RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02508 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I42O

NA

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

01 juin 2023 RG :21/00071

[KG]

[J]

C/

[H]

[H]

[F]

[P]

[S]

[W]

S.C.I. RENO

Grosse délivrée

le

à M^e Tartanson

Selas Praxis Avocat

M^e Daussant

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AVIGNON en date du 01 Juin 2023, N°21/00071

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, et M. André LIEGEON, Conseiller, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

André LIEGEON, Conseiller

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [O] [I] [KG]

né le 11 Novembre 1946 à [Localité 18] (ALGERIE) (99)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jacques TARTANSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Mme [M] [J] épouse [KG]

née le 14 Mars 1959 à [Localité 16] (ALGERIE) (99)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jacques TARTANSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉS :

Mme [C] [H] épouse [T], en qualité de propriétaire

née le 17 Décembre 1966 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 13]

Représentée par M^e Marie-blanche TAPIERO-SAUVAT de la SELAS PRAXIS AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

M. [BR] [F]

né le 03 Avril 1987 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 13]

Représenté par M^e Marie-blanche TAPIERO-SAUVAT de la SELAS PRAXIS AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

M. [K] [P]

né le 02 Juin 1988 à [Localité 19]

[Adresse 1]

[Localité 13]

Représenté par M^e Marie-blanche TAPIERO-SAUVAT de la SELAS PRAXIS AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

M. [E] [S]

né le 10 Mai 1986 à [Localité 21]

[Adresse 1]

[Localité 13]

Représenté par M^e Marie-blanche TAPIERO-SAUVAT de la SELAS PRAXIS AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

M. [Z] [W]

né le 02 Février 1983 à [Localité 20] (MAROC) (99)

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représenté par M^e Sonia DAUSSANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

S.C.I. RENO Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège

assignée par procès verbal de recherches infructueuses le 13/09/2023

[Adresse 4]

[Localité 13]

INTERVENANTE

LE SYNDIC DE COPROPRIETE BENEVOLE pris en la personne de Monsieur [E] [S], demeurant et domicilié

intervenant volontaire ès qualités

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représentée par M^e Marie-blanche TAPIERO-SAUVAT de la SELAS PRAXIS AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 22 Août 2024

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 21 Novembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 13 septembre 1988, M. [YA] [ZG] et Mme [V] [B] épouse [ZG] ont vendu à Mme [Y] [U] la parcelle section numéro [Cadastre 7] composée d’une construction élevée sur sous-sol d’un simple rez-de-chaussée surélevé, composée au sous-sol d’un garage et d’une grande cave, au rez-de-chaussée d’un appartement avec grenier au-dessus et cour autour et la parcelle section IL numéro [Cadastre 9] composée d’un entrepôt atelier élevé d’un simple rez-de-chaussée avec petite cour sur le devant, situées au [Adresse 1] sur la commune d'[Localité 13].

M. et Mme [ZG] sont restés propriétaires des parcelles section IL numéros [Cadastre 8] et [Cadastre 10].

Dans cet acte, Mme [U] a accepté à titre de servitude réelle et perpétuelle au pro’t de de M.et Mme [ZG] ou de leurs ayants-droits, le droit de passer sur son fonds a’n de pouvoir rejoindre leur propriété et plus précisément comme suit :

« Ce droit de passage s’exercera sur la totalité de la cour se situant au milieu des immeubles. Ce droit de passage exclut le droit de stationnement et exclut toute clôture entre le fonds servant et le fonds dominant.

Le droit de passage ainsi concédé pourra être exercé en tout temps et à toute heures par M et Mme [ZG], les membres de leurs familles, leurs domestiques et employés, leurs locataires puis ultérieurement et dans les mêmes conditions par les propriétaires successifs dudit FONDS DOMINANT pour se rendre à celui-ci et en revenir avec tous les animaux, instruments, machines ou autres choses nécessaires. »

Par décision du 12 janvier 1995, le tribunal de grande instance d’Avignon a déclaré la société unipersonnelle MEDITERRANEE IMMOBILIER constituée de M. [X] [D] et Mme [L] [AK] [R] épouse [D], adjudicataire des parcelles IL [Cadastre 7] et [Cadastre 9].

Suivant acte authentique du 07 décembre 1995, M. et Mme [D] ont vendu la parcelle IL [Cadastre 9] constituée d’un terrain comportant un garage à M. [O] [KG] et Mme [M] [J] épouse [KG].

Cet acte rappelle le droit de passage au pro’t des parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 10].

Cet acte consigne aussi une clause relative à l’existence de « servitudes particulières » rédigé comme suit:

« Le vendeur déclare que l’accès de la parcelle présentement vendue à l'[Adresse 17] s’effectue par passage établi de fait sur la parcelle IL [Cadastre 9] et possibilité de man’uvre sur la parcelle IL [Cadastre 7].En cas d’établissement d’une clôture sur le confront b b’ du plan elle devra être réalisée en retrait pour respecter le droit de passage.

L’acquéreur déclare de son côté faire son affaire personnelle du maintien de ce droit de passage.

Il existe un forage sur le terrain IL [Cadastre 7] sur lequel l’acquéreur a le droit de puisage et passage de canalisation souterraine.

L’acquéreur fera son affaire personnelle des servitudes ci-dessus rappelées en tant qu’elles s’appliquent ou peuvent encore s’appliquer au bien présentement vendu. »

Suivant acte authentique du 15 octobre 2014, les consorts [D] ont vendu à la SCI RENO représentée par M. [Z] [W] la parcelle cadastrée IL [Cadastre 7] constituée d’une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée avec jardin comprenant au rez-de-chaussée un appartement avec grand garage sur la gauche et un appartement au premier étage.

Cet acte rappelle le droit de passage au pro’t des consorts [ZG] et les « servitudes particulières » issues de l’acte du 07 décembre 1995.

Suivant acte authentique du 12 juin 2019, M. [N] [W] a vendu à Mme [HK] [H] épouse [T] le lot numéro 2 de l’ensemble immobilier situe au [Adresse 3] cadastré section IL [Cadastre 6].

Suivant acte authentique du 12 juin 2019, M. [EY] [W] a vendu à M. [BR] [F] et M. [K] [P] le lot numéro 3 de l’ensemble immobilier situe au [Adresse 3] cadastré section IL [Cadastre 6].

Suivant acte authentique du 12 juin 2019, la SCI RENO a vendu à M. [E] [S] le lot numéro 5 de l’ensemble immobilier situe au [Adresse 3] cadastre section IL [Cadastre 6].

Se plaignant de la pose par la SCI RENO d’un mur de clôture au niveau de la limite divisoire des parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 9], empiétant sur cette dernière et ne respectant pas la possibilité de man’uvre les époux [KG] ont par actes du 15 juillet 2019, assigné la société RENO ainsi que Messieurs [EY], [Z] et [N] [W], devant la juridiction des référés du tribunal de grande Instance d’Avignon, aux 'ns d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire aux 'ns notamment de décrire la situation litigieuse et de déterminer l’ensemble de leurs préjudices.

Par ordonnance du 12 aout 2019, le juge des référés a fait droit à la demande des consorts [KG] et a désigné M. [OI] [G] en qualité d’expert.

Le 22 juin 2020, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à M. et Mme [T], cette dernière tant à titre personnel qu’en qualité de syndic bénévole, à M. [BR] [F], à M. [K] [P] et à M. [E] [S], ces derniers étant propriétaires d’un lot de l’immeuble concerné, lequel est en copropriété.

Le rapport d’expertise a été déposé le 30 novembre 2020.

Par actes des 23 et 29 décembre 2020, M. et Mme [KG] ont attrait devant le tribunal judiciaire d’Avignon Mme [C] [H] épouse [T] en qualité de propriétaire du lot numéro 2 de l’immeuble situe [Adresse 3] à [Localité 13] et en qualité de syndic bénévole dudit immeuble, M. [BR] [F] et M. [K] [P] en qualité de propriétaire indivis du lot numéro 3, M. [E] [S] en qualité de propriétaire du lot numéro 5, la SCI RENO et M. [Z] [W] aux 'ns d’obtenir notamment sous le béné’ce de l’exécution provisoire leur condamnation in solidum à démolir le mur de clôture installé sur la limite Sud de la parcelle lL[Cadastre 7] faisant séparation avec la parcelle IL[Cadastre 9] et à libérer la bande de terrain de 50 cm bordant la partie Nord de la construction située sur la parcelle IL [Cadastre 8] et bordant la partie Sud de la parcelle IL [Cadastre 9] et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, outre la suppression du portillon, du portail et des piliers correspondants ainsi à l’ensemble des places de stationnement sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

Le jugement rendu le 1er juin 2023 par le tribunal judiciaire de d’Avignon a statué ainsi qu’il sui

DEBOUTE M. [O] [KG] et Mme [M] [J] épouse [KG] de toutes leurs demandes ;

DEBOUTE Mme [T] [H], M. [F], M. [P] et M. [S] de leurs demandes d’indemnisation ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’a1ticle 700 du Code de procédure civile au pro’t de l’une ou l’autre des parties ;

CONDAMNE M. [O] [KG] et Mme [M] [J] épouse [KG] aux dépens comprenant aussi ceux de l’instance en référé ;

RAPPELLE que la présente décision béné’ce de l’exécution provisoire de droit.

Le tribunal expose sur l’acte authentique du 13 septembre 1988 que contrairement à ce que retient l’expert, les parcelles IL [Cadastre 8] et [Cadastre 10] bénéficient bien d’un droit de passage sur les parcelles IL [Cadastre 7] et [Cadastre 9] et le fonds des consorts [ZG] est bien un fonds dominant et non servant, les termes de l’acte ne nécessitant aucune interprétation.

Sur l’acte authentique du 7 décembre 1995, le premier juge retient qu’il consigne que l’accès de la parcelle vendue IL [Cadastre 9] s’effectue par le passage établi de fait sur la parcelle IL [Cadastre 8], sans justifier de l’accord du propriétaire de la parcelle concernée pour le passage, si bien que les époux [KG] ne peuvent s’en prévaloir au soutien de leurs demandes.

Sur les demandes des époux [KG], le juge de première instance rappelle les règles applicables, les dispositions de l’acte du 7 décembre 1995 et au regard des pièces produites notamment du rapport d’expertise, considère qu’il n’est pas démontré que la configuration des lieux ait changé après les travaux réalisés par la SCI RENO.

Il ajoute que les man’uvres pour accéder au garage des époux [KG] ne sont ni malaisées, ni incommodes, ni impossibles en marche arrière, d’autant que le portail du garage ne coulisse pas entièrement, réduisant l’accès.

Il reproche à l’expert l’absence de constatations personnelles sur la limite divisoire et en retient que l’existence de l’empiètement ne peut être considéré comme acquis, si bien que la demande de démolition du mur de clôture doit être rejetée, tout comme celle du portillon, du portail, des piliers et des places de stationnement pour les mêmes motifs.

Sur les demandes des consorts [T] [H], [F], [P] et [S] d’indemnisation mensuelle au titre de l’exercice de la servitude de passage par les époux [KG] le tribunal la rejette considérant que l’acte de création de la servitude de passage ne prévoit aucune contrepartie financière.

M. [O] [KG] et Mme [M] [J] épouse [KG] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 21 juillet 2023.

Par ordonnance en date du 6 février 2024, le conseiller de la mise en état a constaté la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de Mme [T] [H] en qualité de syndic bénévole de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13].

M. [S], déjà dans la cause en qualité de propriétaire est intervenu volontairement à la présente procédure le 2 août 2023, en qualité de nouveau syndic bénévole de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13].

Par ordonnance du 2 avril 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 22 août 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 17 septembre 2024, et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2023, M. [O] [KG] et Mme [M] [J] épouse [KG], appelants, demandent à la cour de :

vu le rapport d’expertise déposé par M. [OI] [G],

vu l’ancien article 1134 du code civil, les articles 544 et suivants, 686 et suivants, 701 et suivants du

Code civil,

DÉCLARER l’appel interjeté par les époux [KG] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Avignon le 1 er juin 2023 recevable et bien-fondé et, en conséquence,

CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a débouté M. [W] de sa demande d’irrecevabilité

CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a débouté Mme [T] [H], M. [F], M. [P] et M. [S] de leurs demandes sur l’indemnité de servitude et le préjudice moral

La réformant pour le surplus, en ce que notamment elle :

' Déboute M. [O] [KG] et Mme [M] [J] épouse [KG] de toutes leurs demandes

' Déboute Mme [T] [H], M. [F], M. [P] et M. [S] de leurs demandes d’indemnisation

' Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties

' Condamne M. [O] [KG] et Mme [M] [J] épouse [KG] aux dépens comprenant aussi ceux de l’instance en référé

' Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Statuant à nouveau,

DEBOUTER Mme [C] [HK] [H] épouse [T], M. [BR] [F], M.

[K] [P], M. [E] [S], la SCI RENO et M. [Z] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

DECLARER que l’acte de vente [D] [KG] du 7 décembre 1995 instaure au profit de la parcelle [KG] section IL n° [Cadastre 9] une servitude de passage et de man’uvre sur la parcelle IL n° [Cadastre 7]

RETENIR que le mur de clôture installé sur la limite Sud de la parcelle IL n° [Cadastre 7], faisant séparation avec la parcelle IL n° [Cadastre 9] empiète sur la propriété IL n° [Cadastre 9]

En conséquence,

CONDAMNER in solidum Mme [C] [HK] [H] épouse [T], M. [BR] [F], M. [K] [P], M. [E] [S], la SCI RENO et M. [Z] [W] à démolir le mur de clôture installé sur la limite Sud de la parcelle IL [Cadastre 7], faisant séparation avec la parcelle IL [Cadastre 9] et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir

CONDAMNER in solidum Mme [C] [HK] [H] épouse [T], M. [BR] [F], M. [K] [P], M. [E] [S], la SCI RENO et M. [Z] [W] à libérer la bande de terrain de 50 cm bordant la partie Nord de la construction située sur la parcelle IL [Cadastre 8] et bordant la partie Sud de la parcelle IL [Cadastre 9], et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir

RETENIR que la situation actuelle du portail et du portillon, en face du portail d’accès à la propriété

[KG], constitue un non-respect de la servitude de man’uvre.

En conséquence,

CONDAMNER in solidum Mme [C] [HK] [H] épouse [T], M. [BR] [F], M. [K] [P], M. [E] [S], la SCI RENO et M. [Z] [W] à supprimer le portillon, le portail et les piliers correspondants ainsi que l’ensemble des places de stationnement sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum Mme [C] [HK] [H] épouse [T], M. [BR] [F], M. [K] [P], M. [E] [S], la SCI RENO et M. [Z] [W] à verser, en réparation du préjudice de jouissance, aux époux [KG] la somme de 2 000 euros par an à compter du 18 avril 2018 et ce jusqu’à la complète exécution de l’ensemble des travaux de démolition susvisés

CONDAMNER in solidum Mme [C] [HK] [H] épouse [T], M. [BR] [F], M. [K] [P], M. [E] [S], la SCI RENO et M. [Z] [W] à verser aux époux [KG] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile (demande amiable, expertise amiable, assignation en référé, trois accédits, deux ordonnances de référé, procédure au fond), ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire

CONDAMNER in solidum Mme [C] [HK] [H] épouse [T], M. [BR] [F], M. [K] [P], M. [E] [S], la SCI RENO et M. [Z] [W] à verser aux époux [KG], en cause d’appel, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

M. [O] [KG] et Mme [M] [J] épouse [KG] font valoir essentiellement :

— que l’acte de vente du 13 septembre 1988 a bien constitué servitude au profit des parcelles IL [Cadastre 8] et [Cadastre 10] fonds dominant, sur les parcelles IL [Cadastre 7] et [Cadastre 9], fonds servant,

— que cet acte interdit également toute clôture entre les fonds IL [Cadastre 7] à [Cadastre 10],

— que depuis des années le seul passage pour accéder à l’ensemble des propriétés se fait par le confront Ouest, le confront Est ayant été supprimé,

— que l’acte du 7 décembre 1995 rappelle expressément la servitude issue de l’acte du 13 septembre 1988, et crée une servitude de man’uvre

— que l’acte de vente du 15 octobre 2014, rappelle l’ancienne servitude inutilisée de l’acte du 13 septembre 1988 et en raison de l’impossibilité d’accéder aux anciennes parcelles IL [Cadastre 8] et [Cadastre 10], énonce que le bien vendu, la parcelle IL [Cadastre 7], est désormais desservi via un chemin traversant la parcelle IL [Cadastre 8] sans qu’aucune servitude de passage n’ait été créé,

— que contrairement à ce qu’a considéré le premier juge, l’expert judiciaire a parfaitement accompli sa mission et procédé à des constatations personnelles, tout en prenant aussi en compte le plan topographique établi en 1995 par M. [JA] et après analyse il a conclu à un empiétement sur la ligne divisoire,

— que désormais plus aucun accès ne peut se faire aux parcelles IL [Cadastre 8] et [Cadastre 10] devenue IL [Cadastre 11] à [Cadastre 12], par le confront Est, du fait de de l’aménagement urbain opéré par la municipalité, créant l'[Adresse 17],et c’est aujourd’hui la parcelle IL [Cadastre 8] qui permet à l’ensemble des propriétaires des fonds IL [Cadastre 7] et [Cadastre 9] d’accéder à leurs fonds, et ce qui pose problème aujourd’hui ce n’est plus la servitude de passage sur la parcelle IL [Cadastre 8] mais bien la possibilité de man’uvre et donc de passage sur la parcelle IL [Cadastre 7] en son ensemble au profit de la parcelle IL [Cadastre 9] ,

— que les emplacements des stationnements privatifs crées par la SCI RENO sont explicitement interdits par les actes de vente successifs,

— que les piliers avec un portail posés à l’extrémité Sud du mur de clôture empêchent le plein exercice par M [KG] de la servitude de man’uvre dont il bénéficie pour son garage, décrit comme un entrepôt atelier, par les actes notariés,

— que M [KG] pouvait avant ces travaux accéder y compris avec un camion à son garage,

— que la servitude de man’uvre crée par l’acte de 1995 se superpose à la servitude de passage crée par l’acte notarié de 1988, et permet d’en préciser l’assiette,

— que l’ensemble des intimés appelés au procès doivent également être condamnés à libérer la bande de 50 cm bordant la partie de la construction [KG] située au Nord de la parcelle IL [Cadastre 8] qui se trouve entravée par une plaque de fer,

— que le mur de clôture édifié parcelle IL [Cadastre 7] empiète sur la propriété [KG] parcelle IL [Cadastre 9] de 4 cm à 9 cm sur une longueur de 2,61 m et n’est pas conforme aux règles d’urbanisme sur son mode de construction et sa hauteur, et que la demande de démolition de ce mur est fondée, indépendamment de la gravité du préjudice que cette destruction peut causer au propriétaire du mur, et que seule l’ampleur de la démolition est sujette à appréciation,

— qu’au cas d’espèce le rabotage du mur est impossible puisqu’en plus de son empiètement il viole les règles d’urbanisme si bien que seule sa démolition peut être ordonnée, la remise d’une clé du portail à M. [KG] ne pouvant non plus résoudre le problème de la non-conformité.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2023, M. [Z] [W] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 56 et 117 du code de procédure civile,

CONFIRMER le jugement querellé dans toutes ses dispositions,

DEBOUTER les époux [KG] de l’ensemble de leurs demandes.

TRES SUBSIDIAIREMENT, s’il était fait droit à leurs demandes au fond,

DEBOUTER les époux [KG] de leur demande de dommages-intérêts

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER les époux [KG] condamnés à payer à Monsieur [Z] [W] la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire

M. [Z] [W] fait essentiellement valoir :

— sur l’empiètement et la conformité du mur :

*que l’expert a difficilement trouvé un dépassement de 4 à 9 cm par rapport à la limite séparative des propriétés IL [Cadastre 7] et IL [Cadastre 9] sans que cela ne soit étayé par aucun élément à l’exception d’un plan topographique, que l’expert n’a réalisé personnellement aucune cotation et mesure, qu’il n’a pas indiqué où se situe réellement la limite divisoire des parcelles litigieuses avant de vérifier l’empiètement,

*que ce supposé empiètement ne peut à lui seul entrainer la démolition du mur de clôture,

*que le nouveau mur a été construit à l’emplacement de l’ancien et que s’il y eu erreur elle est minime et involontaire,

*que l’expert n’a étudié aucune solution alternative à la démolition, laquelle est une sanction disproportionnée

*qu’il ne ressort d’aucun acte notarié l’existence d’un droit de passage de la parcelle IL [Cadastre 9] sur la parcelle IL [Cadastre 7] de la copropriété, les époux [KG] bénéficiant seulement d’une possibilité de man’uvre sur cette parcelle,

*que l’expert a fait en outre une lecture totalement erronée des règles d’urbanisme et la construction en litige s’est bien faite dans le respect des règles d’urbanisme,

— sur les conditions d’exercice de la servitude de man’uvre dont bénéficient les époux [KG],

*que les dispositions de la servitude sont parfaitement respectées, et M [KG] peut accéder facilement à son garage en marche avant et en marche arrière avec un véhicule et uniquement en marche arrière pour les camions, cette situation étant inchangée depuis la création de la servitude de man’uvre si bien que l’exercice de la servitude n’a pas été restreint,

*qu’en outre les époux [KG] sont eux-mêmes responsables de la difficulté de man’uvre dans la mesure où leur portail ne coulisse pas entièrement sur une distance suffisamment importante pour avoir des conséquences sur les conditions d’accès au garage et donc sur les man’uvres,

— sur la restitution d’une bande de 50 cm,

*que cette demande n’a jamais été abordée devant l’expert car cette zone de 50 cm n’a jamais été annexée par la construction de la construction de la copropriété et les époux [KG] ne démontrent l’existence d’aucun préjudice.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2023, Mme [T] [H], M. [F], M. [P] et M. [S] et le syndicat des copropriétaires pris en la personne de M. [S], demandent à la cour de :

Vu les dispositions des articles 683, 685 et 686 à 696 du Code Civil,

Vu les dispositions des articles 701, 702 et 703 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 233 du Code de Procédure Civile,

Vu la jurisprudence de la Cour de Cassation,

Vu l’exposé des faits de l’espèce et les pièces communiquées sous bordereau,

A TITRE PRINCIPAL

CONFIRMER la décision entreprise dans toutes ses dispositions,

DEBOUTER les consorts [KG] de l’ensemble de leurs demandes, y compris celles plus amples ou contraires,

A TITRE SUBSIDIAIRE

Si par extraordinaire la Cour devait faire droit aux demandes des époux [KG], ne serait-ce que pour partie,

Faisant une juste application du principe de proportionnalité résultant de la jurisprudence de la Cour de Cassation en la matière,

CONDAMNER Monsieur [W] et la SCI RENO solidairement à réaliser les travaux de remise en état à leurs frais exclusifs,

CONDAMNER Monsieur [W] et la SCI RENO à relever et garantir les copropriétaires du XV de l’Epi de toute condamnation,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER les époux [KG] ou toute partie succombant à payer aux Copropriétaires la somme de 4 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Mme [T] [H], M. [F], M. [P] et M. [S] soutiennent essentiellement :

— qu’ils ressort des actes notariés, que le fonds dominant sera constitué par les parcelles [ZG] IL [Cadastre 8] et IL [Cadastre 10] et le fonds servant par les parcelles [U] IL [Cadastre 7] et IL [Cadastre 9] et il n’y a aucune contradiction entre l’acte notarié et la situation géographique du terrain,

— qu’à l’époque de l’acte originel l’accès aux parcelles IL [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] anciennement cadastrées IL [Cadastre 6] se faisait par le chemin de l’Epi qui n’existe plus aujourd’hui ce chemin étant devenu une impasse,

— que rien ne s’oppose à ce que le confront Est de la parcelle IL [Cadastre 7] soit construit puisqu’il n’y a plus de passage à cet endroit qui a fait l’objet d’un aménagement urbain par la municipalité et que c’est l’aménagement urbain qui modifié la situation d’origine d’un chemin devenu une impasse puisque aujourd’hui les propriétaires des parcelles IL [Cadastre 7] et [Cadastre 9] doivent passer par la parcelle IL [Cadastre 8] sur laquelle a été établi un passage de fait pour accéder à leurs fonds sans qu’aucun acte n’autorise cette annexion, qu’il y a donc eu un ajout de servitude particulière sans titre, qui ne peut être assimilé à une servitude de passage de droit, ni à une définition de l’assiette de man’uvre telle que revendiquée par les époux [KG],

— que le fonds IL [Cadastre 7] est déjà assujetti par un droit de passage qui suppose implicitement la possibilité de man’uvrer sans qu’il s’agisse d’une servitude de man’uvre, s’agissant d’une simple éventualité sans aucune précision de surface man’uvrable ou d’assiette et qui n’est pas de nature à remettre en cause le droit des propriétaires,

— que les époux [KG] ne peuvent se réclamer à la fois de la servitude de passage instaurée par l’acte de 1988 et en même temps revendiquer la servitude particulière instaurée illégalement sur la parcelle IL [Cadastre 8] en 1995 et reprise dans l’acte de 2014 sous un faux prétexte d’enclavement,

— que les copropriétaires laissent le droit de passage instauré en 1988 sur la parcelle IL [Cadastre 7] à M [KG] qui disposant du code du portail peut toujours passer dans la cour de l’immeuble et y man’uvrer au besoin et les travaux réalisés par la SCI RENO n’ont entrainé aucune modification sur le positionnement de la clôture,

— que le garage des époux [KG] n’est pas un garage pour un usage professionnel dont dépendrait une quelconque activité économique et donc insusceptible pour des mouvements de camions,

— que si l’accès au garage [KG] est devenu plus difficile, c’est uniquement parce que le portail ne s’ouvre qu’à moitié en raison de la défectuosité du rail,

— que sur la demande de restitution par les époux [KG] d’une bande de terrain de 50 cm située au nord de la parcelle IL [Cadastre 8] et bordant en partie Sud l’immeuble [KG], il s’agit d’une zone qui n’a jamais été annexée à la copropriété et M. [KG] est libre d’ôter ce qui n’est qu’une plaque scellant un passage très étroit et inutilisable entre le mur de clôture de la copropriété et le cabanon attenant au hangar [KG],

— que sur le mur de clôture construit sur la limite Sud de la parcelle IL [Cadastre 7], le rapport d’expertise est non seulement indigent sur la démonstration d’un empiètement et qu’en tout état de cause les époux [KG] ne peuvent être bien fondés à solliciter la démolition d’un mur de clôture pour un prétendu empiètement de 4 cm ne touchant pas leur fonds au regard du principe de proportionnalité et étant ajouté qu’il n’est pas démontré que la démolition et la reconstruction dudit mur à 4 cm à l’intérieur changerait en quoi que ce soit la situation de circulation et de man’uvre,

— que contrairement enfin aux conclusions expertales, le mur de clôture construit pour le compte de la copropriété est parfaitement conforme aux règles de l’urbanisme posé pour ce type de construction.

MOTIFS :

Il sera rappelé tout d’abord à la lecture des pièces versées au débat et en particulier des actes de vente, que par acte notarié en date du 13 septembre 1988 relatif à la vente des parcelles IL n° [Cadastre 7] et IL n° [Cadastre 9] par les époux [ZG] à Mme [U] il a été créé une servitude de passage conventionnelle au profit des fonds IL n° [Cadastre 8] et IL n° [Cadastre 10] sur les parcelles IL n° [Cadastre 7] et IL n°[Cadastre 9], l’acte précisant que « Ce droit de passage s’exercera sur la totalité de la cour se situant au milieu des immeubles. Ce droit de passage exclut le droit de stationnement et exclut toute clôture entre le fonds servant et le fonds dominant.

L’acte de vente en date du 12 janvier 1995 de la parcelle IL n° [Cadastre 9] aux époux [KG] rappelle la servitude de passage établie par l’acte du 13 septembre 1988 au profit des fonds IL n° [Cadastre 8] et IL n° [Cadastre 10] sur les parcelles IL n° [Cadastre 7] et IL n°[Cadastre 9] et mentionne également au titre des servitudes particulières grevant la parcelle IL n° [Cadastre 8] que : « Le vendeur déclare que l’accès de la parcelle présentement vendue à l'[Adresse 17] s’effectue par passage établi de fait sur la parcelle IL [Cadastre 9] et possibilité de man’uvre sur la parcelle IL [Cadastre 7].En cas d’établissement d’une clôture sur le confront b b’ du plan elle devra être réalisée en retrait pour respecter le droit de passage. L’acquéreur déclare de son côté faire son affaire personnelle du maintien de ce droit de passage. ».

Il est constant qu’en ce qui concerne la servitude de passage établie par l’acte du 13 septembre 1988 son exercice n’est pas dans le débat dans la mesure où l’ensemble des parties et en particulier M. et Mme [KG] reconnaissent que désormais plus aucun accès ne peut se faire aux parcelles IL [Cadastre 8] et [Cadastre 10] devenue IL [Cadastre 11] à [Cadastre 12], par le confront Est, du fait de de l’aménagement urbain opéré par la municipalité, créant l'[Adresse 17], et que c’est aujourd’hui la parcelle IL [Cadastre 8] qui permet à l’ensemble des propriétaires des fonds IL [Cadastre 7] et [Cadastre 9] d’accéder à leurs fonds, si bien qu’il n’y a pas de prétention fondée sur cette servitude de passage.

En ce qui concerne les mentions de l’acte du 12 janvier 1995 et plus particulièrement celle relative au passage établi de fait sur la parcelle IL n°[Cadastre 8] pour accéder à la parcelle IL n°[Cadastre 9], sur lesquelles les époux [KG] fondent leurs demandes, c’est à juste titre que les premiers juges relevant qu’il n’était en aucune façon démontré que le propriétaire de la parcelle IL n° [Cadastre 8] avait donné son accord, la cour ajoutant qu’il n’était pas parti à l’acte du 12 janvier 1995, ont considéré que les époux [KG] ne pouvaient se prévaloir d’une servitude qui n’avait pas été établie régulièrement.

En ce qui concerne la possibilité de man’uvre prévue par l’acte du 12 janvier 1995, qui est également invoquée par les époux [KG], il sera tout d’abord relevé que les mentions de l’acte relatives à cette servitude de man’uvre, notamment en ce qui concerne son assiette, sont très succinctes puisqu’il est uniquement indiqué : « possibilité de man’uvre sur la parcelle IL [Cadastre 7].En cas d’établissement d’une clôture sur le confront b b’ du plan elle devra être réalisée en retrait pour respecter le droit de passage », et que aucun élément de droit ou de fait ne permet de considérer comme le soutiennent les époux [KG] que cette servitude se superposerait à celle crée par l’acte du 13 septembre 1988 et permettrait ainsi d’en préciser l’assiette.

Le jugement dont appel a considéré que ni les photographies, ni les attestations produites ne permettent, pas plus que le rapport d’expertise judiciaire de démontrer que la configuration des lieux a changé depuis la réalisation des travaux par la SCI RENO et que les conditions de man’uvre pour permettre aux époux [KG] d’accéder à leur garage sont devenues beaucoup plus difficiles.

En effet d’une part la comparaison entre les photographies produites au débat par M. et Mme [KG] avant et après travaux ne permettent pas de dire que la configuration des lieux a changé et encore moins que les manouvres sont plus difficiles.

En ce qui concerne le rapport d’expertise judiciaire de M. [G], la cour ne peut que relever comme en première instance que ce dernier affirme certes par exemple en page 9 que la situation actuelle est plus restrictive qu’avant travaux sans toutefois démontrer par quelles investigations personnelles il parvient à cette conclusion et notamment comment il est parvenu à reconstituer l’ancienne configuration des lieux pour pouvoir la comparer à la situation actuelle, le seul fait de mettre des anciennes photographies à l’échelle pour y positionner le portail et le portillon avant travaux étant manifestement insuffisant en terme probatoire .

Par ailleurs dans la mesure où l’assiette de cette servitude de man’uvre n’est pas définie par l’acte notarié, acte notarié qui ne précise pas plus les modalités de cette servitude de man’uvre quant au type de véhicule, quant à un accès en marche avant et/ou arrière, il n’est pas démontré que les man’uvres pour accéder au garage sont moins favorables étant observé, que les époux [KG] peuvent accéder à leur garage en marche avant et arrière avec une voiture, en marche arrière avec un camion, que rien n’impose la possibilité d’accéder en marche avant avec tout type de véhicule y compris un camion et qu’enfin l’accès au garage se trouve de fait réduit par la circonstance que le volet du garage ne coulisse pas entièrement ce qui réduit son accès.

Par conséquent ces éléments ne peuvent venir démontrer que la situation actuelle du portillon et du pilier supportant le portail réduit les possibilités de man’uvre des époux [KG] pour accéder à leur garage et justifier leur démolition, ni par voie de conséquence celle des parkings crée par la SCI RENO sur sa parcelle.

En ce qui concerne le mur de clôture et la ligne divisoire séparative des fonds, l’expert judiciaire pour réaliser le plan topographique annexe 7 s’est limité à reporter les limites bornées par M. [JA] [A] géomètre expert sans procéder à des constatations personnelles comme il y est tenu par le code de procédure civile, et il n’explique nullement par quelles constatations, il en déduit comme il l’écrit en page 7 de son rapport que le mur empiète sur la ligne divisoire qui n’est pas clairement définie, de 0,04 m à 0,09 m et que donc ce mur doit être démoli étant observé que le respect ou non des règles d’urbanisme ne serait à elle seule justifier la démolition de ce mur de clôture devant un tribunal judiciaire.

Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [KG] de leurs demandes de démolition du mur de clôture, du portillon et des piliers supportant le portail.

Par voie de conséquence la décision dont appel ne pourra également qu’être confirmé en ce qu’elle a débouté les époux [KG] de leur demande de réparation d’un préjudice de jouissance puisqu’il n’est pas établi l’existence d’un quelconque préjudice en lien avec la servitude de man’uvre.

En ce qui concerne enfin la libération d’une bande de terrain de 50 cm bordant la partie Nord de la construction située sur la parcelle IL [Cadastre 8] et bordant la partie Sud de la parcelle IL [Cadastre 9], les époux [KG] affirment mais sans le démontrer qu’une plaque de fer bordant l’accès à une bande de terre leur appartenant aurait été scellée par les intimés qui de fait se seraient octroyé la propriété de cette bande de terre leur appartenant.

Les époux [KG] reprochent aux premiers juges d’avoir écarté cette demande au seul motif que les propriétaires de la parcelle IL n°[Cadastre 8] ne sont pas dans le débat, alors que cet argument n’a été invoqué par aucune des parties, toutefois il ne peut être reproché aux premiers juges d’avoir fait le constat de ce qu’il est fait état d’une bande de terre de 50 cm entre les parcelles IL n°[Cadastre 8] et IL n°[Cadastre 9] et de ce que les propriétaires de la parcelle IL n°[Cadastre 8] ne sont pas dans la cause.

Les époux [KG] reprochent également aux premiers juges d’avoir dit que leur demande à ce titre était sans fondement alors qu’ils se fondent sur les articles 544 et 545 du code civil, toutefois si les époux [KG] affirment que les intimés se sont appropriés cette bande de terre de 50 cm leur appartenant ils n’en font pas la démonstration et le rapport d’expertise judiciaire ne contient contrairement à leur dires aucune constatation sur ce point.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle les a déboutés de cette demande de libération.

Enfin le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Les époux [KG] par ailleurs succombant en leur appel seront condamnés à payer à M. [Z] [W] d’une part la somme de 2 000 euros et à Mme [T] [H], M. [F], M. [P], M. [S] et le syndicat des copropriétaires pris en la personne de M. [S], ensemble d’autre part la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de la procédure devant la cour d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement , par défaut, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme, en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er juin 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes,

Y ajoutant,

Condamne M. [O] [KG] et Mme [M] [J] épouse [KG] à payer à M. [Z] [W] d’une part la somme de 2 000 euros et à Mme [T] [H], M. [F], M. [P], M. [S] et au syndicat des copropriétaires pris en la personne de M. [S], ensemble, d’autre part la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [O] [KG] et Mme [M] [J] épouse [KG] aux entiers dépens de la procédure devant la cour d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,