ARRÊT DU

25 Novembre 2020

DB / NC

N° RG 18/00991

N° Portalis DBVO-V-B7C- CTQS

SARL CENTRE DE RÉÉDUCATION ET DE RÉADAPTATION FONCTIONNELLE DE SAINT BLANCARD

C/

SCI DE SAINT BLANCARD

GROSSES le

à

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

SARL CENTRE DE RÉÉDUCATION ET DE RÉADAPTATION FONCTIONNELLE DE SAINT BLANCARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Erwan VIMONT, membre de la SCP LEX ALLIANCE, avocat postulant au barreau d’AGEN

et M^e Simon COHEN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

APPELANTE d’un jugement du tribunal de grande instance d’AUCH en date du 04 septembre 2018, RG 17/00498

D’une part,

ET :

SARL SOCIETE IMMOBILIERE DE SAINT BLANCARD (anciennement SCI DE SAINT BLANCARD) prise en la personne de son gérant, actuellement en fonctions, domicilié en cette qualité audit siège RCS […]

[…]

représentée par M^e Guy NARRAN, membre de la SELARL GUY NARRAN, avocat postulant au barreau d’AGEN

et M^e Agnès MARTIN-GOURVAT, BMG AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été retenue le 22 juin 2020 sans audience en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, modifiée par l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020, sans opposition dans le délai de quinze jours après message transmis aux conseils des parties par RPVA le 12 mai 2020.

La cour composée de :

I J, Présidente de Chambre

Dominique BENON, Conseiller

E-Yves SEGONNES, Conseiller

en a délibéré conformément à la loi,

Greffière : G H

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

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FAITS :

Par acte notarié du 23 avril 1991, la SCI de Saint Blancard (la SCI), a donné à bail commercial à la SARL Centre de Rééducation et de Réadaptation Fonctionnelle de Saint Blancard (la SARL) pour une durée de 9 ans, un immeuble à usage de centre de rééducation fonctionnelle, composé de 3 bâtiments construits en 1989, situé 'Au Château’ sur la commune de Saint Blancard (32), d’une contenance de 1ha 73a 59ca, afin que cette dernière y exerce, à compter du 25 avril 1991, une activité de centre de rééducation fonctionnelle, de repos et de convalescence.

Le loyer annuel a été fixé à la somme de 3 500 000 F HT, payable mensuellement et d’avance le 1^er de chaque mois.

Il a été stipulé que le loyer serait révisable à l’expiration de chaque période triennale et qu’il était indexé, à chaque période triennale, sur l’indice national du coût de la construction.

En 2005, la SARL a obtenu l’autorisation des autorités sanitaires d’augmenter la capacité du centre de 15 lits.

La SISB a alors décidé la construction d’une extension de l’immeuble comprenant deux nouvelles unités d’accueil et a décidé de souscrire des emprunts pour la financer.

Par acte authentique du 25 novembre 2005, en exécution d’un protocole d’accord conclu le même jour, les parties ont établi un nouveau bail commercial, indiquant, notamment, qu’il avait pour but de 'tenir compte des investissements résultant des travaux de construction et d’équipement incombant à la société civile immobilière de Saint Blancard, au titre de la réalisation de l’extension immobilière (…) et aux fins de préserver ses équilibres financiers et d’amortir l’amortissement effectué par ses soins à ce titre' ce qui générait 'une augmentation contractuelle du prix du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2012.'

Ce second bail commercial a été consenti pour une durée de 9 années commençant à courir le 1^er janvier 2006 pour se terminer le 31 décembre 2014, et a stipulé le loyer suivant :

— pour la période du 1^er janvier 2006 au 31 décembre 2011 : loyer annuel hors taxes de 582 494 Euros, soit un loyer mensuel HT de 48 541,17 Euros payable le 1^er de chaque mois,

— à compter du 1^er janvier 2012 et jusqu’à l’arrivée du terme : augmentation du loyer annuel hors taxes de 60 000 Euros, soit 642 494 Euros, soit un loyer mensuel HT de 53 541,17 Euros.

Il a également été stipulé l’absence de révision du loyer jusqu’au 31 décembre 2012, puis une indexation sur l’indice INSEE du coût de la construction chaque année, et pour la première fois le 1^er janvier 2013.

En début d’année 2006, la SCI a donné mandat de maîtrise d’ouvrage déléguée à la SARL afin de procéder à l’extension des locaux, sur la base d’un coût prévisionnel, à parfaire ou à diminuer, de 1 699 525 Euros HT, hors coût financier et équipements.

Cette extension a consisté à créer un bâtiment supplémentaire de 3 niveaux en aile gauche.

Le coût définitif des travaux a été de 2 720 000 Euros HT hors honoraires de maîtrise d’oeuvre, de mission de contrôle et de coordinateur sécurité, compte tenu de la nécessité de respecter des normes relatives aux bâtiments de soins, de dispositions architecturales, et de la mise aux normes du bâtiment existant.

Un litige est intervenu entre la SCI et la SARL sur l’augmentation du budget de travaux.

Les parties ont établi un protocole d’accord signé le 14 février 2008 dans lequel elles ont convenu 'que le coût de l’investissement supplémentaire à financer par la SCI de Saint Blancard au regard de la nature des obligations lui incombant, serait amorti par une augmentation de loyer à la charge du CRF de Saint Blancard'.

Dans ce protocole d’accord, la SCI et la SARL ont convenu de l’avenant suivant au bail commercial :

— augmentation du loyer annuel HT de la somme de 125 000 Euros portant ce loyer de 582 494 Euros

à 707 494 Euros à compter de l’exploitation effective du nouveau bâtiment constituant l’extension immobilière et au plus tard le 1^er avril 2008, à la condition que la SCI, maître de l’ouvrage délégué, ait procédé à la réception des travaux,

— augmentation du loyer annuel HT de la somme de 60 000 Euros portant ce loyer de 707 494 Euros à 767 494 Euros à compter du 1^er janvier 2012,

— révision du loyer pour la première fois le 1^er janvier 2013 selon la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE,

— par exception, la fraction du loyer afférente à l’augmentation de 125 000 Euros est indexée sur le même indice à compter du 1^er jour du trimestre civil suivant la mise en exploitation effective du nouveau bâtiment.

La validité du protocole d’accord signé le 14 février 2008 a été mise en cause par la SARL.

Par jugement rendu le 16 novembre 2011 par le tribunal de grande instance d’Auch, devenu définitif, ce protocole a été déclaré régulier et la SARL condamnée à payer un loyer mensuel de 70 513 Euros HT à effet du 1^er juin 2008.

Le 25 juin 2014, la SCI a fait signifier un congé à la SARL à effet du 31 décembre 2014, offrant la conclusion d’un nouveau bail sur la base du loyer en cours pour une durée de 3 ans, avec révision automatique au 1^er janvier 2018 en fonction de l’indice du coût de la construction.

Le 30 décembre 2014, la SARL a fait signifier à la SCI qu’elle consentait au renouvellement du bail commercial mais qu’elle entendait que le prix du bail soit fixé à une somme 'en parfaite adéquation avec la valeur locative de l’immeuble'.

En parallèle aux discussions sur le prix du loyer renouvelé, des désordres sur l’extension sont intervenus, ont donné lieu à une C confiée à D E-F, architecte, et un litige est également survenu quant à la charge de travaux de sécurité préconisés par l’administration compétente.

Par acte déposé le 11 avril 2017, la SARL a saisi le président du tribunal de grande instance d’Auch, juge des loyers commerciaux, en application de l’article R. 145-23 du code de commerce, afin de faire fixer le montant du loyer annuel à la somme hors taxes et charges de 72 800 Euros à compter du 1^er janvier 2015, avec restitution du trop-perçu.

Par acte du 28 avril 2017, la SARL a fait assigner la SCI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d’Auch à cette fin.

Par jugement rendu le 13 juin 2017, le juge des loyers commerciaux a :

— ordonné une C confiée à Y Z avec la mission suivante :

* visiter les lieux loués en présence des parties,

* donner son avis sur la valeur locative au regard des critères prévus aux articles L. 145-36 et R. 145-10 et suivants du code de commerce,

* faire toutes observations utiles,

* répondre aux dires écrits des parties auxquelles sera transmis un pré-rapport,

— réglementé la réalisation de l’C.

— maintenu le loyer en cours.

L’expert a déposé son rapport le 5 avril 2018.

Ses conclusions sont les suivantes :

— le prix du bail proposé par la SCI de 768 911,64 Euros HT à compter du 1^er janvier 2015 correspond à la valeur locative,

— si l’extension de 2008 ne peut pas être incluse dans la valeur locative, le prix du bail peut être ramené à 587 897,46 Euros HT.

Par jugement rendu le 4 septembre 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d’Auch a :

— fixé à la somme de 768 911,64 Euros par an, hors taxes et charges, le montant du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2015,

— rejeté la demande du CRF de Saint Blancard au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la SARL CRF de Saint Blancard aux entiers dépens.

Le juge des loyers commerciaux a estimé que le centre de rééducation fonctionnelle est un établissement spécifique disposant d’un aménagement très spécialisé ; qu’un changement de destination nécessiterait des aménagements très coûteux ; que les locaux ont par conséquent un caractère monovalent au sens de l’article R. 145-10 du code de commerce ; que l’extension réalisée pour augmenter la capacité d’hospitalisation de 15 lits ne constitue pas une amélioration des lieux par le preneur au sens de l’article R. 145-8 du même code ; et que le prix proposé par la SCI, représentant une moyenne basse des prix pratiqués dans la région, correspond à la valeur locative.

Par acte du 1^er octobre 2018, la SARL a régulièrement déclaré former appel du jugement en indiquant que l’appel porte sur les dispositions du jugement qui ont :

— dit que les locaux présentent un caractère monovalent,

— retenu que les travaux d’extension devaient être pris en compte dans l’évaluation du loyer,

— fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 768 911,64 Euros par an à compter du 1^er janvier 2015,

— rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL CRF aux dépens.

La clôture a été prononcée le 20 mai 2020.

PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions d’appelante notifiées le 21 décembre 2018, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SARL Centre de Rééducation et de Réadaptation Fonctionnelle de Saint

Blancard présente l’argumentation suivante :

— L’extension réalisée en 2008 ne doit pas être comprise dans l’évaluation du prix du bail renouvelé :

* l’article R. 145-8 du code de commerce ne permet la prise en compte de l’amélioration des lieux loués que si le bailleur en a assumé la charge.

* c’est la SARL qui a indirectement assumé la charge des travaux de l’extension par acceptation d’un loyer plus élevé, lui répercutant 1 023 750 Euros représentant 33 % du coût des travaux.

* la jurisprudence considère que les constructions nouvelles constituent des améliorations au sens de ce texte.

* les travaux d’amélioration ne peuvent être pris en compte que lors du second renouvellement suivant leur réalisation.

— Les locaux n’ont pas de caractère monovalent :

* selon l’article R. 145-10 du code de commerce, seuls les locaux construits en vue d’une seule utilisation peuvent être qualifiés de monovalent.

* l’extension ne doit pas être prise en compte pour porter cette appréciation et la spécialisation des locaux ne doit pas être confondue avec la spécialisation du bail.

* les équipements techniques des locaux sont mobiles et ne modifient pas l’immeuble en lui-même, du fait qu’il n’existe pas, par exemple, de bloc opératoire, et qu’aucune activité hospitalière n’est exercée dans les locaux.

* le bâtiment pourrait rapidement être transformé en hôtel, centre de remise en forme ou centre de loisirs et il existe un projet tendant à le transformer en centre d’évaluation de repos, de répit et de formation des familles, à caractère non sanitaire.

* en l’absence de caractère monovalent, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, conformément aux articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.

— Le plafonnement de l’article L. 145-34 alinéa 1^er s’applique :

* la modification conventionnelle du loyer intervenue selon le protocole d’accord signé le 25 février 2008 s’analyse en une modification notable des obligations des parties justifiant l’exclusion de la règle du plafonnement.

* la valeur locative doit prendre en compte l’éloignement géographique du centre, l’existence de malfaçons et infiltrations depuis les travaux d’extension, et une certaine vétusté du bâtiment.

* elle a interrogé M. X, expert, qui a calculé une valeur locative annuelle de 72 800 Euros HT sur la base d’une valeur vénale de 9 102 000 Euros et application d’une décote de 90 %, compte tenu, notamment, que le centre envisage de déménager.

* l’activité du centre n’est pas assimilable à celle d’une clinique.

— L’expert judiciaire ne peut être suivi :

* il n’a pas explicité sa référence aux taux habituellement retenus ni pris en compte l’éloignement géographique et les désordres existants.

* l’extension ne peut être prise en compte dans l’évaluation locative de sorte qu’il faut se baser sur un investissement diminué à 7 030 710 Euros.

* le chiffre d’affaires de l’extension doit être retiré de la méthode par calcul du pourcentage de chiffre d’affaires.

* même si l’extension était prise en compte, le chiffre d’affaires ne pourrait prendre en compte les investissements réalisés exclusivement par la SARL dont elle a fait l’avance alors qu’ils doivent être supportés par le bailleur.

* elle a construit, sur ses propres fonds, des locaux administratifs ayant permis de reconvertir les locaux pris à bail en y créant 12 lits supplémentaires.

* l’expert a pris en compte les loyers pratiqués pour les cliniques en région parisienne, ce qui ne correspond pas à un centre situé dans le Gers.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— réformer le jugement,

— à titre principal :

— dire que le local qu’elle occupe n’est pas un local monovalent et que le loyer doit être fixé à la valeur locative,

— fixer à compter du 1^er janvier 2015 le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de 9 ans à la somme de 72 800 Euros par an hors charges et taxes,

— dire que les restitutions de loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce à compter de la prise d’effet du bail renouvelé,

— à titre subsidiaire :

— dire que la fixation du loyer d’un local monovalent doit intégrer une décote due aux facteurs locaux de commercialité, aux investissements du locataire ainsi qu’à l’état du bâtiment et des charges qu’il représente,

— fixer à compter du 1^er janvier 2015 le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de 9 ans à la somme de 192 374,79 Euros par an hors charges et taxes,

— dire que les restitutions de loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce à compter de la prise d’effet du bail renouvelé,

— en tout état de cause :

— condamner la SCI à lui payer la somme de 6 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

* *

Par conclusions d’intimée notifiées le 19 mars 2019, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SCI de Saint Blancard (devenue la SARL Société immobilière de Saint Blandard) présente l’argumentation suivante :

— Contexte du litige :

* concomitamment à la signature du second bail commercial, les travaux d’extension avaient été chiffrés à 1 600 000 Euros.

* la maîtrise d’ouvrage déléguée a été confiée à la SARL qui n’a pas respecté cette prévision et fait effectuer des travaux d’un coût beaucoup plus élevé.

— Les locaux ont un caractère monovalent au sens de l’article R. 145-10 du code de commerce :

* le critère légal est basé sur la conception du bâtiment auquel la jurisprudence a ajouté une condition d’ordre économique.

* l’activité exercée, de neurologie lourde, nécessite une infrastructure complète avec des équipements spécialisés et lourds, assimilables à une clinique, et des locaux spécifiques.

* le projet de changement d’activité invoqué par la SARL n’est pas concrétisé, a donné lieu à des contentieux, et il n’existe aucune étude sur les travaux à mettre en oeuvre pour procéder à cette transformation.

* les locaux sont ainsi très spécialisés.

— La fixation du loyer :

* le caractère monovalent des locaux conduit à fixer le loyer selon les usages dans la branche d’activité considérée selon les articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce qui excluent le régime de l’article R. 145-8 sur les travaux d’amélioration.

* le loyer proposé par la SARL est fantaisiste et ne correspond pas aux calculs basés sur les estimations de l’observatoire des cliniques françaises de 112 Euros/m².

* selon les normes des professionnels de l’évaluation, le rapport entre loyer et le chiffre d’affaires doit représenter entre 10 à 15 % du chiffre d’affaires.

* le loyer proposé par l’expert se situe dans la fourchette basse des estimations moyennes.

* elle peut se prévaloir des travaux d’aménagement réalisés par le preneur qui sont devenus la propriété du bailleur, en vertu de l’accession contractuelle, lors de la fin du bail le 31 décembre 2014.

— Subsidiairement, la valeur locative si les locaux devaient être considérés comme non monovalents :

* en matière de bail commercial, si les travaux d’amélioration réalisés par le preneur sont pris en charge par le bailleur et pris en compte lors du second renouvellement du bail qui suit leur réalisation, il n’en est pas de même de ceux modifiant les caractéristiques du local réalisés par le preneur qui sont à prendre en compte dès le premier renouvellement qui suit leur réalisation.

* l’extension réalisée entre 2005 et 2008 constitue une modification des locaux et non une simple amélioration, comme l’a relevé l’expert, en vertu de l’article R. 145-3 du code de commerce, acquise à la SCI le 31 décembre 2014, et doit être prise en compte lors du premier renouvellement du bail.

* les travaux ont été payés par le bailleur et n’ont pas été compensés par l’augmentation du loyer convenu avec la SARL.

* le loyer doit être calculé conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce à partir des éléments qu’il détermine, sauf modification notable non acquise en l’espèce, l’augmentation de 60 000 Euros n’étant pas intervenue au cours du bail, et l’augmentation intervenue en 2008 ayant été envisagée eu égard à l’augmentation du coût des travaux d’extension.

* les critères géographiques et de prétendue vétusté, non caractérisée, ne sont pas pertinents et la SARL ne saurait opposer une absence d’entretien alors que cet entretien est contractuellement à sa charge.

* les malfaçons ont été causées par une entreprise choisie par le preneur.

* les abattements invoqués par la SARL sont injustifiés.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— à titre principal :

— dire que les locaux occupés par la SARL sont des locaux monovalents, ce qui entraîne la fixation du loyer selon les règles de l’article R. 145-10 du code de commerce,

— confirmer le jugement,

— à titre subsidiaire :

— dire qu’il n’est intervenu au cours du bail expiré aucune modification notable des éléments visés par l’article L. 145-33 du code de commerce permettant de la fixation du loyer à la valeur locative, ce qui conduit à la fixation du loyer renouvelé selon les règles de l’article L. 145-34 alinéa 1^er du code de commerce sans excéder la variation du dernier indice de révision,

— dire que si l’existence notable des éléments visés par l’article L. 145-33 du code de commerce était retenue, les travaux d’extension immobilière réalisés et payés par le bailleur doivent être pris en compte dans le calcul de la valeur locative,

— confirmer le loyer fixé par le jugement,

— dire que les loyers et charges éventuellement impayés comporteront le paiement des intérêts au taux légal sur chacune des échéances dues à compter du 1^er janvier 2015,

— en tout état de cause :

— condamner la SARL à lui payer la somme de 6 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS :

1) Sur le caractère monovalent des locaux :

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; à défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après les

caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Toutefois, l’article R. 145-10 du même code dispose :

'Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-33 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.'

La monovalence au sens de l’article R. 145-10 concerne les locaux construits ou aménagés en vue d’un seul type d’exploitation qui ne pourraient être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux.

En l’espèce, les locaux ont été construits en 1989 par la SCI pour un usage exclusif de centre de rééducation fonctionnelle.

Plus précisément, la SARL y exerce, dans la totalité des locaux, y compris l’extension, une activité de centre de convalescence et de rééducation fonctionnelle consistant en la rééducation neurologique de patients atteints de pathologies lourdes de type lésions cérébrales, états neuro-végétatifs, états de conscience minimale.

Initialement, les locaux étaient constitués de trois bâtiments, en structure métallique, en maçonnerie traditionnelle, peints, avec toit terrasse et menuiseries en aluminium.

L’expert judiciaire les a ainsi décrits tels qu’ils se présentent actuellement :

— bâtiment A : central en partie Nord, élevé sur 2 niveaux, avec rez-de-chaussée accessible directement depuis un parking.

— bâtiment B : contigu au Sud, élevé sur 2 niveaux, mais avec sous-sol en rez-de jardin ouvert sur une esplanade.

— bâtiment C : aile droite, élevé sur 5 niveaux avec vue au Nord, à l’Ouest et au Sud, sous-sol en rez-de-jardin, rez-de chaussée et 3 étages.

— bâtiment D (extension) : aile gauche, élevé sur 3 niveaux : sous-sol en rez-de-jardin, rez-de chaussée et étage.

L’intérieur comprend un vaste hall d’accueil, une salle de bar et cafétéria, des cuisines, des commodités, cent chambres dont 22 dans l’extension, des bureaux, des salles de réunion, une salle de télévision, des espaces réservés au corps médical.

Le centre comprend également 2 piscines intérieures équipées pour les activités de rééducation.

Il s’agit par conséquent d’un bâtiment de type centre hospitalier ou clinique, même s’il n’y a pas de bloc opératoire, soumis à une réglementation très stricte sur la disposition des locaux et équipements, étrangère à toute autre activité.

Les locaux sont équipés de dispositifs spécifiques :

— des box de réanimation disposés en rotonde,

— des chambres avec des conduites de fluides (oxygène et vide),

— des systèmes aériens de manutention et déplacement des patients ne pouvant être déplacés qu’en position allongée,

— des portes élargies pour permettre le passage de chariots de transport des malades.

En outre, le nombre de salles et de pièces est adapté aux nombreux personnels qui s’occupent des malades.

L’affectation d’un tel centre à une autre activité que celle exercée par la SARL entraînerait de coûteux travaux qui imposeraient nécessairement de modifier le nombre de pièces et leur disposition, ce qui impliquerait de procéder à des travaux de gros-oeuvre.

Les piscines pourraient devoir être supprimées, sauf à être conservées pour une activité d’hôtellerie, mais il faudrait alors y procéder à des travaux de retrait des équipements spécifiques des soins et à des modifications des bassins et, par ailleurs, les 50 box sans salle de bain nécessiteraient d’en être équipés.

Les photographies prises par l’expert permettent en outre de constater que l’état visuel extérieur du bâtiment, type bâtiment hospitalier, ne correspond pas à ce qu’attendent les clients d’un hôtel ou d’un centre de vacances, ce qui nécessiterait également des travaux en façade.

Il en résulte que la modification de l’activité exercée dans les locaux entraînerait des travaux importants et coûteux.

Tel a été l’avis de l’expert qui a indiqué :

'Suite à la visite des lieux, il apparaît qu’il s’agit d’un établissement spécifique (salles et box d’éveil, salles et box de réanimation assortis de fluides médicaux oxygène et aspiration /vide, salles spécialisées de rééducation, salles spécialisées d’ergothérapie, salle de radiologie, 2 piscine de rééducation, infirmerie et salles de soins très spécialisées, etc …) ce qui apparaît par ailleurs sur le site du CRF où il est précisément question de plateaux techniques hautement spécialisés dans les différents espaces, confirmant que cet établissement est parfaitement adapté à l’activité de rééducation et de réadaptation y exercées et qu’une transformation ne pourrait être effectuée qu’à grand frais.'

Ce caractère monovalent des locaux a été reconnu par la SARL dans la signification du 30 décembre 2014 en réponse au congé donné par la SCI avec offre de renouvellement dans les termes suivants :

'L’offre de renouvellement conditionnelle telle que proposée par la SCI de Saint Blancard n’est pas acceptable relativement au seul loyer offert qui ne correspond, selon le preneur à bail, absolument en rien à la valeur locative de l’immeuble à usage monovalent dont s’agit ni aux engagements des parties (…).'

Il y a donc lieu de juger que les locaux objets du bail ont un caractère monovalent.

2) Sur le montant du prix du bail renouvelé :

La soumission du bail aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce relatives à la fixation du loyer de locaux construits en vue d’une seule utilisation exclut tant l’application des dispositions de l’article R. 145-8 que l’application du plafonnement institué à l’article L. 145-34.

Il en résulte que le prix du bail doit être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée et il n’y a pas lieu de tenir compte des travaux, acquis au bailleur en vertu de la clause d’accession, que la SARL prétend avoir partiellement indirectement financés au

moyen d’une augmentation du prix du bail de sorte que la surface à retenir pour fixer ce prix correspond à la totalité des locaux pris à bail, et inclut l’extension, soit une surface totale pondérée de 6 959 m², ainsi que le surcroît d’activité qu’elle génère.

Il n’y a pas lieu, non plus, de prendre en compte un éventuel départ des locaux envisagé par la SARL, lequel est purement hypothétique et d’ailleurs non intervenu à ce jour.

L’expert judiciaire a expliqué que les locaux sont situés dans une petite commune du Gers comprenant 340 habitants, en bordure de la route départementale 228 à une quarantaine de kilomètres au sud d’Auch, à 85 kilomètres de Toulouse et à 65 kilomètres à l’est de Tarbes.

Cette situation permet de disposer de vastes locaux, de la prise en charge des patients dans un environnement calme, avec zones de verdures et de promenades, avec accès sans difficultés de stationnement pour les familles.

Il a ensuite utilisé trois méthodes pour estimer la valeur locative :

— méthode 'de rentabilité’ : prise en compte de la rentabilité de l’investissement, qui varie de 6 % à 7,5 % pour les établissements de soins,

— méthode 'par le pourcentage du chiffre d’affaires’ : prise en compte de l’allocation des ressources aux établissements de santé sur le volume et l’activité mesurée,

— méthode 'métrique’ : prise en compte des loyers moyens des cliniques en province.

Plus précisément, l’expert a pris en compte l’étude faite par le cabinet A B C sur les loyers moyens des cliniques après la réforme de la taxation à l’activité, soumise à la libre discussion des parties et annexée au rapport, qui estime le prix annuel des baux commerciaux portant sur les établissements de santé à 200 Euros/m² en province et 350 Euros/m² à Paris.

Il a également fait référence au loyer pratiqué par une clinique Auscitaine, dans un environnement comparable.

Il a finalement estimé que le prix annuel du bail réclamé par la SCI, soit 768 911,64 Euros, correspond à 110,50 Euros/m², c’est à dire à une somme située dans une fourchette basse des usages observés dans les établissements de soins, mais justifiée par l’emplacement isolé de l’établissement et divers défauts, comme par exemple une hauteur sous porche insuffisante pour certains véhicules, qu’il a donc pris en compte pour accepter cette minoration.

Les contestations présentées par la SARL doivent être écartées :

— l’expert a indiqué que les locaux sont en bon état, et non vétustes comme l’a prétendu la SARL dans un dire, et il va être remédié aux défauts de construction imputables aux constructeurs de l’extension, comme par exemple les infiltrations d’eau, à supposer qu’il n’y ait pas été d’ores et déjà remédié.

— l’extension doit être prise en compte pour calculer la surface utilisée.

— le loyer proposé par l’expert correspond aux conclusions de l’étude effectuée en 2014 par l’Observatoire Economique des Cliniques Privées, produite par la SCI dès le début de la procédure, selon laquelle 'le coût moyen du m² en données nationales corrigées' est de 112 Euros/m², ce qui le rend particulièrement étayé, contrairement à ce que prétend la SARL qui ne fournit aucune référence pertinente.

Le jugement sera confirmé sur le montant du loyer.

Enfin, l’équité permet d’allouer à l’intimée, en cause d’appel, la somme de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

- la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

- CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

- Y ajoutant,

- DIT que les locaux objets du bail renouvelé à la date du 1^er janvier 2015 ont un caractère monovalent ;

- CONDAMNE la SARL Centre de Rééducation et de Réadaptation Fonctionnelle de Saint Blancard à payer, en cause d’appel, à la SARL Société Immobilière de Saint Blancard, anciennement SCI de Saint Blancard, la somme de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE la SARL Centre de Rééducation et de Réadaptation Fonctionnelle de Saint Blancard aux dépens de l’appel.

- Le présent arrêt a été signé par I J, présidente, et par G H, greffière, à laquelle la minute a été remise.

La Greffière, La Présidente,

G H I J