ARRÊT DU

03 Mai 2023

JYS / NC

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N° RG 21/01103

N° Portalis DBVO-V-B7F -C6QU

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[M] [W]

C/

HABITALYS

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 202-23

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame [M] [W]

née le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 7]

de nationalité française

domiciliée : [Adresse 8]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/4865 du 07/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AGEN)

représentée par M^e Sandrine BICKART-MAGNES, avocate au barreau d’AGEN

APPELANTE d’un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AGEN en date du 16 novembre 2021, RG 21/00176

D’une part,

ET :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOT-ET-GARONNE HABITALYS pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Erwan VIMONT, membre de la SCP LEX ALLIANCE, avocat postulant au barreau d’AGEN

et M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocate plaidante au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 14 décembre 2022, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Dominique BENON, Conseiller

qui en a rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre lui-même de :

Jean-Yves SEGONNES et Pascale FOUQUET, Conseillers

en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Lors des débats : Charlotte ROSA , adjointe administrative faisant fonction

Lors de la mise à disposition : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS

L’Office Public de l’Habitat de Lot-et-Garonne Habitalys a donné à bail à Mme [M] [W] un logement qualifié à l’entrée dans les lieux 'en bon état’ à [Localité 6] (L. et G.) le 13 mai 2011, moyennant un loyer mensuel de 368,53 euros indexés. Elle a eu à se plaindre du jeune fils de sa voisine, [H] [E], en 2014 puis en 2018 et 2019 pour des bruits de moteur de deux-roues et des appels téléphoniques malveillants en représailles à ses mains courantes. Le 27 août 2019, elle a mis le bailleur en demeure de faire cesser les troubles de voisinage ainsi que les stationnements gênants de blocage de l’accès à son garage et elle a subi d’autres faits.

Par jugement du 5 janvier 2021, le juge du contentieux de la protection a déclaré irrecevable une action de Mme [M] [W] en réparation de son trouble de jouissance, faute de tentative de conciliation. Un constat d’échec d’une tentative de conciliation a été établi le 25 février 2021.

Suivant acte d’huissier délivré le 9 avril 2021, Mme [M] [W] a fait assigner l’OPH Habitalys devant le juge du contentieux de la protection sur le fondement des articles 1717 et 1719 du code civil et 6-1 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour être condamné au principal, à lui verser 10 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi, 900 euros au titre des frais de déménagement outre 57 euros de frais de réexpédition de courrier et restituer 368,53 euros de dépôt de garantie.

Par jugement contradictoire du 16 novembre 2021, le tribunal a :

— débouté [M] [W] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Mme [W] [M] à payer à l’OPH Lot-et-Garonne Habitalys 388,87 euros au titre des réparations des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

— condamné Mme [W] [M] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Pour débouter de la demande principale, le tribunal a jugé que la preuve n’est pas rapportée des troubles de jouissance causés par le voisinage et imputables au bailleur ; malgré la multiplication des mains courantes, Mme [M] [W] ne prouve pas que l’accès à son garage était rendu impossible par l’exploitation d’un garage automobile clandestin, elle ne justifie pas du résultat des procédures pénales initiées et le fait générateur de ses troubles médicalement constatés n’est pas prouvé.

Pour faire droit à la demande reconventionnelle, le tribunal a exploité les procès-verbaux d’état des lieux d’entrée et de sortie de Mme [M] [W]. Il a affecté un coefficient de vétusté indéterminé à la réfection des peintures des murs.

PROCÉDURE

Par déclaration au greffe de la cour, Mme [M] [W] a fait appel de tous les chefs de dispositif du jugement le 21 décembre 2021 ; elle a intimé l’OPH Lot-et-Garonne Habitalys.

Selon conclusions visées au greffe le 28 juillet 2022, Mme [M] [W] demande, en infirmant le jugement, de :

— condamner Habitalys à lui payer à titre de dommages et intérêts 10 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi à titre principal et à titre subsidiaire, du préjudice moral,

— condamner Habitalys à lui payer 900 euros au titre des frais de déménagement outre 57 euros de frais de réexpédition de courrier, lui restituer 368,53 € de dépôt de garantie outre 36,85 euros par mois à compter de septembre 2020 jusqu’à restitution complète,

— débouter Habitalys de toutes ses demandes,

— condamner Habitalys aux dépens dont distraction à M^e Bickart-Magne outre 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante expose que trois attestants, M. [V] et Mmes [X] et [N] témoignent du garage clandestin et deux constats d’huissier de Me [C] les 14 et 28 novembre 2019 et les 19 et 27 août 2020 constatent les nuisances et gênes diurnes et nocturnes et l’obstacle mis à l’accès à son garage par la famille [E] qui n’a pas été expulsée ; elle en a subi un préjudice moral de cinq jours d’incapacité totale de travail et un préjudice matériel en devant déménager après neuf ans d’habitation paisible. Elle fait valoir que le bailleur a minimisé les faits et laissé perdurer le trouble en contravention à la loi sur les rapports locatifs, il a engagé sa responsabilité contractuelle et a manqué à son obligation de résultat. Sur les réparations locatives, elles ne sont justifiées par aucune facture ni devis et, ayant habité durant neuf ans, le coefficient de vétusté appliqué à son dernier état des lieux est insuffisant.

Selon conclusions visées au greffe le 15 juin 2022, l’OPH Lot-et-Garonne Habitalys demande, en confirmant le jugement sur le débouté de Mme [M] [W] et sa condamnation aux réparation locatives et en le réformant pour le montant, de :

— condamner Mme [M] [W] à lui payer 714,09 euros,

— débouter Mme [M] [W] de toutes ses demandes,

— condamner Mme [M] [W] aux dépens et au paiement de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimé expose qu’il a tenté une médiation entre la famille [E] et Mme [M] [W] que celle-ci a refusée. Il fait valoir qu’il n’est tenu d’une obligation que de moyens en matière de trouble de jouissance locative, il n’a commis aucune faute car il a toujours agi avec diligence en fonction des informations à sa disposition comme un procès-verbal d’huissier d’enregistrement de trouble sonore qui ne dure que 4 mn et en milieu de journée ; le préjudice est inexistant. A titre incident, tous les postes de réparation n’ont pas été comptés et la somme allouée par le tribunal à ce titre est sous-évaluée.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 9 novembre 2022.

MOTIFS

1/ Sur le trouble de jouissance :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

«  Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. "

Le témoin [V] écrit : « 'l’existence d’un garage de mécanique non déclaré. En ce qui concerne une enquête de voisinage effectuée par Habitalys, je n’ai pas été sollicité ».

Le témoin Mme [X] écrit : " Il semblerait qu’un garage clandestin se trouve chez ce jeune homme (au vu des nombreuses visites) des véhicules stationnent à toute heure du jour et jusque tard dans la soirée. Etant mère d’un enfant autiste sévère et non verbal ces désagréments sonores sont difficilement supportables. Il y a quelques semaines alors que je relevais mon courrier, j’ai assisté à une violente altercation entre M. [E] et un autre jeune homme. Une bagarre a éclaté même avec effusions et insultes. Je tiens à préciser qu’aucune enquête de voisinage n’a été réalisée".

Le témoin Mme [N] écrit : " Nous avons été témoins de nombreuses apparitions de jeunes extérieurs à la résidence [Adresse 2] en moto-cross, scooters et voitures pour cause de garage mécanique illégal situé [Adresse 2]. Nous avons assisté aux bruits incessants et répétitifs de moteurs de toutes sortes de véhicules ainsi qu’à une circulation restreinte en début de soirée pour cause de stationnement de véhicules extérieurs toujours au début de la résidence même si un soir un ami de ma fille a évité une collision avec un jeune de là-bas. Cette activité a duré tout l’hiver 2019 même certains soirs il est arrivé que chez nous nous entendions carrément un squat total de moteur de toutes sortes de véhicules ce qui devenait désagréable à 00 h passé. Pour finir nous avons été confrontés au petit chemin piéton qui donne sous le porche au milieu de la résidence à des rencontres rapides et irrespectueuses de jeunes en moto ou scooters qui venaient du [Adresse 2] prêts à nous écraser à cause de la vitesse alors qu’il y a des enfants qui prennent un car scolaire et surtout où est implanté un panneau de signalisation 'interdit aux véhicules à moteur’ donc, en ce qui nous concerne, on n’a jamais été sollicité ni averti de l’enquête de voisinage effectuée par Habitalys".

Suivant procès-verbal des 14 et 28 novembre 2019, Me [C], huissier de justice à [Localité 4], a constaté le 14 que Mme [M] [W] " est gênée par un véhicule Audi stationné entre les logements n° 3 et 7 et que la présence de ce véhicule rend difficile le passage permettant l’accès au garage du logement de Mme [M] [W] ; elle est également gênée par les aboiements incessants et continus de chiens provenant du logement n° 5. » ; elle a extrait 126 clichés pris par l’appareil téléphonique de Mme [M] [W] entre le 23 et le 27 novembre 2019.

Suivant procès-verbal des 19 et 27 août 2020, Me [C], huissier de justice à [Localité 4], a extrait 139 pages de clichés pris par l’appareil de Mme [M] [W] entre le 1er décembre 2019 et le 5 juin 2020 où elle a constaté que : " De façon générale, sont apparents sur ces prises de vue, – divers véhicules terrestres à moteur (voitures, camionnettes, motos, scooters, ou quad) avec ou sans chauffeur stationnés à l’arrêt moteur allumé ou pas, sur un emplacement se trouvant soit entre les deux logements numéro [Adresse 2]. Il est important de préciser que ces véhicules bloquent très souvent pendant une durée parfois très courte ou parfois prolongée l’accès au garage de Mme [W]. Des personnes jeunes, seuls ou en groupe se trouvant soit entre les deux logements numéro [Adresse 2] et y restant de façon prolongée. J’isole deux photovidéographies prises en date des 25 décembre 2019 et 5 juin 2020. Sur la première, une voiture de police s’est arrêtée et des policiers procèdent à un contrôle. Sur la seconde, on voit un jeune homme tenant des propos insultants pour la personne en train de filmer et montrant son postérieur en ayant des propos assez vifs envers les déménageurs".

Si les trois écrits signés et datés n’ont pas la valeur d’attestations régulières, la société Habitalys ne justifie pas en quoi ils feraient grief à la vérité dans la procédure, alléguant seulement qu’elle ne connaît pas ces témoignages, ce en quoi lesdits écrits la confirment unanimement ; ces trois pièces ne sont donc pas nulles. Elles recoupent les cinq mains courantes entre le 17 novembre 2018 et le 14 novembre 2019 puis, entre le 15 septembre 2019 et le 13 février 2020, les trois plaintes déposées par Mme [M] [W]. Les trois témoignages sont corroborés par les deux constats d’huissier. L’ensemble manifeste la preuve du trouble allégué.

De fait, l’action du bailleur n’a pas dépassé l’envoi d’une lettre à Mme [F] [E] de rappel de ses obligations le 15 mai 2019 réitérée le 12 juillet tout en reconnaissant les bruits de moteur et de mécanique du fils [H] et de ceux qu’il reçoit sur la place, sans succès ni suite, à la différence de l’année 2014 où les mêmes faits s’étaient déjà produits. Ces troubles du voisinage, par leur durée, leur intensité croissante et leur aggravation à l’approche du moment du départ des lieux de la plaignante, manifestent également le manquement du bailleur Habitalys à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux de sa location à Mme [M] [W]. Conformément au droit commun de l’article 1147 du code civil à l’époque du contrat, l’obligation du bailleur est de résultat, sauf la faute de la victime, qui n’est pas dans le débat de l’espèce, ou bien la force majeure, ou cause étrangère, qui n’est pas alléguée.

La demande est fondée de ce chef et le jugement sera infirmé.

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Mme [M] [W] justifie à l’appui d’un certificat médical du Dr. [I] à [Localité 9] le 10 septembre 2019 de « stress anxio-dépressif, angoisses, peur de sortir ou de rentrer à son domicile », contemporain de la montée en puissance des fauteurs de trouble ; elle en évalue la durée à 145 jours soit environ cinq mois ; la causalité de son dommage corporel de 5 jours d’arrêt de travail avec son propre trouble de jouissance est fondée.

Il est justifié d’allouer sur le fondement de la responsabilité contractuelle du bailleur les montants de 900 euros au titre des frais de déménagement outre 57 euros de frais postaux et de 2 500 euros au titre du préjudice de jouissance.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

2/ Sur les réparations locatives :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

«  Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; (') ".

Il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie contradictoire du 8 juin 2020 : " conclusion : compte tenu de l’occupation de la maison depuis 2011, bon état général, excepté deux volets à vérifier ; nettoyage jardin arrière ; bon état général par rapport à l’état des lieux d’entrée ".

La vétusté applicable est totale dans l’évaluation des réparations locatives des baux d’habitation ayant atteint la limite de leur deuxième renouvellement, soit à dater de 9 années.

La société Habitalys n’allègue de la réfection des lieux par ses soins qu’à l’entrée dans le bail, notamment les peintures et tapisseries des murs ; elle réclame des montants qu’elle a par ses propres services évalués mais dont elle n’a pas pris le soin de se ménager la preuve de leurs montants par des devis des entreprises qu’elle emploie ; il en va ainsi des peintures ou tapisseries comme du fait des réparations de « deux volets roulants bloqués » à l’état des lieux.

Les demandes ne sont pas fondées, ni dans le principe ni dans la somme.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

3/ Sur le dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

«  Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ".

En conséquence de ce qui précède, la société Habitalys devra restitution du montant du dépôt de garantie, assorti du dixième depuis l’échéance du deuxième mois suivant la libération intégrale des lieux soit, septembre 2020.

4/ Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ceux-ci seront entièrement à la charge de la société Habitalys qui succombe en toutes ses demandes.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort,

Infirme le jugement,

Jugeant à nouveau,

Condamne la société OPH Lot-et-Garonne Habitalys à payer à [M] [W] à titre de dommages et intérêts 2 500 euros en réparation du trouble de jouissance subi,

Condamne la société OPH Lot-et-Garonne Habitalys à payer à [M] [W] 900 euros au titre des frais de déménagement outre 57 euros de frais de réexpédition de courrier,

Condamne la société OPH Lot-et-Garonne Habitalys à restituer à [M] [W] 368,53 € de dépôt de garantie outre 36,85 euros par mois à compter de septembre 2020 jusqu’à restitution complète,

Déboute la société OPH Lot-et-Garonne Habitalys de ses demandes au titre du remboursement des réparations locatives,

Condamne la société OPH Lot-et-Garonne Habitalys aux entiers dépens de première instance et d’appel et dit que M^e Bickart-Magne pourra recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir obtenu provision,

Condamne la société OPH Lot-et-Garonne Habitalys à payer à [M] [W] 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Dominique BENON, président, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,