ARRÊT DU

17 Janvier 2024

JYS / NC

— -------------------

N° RG 22/00986

N° Portalis DBVO-V-B7G -DB3Z

— -------------------

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOT ET GARONNE HABITALYS

C/

[N] [W]

— ------------------

GROSSE le

à M^e LLAMAS

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOT ET GARONNE HABITALYS, représenté par son directeur général

RCS AGEN 443 070 933

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e David LLAMAS, avocat postulant au barreau d’AGEN

et M^e Valérie LACOMBE, avocate plaidante au barreau d’AGEN

APPELANT d’un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marmande en date du 10 novembre 2022, RG 11 22 000166

D’une part,

ET :

Monsieur [N] [W]

né le 3 décembre1978 à [Localité 4] (33)

de nationalité française

domicilié : [Adresse 1]

[Localité 3]

n’ayant pas constitué avocat

INTIMÉ

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 08 novembre 2023, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre

Assesseur : Jean-Yves SEGONNES, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

rédacteur

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de :

Pascale FOUQUET, Conseiller

en application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Lors des débats : Nathalie CAILHETON

Lors de la mise à disposition : Chrystelle BORIN

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

Le 19 juillet 2019, l’Office public de l’habitat de Lot-et-Garonne Habitalys a baillé à [N] [W] un logement de type 2 dans la résidence '[Adresse 6]' à [Localité 5] (47) moyennant un loyer de 269,03 euros mensuels outre 15,25 euros de provision pour charges. La locataire a quitté la location à une date indéterminée par expulsion et un constat d’huissier d’état des lieux de sortie a été fait le 4 mai 2021 concluant à un logement non conforme sale.

Le 15 mars 2022, S. [W] a été mis en demeure de payer 5 776,28 euros, vainement.

Suivant acte d’huissier délivré le 5 août 2022 au domicile, l’Office Public de l’Habitat de Lot-et-Garonne Habitalys a fait assigner [N] [W] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marmande pour être condamné au principal à payer 5 771,15 euros au titre des défauts d’entretien, dégradations et régularisations de loyers et charges impayés, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 7 juillet 1989 et des articles 1103 et 1730 à 1732 du code civil.

Par jugement réputé contradictoire du 10 novembre 2022, le tribunal a :

— débouté Habitalys de sa demande au titre des dégradations, du défaut d’entretien et des arriérés locatifs,

— débouté Habitalys de sa demande au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— débouté Habitalys de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Habitalys aux dépens,

— rappelé que la décision est exécutoire provisoirement.

Pour débouter, le tribunal a jugé que la délivrance de l’assignation plusieurs années après le départ du locataire ne permet pas de diligenter une expertise dès lors que le logement a été reloué ; la comparaison des états des lieux est impossible en raison de l’usage d’une grille plus complète en sortie qu’en entrée assortie d’un barème de vétusté arbitraire ; les prétentions sont imprécises, contradictoires et obscures dans les critères indemnitaires, le barème de vétusté n’est pas exploitable et la demande globalise les arriérés et les réparations outre que les dommages intérêts ne sont justifiés par aucune pièce.

Suivant déclaration au greffe de la cour, Habitalys a fait appel de tous les chefs de ce dispositif, le 10 décembre 2022 ; il a intimé [N] [W].

Par conclusions visées au greffe le 1er mars 2023, Me [G] pour Habitalys demande, en infirmant le jugement et statuant à nouveau, de :

— condamner [N] [W] à payer 3 565,83 euros au titre des dégradations et défaut d’entretien, 2 205,32 euros au titre des loyers et charges dus, 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice distinct, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’appelante expose et fait valoir que la demande n’est pas prescrite par trois ans, l’état des lieux et la grille de vétusté sont employés conformément à la loi dite 'alur’ depuis 2014, le vocabulaire du logement employé est accessible, l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2020 est justifié par un décompte incontesté et les dommages et intérêts distincts sont justifiés par l’inertie du locataire.

[N] [W], auquel Habitalys a fait signifier sa déclaration d’appel le 13 février 2023 et ses conclusions le 20 mars 2023, par procès-verbaux de recherches, n’a pas constitué avocat.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 27 septembre 2023, le conseiller de la mise en état a clôturé la procédure et fixé l’affaire pour être plaidée le 8 novembre 2023.

MOTIFS

1/ Sur les réparations locatives :

L’état des lieux d’entrée qualifie toutes les pièces « en bon état » sauf une fissure à un mur de la cuisine et avec quelques défauts de carreau cassé, poignée manquante légers impacts sur portes ; l’état des lieux de sortie le 4 mai 2021 par huissier en l’absence du locataire constate : "entrée couloir usagé mais sale et traces, placard mural sans entretien, cuisine séjour au revêtement en mauvais état, accrocs, déchirure, taches rayures, murs état moyen, plafond, état moyen, chocs et traces griffure, coulure, carrelage graisseux, évier avec fêlure, sdb sol sale, murs peints état moyen, deux trous, plafond sale, cuvette entartrée, pomme baignoire cassée, choc porte savon, éclat angle trappe visite, chambre sol état moyen sale, volet pvc deux cassures, murs tapissés état moyen, traces de moisissure, avec décollement et dégradation sous appui fenêtre, plafond peint état moyen ; clés absentes et ouverture forcée lors de la reprise du logement', constaté abandonné le 25 mars 2021.

Un barème indemnitaire a été adopté le 8 décembre 2011 paritairement par le bailleur social en anticipation du décret du 30 mars 2016 d’application de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement préconisant une grille de vétusté. Les réfections calculées en application sont présumées survenues de l’incurie du locataire qui ne comparaît pas pour renverser cette présomption que son logement étant mal entretenu, des travaux sont nécessaires ; la durée du bail ne justifie aucune vétusté mais l’ancienneté du logement a justifié des réparations de 549,22 euros à la charge du bailleur et le surplus de 2 601,33 euros à la charge du locataire ; l’indemnité, évaluée à la demande est due, avec 6 euros de clés, à 2 607,33 euros.

Le jugement sera infirmé.

2/ Sur les arriérés locatifs :

Le montant de la demande en paiement est justifié par le décompte produit par le bailleur social des arriérés des reliquats de loyers et charges de septembre 2020 à juillet 2021 et le preneur ne comparaît pas pour le contester ; la somme de 2 205,32 euros est due.

Le jugement sera infirmé.

3/ Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose : « (') Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

La seule inertie de la locataire sortante ne suffit pas à caractériser une faute volontaire délibérée ; la demande n’est pas justifiée.

Le jugement sera confirmé.

[N] [W] succombe, il supporte la charge des dépens d’appel augmentés d’une somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt par défaut prononcé par mise à disposition et en dernier ressort,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté Habitalys de sa demande en dommages intérêts disposition confirmée, et jugeant à nouveau des chefs infirmés :

Condamne [N] [W] à payer à l’Office public de l’habitat de Lot-et-Garonne Habitalys 2 607,33 euros au titre des réparations locatives,

Condamne [N] [W] à payer à l’Office public de l’habitat de Lot-et-Garonne Habitalys 2 205,32 euros au titre des arriérés de loyers,

Condamne [N] [W] aux entiers dépens et à payer 300 euros à l’Office public de l’habitat de Lot-et-Garonne Habitalys sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Chrystelle BORIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,