir, alors même que l'exception invoquée serait d'ordre public ( Cass 2ème Chambre Civile 16 mars 2017 n°15-18.805)
Lire la suite…Un bailleur a délivré un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction à son preneur à bail commercial. […] Le bailleur s'est alors pourvu en cassation, en soutenant que la nullité du congé avait entraîné sa disparition rétroactive, de telle sorte qu'il ne pouvait avoir été mis au bail lequel s'est poursuivi. […] La Cour de cassation rejette le pourvoi, en rappelant que le congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, […]
Lire la suite…La nullité d'un congé avec offre de vente, délivré, en application de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ne peut être prononcée pour vice de forme que si, conformément à l'article 114 du code de procédure civile, celui qui l'invoque justifie d'un grief. Cour de Cassation 3ème Chambre Civile – 15 mai 2008 N° 07-10.243.
Lire la suite…. – Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement ». […] La Cour retenant que le congé ne donne aucune indication sur le sort réservé aux locaux commerciaux alors indissociables au jour de la délivrance du congé, celui-ci est annulé et le bail reconduit. Delphine VISSOL Vivaldi-Avocats
Lire la suite…La nullité du congé ne laissant pas subsister le droit de préemption du locataire, ce dernier n'est pas fondé à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d'un droit de préemption. […] En l'esoèce, le locataire d'un local d'habitation entendait être indemnisé, d'une part, […]
Lire la suite…En l'espèce, un bailleur donne congé à son preneur – titulaire d'un bail dérogatoire – par une lettre de mise en demeure. […] le preneur soutient que, compte tenu du fait que le défaut des mentions requises par ces textes est constitutif d'une infraction pénale, cette omission emporte également la nullité du congé délivré par lettre de mise en demeure. […] La Cour de cassation retient que : le non-respect des formalités édictées par les articles R. 123-237 et R. 123-238 du code de commerce, bien que constitutif d'une infraction pénale, n'emporte pas nécessairement la nullité du congé ; […]
Lire la suite…Cette décision apporte un triple enseignement, d'une part, que l'inventaire ne précisant pas l'existence de meuble ou d'éléments d'équipements entraine la requalification de bail meublé en bail de location nue, d'autre part, qu'un congé pour reprise pour habiter est nul si le motif exact du refus de renouvellement n'apparait pas dans le congé, et enfin, que la nullité du congé n'entraine pas droit à réintégration mais à indemnisation. […] Si la reprise du logement pour habiter est un motif justifiant le congé, encore faut-il que le motif exact de refus de renouvellement du bail figure dans le congé délivré au locataire. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 8 : Droit de renouvellement et droit de reprise
Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s'il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l'article L. 411-47.
Article L3142-6 du Code du travail
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- Partie législative
- Troisième partie : Durée du travail, salaire, intéressement, participation et épargne salariale
- Livre Ier : Durée du travail, repos et congés
- Titre IV : Congés payés et autres congés
- Chapitre II : Autres congés
- Section 1 : Congés d'articulation entre la vie professionnelle et la vie personnelle et familiale
- Sous-section 2 : Congé de solidarité familiale
- Paragraphe 1 : Ordre public
Le salarié dont un ascendant, un descendant, un frère, une sœur ou une personne partageant le même domicile souffre d'une pathologie mettant en jeu le pronostic vital ou est en phase avancée ou terminale d'une affection grave et incurable a droit à un congé de solidarité familiale.
Article L613-25 du Code de la propriété intellectuelle
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- Partie législative
- Deuxième partie : La propriété industrielle
- Livre VI : Protection des inventions et des connaissances techniques
- Titre Ier : Brevets d'invention
- Chapitre III : Droits attachés aux brevets
- Section 2 : Transmission et perte des droits
[…] Si les motifs de nullité n'affectent le brevet qu'en partie, la nullité est prononcée sous la forme d'une limitation correspondante des revendications. […]
Article L236-2-1 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE II : Des sociétés commerciales et des groupements d'intérêt économique
- TITRE III : Dispositions communes aux diverses sociétés commerciales
- Chapitre VI : De la fusion, de la scission et de l'apport partiel d'actifs
- Section 1 : De la fusion
- Sous-section 1 : Des fusions entre sociétés commerciales
La nullité d'une opération de fusion ne peut résulter que de la nullité de la délibération de l'une des assemblées qui ont décidé l'opération ou du défaut de dépôt de la déclaration de conformité mentionnée à l'article L. 236-17. Lorsqu'il est possible de porter remède à l'irrégularité susceptible d'entraîner la nullité, le tribunal saisi de l'action en nullité accorde aux sociétés intéressées un délai pour régulariser la situation.
Article 1844-10-1 du Code civil
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre IX : De la société
- Chapitre Ier : Dispositions générales
La nullité de l'apport ne peut résulter que des causes mentionnées au troisième alinéa de l'article 1844-10. […]
Article 458 du Code de procédure civile
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- Livre Ier : Dispositions communes à toutes les juridictions
- Titre XIV : Le jugement
- Chapitre Ier : Dispositions générales
- Section I : Les débats, le délibéré et le jugement
- Sous-section III : Le jugement
Ce qui est prescrit par les articles 447,451,454, en ce qui concerne la mention du nom des juges, 455 (alinéa 1) et 456 (alinéas 1 et 2) doit être observé à peine de nullité. Toutefois, aucune nullité ne pourra être ultérieurement soulevée ou relevée d'office pour inobservation des formes prescrites aux articles 451 et 452 si elle n'a pas été invoquée au moment du prononcé du jugement par simples observations, dont il est fait mention au registre d'audience.
Article L235-8 du Code de commerceAbrogé
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- Partie législative
- LIVRE II : Des sociétés commerciales et des groupements d'intérêt économique
- TITRE III : Dispositions communes aux diverses sociétés commerciales
- Chapitre V : Des nullités
La nullité d'une opération de fusion ou de scission ne peut résulter que de la nullité de la délibération de l'une des assemblées qui ont décidé l'opération ou du défaut de dépôt de la déclaration de conformité mentionnée à l'article L. 236-17. Lorsqu'il est possible de porter remède à l'irrégularité susceptible d'entraîner la nullité, le tribunal saisi de l'action en nullité d'une fusion ou d'une scission accorde aux sociétés intéressées un délai pour régulariser la situation.
Article 1844-11 du Code civil
- ···
- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre IX : De la société
- Chapitre Ier : Dispositions générales
L'action en nullité est éteinte lorsque la cause de la nullité a cessé d'exister le jour où le tribunal statue sur le fond en première instance.
Article L1225-54 du Code du travail
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- Partie législative
- Première partie : Les relations individuelles de travail
- Livre II : Le contrat de travail
- Titre II : Formation et exécution du contrat de travail
- Chapitre V : Maternité, paternité, adoption et éducation des enfants
- Section 4 : Congés d'éducation des enfants
- Sous-section 1 : Congé parental d'éducation et passage à temps partiel
La durée du congé parental d'éducation à temps plein est prise en compte pour moitié pour la détermination des droits que le salarié tient de son l'ancienneté. […]
Article L3141-8 du Code du travail
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- Partie législative
- Troisième partie : Durée du travail, salaire, intéressement, participation et épargne salariale
- Livre Ier : Durée du travail, repos et congés
- Titre IV : Congés payés et autres congés
- Chapitre Ier : Congés payés
- Section 2 : Durée du congé
- Sous-section 1 : Ordre public
Les salariés de moins de vingt et un ans au 30 avril de l'année précédente bénéficient de deux jours de congé supplémentaires par enfant à charge. Ce congé est réduit à un jour si le congé légal n'excède pas six jours.
- Demande de nullité du congé
- Validité du congé
- Validité du congé délivré
- Demande de nullité du congé pour reprise
- Nullité du licenciement
- Nullité de la rupture du contrat de travail
- Nullité du contrat de travail
- Demande de nullité du congé pour vente
- Régularité du congé
- Demande de nullité des licenciements
- Demande d'annulation du congé
- Nullité de la procédure de licenciement
- Demande de constatation de la validité du congé
- Nullité de la rupture conventionnelle
- Demande de nullité de la procédure de licenciement
- Demande de nullité du congé délivré par le bailleur
- Délai de congé
- Demande de nullité de la rupture conventionnelle
- Demande de nullité du licenciement
- Caractère frauduleux du congé
La nullité du congé donne droit au preneur à réclamer le paiement d'une indemnité d'éviction. […] X, lui a délivré un congé avec refus de renouvellement et sans offre d'une indemnité d'éviction. […] La nullité de ce congé prévue par l'art. […]
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