REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 FEVRIER 2022

(n° , 8 J)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/07212 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5OPO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mars 2018 -Tribunal de Grande Instance de Créteil – RG n° 17/04377

APPELANTE

Société FAST FRIED CHICKEN 'F.F.C.'

SARL immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 810 063 586

[…]

94190 VILLENEUVE SAINT Z

Représentée par M^e David SAIDON, avocat au barreau de PARIS, toque : C0630

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE L'[…]

2/20 RUE HENRI LEDUC ET 35 RUE HENRI JANIN 94190 VILLENEUVE SAINT Z représenté par son syndic, la société ABP, SARL immatriculée au RCS d’Evry sous le numéro 331 862 508

C/O SociétéABP

7 rond-point Pasteur

[…]

Représentée par M^e Chloé SOULARD de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19

SCI DES BOIS

immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 443 247 390

[…]
Représentée par M^e Carole SIRAT de la SCP Charles SIRAT et autres, avocat au barreau de PARIS, toque : P0176

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Novembre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Muriel PAGE, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière des Bois (ou SCI des Bois) est propriétaire des lots l70, 300 et 301 dans la Résidence l’Orme Sainte Marie située 35 et […], 2 à […] et 5 rue de la Marne à Villeneuve Saint Z (94190).

Les lots 300 et 301 consistent en une boutique au rez-de-chaussée du bâtiment C de l’immeuble, le lot 170 étant une cave dans ce même bâtiment.

La SCI des Bois a donné lesdits locaux à bail à la société Fast Fried Chicken, qui y exploite un commerce de restauration rapide.

Par acte d’huissier du 4 mai 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence l'[…] Leduc et 35 rue Henri Janin à Villeneure Saint Z (le syndicat des copropriétaires) a assigné la SCI des Bois et la société à responsabilité limitée Fast Fried Chicken devant le tribunal de grande instance de Créteil.

Par jugement du 30 mars 2018, le tribunal de grande instance de Créteil a :

- condamné la société Fast Fried Chicken à faire cesser son activité de restauration rapide, boulangerie point chaud et autres telle que mentionnée à son objet social, au sein de la Résidence L’Orme Sainte, ce dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le luge de l’exécution,
- condamné in solidum la société Des Bois et la société Fast Fried Chicken à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire,

- condamné in solidum la société Des Bois et la société Fast Fried Chicken aux dépens,

- dit que dans les rapports entre les parties ci-après désignées, la charge finale des frais irrépétibles et des dépens sera ainsi répartie :

société des Bois : 50 %• société Fast Fried Chicken : 50 %•

- fait droit à 1'appel en garantie de la société Des Bois à l’encontre de la société Fast Fried Chicken au titre des frais irrépétibles et des dépens, sur la base et dans la limite de cette répartition,

- accordé à M^e Soulard le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

- débouté les parties de ses demandes plus amples ou contraires ;

La société à responsabilité limitée Fast Fried Chicken a relevé appel de ce jugement par déclarations remises au greffe le 18 et 30 avril 2018.

Les deux procédures ont été jointes.

L’exécution provisoire du jugement déféré a été suspendue par le Premier Président de cette cour par ordonnance du 2 avril 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 29 septembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 24 septembre 2021 par lesquelles la société Fast Fried Chicken, appelante, invite la cour, à :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu qu''il ne peut être considéré que le trouble est généralisé et présente un caractère collectif conférant au syndicat des copropriétaires la capacité d’agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965",

- déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable à agir,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, dont les demandes au titre de l’appel incident portant sur le prétendu non-respect de la réglementation en vigueur au titre de l’aération et la ventilation du commerce,

- infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à faire cesser son activité de restauration rapide, boulangerie, point chaud et autres telle que mentionnée à son objet social, au sein de la résidence l’Orme Sainte Marie ce dans le délai de 15 jour à compter de la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard laquelle courra sur une période de 2 mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution,

- infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée avec la société Des Bois à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence l’Orme Sainte Marie à payer la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la demande de la société Des Bois de condamnation à son encontre et de garantie de toute condamnation dont la société Des Bois ferait l 'objet,

- infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée avec la société Des Bois aux dépens,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 25 août 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- le déclarer recevable en toutes ses demandes, fins et conclusions y compris en son appel incident,

- débouter les sociétés Fast Fried Chicken et Des Bois de l’ensemble de leurs prétentions,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

• a dit qu’il 'ne peut être considéré que le trouble est généralisé et présente un caractère collectif conférant au syndicat de copropriété la capacité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965",

• s’est abstenu de statuer sur la question du non-respect par l’appelante de la réglementation en vigueur au titre de l’aération et la ventilation d’un commerce de cuisine et restauration rapide ;

statuant à nouveau,

- constater que les nuisances subies par les copropriétaires présentent un caractère collectif de sorte qu’il est recevable à agir sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble,

- juger que l’activité de restauration rapide de la société Fast Fried Chicken doit également cesser en raison du non-respect de la réglementation en vigueur au titre du traitement des déchets et de l’évacuation des eaux en l’absence de bac à graisse, et de l’aération et la ventilation d’un commerce de cuisine et restauration rapide afin de prévenir un dommage type 'incendie’ en l’absence de tout système d’évacuation des fumées conforme,

en tout état de cause,

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

- condamner in solidum les sociétés Fast Fried Chicken et Des Bois à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 23 septembre 2021 par lesquelles la SCI des Bois, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1320 alinéa 2 et 1353 du code civil, de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en son action fondée sur un trouble anormal de voisinage,
- le réformer pour le surplus,

statuant à nouveau,

- juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence de nuisances présentant un caractère anormal et imputables à la Société Fast Fried Chicken,

- dire que seules la préfecture du Val de Marne et la commune de Villeneuve Saint Z ont qualité et compétence pour constater une éventuelle non-conformité à la réglementation du local exploité par la Société Fast Fried Chicken,

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

subsidiairement,

- confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Fast Fried Chicken à la relever et garantir de toutes condamnations,

- le réformer en ce qu’il a laissé à sa charge définitive 50 % des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens de première instance,

- condamner la société Fast Fried Chicken à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre tant en première instance qu’en appel,

en toute hypothèse,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 6.500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens, en application de l’article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur le trouble anormal de voisinage

L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 autorise le syndicat à agir contre quiconque pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, ce qui englobe la poursuite des auteurs de nuisances dont les copropriétaires sont victimes ;

En application de cet article, lorsque des troubles de jouissance sont causés aux copropriétaires pris individuellement mais qu’ils ont par leur importance et leur étendue un caractère finalement collectif, le syndicat a qualité pour agir ;

En revanche, le syndicat n’a plus qualité pour agir si les troubles ne sont éprouvés que par une minorité de copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ;

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable son action en réparation de troubles anormaux de voisinage venant du commerce de restauration rapide installé dans l’immeuble ;
En l’espèce, les lieux loués par la SCI Des Bois sont destinés à l’activité de 'restauration rapide, boulangerie, point chaud, dépôt de pain, dépôt de viennoiserie, pâtes, paninis, poulet, confiserie, glace sur place et à emporter, livraison’ ;

Il ressort des pièces produites aux débats, et notamment le procès-verbal de constat d’huissier du 11 octobre 2016, que s’il existe dans le restaurant, une hotte haspirante professionnelle, son extraction débouche directement sur la façade arrière de l’immeuble et il n’existe pas de conduit de fumées ;

En appel, le syndicat des copropriétaires produit aux débats 32 nouvelles attestations de copropriétaires ou occupants de l’immeuble (dont 5 à titre occasionnel, amis de M. X, employée de ménage dans la résidence, agent immobilier dans la résidence), se plaignant de nuisances olfactives et sonores, outre celles qu’il avait produites en première instance (10 attestations ou courriers), étant précisé toutefois que certains copropriétaires : M. Z A, M^me B C, M^me D E, M^me D F ont témoigné deux fois, en première instance puis en appel ;

Il résulte de ces éléments que seule une trentaine de copropriétaires se sont plaints de nuisances sonores et olfactives, outre dépôt de déchets devant la résidence ;

Or, les lots 300 et 301 formant boutique au rez-de-chaussée du bâtiment C se situent dans un vaste ensemble immobilier qui comporte 4 bâtiments totalisant 132 logements, 14 boutiques et 21 ateliers, ainsi qu’il ressort du règlement de copropriété produit aux débats ;

Il ressort également des procès-verbaux des assemblées générales produits que les copropriétaires sont au nombre de 145 ;

Les attestations produites en appel ne sont donc pas suffisantes pour démontrer que le préjudice est subi par l’ensemble des copropriétaires et qu’ils le subissent de la même façon ;

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ajoute que les extracteurs de cuisine du bâtiment C engendrent des dépôts graisseux entraînant une dégradation rapide de la façade nouvellement ravalée, que les eaux usées du restaurant s’écoulent dans les canalisations d’eaux pluviales, que le restaurant n’est pas équipé d’un bac à graisse ;

Néanmoins, la société Fast Fried Chicken produit aux débats le rapport de M^me Y, architecte, en date du 21 septembre 2021, mentionnant que le ravalement n’est pas endommagé ou sali par l’extraction de la hotte du restaurant, qu’il est impossible que les pièces humides de l’immeuble soient branchées sur une descente d’eaux pluviales outre confirmant l’existence d’un bac à graisse dans le restaurant ;

Le procès-verbal de constat de Maître Agard, huissier de justice, du 21 septembre 2021, confirme la présence d’un bac destiné à récupérer les graisses ;

Il ressort en outre du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mars 2021, que les copropriétaires ont été informés qu’un bac à graisse a bien été installé dans le restaurant (point 20) ;

En tout état de cause, les éléments évoqués par le syndicat des copropriétaires ne sont pas susceptibles de justifier de troubles de jouissance subis par l’ensemble des copropriétaires ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires en réparation de troubles anormaux de voisinage venant du commerce de restauration rapide installé dans l’immeuble ;

Sur la violation du règlement de copropriété et le non-respect de la réglementation en vigueur
En application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en cas de violation par les copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le règlement de copropriété prévoit en son article 6 section 1 chapitre 1er titre deuxième, que les copropriétaires ou occupants 'ne pourront faire ou laisser faire aucun travail de quelque genre que ce soit, et de nature à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur ou autrement’ ;

Il soutient que la prohibition par le règlement de copropriété des nuisances olfactives suffit à entraîner la cessation de l’activité de restauration ;

Il ajoute que le commerce de la société Fast Fried Chicken contrevient aux dispositions impératives du Règlement sanitaire départemental du Val de Marne, devant entraîner également pour ce motif la cessation immédiate par cette société de toute activité de restauration rapide, boulangerie, point chaud et autres telle que mentionnée à son objet social, et ce, afin de prévenir un dommage type incendie en l’absence de tout système d’évacuation des fumées conforme et d’un bac à graisse ;

En l’espèce, comme l’a relevé le tribunal, le règlement de copropriété ne prohibe pas l’activité de restauration ;

L’ensemble immobilier est à usage mixte, professionnel, commercial et d’habitation ;

Il résulte des pièces produites que plusieurs commerces sont présents dans l’immeuble ;

Il est néanmoins constant que dans son chapitre relatif à l’usage des parties privatives, le règlement de copropriété stipule que 'les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’ensemble immobilier ne soit à aucun moment troublée par le fait des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients (dans le cas éventuel de magasin) ou des gens à leur service. En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun travail de quelque genre que ce soit, et de nature à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur ou autrement’ ;

En l’espèce, il ressort des attestations produites que l’activité de restauration rapide de la société Fast Fried Chicken occasionne bien une gêne à certains de ses voisins ;

Néanmoins, il a été vu que la majorité des copropriétaires n’est pas concernée par ces nuisances de sorte que le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à agir au lieu et place des copropriétaires concernés ;

Au surplus, ainsi que le souligne à juste titre tant la société Fast Fried Chicken que la SCI Des Bois, l’application de cette clause ne saurait fonder une interdiction d’exploiter mais uniquement une condamnation à mettre fin aux nuisances occasionnées, laquelle n’a pas été demandée par le syndicat des copropriétaires ;

La cessation d’activités fondée sur le non-respect des stipulations de règlement de copropriété n’est pas justifiée et sera rejetée ;

Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef ;

S’agissant du non-respect de la réglementation issue du Règlement sanitaire départemental du Val de Marne en l’absence de tout système d’évacuation des fumées conforme, il convient de constater que l’étude de M^me Y, architecte, menée de juillet à septembre 2018, a conclu à la conformité des installations du local pour l’activité exercée, aux règlements de sécurité ;

Il sera en outre observé que la société Fast Fried Chicken a missionné M^me Y aux fins de détailler les travaux nécessaires à mettre en oeuvre pour la mise en conformité ou la limitation des nuisances et que celle-ci a détaillé trois propositions, dont la création d’un conduit en façade arrière de l’immeuble avec débouché en toiture ou la réutilisation d’un conduit intérieur existant inutilisé ;

Lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2018, la SCI Des Bois a soumis deux projets de résolution (n°19) au vote des copropriétaires, la première visant la réalisation de travaux par l’utilisation du conduit appartenant à la copropriété et passant par le local commercial et qui déboucherait sur le toit, la deuxième prévoyant l’installation d’un conduit d’extraction extérieur, et le syndic a ajouté aux résolutions mises au vote plusieurs conditions dont celles relatives à la prise en charge du coût des honoraires de l’architecte et des travaux ;

Néanmoins, ces deux résolutions ont été rejetées ;

Le syndicat des copropriétaires ne peut donc valablement solliciter la cessation de l’activité de la société Fast Fried Chicken pour absence de tout système d’évacuation des fumées conforme ;

En outre, il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de faire respecter la réglementation administrative mais les dispositions du règlement de copropriété ;

De surcroît, comme le soulignent la SCI Des Bois et la société Fast Fried Chicken, la sanction encourue n’est pas la fermeture des locaux litigieux mais une peine d’amende (art. 165 et suivants du Règlement sanitaire ; article L541-3 du Code de l’Environnement) (pièce 11 de la S.C.I. Des Bois) ;

S’agissant de l’absence du bac à graisse, il a été vu qu’il a bien été installé dans le restaurant ;

La demande visant à obtenir la cessation de l’activité de restauration rapide de la société Fast Fried Chicken en raison du non-respect de la réglementation, n’est pas fondée et sera rejetée ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la société Fast Fried Chicken et à la SCI Des Bois la somme de 3.000 €, chacune, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence l'[…] Leduc et 35 rue Henri Janin à Villeneure Saint Z de toutes ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence l'[…]
Leduc et 35 rue Henri Janin à Villeneure Saint Z aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société à responsabiltié limitée Fast Fried Chicken et à la société civile immobilière des Bois, la somme de 3.000 € chacune par application de l’article 700 du même code ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT 1. G H I J