ARRÊT DU

26 Mai 2021

CV/CR

N° RG 18/00798

N° Portalis

DBVO-V-B7C-CS4Y

X Y

C/

[…],

SASU IFB FRANCE,

SA BNP PARIBAS

PERSONAL FINANCE,

venant aux droits de BNP PARIBAS INVEST IMMO, S.A. AXA FRANCE VIE

GROSSES le

à

ARRÊT n° 305-2021

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur X Y

né le […] à […]

de nationalité Française

Profession : Chef d’entreprise

[…]

[…]

Représenté par M^e David B, de la SELARL ACTION JURIS Avocat postulant inscrit au barreau D’AGEN

Représenté par M^e Charles FREIDEL, Avocat plaidant inscrit au barreau de LYON

APPELANT d’u Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AGEN en date du 26 Juin 2018, RG 16/01586

D’une part,

ET :

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, Avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Louis H, de la SCP H-I H, Avocat postulant inscrit au barreau D’AGEN

SASU IFB FRANCE Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurence BOUTITIE, Avocate inscrite au barreau D’AGEN

Représentée par M^e Mathieu SPINAZZE, Avocat associé du Cabinet DECKER & Associés, Avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE

SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, venant aux droits de BNP PARIBAS INVEST IMMO, RCS Paris 542 097 902, prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e E F, Avocat au Barreau de Lot-et-Garonne, de l’Association d’Avocats inter barreaux 'MASCARAS-F-LES AVOCATS ASSOCIES'

S.A. AXA FRANCE VIE

[…]

[…]

Représentée par M^e François DELMOULY, Cabinet Ad-Lex, Avocat postulant inscrit au barreau D’AGEN

Représentée par M^e Emmanuelle MENARD, SELARL Interbarreaux RACINE, Avocate inscrite au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 08 Février 2021 devant la cour composée de :

Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre,

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Cyril VIDALIE, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Greffière : Sandra DEBUYSER, adjointe administrative placée faisant fonction de greffière.

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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Faits et procédure

X Y a réalisé un investissement immobilier bénéficiant d’avantages fiscaux dans le cadre du dispositif dit Demessine inséré dans la loi de Finances pour 1999 du 30 décembre 1998, destiné à favoriser le développement de zones de revitalisation rurale.

Il s’est, pour cela, porté acquéreur auprès de la société Prestigium, promoteur immobilier, par l’intermédiaire de la société de commercialisation IFB France, son mandataire, d’un appartement de type 2 à édifier dans une résidence dénommée 'Les demeures du Lac' située à Casteljaloux (Lot et Garonne), par un acte de réservation du 14 octobre 2004 suivi d’un acte authentique de vente en état futur d’achèvement du 13 octobre 2005.

Le prix, de 81 700 €, a été financé par un emprunt de 73 011 € d’une durée de 240 mois remboursable en 12 mensualités de 264,67 € suivies de 228 mensualités de 480,12 €, souscrit suivant offre de crédit acceptée le 24 novembre 2004 auprès de la SA BNP Paribas Personal Finance (la BNP Paribas), assuré auprès de la SA AXA France Vie (la compagnie AXA).

En parallèle, par acte du 14 octobre 2004, X Y a donné à bail commercial l’appartement à la société Goelia Gestion pour une durée de neuf ans à compter de la livraison moyennant un loyer annuel de 3 416 €.

L’appartement a été livré le 23 juin 2006, le bail commercial a pris effet, et les loyers ont été payés par la société Goelia Gestion à X Y.

Le 16 octobre 2014, la société Goelia Gestion a notifié à X Y son intention de résilier le bail aux conditions initiales, en raison de la baisse de rentabilité de l’appartement ; un nouveau bail a été conclu avec X Y le 11 septembre 2015 et le loyer fixé à 1 800 €.

Par actes des 23, 25 mai, et 22 juillet 2016, X Y a assigné devant le tribunal de grande instance d’Agen :

— la société Akerys Promotion venant aux droits de la société Prestigium, aux droits de laquelle Vient désormais la SASU Edelis,

— la SASU IFB France,

— la BNP Paribas,

— la compagnie AXA France Vie,

en vue d’obtenir la nullité pour dol de la vente et du crédit, et subsidiairement l’indemnisation du préjudice moral et de la perte de chance d’éviter la réalisation d’un investissement défavorable résultant du manquement à leur obligation d’information et de conseil des sociétés IFB et Prestigium.

Les défenderesses ont contesté la recevabilité de l’action en raison du défaut de publication de l’assignation, et de la prescription de l’action, ainsi que son bien fondé en l’absence de dol et de faute préjudiciable.

Par jugement du 26 juin 2018, le tribunal de grande instance d’Agen a :

— rabattu l’ordonnance de clôture,

— prononcé la clôture de l’instruction au jour de l’audience de plaidoirie,

— rejeté l’exception d’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de publicité foncière,

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action en nullité de la vente fondée sur le dol introduite par X Y,

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action en responsabilité délictuelle introduite par X Y,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné X Y aux dépens recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de la SCP I H I et de Maître Briat,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture, retenant que la production du justificatif de la publication de l’assignation constituait une cause grave au sens de l’article 784 du code de procédure civile, et, tenant compte de cette production, écarté la fin de non-recevoir reposant sur l’absence de réalisation de cette formalité.

S’agissant de la prescription de l’action en nullité du contrat de vente du 13 octobre 2005 pour dol, le

tribunal a retenu que le point de départ du délai de cinq ans courant à partir de la connaissance du vice devait, en l’espèce, être fixé au jour de la vente, car au cours du bail commercial, X Y avait perçu le loyer convenu, et la baisse de rentabilité observée dix années après l’achat ne démontrait pas qu’au jour de la conclusion du bail commercial, le loyer annuel avait fait l’objet d’une surévaluation dissimulée dont il avait découvert l’existence neuf ans plus tard.

Le tribunal a considéré, en outre, que la perte de valeur du bien alléguée, reposant sur une estimation réalisée dix ans après la vente, ne permettait pas de démontrer une surévaluation du prix à la date de sa conclusion.

Le point de départ des délais de prescription issus de la loi du 17 juin 2008 étant fixé au 19 juin 2008, le terme du délai de prescription a donc été fixé au 19 juin 2013, et l’action introduite par actes des 23, 25 mai, et 22 juillet 2016, déclarée tardive.

S’agissant de l’action en responsabilité, le tribunal a fixé le point de départ de l’action au jour de l’acte de vente pour les mêmes motifs.

X Y a formé appel du jugement par déclaration du 24 juillet 2018, désignant pour intimés la SASU Edelis, la SASU IFB France, la BNP Paribas, et la compagnie AXA, et indiquant que son recours tend à voir :

— annuler le jugement du tribunal de grande instance d’Agen du 26 juin 2018,

— l’infirmer en ce que le tribunal a :

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action en nullité de la vente fondée sur le dol introduite par X Y,

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action en responsabilité délictuelle introduite par X Y,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné X Y aux dépens.

Prétentions

Par dernières conclusions du 24 décembre 2020, X Y demande à la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée au titre d’un prétendu défaut de publication de l’assignation,

— statuant à nouveau,

— dire et juger X Y recevable en son action et en ses demandes,

— débouter en conséquence les sociétés IFB France, Edelis et BNP Paribas Personal Finance en leurs prétentions tendant à faire juger X Y irrecevable en son action en nullité de l’acte de vente et en responsabilité délictuelle,

— dire et juger X Y recevable et bien fondé en son appel,

— constatant l’existence d’un dol manifeste ayant entaché la formation du contrat de vente immobilière,

— prononcer en conséquence la nullité de l’acte de vente conclu le 15 octobre 2005 entre X Y et la société Prestigium,

— condamner en conséquence la société Edelis, anciennement dénommée Akerys Promotion et venant aux droits de la société Prestigium à rembourser à X Y le prix de vente du-dit immeuble, soit la somme de 81 700,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2005,

— dire et juger que la restitution du bien immobilier par X Y n’interviendra qu’après remboursement complet du prix de vente par la société Edelis,

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir aux services de publicité foncière à la diligence de X Y et aux frais de la société Edelis,

— dire et juger qu’ont participé ou profité du dol et ont encore failli à leur devoir de renseignement le promoteur et son mandataire commercial,

— en conséquence,

— condamner in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à X Y la somme de 14 381,20 € à titre de dommages et intérêts,

— dire et juger que les sommes allouées à X Y à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil,

— ordonner la résolution du contrat de prêt souscrit par X Y auprès de la société BNP Paribas Personal Finance pour un montant de 73 011,00 €,

— dire et juger que la résolution du prêt entraînera le remboursement par X Y du capital emprunté et le remboursement par la banque au profit de X Y de l’ensemble des sommes qu’elle a perçues (en capital, intérêts et frais) au titre du prêt,

— ordonner la résiliation du contrat d’assurance affecté au prêt résolu entre X Y et la société AXA France Vie,

— dire et juger que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l’encontre de la société Edelis, même postérieurement à la décision à intervenir mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré, à l’annulation du contrat de vente, à la résolution du contrat de prêt et à la résiliation du contrat d’assurance, se substitueront des dommages et intérêts complémentaires à la charge in solidum de la SASU IFB France et de la SASU Edelis à hauteur de 48 000 €,

— à titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la nullité de la vente ne serait pas prononcée,

— dire et juger que la société Prestigium (dont la SASU Edelis vient aux droits) et la SASU IFB France ont manqué à leur obligation d’information et à leur devoir de conseil l’égard de X Y, et ont également engagé leur responsabilité civile au titre du dol,

— constater au surplus que la société Prestigium (dont la SASU Edelis vient aux droits) est solidairement tenue par les fautes de son mandataire commercial démarcheur,

— en conséquence,

— condamner in solidum la SASU Edelis et la SASU IFB France à payer à X Y la somme de 57 780,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financier et moral subis,

— dire et juger que les sommes allouées à X Y à titre de dommages et intérêts porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— en tout état de cause,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires, et notamment les demandes formées par les sociétés IFB France, Edelis et BNP Paribas Personal Finance visant à faire juger que la preuve d’un dol ne serait pas rapportée, qu’aucune faute ne pourrait leur être imputée et qu’aucun préjudice ne serait établi,

— condamner in solidum la SASU Edelis et la SASU IFB France à payer à X Y la somme de 8 000 € à titre d’indemnité et par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les sociétés IFB France et Edelis de leurs demandes formées contre le concluant au titre de ces mêmes dispositions,

— condamner les mêmes in solidum en tous les dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de Maître A B de la SELARL ACTION JURIS sur son affirmation de droit.

X Y présente l’argumentation suivante :

— l’assignation a été régulièrement publiée,

— l’acte attaqué n’a pas été confirmé, à défaut de connaissance du vice,

— l’article 1304 du code civil dispose que l’action en nullité d’une convention se prescrit par cinq ans à compter du jour où l’erreur ou le dol a été découvert, et les éléments matériels du dol n’ont été révélés qu’à compter du 11 mai 2015, date de découverte de la convention occulte de fonds de concours masquant le rendement réel de la résidence, et de cession à titre gratuit par le promoteur au gestionnaire des lots indispensables à la gestion de la résidence,

— l’action en responsabilité délictuelle obéit à l’article 2224 du code civil qui énonce que le point de départ du délai de prescription est le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer, et X Y a pris conscience de la surévaluation de la valeur locative du bien qu’à l’issue de la période de neuf ans ayant suivi la livraison du bien,

— sur la nullité de la vente :

— Le prix du bien et sa valeur locative ont été surévalués dès l’origine, et une convention occulte a été conclue entre le promoteur et le gestionnaire de la résidence par laquelle un fonds de concours de 495 000 € a été apporté au gestionnaire en contrepartie de l’engagement de ce dernier de payer le montant des loyers aux acheteurs pendant toute la durée du bail, dans le dessein de dissimuler que la valeur et la rentabilité du bien étaient inférieures à son prix de vente et au montant des loyers prévu dans le bail commercial, et ne correspondaient pas aux documents précontractuels remis à l’acheteur contenant une projection financière ; en outre, les locaux de la résidence destinés à l’accueil et à la réception ont été cédés à l’exploitant sans information des acquéreurs, ce qui les empêchait de confier l’exploitation de leur bien à un autre exploitant,

— l’exploitant allait inéluctablement solliciter une baisse de loyer à l’expiration du bail initial, et se trouvait en position de force pour imposer un nouveau loyer,

— il est avéré que la faiblesse de la valeur du bien résulte pour l’essentiel de la surévaluation initiale

de son prix,

— la SASU IFB France a remis à X Y des documents émanant de l’Association ADC présentée comme un organisme indépendant représentant les intérêts de ses adhérents, tendant à le rassurer sur son investissement, qui s’est avérée par la suite ne pas avoir élaboré les éléments tenant à la viabilité financière de l’opération, avoir pour directeur général un ancien responsable du service client de la société IFB France, et avoir son siège à l’adresse de cette société,

— l’inexistence de l’étude de l’association ADC bouleverse la part d’aléa que l’acquéreur est disposé à prendre et caractérise un dol,

— ce mécanisme a été dénoncé par C D, journaliste d’UFC Que Choisir dans un article, signalant notamment que la société Akerys avait été rappelée à l’ordre par l’Urssaff pour avoir déclaré les salariés d’ADC, qui ont été considérés comme travaillant pour le groupe,

— le dol a entraîné une appréciation inexacte de la valeur du bien, de la rentabilité de l’opération et de ses risques,

— il ne peut être reproché à X Y d’avoir commis une erreur en ne se renseignant pas suffisamment sur l’état du marché dès lors qu’elle résulte du dol dont il a été victime, ou de détenir une compétence particulière en la matière, ses sociétés spécialisées en opérations immobilières ayant été constituées après l’opération litigieuse,

— l’erreur provoquée par le dol d’un tiers peut être opposée au cocontractant, et les manoeuvres dolosives du mandataire provoquent l’annulation du contrat conclu entre le mandant et la victime du dol, sans qu’il soit nécessaire de vérifier si celui-ci en a eu connaissance,

— X Y sollicite dans l’hypothèse d’une procédure collective du vendeur suivie de l’impossibilité de restitution du prix, la réduction du prix de la vente, soit des dommages-intérêts de 48 000 €,

— le contrat de crédit ne trouve sa cause que dans la volonté de l’emprunteur d’acquérir un immeuble, et cette vente dépend de son obtention, l’annulation de la vente entraîne celle du contrat de crédit, ou sa résolution, et entraîne l’obligation pour le prêteur de restituer l’ensemble des sommes versées par l’emprunteur au titre du prêt,

— le contrat d’assurance doit être résilié par voie de conséquence,

— la responsabilité de la SASU IFB France est engagée :

— en raison de ses manoeuvres dolosives, et d’un manquement à ses obligations d’information et de conseil de mandataire, à laquelle elle était tenue en sa qualité de professionnel de la défiscalisation,

— X Y a perdu une chance d’acheter son bien au prix du marché et de payer en pure perte 48 000 €,

— la responsabilité de la SASU Edelis venant aux droits de la société Prestigium, vendeur est engagée :

— l’article L 111-1 du code de la consommation impose au vendeur d’informer l’acquéreur des caractéristiques essentielles du bien,

— le vendeur, professionnel, n’apporte pas la preuve de l’exécution de son obligation d’information et de conseil, et n’a pas informé l’acquéreur de l’existence de la convention de fonds de concours, et de

la cession de lots au gestionnaire, la société Goelia Gestion,

— le préjudice subi s’élève à 4 381,20 € au titre des primes d’assurance, à

10 000€ au titre du préjudice moral, ou, dans l’hypothèse d’une absence d’annulation de la vente, à 48 000 € au titre de la surévaluation du bien, et, le loyer ayant été réduit à 1 800 € soit de moitié, à 16 200 € au titre de la perte de loyers durant la durée du bail soit 9 ans, soit une somme de 64 200 €, et pour une perte de chance de 90% soit une indemnisation de 57 780 €.

Par dernières conclusions du 25 mars 2020, la SASU Edelis demande à la Cour de :

— à titre principal, confirmer le jugement entrepris,

— ce faisant dire et juger que l’action de X Y est prescrite,

— condamner X Y à payer à la SASU Edelis la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP H I H sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire,

— dire et juger que X Y ne rapporte pas la preuve d’un dol imputable au vendeur ou à ses mandataires,

— dire et juger que la SASU Edelis n’a nullement manqué à ses obligations à l’égard de X Y,

— débouter en conséquence X Y de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions,

— condamner X Y à payer à la SASU Edelis la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP H I H sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— très subsidiairement,

— constater que X Y ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’il revendique

— débouter en conséquence X Y de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions,

— débouter la C^ie AXA Vie de ses demandes à l’encontre de la SASU Edelis,

— condamner X Y à payer à la SASU Edelis la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP H I H sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— encore plus subsidiairement si leur action sur le terrain du dol devait prospérer :

— débouter X Y de sa demande tendant à voir la SASU Edelis et la SASU IFB condamnées

in solidum à le relever et garantir des sommes qu’il devra restituer à l’établissement bancaire prêteur,

— débouter X Y de sa demande tendant à voir la SASU Edelis et la SASU IFB condamnées in solidum à le relever et garantir des sommes qu’il pourrait être amené à restituer à l’administration fiscale,

— débouter X Y de sa demande tendant à faire juger que la restitution du bien litigieux par lui n’aura à intervenir qu’après paiement par les Stés IFB et Edelis des sommes mises à leur charge par le tribunal,

— dire et juger que les dispositions de l’article 1154 du Code civil n’ont pas vocation à

s’appliquer.

La SASU Edelis présente l’argumentation suivante :

— l’action est prescrite :

— le contexte de l’opération a été présenté à X Y en 2004 et il a eu connaissance de l’existence et des liens unissant tous les intervenants à l’opération, en particulier de la société gestionnaire, Goelia, ayant signé le bail commercial avant la vente,

— c’est, au plus tard, à la date de livraison du bien, soit le 23 juin 2006 que l’acquéreur a été en mesure d’apprécier les conditions de l’opération, la prescription a donc été acquise le 23 juin 2011, voire le 16 juin 2013 à supposer qu’un nouveau délai ait couru à compter du 17 juin 2008 date de la réforme de la prescription,

— il n’y a pas eu de dol :

— l’absence d’information voire le mensonge relatif à la conjoncture locale défavorable à la construction d’une nouvelle résidence de tourisme, à la valeur vénale du bien, aux liens unissant les intervenants, n’est pas démontré,

— X Y ne s’est jamais plaint de son investissement entre 2006 et 2015,

— l’investissement situé en zone de revitalisation rurale (dispositif ZRR) concernait des zones reconnues comme fragiles sur le plan socio-économique ce qui justifiait l’incitation fiscale,

— les caractéristiques du bien au sens de l’article L 111-1 du code de la consommation ont été portées sur les documents remis avant la vente, et la présentation favorable de la résidence des Demeures du Lac ne dépasse pas ce qui est admissible,

— il n’y a pas eu d’erreur d’évaluation du bien en 2005,

— l’association EDC est une association indépendante, opérant un contrôle des éléments du programme immobilier,

— la convention entre la société Prestigium et la société Goelia Gestion n’est pas occulte, a été remise à X Y sur simple demande, et ne constitue pas un fonds de concours, notion applicable à un EPCI, mais une convention de rémunération légale et habituelle, dont l’existence ne caractérise pas un dol,

— la SASU Edelis ne saurait être appelé à garantir le remboursement des sommes à restituer au prêteur ou à l’administration fiscale,

— en cas de nullité, il n’est pas justifié de retarder les restitutions,

— sur la responsabilité :

— les griefs invoqués ne sont pas avérés,

— il ne peut être reproché à la société Edelis un manquement à une obligation précontractuelle d’information qui n’a joué aucun rôle dans les discussions précontractuelles menées par son mandataire,

— le préjudice invoqué n’est pas établi, X Y ne justifie pas des avantages fiscaux et de la récupération de TVA obtenus, ainsi que de l’avantage actuel du loueur de meublé (absence d’imposition des loyers),

— le préjudice moral n’est pas caractérisé.

Par dernières conclusions du 24 novembre 2020, la SASU IFB France demande à la Cour de :

— à titre principal,

— confirmer le jugement dont appel dans l’intégralité de ses dispositions,

— en conséquence,

— déclarer irrecevables comme prescrites l’ensemble des demandes formées par X Y,

— à titre subsidiaire et sur le fond,

— débouter purement et simplement X Y de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— en tout état de cause,

— condamner X Y à payer à la SASU IFB France la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Laurence Boutitie, Avocat.

La SASU IFB France présente l’argumentation suivante :

— l’action est irrecevable :

— les observations relatives à la prescription rejoignent celles présentées par la SASU Edelis concernant le dol (le point de départ du délai est la connaissance par l’acquéreur de l’erreur), et la demande indemnitaire, étant ajouté qu’en matière de perte de chance indemnisable pour manquement au devoir d’information et de conseil, le dommage se manifeste dès la signature des engagements contractuels,

— l’action n’est pas fondée :

— les observations rejoignent celles présentées par la SASU Edelis, relatives à l’absence de dol, l’absence de manquement au devoir de conseil et d’information et l’absence de préjudice,

Par dernières conclusions du 24 février 2020, la BNP Paribas demande à la Cour de :

— confirmer en totalité le jugement dont appel, sauf s’agissant des dispositions relatives à l’article 700

du code de procédure civile,

— en conséquence,

— déclarer irrecevables l’action en nullité pour dol et l’action en responsabilité délictuelle de X Y car atteintes par la prescription quinquennale,

— à titre subsidiaire,

— dire et juger que X Y ne rapporte nullement la preuve de quelconques réticences ou man’uvres dolosives imputables à Akerys Promotion ou IFB France,

— débouter X Y de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

— à titre infiniment subsidiaire,

— si la résolution du contrat de prêt était prononcée comme la conséquence de l’annulation du contrat de vente,

— dire et juger que X Y doit restituer à BNP Paribas Personal Finance le montant du capital prêté sans subordonner, comme le demande X Y dans ses conclusions, cette restitution au remboursement du prix de vente par la société Akerys à X Y,

— débouter X Y de sa demande de délai dans la restitution des sommes perçues au titre du crédit en capital, intérêts, primes d’assurances et frais,

— dire et juger que BNP Paribas Personal Finance doit restituer à X Y l’intégralité des sommes perçues au titre du remboursement du crédit en capital, intérêts, primes d’assurance et frais à compter de la date de la décision,

— dire et juger qu’il y aura compensation entre ces créances et dettes réciproques,

— dire et juger que la créance résiduelle portera intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dire et juger que BNP Paribas Personal Finance est un tiers au litige et n’est intervenu à aucun stade du montage et du choix de l’opération elle-même, et que son rôle était expressément limité au financement de l’opération,

— condamner in solidum Akerys Promotion (devenue Edelis) et IFB France à payer à BNP Paribas Personal Finance en réparation de son préjudice des dommages et intérêts équivalant au montant des sommes restituées à X Y, en intérêts, primes d’assurances, frais de dossier et indemnité légale d’exigibilité anticipée équivalente à 3 % du capital restant dû,

— dire et juger que, dans cette hypothèse, les sommes dues par Akerys Promotion (devenue Edelis) et IFB France porteront intérêts au taux légal à compter du jugement,

— en tout état de cause,

— condamner toutes parties succombantes à payer à BNP Paribas Personal Finance la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais irrépétibles de première instance et la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais irrépétibles d’appel,

— condamner toutes parties succombantes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître

E F.

La BNP Paribas présente l’argumentation suivante :

— l’action est irrecevable : le point de départ de la prescription quinquennale doit être fixé à la date de signature de l’acte allégué du vice soit le 13 octobre 2005, ou au plus tard à la date de livraison intervenue le 23 juin 2006, de sorte que la prescription est acquise depuis le 23 juin 2011,

— la preuve des éléments constitutifs du dol n’est pas rapportée :

— X Y a reçu des informations exactes,

— aucune manoeuvre ou réticence de son cocontractant n’est rapportée,

— l’action indemnitaire n’est pas fondée :

— la BNP Paribas est un tiers au contrat de vente et faute de démonstration d’une action de concert du prêteur avec le vendeur, l’établissement financier conserve l’ensemble de ses droits à indemnisation de ses préjudices corrélatifs,

— l’éventuelle annulation du contrat de vente entraînera la résolution corrélative du contrat de prêt, et l’obligation pour l’emprunteur de restituer le montant du capital emprunté sans la subordonner à la restitution du prix de vente, dépourvue de lien avec le prêt, ainsi que la restitution par la banque des sommes perçues au titre du remboursement du prêt en capital, intérêts, primes d’assurances et frais ; ces obligations réciproques devront faire l’objet d’une compensation et la créance résiduelle portera intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— en cas d’annulation de la vente, les sociétés Ackerys Promotion et IFB devront être tenues de réparer le préjudice subi par la BNP Paribas constitué par les intérêts contractuels, frais de dossier et primes d’assurances devant être restituées à l’emprunteur et par l’indemnité d’exigibilité anticipée de 3% du capital restant du,

— la demande de délai de paiement de X Y doit être écartée sa situation ne relevant pas d’une précarité et la banque n’ayant commis aucune faute.

Par uniques conclusions du 17 janvier 2019, la compagnie AXA demande à la Cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Agen en date du 26 juin 2018 en toutes ses dispositions,

— donner acte à la compagnie AXA France Vie de ce qu’elle s’en remet à l’appréciation souveraine de la Cour sur les demandes formulées par X Y, étant précisé que, l’accessoire suivant le principal, l’annulation du contrat de prêt rendrait de facto caduque l’adhésion au contrat d’assurance de groupe emprunteur,

— déclarer bien fondée la Compagnie AXA France Vie à conserver les cotisations perçues jusqu’alors, la résiliation n’ayant d’effet que pour l’avenir,

— condamner la ou les parties succombantes au paiement de la somme de 2 000 € au profit de la compagnie AXA France Vie en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La compagnie Axa s’en remet à l’appréciation de la Cour sur les demandes formulées par X Y étant observé que l’éventuelle annulation du contrat de prêt entraînerait la résiliation de

l’adhésion au contrat d’assurance de groupe d’emprunteur.

La Cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise, et aux dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2021, et l’affaire a été fixée pour être examinée le 8 février 2021.

Motifs

Sur le dol

Selon les dispositions de l’article 1116 du code civil en vigueur à la date des actes litigieux, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé par celui qui l’invoque.

L’article 1304 devenu 1144 du code civil énonce que le délai de l’action en nullité court, en cas de dol, à compter du jour où il a été découvert.

La caractérisation du dol doit donc être recherchée en premier lieu.

Le dol invoqué par X Y porte sur une opération de défiscalisation matérialisée par quatre actes : l’acquisition en état futur d’achèvement de l’appartement, l’emprunt destiné à son financement, l’adhésion au contrat d’assurance groupe garantissant son remboursement, et le bail commercial.

Cet ensemble de contrats présente la particularité d’entrer dans le champ d’un dispositif législatif énonçant des conditions imposées aux parties par l’Etat, telle l’obligation de louer le bien à un usage touristique durant neuf ans, et repose sur un équilibre dans lequel interviennent les avantages fiscaux consentis par l’Etat dans le but de favoriser le développement touristique de zones rurales.

Ces avantages, exposés dans l’acte de vente, permettent à l’investisseur immobilier de cumuler la récupération de la TVA au taux de 19,60%, une réduction d’impôt de 25% du prix de vente d’un immeuble neuf et de 20% du montant de travaux, pouvant atteindre 50 000 € pour un célibataire, et 100 000 € pour un couple.

C’est par conséquent au regard de l’opération considérée dans sa globalité que l’existence d’un dol doit être recherchée, le prix de vente et le loyer ne permettant pas de déterminer si le consentement de X Y a été vicié par dol au moment de son engagement dans une opération qui, au-delà de l’acquisition d’un immeuble et de son exploitation locative, a diminué ses dettes fiscales envers l’Etat.

Il appartient par conséquent à G Y, qui supporte la charge de la preuve, de verser aux débats tous éléments permettant de porter une appréciation sur le prix de la vente et du loyer contestés, ainsi que sur le montant effectif des déductions fiscales obtenues.

À cet égard, il est constant que l’opération a accru l’actif de son patrimoine, qui s’est enrichi de la propriété de l’appartement et du montant des loyers perçus durant neuf années. Au terme du bail, il a accepté de signer un nouveau bail, et continue à percevoir un revenu locatif moindre, mais qui continue néanmoins à accroître ses richesses.

Le passif de son patrimoine a également été diminué, puisque le dispositif lui ouvrait droit à la récupération de la TVA sur le prix de vente soit, selon les mentions de l’acte une somme de 13 389€, le prix hors taxe s’élevant à 68 311 €, et à une réduction d’impôt sur le revenu susceptible d’atteindre

25% du prix de vente soit 17 055,75 €.

Le montant cumulé de ces sommes pouvait donc atteindre 45% du prix de vente HT (ou 37% du prix de vente TTC).

Or X Y ne produit aucun justificatif permettant de déterminer le montant effectif des avantages fiscaux dont il a bénéficié.

Il ne démontre donc pas le dol allégué, ce qui justifie le rejet de sa demande d’annulation de la vente et de résolution du prêt accordé par la BNP Paribas.

L’examen de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action est, par voie de conséquence, dépourvu d’objet.

Les demandes présentées au titre des effets de l’annulation de la vente portant sur les restitutions réciproques et les formalités de publicités doivent être rejetées à défaut d’annulation de l’acte.

La demande de résolution du contrat de prêt consenti par la SA BNP Paribas doit être rejetée pour le même motif, cet acte, ainsi que le contrat d’assurance, devant poursuivre leurs effets.

Le jugement sera infirmé sur ces points.

Sur la responsabilité de la SASU Edelis et de la SASU IFB France

La demande de dommages-intérêts est fondée sur le manquement des sociétés Edelis (venant aux droits de la société Ackerys Pormotion qui venait elle-même aux droits de la société Prestigium) et IFB France à leur devoir d’information et de conseil, et leur contribution au dol exposé précédemment.

Or la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage, ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance ; s’agissant d’un manquement à l’obligation d’information ou de conseil, le dommage consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l’établissement de l’acte critiqué.

C’est donc par une exacte analyse des éléments soumis à son appréciation que le tribunal a fixé le point de départ du délai de prescription à la date de signature de l’acte authentique de vente, soit le 13 octobre 2005, et déclaré l’action prescrite.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, X Y a été à juste titre condamné à supporter les dépens de première instance.

L’issue de l’instance d’appel justifie qu’il soit tenu d’en supporter les dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non

compris dans les dépens.

X Y sera condamné à payer à la SASU Edelis, la SASU IFB France, la BNP Paribas et la compagnie Axa 2 000 € chacune.

Par ces motifs,

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance d’Agen du 26 juin 2018 SAUF en ce qu’il a :

— rabattu l’ordonnance de clôture,

— prononcé la clôture de l’instruction au jour de l’audience de plaidoirie,

— rejeté l’exception d’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de publicité foncière,

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action en responsabilité délictuelle introduite par X Y,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné X Y aux dépens recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de la SCP I H I et de Maître Briat,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Statuant à nouveau sur les points infirmés,

— déboute X Y de toutes ses demandes,

Y ajoutant,

— condamne X Y aux dépens d’appel,

— condamne X Y à verser à la société Edelis 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne X Y à verser à la société IFB France 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne X Y à verser à la SA BNP Paribas 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne X Y à verser à la société Axa Assurance Vie 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Autorise la SCP H I H, Maître Laurence Boutitie, et Maître E F, à recouvrer directement les dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, présidente de chambre, et par Sandra DEBUYSER, adjointe administrative placée faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été

remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,