COUR D’APPEL DE CAYENNE

[…]

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 21/54

N° RG 19/00360 – N° Portalis 4ZAM-V-B7D-X5H

S.A.R.L. OCEANIC IMMOBILIER

C/

S.A.R.L. ATHOME ILE DE FRANCE

Syndic. de copro. LES ESTUDOMS

ARRÊT DU 26 AVRIL 2021

APPELANTE :

SARL OCEANIC IMMOBILIER Agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité.

[…]

[…]

représentée par M^e Maurice CHOW CHINE, avocat au barreau de GUYANE

INTIMEES :

S.A.R.L. ATHOME ILE DE FRANCE

[…]

[…]

représentée par M^e Georges BOUCHET, avocat au barreau de GUYANE

Syndic. de copropriété LES ESTUDOMS Prise en la personne de son syndic, la SARL ARCHI-TECH, exerçant sous l’enseigne GESTIMMO.

[…]

[…]

représentée par M^e Julie PAGE, avocat au barreau de GUYANE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS:

En application des dispositions des articles 907 et 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 février 2021 en audience publique et mise en délibéré au 26 avril 2021, les avocats ne

s’y étant pas opposés, devant :

Z A, Présidente de chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Z A, Présidente de chambre

M^me Nathalie RAMAGE, Présidente de chambre, rédacteur

Emmanuelle WATTRAINT, Conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

Madame X Y, Greffier, présente lors des débats et du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 al 2 du Code de procédure civile.

Exposé du litige :

La SARL « océanic immobilier » a été, suivant contrat du 12 septembre 2013, le syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence « les estudoms » sise […].

Elle a fait appel, en sa qualité de syndic, aux services de la SARL « athome Ile de France » pour des prestations d’envois de courrier de convocations aux assemblées générales du syndicat des copropriétaires de la résidence « les estudoms », et ce pour l’année 2014, au cours de laquelle se sont tenues trois assemblées générales les 20 mars, 25 juin et 08 septembre 2014, pour un prix total de 7.539,10 euros.

Par assignations délivrées le 19 septembre 2018, la SARL « athome Ile de France » a attrait devant le tribunal d’instance de Cayenne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les estudoms » représenté par son syndic en exercice la SARL « archi-tech » et la SARL « océanic immobilier » sise route de Montabo à Cayenne afin de les voir condamner solidairement à lui payer quatre factures.

Par jugement réputé contradictoire du 12 avril 2019, le tribunal a :

— condamné la SARL « océanic immobilier » à payer à la SARL « athome Ile de France » la somme de 7.539,10 euros au titre du solde impayé des factures n° 120671 , 125455, 126681, 131517, outre la somme de 160 euros au titre de la clause pénale et celle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que ces sommes étaient productives d’intérêts au taux légal du 22 décembre 2016, en application de l’article 1231-7 du code civil et ordonné la capitalisation annuelle des intérêts ;

— débouté les parties du surplus de leur demande ;

— condamné la SARL « océanic immobilier » aux entiers dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue le 27 mai 2019, la SARL « océanic immobilier » a interjeté appel de cette décision limité aux chefs de jugement expressément critiqués à l’encontre de la SARL « athome Ile de France » et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les estudoms » prise en la personne de son syndic, la SARL « archi-tech ».

Aux termes de ses conclusions n° 2 du 9 septembre 2020, l’appelante demande de :

— la recevoir en son appel et le dire bien-fondé ;

— infirmer le jugement du tribunal d’instance de Cayenne en date du 12 avril 2019 en ce qu’il a :

*condamné la SARL « océanic immobilier » à payer à la SARL « athome Ile de France » la somme de 7.539,10 € au titre du solde impayé des factures n° 120671, 125455, 126681, 131517 ; *condamné la SARL « océanic immobilier » à payer à la SARL « athome Ile de France » la somme de 160 € au titre de la clause pénale ;

*condamné la SARL « océanic immobilier » à payer à la SARL « athome Ile de France » la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*rappelé que ces sommes étaient productives d’intérêts au taux légal du 22 décembre 2016 en application de l’article 1231-7 du code civil ;

*ordonné la capitalisation des intérêts ;

*débouté les parties du surplus de leur demande ;

*condamné la SARL « océanic immobilier » aux entiers dépens de l’instance;

* ordonné l’exécution provisoire;

Statuant à nouveau,

— ordonner la mise hors de cause de la société « océanic immobilier » ;

Subsidiairement,

— dire et juger que la société « océanic immobilier » n’est pas redevable des factures dont la société « athome Ile de France » réclame le paiement ;

— dire et juger que la société « océanic immobilier » n’a pas commis de faute de gestion ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC « les estudoms » à payer à la société « athome Ile de France » la somme de 7.539,10 € au titre des factures restées impayées, outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2016, ainsi que la somme de 160 € au titre de l’indemnité de recouvrement prévue par l’article L.446-6 du code du commerce;

En tout état de cause ,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC « les estudoms » en ses demandes plus amples ou contraires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC « les estudoms » à payer à la société

« océanic immobilier » la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC « les estudoms » aux entiers dépens.

Par conclusions d’intimée n° 2 du 15 mai 2020, la SARL « athome Ile de France » demande de :

— dire et juger recevable l’appel incident formé par elle à l’encontre du jugement rendu par le tribunal d’instance de Cayenne le 12 avril 2019 ;

— constater que les factures ont été enregistrées dans la comptabilité de la copropriété par le syndic « océanic immobilier » pendant -et après – l’exécution de son mandat ;

— constater le mandat apparent liant le syndicat des copropriétaires et la société « océanic immobilier »;

En conséquence :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société « océanic immobilier » à payer à la société « athome Ile de France » les sommes de :

* 7.539,10 euros TTC, avec intérêt au taux légal ' capitalisés – à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2016, au titre des factures impayées ;

*160 euros au titre de l’indemnité de recouvrement de l’article L 446-6, I alinéa 12 du code de commerce;

Statuant sur l’appel incident :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a mis hors de cause le syndicat des copropriétaires de la résidence « les estudoms » ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « les estudoms » à payer – in solidum avec la société « océanic immobilier » – à la société « athome Ile de France » la somme de 7.539,10 euros TTC outre intérêt légal à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2016, au titre des factures précitées, et celle de 160 euros au titre de l’indemnité contractuelle de recouvrement;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence « les estudoms » et la société « océanic immobilier » à payer à la société « athome Ile de France » la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— les condamner in solidum aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

— ordonner la capitalisation des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil.

Par conclusions en réponse à appel incident du 20 février 2020, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble « les estudoms » demande de :

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner la société « océanic immobilier » à payer la société « athome Ile de France » le montant des factures réclamées ;

En tout état de cause,

— condamner la société « océanic immobilier » à garantir le syndicat de copropriété de la résidence « les estudoms » de toute somme due à la société« athome Ile de France » ;

— débouter la société « athome Ile de France » de toutes ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre le syndicat de copropriété ;

— condamner la société « océanic immobilier » à payer au syndicat des copropriétaires « les estudoms » la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’il supporter les entiers dépens.

La clôture a été prononcée le 25 novembre 2020.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions sus-visées et au jugement déféré.

Motifs:

1/ Sur la mise hors de cause de la société « océanic immobilier »:

L’appelante, qui était défaillante en première instance, souligne que l’action a été dirigée contre la société « océanic immobilier » (SIREN : 412 798 640 512) alors que le contrat de syndic liait le syndicat de copropriétaire intimé à la société « océanic agence » (nom commercial « océanic immobilier »-SIREN 412 023 905).

Elle en déduit qu’elle n’est pas intervenue en qualité de syndic dans la présente affaire et qu’elle doit être mise hors de cause.

Les intimés ne formulent pas d’observation sur cette demande.

Cette dernière s’analyse en réalité en une fin de non-recevoir, l’appelante considérant qu’elle n’avait pas qualité à défendre.

Or, conformément aux dispositions de l’article 907, qui renvoie aux articles 780 à 807 du même code, cette demande apparaît irrecevable.

En effet, l’article 4 du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, entré en vigueur le 1^er janvier 2020, et applicable aux instances en cours, donne désormais compétence exclusive au juge de la mise en état, ou au conseiller de la mise en état en instance d’appel, pour statuer sur les fins de non-recevoir, étant relevé que l’appelante avait connaissance de celle qu’elle soulève avant le dessaisissement du conseiller de la mise en état.

2/ Sur la créance de la SARL « athome Ile de France

Le tribunal, au visa des articles 1103, 1998 et 1992 du code civil, a retenu qu’aucun des documents fourni ne permettait d’établir que le mandant, soit le syndicat des copropriétaires de la résidence « les estudoms », avait agréé ou ratifié le recours aux services de la SARL « athome Ile de France » pour le prix facturé; qu’au contraire, il s’évinçait du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mars 2014 que si les comptes pour l’exercice 2013 avaient été approuvés, ces comptes n’étaient pas communiqués et ne pouvaient mentionner les frais facturés litigieux, engagés au cours de l’année 2014.

En l’absence de comparution du mandataire, qui ne démontrait pas que l’engagement de cette dépense s’était faite avec l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, le tribunal a tenu la société appelante pour seule responsable des actes contractés hors de son mandat, constitutifs d’une

faute, et a déchargé le syndicat de copropriétaires de toute obligation de paiement.

L’appelante conteste toute faute de sa part. Elle reconnaît avoir eu recours, en sa qualité de syndic et dans le cadre du mandat qui lui était confié, aux services de la société « athome Ile de France » .

Elle soutient que cette société avait réalisé, avant qu’elle ne lui demande, des prestations du même type pour le syndicat de copropriétaires, et en a également réalisé après la fin de sa mission.

Elle souligne que les prestations et factures qui font l’objet du litige sont mentionnées dans le grand livre et la balance générale des comptes du syndicat de copropriétaires, lequel a validé les comptes de l’année 2014 par décision de son assemblée générale du 25 juin 2015.

La SARL « athome Ile de France » se prévaut de la jurisprudence aux termes de laquelle le syndicat de copropriétaires est débiteur direct des engagements conclus par son syndic, mais aussi de la théorie du mandat apparent pour en déduire que le syndicat de copropriétaires est tenu au paiement de ses factures, correspondant à des prestations dont la réalisation n’est pas contestée et à des opérations de gestion courante entrant dans les pouvoirs du syndic.

Elle prétend que l’inscription des factures dans les comptes du syndicat de copropriétaires, lesquels ont donné lieu à approbation, signifie que ce dernier a reconnu sa qualité de débiteur, et ce, dès l’année 2015.

Motif pris du grief formulé par le syndicat de copropriétaires à l’encontre de la SARL « océanic immobilier », elle sollicite la confirmation du jugement qui a condamné cette dernière au paiement des factures, mais, au titre de son appel incident, demande que la dite SARL et le syndicat de copropriétaires soient condamnés in solidum au paiement de ses factures.

Le syndicat de copropriétaires soutient pour sa part que les fonctions du syndic ayant cessé le 20 mars 2014, celui-ci ne disposait plus d’aucun pouvoir légal à compter de cette date pour souscrire en son nom et pour son compte des engagements financiers.

Il fait valoir qu’il n’a jamais donné son aval à l’appelante pour engager des frais postaux après la cessation de ses fonctions.

Il prétend encore que la reprise purement comptable des factures de la SARL « athome Ile de France » dans ses comptes n’est pas de nature à l’engager a posteriori , et que les comptes, en l’absence de quittus donné au syndic, n’ont pas été approuvés par son assemblée générale.

Si, par extraordinaire, il était tenu au paiement des factures de la SARL « athome Ile de France », il sollicite la condamnation de la SARL « océanic immobilier » à le garantir de ce paiement en raison de la faute commise par elle, dès lors qu’elle a engagé des frais d’envoi postaux sans accord préalable de son assemblée générale.

La cour relève qu’aux termes du contrat de syndic liant le syndicat de copropriétaires de la résidence « les estudoms » à la SARL « océanic immobilier », le premier a confié à la seconde mandat d’exercer les fonctions de syndic du 12 septembre 2013 au 12 septembre 2014.

Si ce contrat prévoyait qu’une résiliation anticipée pouvait être prononcée « pour motif grave et légitime, après décision prise par l’assemblée générale dans les conditions des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et notifiée au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, à l’initiative du président du conseil syndical », force est de constater que cette résiliation anticipée n’est justifiée par aucune des pièces versées aux débats.

Il en résulte que l’assemblée générale du 20 mars 2014, au cours de laquelle celle-ci a refusé

l’élection de l’appelante en qualité de syndic, avait notamment pour objet non de mettre fin prématurément aux fonctions de syndic de l’appelante mais de renouveler le cas échéant son mandat qui prenait fin au mois de septembre suivant.

La convocation des copropriétaires aux assemblées générales des 25 juin et 8 septembre 2014 est donc intervenue alors que la SARL « océanic immobilier » avait encore la qualité de syndic du syndicat de copropriétaires.

Par ailleurs, le contrat de syndic évoqué supra confiait à l’appelante la réalisation de prestations de gestion courante, parmi lesquelles figure celle de convoquer l’assemblée générale annuelle, et comprenant notamment l’élaboration des convocations et leur envoi. Or, les factures de la SARL « athome Ile de France » au titre des « tirage, acheminement, affranchissement pour les convocations aux AG » des 20 mars 2014, 25 juin 2014 et 08 septembre suivant, correspondent à cette prestation.

Il en résulte que ces dépenses pouvaient être engagées au nom et pour le compte du syndicat de copropriétaires sans aval exprès préalable donné au cours d’une assemblée générale, et que la SARL« océanic immobilier » n’a pas dépassé les limites de son mandat en ce faisant.

Plus encore, il convient de relever que les frais correspondant aux factures de la SARL « athome Ile de France » ont été repris dans les comptes de l’exercice 2014 du syndicat, et approuvés par lui au cours de l’assemblée générale du 25 juin 2015, nonobstant l’absence de quittus donné à l’appelante, qui est sans incidence dès lors que le dit quittus a seulement pour finalité de décharger son bénéficiaire de toute responsabilité dans l’accomplissement de sa mission, et ne concerne donc que les rapports du syndic avec le syndicat de copropriétaires.

Au regard de ce qui précède, le jugement sera infirmé en ce que seul le syndicat de copropriétaires doit être tenu au paiement des factures de la SARL« athome Ile de France » , dont le montant n’est pas discuté, sans que l’intimé puisse utilement solliciter la condamnation de la SARL « océanic immobilier » à le relever et garantir de cette condamnation, en l’absence de toute faute commise par cette dernière.

La somme principale de 7 359,10 euros, et celle de 160 euros correspondant à la clause pénale, portent intérêts à compter du 22 décembre 2016, date de la mise ne demeure à laquelle a répondu la société « gestimmo », syndic alors en exercice.

3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge du syndicat de copropriétaires, qui succombe.

Si le jugement apparaît devoir être confirmé en ce qu’il a alloué la somme de 2 000 euros à la SARL « athome Ile de France » au titre de ses frais irrépétibles, cette somme doit être mise à la charge du syndicat de copropriétaires. S’agissant d’une indemnité, elle porte intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2019, date du jugement.

Aucune autre considération tirée de l’équité ou de la situation économique respective des parties ne permet de faire application de ces mêmes dispositions.

Le syndicat de copropriétaires supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare irrecevable la SARL« océanic immobilier » en sa demande visant à la mettre hors de cause,

Infirme le jugement du tribunal d’instance de Cayenne en date du 12 avril 2019 sauf ce qu’il a ordonné la capitalisation annuelle des intérêts des sommes sommes allouées à la SARL « athome Ile de France » et en ce qu’il a débouté le syndicat de copropriétaires de l’immeuble « les estudoms » de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau,

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’immeuble « les estudoms » à payer à la SARL « athome Ile de France » la somme de 7 539,10€ (sept mille cinq cent trente-neuf euros et dix centimes) au titre de ses factures n° 120671, 125455, 126681 et 131517 et celle de 160€ (cent soixante euros) au titre de la clause pénale, sommes portant intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2016;

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’immeuble « les estudoms » à payer à la SARL « athome Ile de France » la somme de 2 000€ (deux mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, somme portant intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2019;

Déboute la SARL « océanic immobilier » de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’immeuble « les estudoms » aux dépens;

Et y ajoutant,

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’immeuble « les estudoms » aux dépens d’appel.

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et le Greffier.

Le Greffier La Présidente de chambre

X Y Z A