Vente à réméré
Décisions
Une cour d'appel retient exactement que la requalification de la vente à réméré en pacte commissoire prohibé ne peut se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente après avoir constaté que le prêt était remboursable sans intérêt, relevé, d'une part, que n'était pas démontrée la fréquence des achats effectués par l'acheteur, […] 28 euros visée dans la reconnaissance de dette, remboursable en une échéance fixée au 6 août 2009 ; que par acte authentique du 12 août 2008, incluant une clause de réméré pendant un an, le bien immobilier de M. X… a été vendu à M. Y… pour le prix de 97 000 euros ; que par jugement du 28 avril 2009, […]
[…] permet à l'administration des impôts de retenir, à titre exceptionnel, une méthode d'évaluation qui ne comporte aucune comparaison avec la vente de biens intrinsèquement similaires ; qu'il s'ensuit que la stipulation d'un pacte de réméré n'est pas inhérente à l'immeuble, et ne dispense pas l'administration des impôts, soit de déterminer la valeur vénale de ce bien, […] qu'en décidant, à l'inverse, que la rareté de la vente à réméré permettait à l'administration fiscale de procéder par voie de comparaison avec des ventes pures et simples qui ne comporte pas un réméré, la cour d'appel a violé les articles L. 17 et L. 57 du livre des procédures fiscales, ensemble l'article 1659 du code civil ;
[…] Pierre X… a consenti à M me Y… la vente a réméré d'un appartement ; que par acte séparé, cette dernière a consenti sur cet immeuble, […] Pierre X… a manifesté sa volonté d'user de la faculté de réméré et qu'un accord est intervenu entre les parties le 1 er juin 1990 aux termes duquel M me Y… réitérait sa volonté de reconnaître à MM. […] que celui-ci ne peut être qualifié d'avancé, sans préciser en quoi cet acte ne valait pas engagement de constituer l'usufruit ayant justifié un prix de vente minoré, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101, 6 et 1134 du Code civil ;
[…] 3°/ que l'exécution volontaire d'un acte nul vaut confirmation, lorsque le titulaire du droit de critique a eu connaissance de la cause de nullité ; que le vice affectant une vente à réméré, tenant à sa requalification en pacte commissoire prohibé par suite de la vileté du prix de vente, est connu du vendeur dès lors que l'acte critiqué mentionne expressément la véritable valeur du bien ; […] Selon l'article 1659 du code civil, la faculté de rachat (nom donné au réméré par la loi de simplification du droit du 12 mai 2009) est l'acte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais et coûts de la vente. […]
[…] 2°) qu'un pacte de préférence n'existe que pour autant que l'acquéreur est libre de céder ou non le bien vendu et qu'il réserve simplement à son vendeur de lui offrir en priorité le bien s'il décidait de le vendre ; qu'en décidant que la clause de l'acte de vente n'institue pas un droit de réméré au profit de la commune mais lui permet seulement d'exercer un droit de préférence à l'occasion de l'exécution par la SEPF de son obligation de rétrocéder à un tiers le terrain, objet de la vente, […] 3°) que la vente à réméré est celle dans laquelle le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue moyennant restitution du prix et des frais qui ont augmenté la valeur du fonds ; […]
[…] Que des difficultes s'etant produites entre les parties, dans l'execution de ce contrat, vincent engagea contre la banque et contre rihouey personnellement, devant le tribunal de commerce de la seine, une action tendant principalement a l'annulation des conventions de juin 1932 comme « reposant sur une clause potestative », mais sur appel d'un jugement du 8 decembre 1948 qui, tout en le deboutant de sa demande contre rihouey, reconnaissait qu'il y avait eu promesse de vente susceptible d'etre realisee par lui, fut deboute par arret du 8 janvier 1950 decidant que les conventions litigieuses, nullement assorties d'une condition potestative, ni affectees d'un vice du consentement, constituaient une vente a remere ;
[…] Dans un régime de vente à réméré, il y a mise sur le marché des céréales au moment de la vente opérée par le producteur. Même si l' exercice de la faculté de réméré rétablit, d' après le droit national, la situation antérieure à la vente, elle n' efface pas l' effet que cette vente, en augmentant le volume des quantités offertes, a produit sur le marché et sur le niveau des prix. Il s' ensuit qu' un tel régime ne justifie pas un remboursement du prélèvement au titre du règlement n 3779/88, relatif au remboursement du prélèvement en ce qui concerne les premières transformations opérées pour le compte d' un producteur.
[…] Sur le moyen unique pris en ses trois branches : attendu qu'il est fait grief a l'arret infirmatif attaque d'avoir refuse de declarer nul comme constituant un pacte commissoire deguise sous l'apparence d'une vente a remere un acte du 2 octobre 1951 par lequel poirier a vendu a villette une maison pour le prix de 1 300 000 francs, alors qu'il resultait des consta tations memes de l'arret que le prix etait vil, s'agissant d'un immeuble qui serait libre a la fin du remere, que les delais d'exercice de la faculte de rachat ont ete proroges huit fois, […] que l'acheteur etait un agent d'affaires habitue a ce genre d'operation, que les circonstances memes de la vente ont ete inhabituelles, […]
[…] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 16 avril 2012), qu'agissant en nullité de deux ventes immobilières à réméré qu'ils avaient, par actes authentiques des 24 février 2001 et 16 mai 2001, […] ALORS QUE la vileté du prix est un signe habituellement révélateur de l'impignoration ; qu'en affirmant que la preuve de la vileté du prix allégué par les époux Y… pour établir que les deux ventes à réméré litigieuses constituaient des contrats pignoratifs n'était pas démontrée sans répondre à leurs conclusions d'appel dans lesquels ils faisaient valoir (p. 42, al. 5 et s.) que le caractère vil du prix des deux actes de vente à réméré litigieux résultait du lieu de situation de l'immeuble vendu, […]
[…] Mais attendu qu'ayant souverainement relevé, par motifs propres et adoptés, que le contrat de vente avec faculté de rachat ne présentait aucun caractère usuraire alors que le prix de rachat était identique au prix de vente et que le loyer était perçu en contrepartie de la jouissance de l'immeuble, que M me Y…, ancien cadre bancaire et dirigeante de société, avait recouru en toute connaissance de cause au mécanisme de la vente à réméré, […] qu'elle invoque ensuite, pour caractériser une impignoration, la qualité de M me Véronique A… et une pratique courante de réalisation d'acquisition de biens en réméré par cette dernière ; […]
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Commentaires
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Lire la suite…La vente à réméré est une opération relativement méconnue qui permet à des propriétaires de débloquer des liquidités sans avoir recours à un crédit bancaire. […] Si le vendeur ne souhaite pas le racheter, il a également l'opportunité de le revendre et d'encaisser un montant complémentaire par rapport à la vente initiale. […] En contrepartie de l'occupation du bien, le vendeur verse une indemnité à l'acquéreur. […] Le principe de la vente à réméré est régi par les articles 1659 à 1673 du Code civil qui ont remplacé en 2009 le terme de réméré par celui de « faculté de rachat ». […]
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Lire la suite…Introduction La vente à réméré, aussi appelée vente avec faculté der achat, est un mécanisme juridique ancestral mais toujours d'actualité, qui permet au vendeur d'un bien immobilier de se ménager la possibilité de racheter son bien dans un délai convenu. […] Qu'est-ce qu'un droit de réméré ? C'est le droit pour le vendeur d'une vente à réméré de reprendre son bien, s'il rembourse l'acquéreur dans le délai prévu. […]
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Lois et règlements
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre VI : De la vente
- Chapitre VI : De la nullité et de la résolution de la vente
- Section 1 : De la faculté de rachat
La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673.
Article 1673 du Code civil
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre VI : De la vente
- Chapitre VI : De la nullité et de la résolution de la vente
- Section 1 : De la faculté de rachat
Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations.
Article 2460 du Code civil
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- Livre IV : Des sûretés
- Titre II : Des sûretés réelles
- Sous-titre III : Des sûretés sur les immeubles
- Chapitre III : Des hypothèques
- Section 7 : Des effets des hypothèques
- Sous-section 1 : Du droit de préférence et du droit de suite
Le tiers acquéreur qui a payé la dette hypothécaire, ou subi la saisie de l'immeuble hypothéqué, a un recours en garantie dans les conditions du droit commun et un recours subrogatoire contre le débiteur principal.
Article L143-3 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre III : Dispositions communes à la vente et au nantissement du fonds de commerce
- Section 1 : De la réalisation du privilège du vendeur et du nantissement du fonds de commerce et de la purge des créances inscrites
I.-Le créancier qui engage une procédure de saisie-vente ou le débiteur contre lequel elle est engagée peut demander, devant le tribunal de commerce dans le ressort duquel s'exploite le fonds, la vente du fonds de commerce du saisi avec le matériel et les marchandises qui en dépendent.
Article A444-119 du Code de commerce
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- Partie Arrêtés
- LIVRE IV : De la liberté des prix et de la concurrence
- TITRE IV BIS : De certains tarifs réglementés
- Chapitre Ier : Fixation des tarifs
- Section 3 : Tarifs des notaires
- Sous-section 1 : Actes
- Paragraphe 3 : Actes relatifs principalement à l'activité économique
- Sous-Paragraphe 1 : Actes relatifs principalement au patrimoine et la propriété de l'activité économique
La vente à réméré (numéro 99 du tableau 5) donne lieu à la perception d'un émolument proportionnel, selon le barème suivant : Tranches d'assiette Taux applicable De 0 à 6 500 € 3,870 %
Article L321-14 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE III : De certaines formes de ventes et des clauses d'exclusivité
- TITRE II : Des ventes aux enchères publiques
- Chapitre Ier : Des ventes volontaires de meubles aux enchères publiques
- Section 1 : Dispositions générales
- Sous-section 1 : Les opérateurs de ventes volontaires de meubles aux enchères publiques
Les opérateurs de ventes volontaires de meubles aux enchères publiques mentionnés à l'article L. 321-4 sont responsables à l'égard du vendeur et de l'acheteur de la représentation du prix et de la délivrance des biens dont ils ont effectué la vente. Toute clause qui vise à écarter ou à limiter leur responsabilité est réputée non écrite.
Article R322-32 du Code des procédures civiles d'exécution
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- Partie réglementaire
- LIVRE III : LA SAISIE IMMOBILIÈRE
- TITRE II : LA SAISIE ET LA VENTE DE L'IMMEUBLE
- Chapitre II : La vente de l'immeuble saisi
- Section 4 : La vente par adjudication
- Sous-section 2 : La publicité
- Paragraphe 1 : La publicité de droit commun
[…] Cet avis indique, à l'exclusion du caractère forcé de la vente et de l'identité du débiteur : […]
Article 2203 du Code civilAbrogé
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre XIX : De la saisie et de la distribution du prix de vente de l'immeuble
- Chapitre Ier : De la saisie
- Section 5 : De la vente
- Paragraphe 1 : Dispositions relatives à la vente amiable
L'acte notarié de vente n'est établi que sur consignation du prix et des frais de la vente et justification du paiement des frais taxés.
Article R322-24 du Code des procédures civiles d'exécution
- ···
- Partie réglementaire
- LIVRE III : LA SAISIE IMMOBILIÈRE
- TITRE II : LA SAISIE ET LA VENTE DE L'IMMEUBLE
- Chapitre II : La vente de l'immeuble saisi
- Section 3 : La vente amiable sur autorisation judiciaire
Le notaire chargé d'établir l'acte de vente peut obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l'élaboration du cahier des conditions de vente. Les frais taxés sont versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente.
Article L442-8 du Code de l'urbanisme
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- Partie législative
- Livre IV : Régime applicable aux constructions, aménagements et démolitions
- Titre IV : Dispositions propres aux aménagements
- Chapitre II : Dispositions applicables aux lotissements
- Section 1 : Définition
A compter de la délivrance du permis d'aménager, le lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de vente indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison. La promesse ne devient définitive qu'au terme d'un délai de dix jours pendant lequel l'acquéreur a la faculté de se rétracter.
- Résolution de la vente
- Restitution du prix en cas de résolution de la vente
- Restitution du prix de vente
- Demande de résolution de la vente
- Compromis de vente
- Vente de la chose d'autrui
- Obligation de restitution en cas de résolution de la vente
- Restitution suite à l'annulation de la vente
- Vente mobilière
- Annulation compromis de vente par l'acheteur
- Annulation compromis de vente par le vendeur
- Résolution du contrat de vente
- Demande de remboursement du prix de vente
- Demande de résolution judiciaire de la vente
- Demande de résolution de la vente et restitution du prix
- Demande de résolution de la vente du véhicule
- Existence d'un contrat de vente
- Validité de la vente
- Remboursement suite à la résolution de la vente
- Demande d'annulation de la vente
Qu'est-ce qu'une vente à réméré ? La vente à réméré est définie à l'article 1659 du code civil qui édicte : « La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673 ». […] Il est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur. » Il s'agit donc d'une vente du bien avec possibilité de rachat du bien vendu dans une durée déterminée, moyennant le remboursement du prix de vente majoré des « frais et loyaux coûts de la vente ». […]
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