Copie certifiée conforme a CRIDON LYON le. COUR DE CASSATION COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

Arrêt du 11/07/07 . 4° Chambre B

q ARRÊT AU FOND Rejet DU 09 JANVIER 2006 Besistement

N° 2005/ 15 lcrecevablitté

Déchéance

Casse et ennale sparti F.G. Décision déférée à la Cour : Renvoi Aix

Aix le 89/89/08 Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 26 Novembre 2002 enregistré au répertoire général sous le n° 94/3716.

Rôle N° 03/05254 APPELANTS

LES MUTUELLES DU MANS IARD, demeurant […]

[…]

DU MANS IARD Maître AF A AF A demeurant Rue Massena immeuble le Ranelagh – 06110 LE CANNET S.C.P. X

AE F AHX AE F N C, demeurant N C 4 rue de l’Opéra – BP 219 – 06000 NICE AB AG

X Maître AB AG X S.C.P. A né le […] à […], demeurant 4 rue de B

l’Opéra – […]

FAVORITE

Syndicat de copropri S.C.P. A B, demeurant […]

FAVORITE représentés par la SCP COHEN – GUEDJ, avoués à la Cour, J K Plaidant M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE

S.C.A. LA FAVORITE prise en la personne de son gérant M. Y C/ Nasser, demeurant […]

SYND. DES COP. représentée par la SCP LIBERAS – BUVAT – MICHOTEY, avoués à la Cour, P Q

Plaidant M° Emmmmanuel MONCHO pour la SCP MONCHO-VOISIN AD T

MONCHO, avocats au barreau de GRASSE I

POURVOI N° : H06.14566 du 5 15/06 Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble […], représenté par son Syndic, la POURVOI N° : SA AIC – […] du 27/4/06 Monsieur J K né le […] à PARIS, demeurant […]

Nelle Grosso délivréa représentés par la SCP DE SAINT U-V, avoués à la Cour, 1 1.3 AOUT 2009 à M² TOBEL Plaidant M^e AC-Pierre BERDAH, avocat au barreau de NICE

Grosse délivrée INTIMES 22 FEV. 2006 le :

à: Chen Syndicat des copropriétaires de l’immeuble P Q 38 Avenue du Roi AD 06400 CANNES, représenté par son Syndic en exercice,, […] représenté par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour, Jaundan réf Plaidant M^e AC-Pierre COURTIGNON, avocat au barreau de NICE Joragman apie of or ne Armal 26/12/07

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43B/15/ 2 Monsieur AD T I demeurant […]

représenté par M^e L W, avoué à la Cour, Plaidant M^e Annie MONTMINY-AUGEREAU, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 Novembre 2005 en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur François GROSJEAN, Président Madame Catherine DURAND, Conseiller
Madame Marie-Claude SIMONIN EPOUSE DURAND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Agnès BUCQUET. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2006.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2006,

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Agnès BUCQUET, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe de la décision.

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43B/15/ 3 FAITS, PRÉTENTIONS, PROCÉDURE,

Attendu qu’en 1952, M. L M, alors propriétaire d’un tènement immobilier comprenant la Villa P Q à […], d’une contenance de 16210 m² environ, a créé un lotissement en vue de la revente en cinq lots;

Attendu que ces cinq lots ont été progressivement vendus, que le lot un constitue l’ensemble en copropriété Anastasie, le lot deux de 8 310 m² comprenant la Villa P Q l’ensemble en copropriété P Q, les lots trois et quatre constituent l’ensemble en copropriété Villa Favorite;

Attendu que le lot cinq a été vendu à la société Synergies, qui l’a revendue à la société Euro Delta Immobilier Eurodim, et qu’enfin, par acte passé le 18 décembre 1991 devant M’AB X, Notaire associé de la SCP X AE F

N C, titulaire d’un office notarial à NICE, avec le concours de O A, Notaire associé de la SCP A B, titulaire d’office notarial au

CANNET, ce lot n° cinq d’une contenance de 1927 m² cadastré section CM n°49, a été acquis par la société civile d’attribution LA FAVORITE, laquelle en est toujours propriétaire;

Attendu qu’un cahier des charges du lotissement avait été établi par acte du 27 mai 1952 déposé aux minutes de M’AA H, Notaire à CANNES le 12 septembre 1952, approuvé par le Préfet des Alpes Maritimes le 28 août 1952 et publié le 26 novembre 1952 à la conservation des hypothèques; que ce cahier des charges a été modifié par acte du 15 septembre 1952, déposé aux minutes de M’H le 8 décembre 1952, publié le 28 janvier 1953;

Attendu que ce cahier des charges, tel qu’inchangé depuis 1952, précise des zones non aedificandi et des volumes non altius tollendi au sein des lots et notamment du lot numéro cinq;

Attendu que la société civile d’attribution LA FAVORITE, qui sera dite ci-après la SCA LA FAVORITE, avait acquis ce lot dans le but d’un édifier un immeuble collectif sans tenir compte de ces prescriptions non aedificandi et non altius tollendi du cahier des charges; qu’elle avait acquis le bien avec un permis de construire du 30 septembre 1991 du précédent propriétaire et que les notaires rédacteurs ont indiqué dans l’acte que ces règles d’urbanisme du cahier des charges étaient devenues caduques;

Attendu que c’est ainsi qu’un immeuble dit Villa MARION a été édifié, ainsi qu’un mur de soutènement et une pergola;

Attendu que, par exploit d’huissier en date du 30 mars 1994, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble P Q, co-lotis du lot deux du lotissement P Q,

a fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de GRASSE la SCA LA FAVORITE, co lotie du lot cinq dudit lotissement, aux fins de voir: dire et juger que la construction autorisée par le permis de construire du 22 février 1994 méconnaît le cahier des charges approuvé du lotissement P Q du 12 septembre 1952 modifié le 8 décembre 1952 en tant qu’elle empiète sur la zone de non aedificandi et méconnaît la servitude d’altius tollendi,

- ordonner sous le contrôle de tel expert à désigner, la démolition de toutes les parties de la construction qui sont ainsi édifiées en méconnaissance du cahier des charges sus-visé et ce sous astreinte de 1 000 F par jour de retard condamner la SCA LA FAVORITE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 000 F à titre de dommages et intérêts ainsi que 30 000 F au titre de l’article 700 du Nouveau

Code de Procédure Civile;

Attendu que par ordonnance du 23 mars 1995, le Juge de la Mise en Etat a ordonné une expertise, aux fins de dire si la construction litigieuse respecte le cahier des charges du lotissement et son modificatif, et, dans la négative, dire qu’elle sont les infractions commises par la SCA LA FAVORITE et commis M. R S, expert, pour y procéder;

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4=B/45/+

Attendu que, par exploits des 15 décembre 1995, 2 et 3 janvier 1996, la SCA LA FAVORITE a fait appeler en garantie les rédacteurs de l’acte de vente du 18 décembre 1991, M°AB X et la SCP X AE F N C, et

M’AC A et la SCP A B, ainsi que la compagnie d’assurances de ces notaires, la compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES;

Attendu que par ordonnance du 28 novembre 1996, le Juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures et déclaré l’ordonnance d’expertise du 23 mars 1995 commune à ces appelés en garantie;

Attendu que, par exploit du 30 janvier 1997, la compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, la SCP X AE F N C et la SCP A B ont fait appeler en garantie M. AD T-I, architecte, qui a avait été chargé du dossier de permis de construire de l’immeuble de la SCA LA FAVORITE et qui avait établi une note technique du 16 décembre 1991 annexée à l’acte de vente;

Attendu que par ordonnance du 26 novembre 1998, le Juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures, déclarée commune à M. T-I l’expertise ordonnée le 23 mars 1995 et a ordonné un complément d’expertise aux fins de déterminer la nature et l’importance des préjudices qui seraient éventuellement subis par le syndicat des copropriétaires et d’en évaluer le montant;

Attendu que par conclusions en date du 26 août 1999, le syndicat des copropriétaires le l’immeuble CALIFORNIE FAVORITE et M. J K, copropriétaire au sein de cet immeuble, sont intervenus à la procédure pour demander la démolition de l’immeuble de la SCA LA FAVORITE pour violation des dispositions du cahier des charges, subsidiairement la démolition des parties édifiées en violation ces dispositions;

Attendu que M. R S, expert, a déposé son rapport le 19 avril 2000;

Attendu que par jugement en date du 26 novembre 2002, le Tribunal de Grande

Instance de GRASSE a :

- déclaré recevable l’intervention du syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALIFORNIE

FAVORITE et de M. K,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALIFORNIE et M. K de

l’intégralité de leurs demandes, ordonné la mise en conformité de la construction édifiée par la SCA LA FAVORITE dénommée VILLA MARION et la destruction des parties de l’immeuble qui ne respectent pas les dispositions du cahier des charges du lotissement P Q soit: tout le niveau R-1 sauf trois caves, l’escalier, l’ascenseur,

-

- tout l’appartement du rez-de-chaussée (83 m²) plus une partie du hall et du palier,

- au niveau R+ 1 tout l’appartement n°3 (86 m²) et une partie du palier,

- au niveau de R+ 1 pour le surplus de l’étage (appartement n°2 de 181 m² plus le reste du palier et de l’ascenseur),les murs au-dessus du niveau des linteaux (à partir des 2,50

m de hauteur environ) et tout le plafond, tout le niveau R+ 2 (comprenant essentiellement un appartement de 215 m² plus

- terrasses) sauf la partie de l’escalier d’accès situé au-dessous de la cote 61,20 NGF,

- la terrasse Est du niveau R+ 1 pour sa plus grande partie,

- débouté le syndicat des copropriétaires P Q de sa demande de démolition sous astreinte et sous contrôle d’un expert,

- dit que la Compagnie LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, M° Z, la SCP Z AE F N C, M’A et la SCP A, B devront garantir la SCA LA FAVORITE des conséquences de la présente décision

- débouté chacune des parties du surplus de ses demandes,

- condamné la SCA LA FAVORITE à payer aux syndicat des copropriétaires de l’immeuble P Q la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure

Civile,

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43B/15/ 5 condamné solidairement la Compagnie LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, M Z, la SCP X AE F N C, M’A et la SCP A B à payer à M. T I la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

- condamné la SCA LA FAVORITE aux dépens, comprenant les frais d’expertise;

Attendu que trois déclarations d’appel ont été formées contre ce jugement:

-le 19 février 2003 par la SCP H.COHEN, L.COHEN & P.GUEDJ, Avoués associés, pour les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, MÄJARDILLIER et la SCP Z

AE F N C, M’A et la SCP A B,

-le 26 févier 2003 par la SCP de SAINT U et V, Avoués associés, pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALIFORNIE FAVORITE et M. J K,

-le 11 avril 2003 par la SCP LIBERAS BUVAT MICHOTEY, Avoués associés, pour la SCALA FAVORITE;

Attendu que, par la suite le 3 septembre 2003 le syndicat des copropriétaires P Q a fait assigner la SCA LA FAVORITE en référé devant le Président du Tribunal de Grande

Instance de GRASSE pour voir ordonner la démolition d’une pergola et d’un mur de soutènement, condamner la SCA LA FAVORITE à canaliser les eaux de sa piscine et ne pas les diriger sur le fonds de la copropriété P Q;

Attendu que, par ordonnance du 7 janvier 2004, le Président du Tribunal de Grande Instance de GRASSE :

-s’est déclaré incompétent pour connaître du problème du ruissellement des eaux,

-débouté le syndicat des copropriétaires P Q de sa demande tendant à voir condamner la SCA LA FAVORITE à canaliser ses eaux de piscine,

-et en ce qui concerne la démolition d’une pergola et d’un mur de soutènement, constaté la litispendance et ordonné le renvoi de la procédure devant la présente Cour saisie de l’appel du jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE du 26 novembre 2002;

Attendu que ce renvoi pour litispendance a fait l’objet d’une jonction avec la procédure sur appels;

Attendu que, par ses dernières conclusions, signifiées le 31 octobre 2005, la société civile d’attribution LA FAVORITE demande à la Cour, au visa des articles L.111-5 et

L.315-2-1 du Code de l’urbanisme, de:

- déclarer la caducité des dispositions de l’article 3 du Cahier des charges du lotissement P

Q, réformer le jugement dont appel en ce qu’il a ordonné la démolition des parties de la villa

MARION qui ne respectent par ledit article,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

- à titre subsidiaire, si une condamnation venait à être prononcée,

- condamner in solidum LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, M Z et la

SCP Z, AE, F, N, C, M’A et la SCP

A, B à garantir la SCA LA FAVORITE des conséquences de la décision,

- désigner un expert judiciaire afin de chiffrer le préjudice du concluant,

-en tout état de cause, sur l’ordonnance de référé du 7 janvier 2004, lui donner acte de l’absence de contestation quant à la décision d’incompétence du Juge des référés,

-lui donner acte de l’absence de contestation quant à la décision d’incompétence du Juge des référés près le Tribunal de Grande Instance de GRASSE quant aux prétendus ruissellements des eaux de piscine,

- se déclarer incompétente en ce qui concerne les demandes tendant à la démolition de la pergola et du mur de soutènement, d’autant plus que celles-ci sont fondées sur une disposition désormais caduque du cahier des charges de ladite copropriété,

-si la juridiction s’estimait compétente, débouter le syndicat des copropriétaires P Q de ses demandes à ce titre,

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4=B/15/ 6

- condamner la partie succombante à payer à la SCA LA FAVORITE 8 000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile outre les entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP LIBERAS BUVAT MICHOTEY, Avoués associés;

Attendu qu’à l’appui de ces demandes, la SCA LA FAVORITE fait valoir que le cahier des charges du lotissement, datant de 1952, correspond à des règles établies antérieurement à la réforme intervenue en matière de lotissements en 1977, par la loi du 31 décembre 1976 qui a imposé la rédaction de deux actes distincts, le cahier des charges, de nature contractuelle, et le règlement d’autre part; qu’il fait remarquer qu’en l’espèce le cahier des charges de 1952 comprend à la fois des règles de nature contractuelle et des règles de nature réglementaire, lesquelles deviennent caduques au bout de dix ans; qu’à cet égard la SCA LA FAVORITE fait observer que l’article L.111-5 du Code de l’Urbanisme issu de la loi du 13 décembre 2000, dispose que la seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel; qu’elle queles servitudes d’urbanisme contenues dans le cahier des charges sont de nature en déduit réglementaire et en conséquence caduques au bout de dix ans; qu’elle insiste sur le fait que le rédacteur du cahier des charges mentionne que les servitudes prévues sont en référence au programme d’aménagement de la Ville de CANNES et que l’article

3 du cahier des charges découle complètement de ce programme d’aménagement; qu’elle estime que cet article 3 est devenu caduc depuis le 12 septembre 1952, ce qu’ont estimé la Ville de CANNES, l’architecte et les notaires;

Attendu que la SCA LA FAVORITE estime qu’à titre subsidiaire, elle doit être garantie par les notaires et par l’architecte; qu’elle fait valoir qu’en exécution de leur devoir de conseil, les notaires devaient la mettre en garde contre les conséquences d’un refus de construire et sur une éventuelle inefficacité de l’acte de vente eu égard au but poursuivi par l’acquéreur; qu’elle estime que les notaires ont commis une faute professionnelle engageant leur responsabilité civile professionnelle; que de la même manière elle considère que l’architecte, tenu à un devoir de conseil envers le maître de l’ouvrage, devait concevoir un projet réalisable; qu’elle rappelle avoir acquis le terrain avec un permis de construire au nom du précédent propriétaire, délivré le 30 septembre 1991, sur la base du travail de M. AD T I, qu’un permis modificatif avait été sollicité, accordé puis a fait l’objet d’un retrait, de sorte qu’il ne reste que le permis obtenu par l’intermédiaire de M. T-I le 30 septembre 1991; qu’elle estime que cet architecte a failli à son devoir de conseil, commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle;

Attendu qu’en ce qui concerne la procédure de référé renvoyée devant la Cour, elle estime que la question de la démolition de la pergola et du mur de soutènement excède le cadre du référé, qu’il n’y a ni évidence d’un trouble manifestement illicite, ni urgence;

Attendu que, par leurs dernières conclusions, signifiées le 24 novembre 2005,M’AB X et la SCP Z AE F N et C,

M’A et la SCP A B et les MUTUELLES DU MANS

ASSURANCES IARD, demandent à la Cour de:

- réformer le jugement entrepris,

- à titre principal, débouter les deux syndicat des copropriétaires requérants de toutes leurs demandes, fins et prétentions, les condamner à leur payer 7 622 € au titre de l’article 700 du

Nouveau Code de Procédure Civile,

-en tout état de cause, débouter la SCA LA FAVORITE de son appel en garantie contre les études notariales,

-à titre subsidiaire, si la Cour recevait les demandes du syndicat des copropriétaires : dire et juger que M. T-I devra les relever et garantir de toutes condamnations qui pourront être mises à leur charge,

- dire et juger que la destruction de la villa MARION ne s’impose pas compte tenu de la seconde partie notamment du rapport déposé par M. S,

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4=B/415/7

- dire et juger que les condamnations à intervenir seront des condamnations strictement pécuniaires qui seront évaluées par la Cour au vu des documents qui seront produits,

-en tout état de cause, condamner tout succombant à payer les entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP H.COHEN, L.COHEN & P.GUEDJ, Avoués associés;

Attendu que les notaires et leur assureur font valoir que le cahier des charges du lotissement, de 1952, est la conséquence d’un arrêté préfectoral d’août 1952 qui prévoyait l’approbation du projet de lotissement et que toutes modifications au plan et cahier des charges devraient être soumises à l’administration préfectorale; qu’ils rappellent que le permis de construire ayant permis la construction de l’immeuble litigieux Villa MARION a été affiché et n’a pas fait l’objet de recours, que l’ensemble immobilier de plus de 500 m² est achevé; qu’ils font observer qu’au vu du rapport S, l’immeuble ainsi achevé ne cause aucun préjudice aux autres co-lotis; qu’ils estiment que la disposition du cahier des charges dont le règlement a été approuvé par arrêté préfectoral constitue un bloc réglementaire à caractère administratif et que dans le cas dont s’agit les règles du plan d’occupation des sols de la Ville de CANNES sont contraires aux règles de destination des sols et de hauteur des bâtiments qui sont des règles d’urbanisme; qu’ils font observer que la loi du 13 décembre 2000 et le nouvel article L.111-5 du Code de l’Urbanisme n’ont fait que reprendre la jurisprudence de la Cour de Cassation du 15 décembre 1999 qui avait considéré que le simple fait d’être reproduit dans un acte de vente ne conférait pas au cahier des charges d’un lotissement une valeur contractuelle; qu’ils estiment que les servitudes non aedificandi et non altius tollendi sont des règles d’urbanisme et non des obligations contractuelles; que les notaires font observer qu’en l’état de la jurisprudence sur la question, le centre de recherche d’information et de documentation notariales CRIDON était, à l’époque de l’acquisition du bien par la SCA LA FAVORITE, d’avis de considérer ces clauses d’urbanisme incluses dans des cahiers des charges comme caduques et que les notaires n’ont pu que s’en remettre au droit positif tel qu’il existait en 1991 et ne peuvent être tenus pour responsables des conséquences d’une éventuelle évolution du droit intervenue par la suite, c’est à dire d’un préjudice éventuel, faisant observer qu’ils ne pouvaient prévoir les modifications du droit; qu’ils considèrent que l’architecte, M. T I doit les garantir alors que sa note technique a été annexée à l’acte authentique; qu’ils font remarquer le syndicat des copropriétaires CALIFORNIE FAVORITE et M. K intervenants, font état d’une expertise effectuée sur la base d’une ordonnance de référé du 7 septembre 1994 qui ne leur est pas opposable; Attendu que, par ses dernières conclusions, signifiées le 10 octobre 2005, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALIFORNIE FAVORITE et M. J K demandent à la Cour, au visa des articles 1134 et 1143 du Code Civil et L.315-2-1 du Code de l’urbanisme,

de :

- réformer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré mal fondés les concluants en leur intervention,

- confirmer la décision entreprise pour le surplus,

- rejeter toute prétentions contraires des parties,

- condamner la SCA LA FAVORITE à payer aux concluants la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour chacun d’eux et à supporter les dépens de première instance de procédure de référé et d’expertise ainsi que les entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP DE SAINT-U V, Avoués associés; qu’ils rappellent que leur action repose non pas sur les infractions commises par la SCA LA FAVORITE à la réglementation d’urbanisme, mais sur la violation des dispositions du cahier des charges du lotissement P Q; qu’ils font observer que tant l’expertise de M. AUDINEAU que celle de M. S ont abouti à la même conclusion sur l’emplacement de la servitude non altius tollendi dont la raison d’être est de conserver une vue dégagée sur la mer; qu’ils estiment être bien fondés en tant que co-lotis, co-contractants au cahier des charges, à contribuer à faire respecter les règles contractuelles et que dès l’instant qu’ils sont recevables, ils doivent être déclarés bien fondés;

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4:B/15/8

Attendu que, par ses dernières conclusions, signifiées le 4 novembre 2005, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble P Q demande à la Cour de: recevoir la SCA LA FAVORÍTE en son appel

-

au fond, statuer sur l’appel du jugement entrepris et sur le renvoi de l’ordonnance de référé du

7 janvier 2004,

- débouter la SCA LA FAVORITE de son appel,

- constater que les règles dont la violation est reprochée à la SCA LA FAVORITE article 3 sont contenues dans un document sous seing privé daté du 27 mai 1952 déposé aux minutes de M’H le 12 septembre 1952 intitulé « Cahier des Charges », ledit document modifié le 15 septembre 1952, acte déposé aux minutes de M’H le 8 décembre 1952, dire et juger que les règles contenues au cahier des charges sont de nature contractuelle et ne sont

- pas frappées de la caducité prévue à l’article L 315-2-1 du Code de l’Urbanisme ni soumises aux dispositions de l’article L. 111-5 du Code de l’Urbanisme, constater qu’il ressort du rapport S ce qui n’est pas contesté que les construction édifiées par la SCA LA FAVORITE méconnaissent les règles de l’article 3,

- confirmer le jugement dont appel ordonnant la mise en conformité de la construction édifiée par la SCA LA FAVORITE, dénommée VILLA MARION, et la destruction des parties de l’immeuble ne respectant pars l’article 3 du cahier des charges du lotissement P Q du 12 septembre 1952 modifié le 8 décembre 1952 soit:

- tout le niveau R-1 sauf trois caves, l’escalier, l’ascenseur,

- tout l’appartement du rez-de-chaussée (83 m²) plus une partie du hall et du palier,

- au niveau R+ 1 tout l’appartement n°3 (86 m²) et une partie du palier, au niveau de R+ 1 pour le surplus de l’étage appartement n°2 de 181 m² plus le reste du palier et de l’ascenseur, les murs au-dessus du niveau des linteaux (à partir des 2,50 m de hauteur environ) et tout le plafond,

- tout le niveau R+ 2 comprenant essentiellement un appartement de 215 m² plus terrasses sauf la partie de l’escalier d’accès situé au-dessous de la cote 61.22 NGF la terrasse du niveau R+ 1 pour sa plus grande partie,

-

- dire que cette mise en conformité sera exécutée sous le contrôle de bonne fin de l’expert S désigné comme constatant et dont les honoraires seront versés directement par la SCA LA

FAVORITE,

-Y ajoutant condamner la SCA LA FAVORITE à démolir les ouvrages décrits dans le constat de

M D du 13 mars 2003 à savoir:

- une construction constituée par un kiosque ossature bois, avec une pergola en bois, le tout reposant sur neuf piliers béton 40/40 de coté, un mur de soutènement représenté aux photos 6 et 7 du constat du 13 mars 2003, F

- recevoir le syndicat des copropriétaires P Q en son appel incident,

- assortir les condamnations prononcées d’une astreinte définitive de 10 000 € par jour de retard comptent l’expiration d’un délai de deux mois de la signification de l’arrêt à intervenir, condamner la SCA LA FAVORITE à payer 7 000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile outre les entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP JOURDAN

WATTECAMPS, Avoués associés;

Attendu que le syndicat des copropriétaires P Q fait remarquer que le lotissement P Q a été créé en 1952 et se trouvait soumis aux lois de 1919 et 1924 et que ce n’est que plus tard que le décret du 31 décembre 1958 et le décret du 28 juillet 1959 qui ont distingué le règlement document de droit public, du cahier des charges, document de droit privé, facultatif et qui n’avait plus à être approuvé; qu’il fait observer que la distinction n’a pas toujours été respectée et que ce n’est que la loi du 31 décembre 1976 qui a rendu obligatoire la distinction des deux documents, devenant l’un et l’autre facultatifs; qu’il relève que l’article 315-2-1 du Code de l’Urbanisme, loi du 6 janvier 1986 entrée en vigueur le 8 juillet 1987 est applicable; qu’il se prévaut de la jurisprudence de la Cour de Cassation selon laquelle les dispositions du cahier des charges ont un caractère contractuel; qu’il estime que la nouvelle disposition de l’article L. 111-5 du Code de l’Urbanisme ne modifie pas ce principe alors que rien n’interdit aux co-lotis d’adopter dans le cahier des charges des règles qui sont par leur nature des règles d’urbanisme et de contractualiser ainsi ces règles;

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4²B/15/9 qu’il rappelle que le syndicat des copropriétaires n’a pas à justifier d’un préjudice s’agissant de règles contractuelles; qu’il fait état des conclusions du rapport S mentionnant que la construction de la SCA LA FAVORITE excède largement la limite Ouest de la zone non aedificandi et qu’en élévation l’altitude de l’égout de toiture est de 64,39 m NGF soit de 3,19 m au dessus du plan limite de la servitude non altius tollendi et compte tenu du haut de la toiture, de 3,79 m au dessus; qu’il insiste sur la fixation d’une astreinte;

Attendu que sur la procédure de référé, le syndicat des copropriétaires P Q fait remarquer que la confirmation du jugement établira le caractère manifestement illicite de la pergola et du mur de soutènement;

Attendu que, par ses dernières conclusions signifiées le 19 octobre 2005, M. AD

T-I, architecte, demande à la Cour de:

- confirmer le jugement entrepris,

- débouter les MUTUELLES DU MANS, la SCP Z AE F N C, M Z, M°A, la SCP A B de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- constater que la SCA LA FAVORITE présente pour la première fois en cause d’appel une demande nouvelle à l’encontre du concluant et de ce fait déclarer la demande irrecevable,

- condamner la SCA LA FAVORITE, in solidum avec la SCP Z AE F

N C, M’Z, M° A, la SCP A B et leur assureur, les MUTUELLES DU MANS à verser au concluant la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts, 3 000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de M’W, Avoué;

Attendu que M. T I rappelle qu’il avait été missionné par le précédent propriétaire des lieux, la société Synergies en avril 1990 pour une maîtrise d’oeuvre complète pour l’édification d’un bâtiment de 600 m² hors oeuvre et a obtenu ainsi en 1991 un permis de construire au bénéfice de la société Synergies, que cette société a revendu son lot avec le bénéfice du permis de construire à la SCA LA FAVORITE qui a décidé de poursuivre le projet avec un autre maître d’oeuvre de son choix et que lui-même n’est donc pas intervenu pour la construction de cet immeuble; qu’il fait valoir que la demande de la SCA LA FAVORITE à son égard, pour manquement à un prétendu devoir de conseil est nouvelle en cause d’appel et irrecevable par application de l’article

564 du Nouveau Code de Procédure Civile; que vis à vis des notaires, M. T I rappelle qu’il n’est pas un professionnel du droit et que les notaires ne peuvent rejeter sur lui une responsabilité qui leur incombe; que lui-même précise qu’il n’a fait que rappeler les déclarations de M. E, géomètre expert et par ailleurs co-loti du lotissement P Q et l’avis qu’il avait recueilli des services de la Mairie; qu’il estime qu’en tout état de cause les dispositions litigieuses du cahier des charges n’ont plus un caractère contractuel depuis la loi du 13 décembre 2000 qui évite la contractualisation fortuite de règlements d’urbanisme;

Attendu que l’instruction de l’affaire a été close, d’un commun accord entre les Avoués des parties, le 28 novembre 2005, juste avant les débats;

MOTIFS,

Attendu que la Cour est saisie d’une part de l’appel du jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE du 26 novembre 2002, d’autre part d’une saisine par voie de référé par ordonnance de renvoi du 7 janvier 2004;

I) Sur la procédure d’appel du jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE du

26 novembre 2002:

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4=B/15/ 10

I-1) Sur la recevabilité des appels:

Attendu que la Cour a été saisie par voie de trois déclarations d’appel: 1° des notaires, M X et la SCP Z AE F N

C, M’A et la SCP A B, et de leur assureur, les MUTUELLES DU

MANS ASSURANCES IARD, 2° du syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALIFORNIE FAVORITE et de M. J

K,

3° de la SCA LA FAVORITE;

Attendu que ces appels ont été régulièrement formés; que leur recevabilité n’est pas discutée; qu’ils seront déclarés recevables;

I-2) Sur la recevabilité des interventions:

Attendu que l’action a été initiée par un co-loti du lotissement P Q en l’occurrence par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble P Q le syndicat des copropriétaires P Q, dont la recevabilité de l’action n’a pas été contestée;

Attendu que son intervenus volontairement d’une part l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble en copropriété CALIFORNIE FAVORITE le syndicat des copropriétaires CALIFORNIE FAVORITE et d’autre part M. J K ,un des copropriétaires ce dernier syndicat, agissant à titre particulier en plus du syndicat dont il fait partie;

Attendu que l’intervention du syndicat des copropriétaires CALIFORNIE FAVORITE et celle de M. J K n’ont pas été contestées; qu’aucune contestation n’a été formée en appel sur cette partie du jugement recevant ce syndicat des copropriétaires et M. K en leurs interventions;

I-3) Sur la demande principale:

I-3-1) Sur les dispositions litigieuses du cahier des charges:

Attendu que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les co-lotis pour toutes les stipulations qui y sont continues;

Attendu que l’article L.315-2-1 du Code de l’Urbanisme dispose que lorsqu’un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir;

Attendu quel’alinéa trois de cet article précise que les dispositions de cet article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des co-lotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur;

Attendu que l’article L.111-5 du Code de l’Urbanisme dispose que la seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère

contractuel;

Attendu que seules les mentions ou reproductions dans le cahier des charges des documents d’urbanisme définis par l’autorité administrative ou du règlement d’urbanisme échappent à ce caractère contractuel, dans la mesure où les co-lotis n’ont pas entendu clairement les intégrer au titre des clauses contractuelles;

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4÷B/15/ 11

Attendu que le cahier des charges du lotissement P Q, établi le 27 mai 1952, déposé aux minutes de M°AA H, Notaire à CANNES le 12 septembre 1952, approuvé par le Préfet des Alpes Maritimes le 28 août 1952 et publié le 26 novembre 1952 à la conservation des hypothèques est un document de 10 pages, comprenant 18 articles, article ler « situation », article 2 « nombre de lots », article 3 « servitudes et zones de non aedificandi et aedificandi ainsi qu’altius tollendi », article 4 « constructions », article 5 « évacuation des eaux usées », article 6 « interdiction de subdiviser les lots », article 7 « clôtures et mitoyenneté », article 8 « caractère des constructions », article 9 « supports des lignes électriques et des lignes téléphoniques », article 10 « abonnements divers », article 11 « assurances », article 12 « arbres », article 13 « mesurage et bornage », article 14 « non garantie d’état et de contenance », article 15 « charges et conditions générales », article 16 « surélévation éventuelle de la Villa P Q, article 17 »association syndicale", article 18 sur le choix de son architecte;

Attendu que ce cahier des charges rassemble tous les éléments décrivant ce lotissement et ce de manière très large;

Attendu que l’article 3 de ce cahier des charges intitulé « servitudes et zones de non aedificandi et aedificandi ainsi qu’altius tollendi dispose: les constructions ne pourront être élevées que sur les parties des lots en dehors des zones non aedificandi, les zones aedificandi sont désignées par une teinte P sur le plan annexé. Les zones aedificandi ainsi définies ont été déterminées en tenant compte d’une part des servitudes qu’impose, pour la zone dans laquelle est situé le lotissement, c’est à dire la zone résidentielle, le programme d’aménagement de la Ville de CANNES, actuellement en cours d’étude, d’autre part la nécessité d’implanter les constructions de telle sorte que ces diverses constructions se gênent le moins possible, et laissent le maximum de vue aux divers occupants de la propriété. En outre sur le lot n° 1…, sur le lot n°2 …, sur le lot n°3 sur le lot n° 4…, sur le lot n°5 servitude d’altius tollendi à 5M20 prise au niveau du sol du point C. De plus, pour les lots 3, 4 et 5, une zone de non aedificandi est créée, cette zone est déterminée par les limites de propriétés d’une part et par une droit passant par le point C à 28,12 m de l’avenue de la Favorite et se trouvant sensiblement perpendiculaire à la clôture de la propriété des Arcades à 27,00 m de l’avenue de la Favorite. Il est rappelé que le programme annexé au plan d’urbanisme actuellement en cours d’étude comporte, pour la zone dans laquelle est située la propriété P Q, les prescriptions suivantes: »secteur Get G bis, zone résidentielle. La plus grande dimension des bâtiments ne pourra excéder 60 mètres. Les constructions devront être édifiées en retrait de l’alignement des voies publiques ou privées. Toutefois, dans les terrains situés par trop en contrehaut de la voie les desservant, la construction sur l’alignement de garages particuliers ayant au maximum 3 mètres de hauteur est autorisée en excavation. La hauteur que chaque bâtiment ne pourra dépasser sera mesurée à partir du niveau le plus haut du terrain naturel sur lequel il est implanté. Elle est fixée à un maximum de 15 mètres. Sont prohibés dans cette zone tous les lotissements à caractère industriel et les bâtiments à caractère provisoire tels que….Les constructions annexes, les bassins, les murs de soutènement, etc.. devront s’harmoniser avec les bâtiments qu’ils accompagnent et avec le site. Les constructions ne pourront couvrir plus de 20 % de la superficie totale du terrain fixée à un minimum de 1 000 m². Les distances à préserver entre la construction et les lignes séparatives seront égales ou supérieures au 1/3 de la plus grande dimension de la construction sans toutefois que ces distances puissent être inférieures à 5 mètres. Les constructions ne pourront être édifiées à moins de 5 mètres de l’alignement des voies publiques ou privées. Les distances entre constructions établies sur la même propriété ne pourront être inférieures à 10 mètres. Toutefois, cette règle ne s’applique qu’aux habitations proprement dites.".;

Attendu que ce cahier des charges a été modifié par acte du 15 septembre 1952, déposé aux minutes de MᵒLÁBASTE le 8 décembre 1952, publié le 28 janvier 1953;

Attendu que cette modification concerne l’article 3; qu’il a été précisé: par dérogation, pour les lots n’s 3, 4 et 5 une zone de non aedificandi est maintenue, mais cette zone sera déterminée par les limites de propriété d’une part, et par une nouvelle droite passant à un mètre quarante centimètres à l’ouest du point C, (parallèle à la précédente), soit au Sud de la propriété,

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43B/15/12 à vingt neuf mètres cinquante deux environ de l’avenue de la Favorite, et qu’il a été ajouté un paragraphe « servitude de passage »: les lots n’s 4, 3 et 5 auront un droit de passage, pour piéton seulement, au couchant et en bordure desdits lots, sur le lot n°2, pour accéder au chemin privé qui donne sur la Route d’Antibes;

Attendu que ce cahier des charges élaboré en 1952, avant la distinction élaborée par la suite entre le cahier des charges proprement dit et le règlement de lotissement, définit d’une part des charges qui s’imposeront entre les co-lotis et mentionne et rappelle d’autre part des règles

d’urbanisme;

Attendu que précisément cet article 3 dudit cahier des charges intitulé « servitudes et zones de non aedificandi et aedificandi ainsi qu’altius tollendi » comporte un long rappel tel que repris intégralement ci-dessus et commençant par la phrase: « Il est rappelé que le programme annexé au plan d’urbanisme actuellement en cours d’étude comporte, pour la zone dans laquelle est située la propriété P Q, les prescriptions suivantes:.. »;

Attendu qu’il est évident que, conformément à ce qu’édicte l’article L.111-5 du Code de

l’Urbanisme cette seule reproduction ou mention de ce qui était appelé le programme d’aménagement annexé au plan d’urbanisme de la Ville de CANNES ne confère pas de valeur contractuelle à ces dispositions ainsi rappelées;

Attendu que ces dispositions, non reprises par la suite par les co-lotis, sont devenues caduques en l’état de l’évolution du plan d’occupation des sols de la Ville de CANNES;

Attendu que cet article 3 comporte par contre, avant les paragraphes ayant trait au rappel des prescriptions de l’époque du plan d’urbanisme de la Ville de CANNES, des dispositions ayant trait à des zones devant être préservées de toutes constructions ou non aedificandi et à des zones sur lesquelles les constructions ne devraient pas dépasser une certaine hauteur ou non altius tollendi;

Attendu que l’article 3 précise que les zones constructibles ou aedificandi ont été déterminées en tenant compte d’une part des servitudes qu’impose, pour la zone dans laquelle est situé le lotissement, le programme d’aménagement de la Ville de CANNES, actuellement en cours d’étude, d’autre part la nécessité d’implanter les constructions de telle sorte que ces diverses constructions se gênent le moins possible, et laissent le maximum de vue aux divers occupants de la propriété;

Attendu qu’il est clair que ces dispositions visent à préserver le cadre de vie des co-lotis en évitant que les co-lotis ne soient privés de vue ou n’aient qu’une vue sur une autre construction; qu’il s’agit de contraintes propres à ce lotissement, permettant d’y maintenir un environnement peu construit, inspirées en partie par les règles d’urbanisme du plan d’urbanisme de CANNES de l’époque, et correspondant au souci de la protection de la qualité de ce lotissement;

Attendu par ailleurs que l’article 3 tel que résultant de la modification intervenue le 15 septembre 1952 comporte la constitution d’une servitude conventionnelle de passage piéton, qui vise à assurer la commodité de vie des co-lotis et n’a rien à voir avec une prescription d’urbanisme et qui pourtant se retrouve incluse au sein de cet article;

Attendu que cette classification du droit de passage au sein de l’article 3 confirme la volonté du rédacteur de cet article non seulement de rappeler les règles d’urbanisme de l’époque de la Ville de CANNES, mais d’y prescrire les charges grevant les lots;

Attendu que les restrictions au droit de propriété ainsi créées pour empêcher un co-loti de construire sur certaines parties de son lot ou lui interdire de construire à plus d’une certaine hauteur sont des charges indépendantes des règles d’urbanisme du plan d’occupation des sols ou du plan local d’urbanisme applicable;

Attendu que ces charges ont été précisément fixées, et ce lot par lot, pour ce qui est de la servitude non altius tollendi;

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43B/15/ 13

Attendu qu’il s’agit de charges attachées aux lots par application du document contractuel qu’est le cahier des charges;

Attendu que ces servitudes non aedificandi et non altius tollendi ainsi fixées en 1952 n’ont pas été modifiées par les co-lotis par la suite; qu’elles sont toujours applicables;

Attendu que l’association syndicale ou à tout co-loti est en droit d’exiger le respect de ces règles contractuelles;

Attendu que l’autorité administrative, autorisant la construction au regard des règles

d’urbanisme applicables, non partie au contrat de cahier des charges, n’a pas à en tenir compte;

Attendu que tout co-loti doit respecter les règles contractuelles de ce cahier des charges;

I-3-2) Sur les violations du cahier des charges:

Attendu que l’essentiel de la mission de l’expert, M. R S, portait sur ces points, pour apprécier concrètement si la construction édifiée par la SCA LA FAVORITE sur le lot cinq du lotissement P Q violait ou non et précisément de quelle façon les servitudes non aedificandi et non altius tollendi fixées par le cahier des charges;

Attendu que cette zone non aedificandi a été précisément déterminée par le modificatif du cahier des charges « déterminée par les limites de propriété d’une part, et par une nouvelle droite passant à un mètre quarante centimètres à l’ouest du point C, (parallèle à la précédente), soit au Sud de la propriété, à vingt neuf mètres cinquante deux environ de l’avenue de la Favorite »;

Attendu que l’application sur plan a été clairement dessinée sur le plan de masse figurant en annexe 7 du rapport de l’expert;

Attendu que la comparaison avec l’existant permet de constater sur le plan figurant en annexe 9 du rapport de l’expert une très importante violation de cette charge, alors que plus d’un tiers du bâtiment a été manifestement construit sur la zone non aedificandi;

Attendu que la zone comportant une servitude non altius tollendi est bien précisée au cahier des charges d’origine de mai 1952, non modifié sur ce point en septembre 1952: "sur le lot

n°5 servitude d’altius tollendi à 5M20 prise au niveau du sol du point C";

Attendu que l’expert a appliqué cette hauteur sur le terrain; que l’altitude du terrain au point C étant de 56 m, aucun bâtiment ne peut donc excéder une altitude de 56 m + 5,20 m, soit 61,20 m; qu’en l’occurrence le bâtiment édifié a une hauteur correspondant à une altitude oscillant entre 64,92 et 65,75, soit là aussi une violation flagrante de la disposition figurant au cahier des charges, de 3,72 m à 4,55 m au dessus de la hauteur permise;

Attendu que les violations ne sont pas de petits dépassements mais des violations manifestes et caractérisées, le constructeur ayant visiblement cru pouvoir complètement ignorer ou bafouer les dispositions du cahier des charges;

I-3-3) Sur les conséquences de ces violations:

Attendu que les propriétaires co-lotis des lots deux et trois-quatre demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a ordonné la mise en conformité de l’immeuble avec les dispositions susvisées du cahier des charges, le syndicat des copropriétaires P Q, co-loti du lot deux, qui a pris l’initiative de l’action et le syndicat des copropriétaires CALIFORNIE FAVORITE, co-loti des lots trois et quatre, qui s’est joint à cette action;

Attendu que s’y est joint également un des copropriétaires du CALIFORNIE FAVORITE,
M. K;

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43B/15/14 Attendu qu’en conséquence, deux syndicats des copropriétaires et un des copropriétaires, co-lotis, demandent le respect du cahier des charges;

Attendu que s’agissant de la demande de respect de règles contractuelles, ils n’ont pas à établir un préjudice, mais seulement la violation de ces règles, ce qui est établi;

Attendu que l’article 1143 du Code Civil dispose que le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l’engagement soit détruit;

Attendu que les co-lotis ont en conséquence le droit de demander que ce qui a été construit en violation des règles contractuelles du cahier des charges soit détruit;

Attendu que le jugement, qui reprend la liste déterminée après expertise, de ce qui doit être détruit pour respecter ces règles, sera confirmé;

Attendu que le syndicat des copropriétaires P Q, faisant appel incident sur ce point, demande que cette condamnation soit assortie d’une part d’un contrôle de bonne fin de l’expert S et 'autre part d’une astreinte définitive de 10 000 € par jour de retard comptent l’expiration d’un délai de deux mois de la signification de l’arrêt;

Attendu qu’il convient de désigner M. S, sous réserve d’une consignation préalable par le syndicat des copropriétaires P Q, pour vérifier que le permis de construire que devra déposer la SCA LA FAVORITE pour modifier sa construction en vue d’une mise en conformité correspond à ses plans;

Attendu que la SCA LA FAVORITE sera condamnée sous astreinte de 1 500 € par jour à déposer dans les six mois de la signification du présent arrêt un permis de construire correspondant à la transformation de sa construction pour mise en conformité de celle-ci avec les charges du cahier des charges du lotissement; qu’il appartiendra par la suite, au juge de l’exécution, en fonction de la délivrance du permis de construire correspondant à la transformation du bâtiment, d’apprécier toute nouvelle astreinte;

I-4) Sur l’action contre les notaires et leur assureur:

Attendu que les notaires rédacteurs de l’acte M AB X et M AC A et, compte tenu de leur situation d’associés au sein d’office notariaux, les sociétés civiles professionnelles dont ils font partie, la SCP X AE F N C et la SCP A B, ainsi que leur assureur, la compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES ont été assignés par la SCA LA FAVORITE;

Attendu que cette société LA FAVORITE demande la condamnation in solidum des MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, M Z et la SCP Z, AE,

F, N, G, M’A et la SCP A, B à la garantir des conséquences de la décision;

Attendu que la SCA LA FAVORITE estime que les notaires ont commis une faute à son égard, et que leur responsabilité civile professionnelle est engagée;

Attendu qu’une telle condamnation civile suppose une faute, un préjudice, un lien de causalité entre les deux;

Attendu que la faute reprochée est un manquement au devoir de conseil; que la SCA LA FAVORITE estime ne pas avoir été mise en garde contre les conséquences d’un refus de construire et sur une éventuelle inefficacité de l’acte eu égard aux contraintes du lotissement et au contraire de l’avoir induite en erreur à ce sujet;

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4:3/15/15 Attendu que les notaires rédacteurs ont inclus un paragraphe sur le lotissement dans leur acte et ainsi libellé: "Il est rappelé que la propriété, objet des présentes, forme le lot numéro cinq du lotissement P Q définitivement approuvé suivant arrêté préfectoral en date du 28 août 1952. Le cahier des charges du lotissement a été déposé, aux fins de publication, aux minutes de M H, Notaire à CANNES, le 12 septembre 1952 et publié au 2ème bureau des hypothèques de GRASSE le 26 novembre 1952 volume 3276 numéro 40. Est demeurée annexée après mention, une copie dudit cahier des charges ainsi que du plan se rapportant aux diverses servitudes qui y sont énoncées. Il est en outre précisé qu’il résulte d’un arrêté de la mairie de CANNES en date du 19 octobre 1988 que les règles d’urbanisme dudit lotissement n’ont pas fait l’objet, de la part des co-lotis, d’une demande en bonne en due forme du maintien des règles d’urbanisme s’y appliquant. En conséquence, ces règles sont devenues caduques et celles découlant de l’actuel plan d’occupation des sols de la commune de CANNES s’y sont substituées. En outre, est demeurée annexée, une copie d’une lettre émanant de M. AD T-I, architecte du permis de construire ci-après visé, indiquant qu’en tout état de cause, toute la réglementation concernant les prospects et limitations de hauteurs figurant dans le cahier des charges sus-visé sont devenues à ce jour caduques. Est demeurée également ci-annexée, la copie d’une attestation de la mairie de CANNES, en date du 19 août 1991, confirmant le caractère caduque des règles d’urbanisme insérées dans le lotissement P Q“;

Attendu qu’en apportant ces précisions au sein de l’acte les notaires rédacteurs ont clairement indiqué à la SCA LA FAVORITE que les règles de prospect et de hauteur du cahier des charges étaient devenues caduques;

Attendu que la SCA LA FAVORITE, qui achetait un terrain avec un permis de construire, dans le but de construire ce qui est aujourd’hui l’immeuble « Villa MARION » ont été complètement induits en erreur par les notaires rédacteurs;

^Attendu que s’il est exact que la jurisprudence sur la portée des règles des cahiers des charges anciens, antérieurs à 1958, qui comportaient à la fois des dispositions contractuelles et des dispositions réglementaires, a évolué et qu’un doute a pu exister sur la portée à donner à ces règles, les notaires ne pouvaient pour autant pas se contenter des affirmations de la mairie;

Attendu que les services de la mairie n’avaient effectivement pas à prendre en considération les mentions figurant au cahier des charges sur l’ancien plan d’urbanisme, mentions rappelées à l’article 3 du cahier des charges après le paragraphe: « Il est rappelé que le programme annexé au plan d’urbanisme actuellement en cours d’étude comporte, pour la zone dans laquelle est située la propriété P Q, les prescriptions suivantes: »;

^Attendu que la mairie n’avait pas non plus à prendre en considération, dans le cadre du dossier de permis de construire les dispositions contractuelles, charges de chaque lot avec servitudes non aedificandi et non altius tollendi figurant à cet article 3 avant le paragraphe sus mentionné;

Attendu qu’il appartenait aux notaires d’attirer l’attention de l’acquéreur sur l’existence de dispositions du cahier des charges paraissant contredire le projet de construction de l’acquéreur et d’inviter ce dernier à prendre contact avec l’association syndicale du lotissement ou avec les co lotis pour éviter tout désagrément au lieu d’affirmer péremptoirement que les dispositions litigieuses étaient obsolètes, alors que le droit sur la question n’était pas défini avec précision;

Attendu que les notaires rédacteurs ont manqué de prudence dans leur devoir de conseil qu’ils ont commis une faute engageant leur responsabilité civile professionnelle;

Attendu qu’en conséquence la SCA LA FAVORITE s’est crue autorisée à construire en violant certaines dispositions du cahier des charges, et selon un permis de construire qui était déjà donné à la date de signature de l’acte;

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43B/15/ 16

Attendu l’obligation de mise en conformité de l’immeuble avec les dispositions du cahier des charges représente un préjudice certain pour la SCA LA FAVORITE;

Attendu que la faute commise par les notaires est directement en relation avec ce préjudice;

Attendu que les notaires et leur assureur devront garantir la SCA LA FAVORITE du préjudice causé par cette mise en conformité;

I-5) Sur l’action contre l’architecte:

Attendu que deux actions sont formées contre M. AD T-I, architecte, d’une part une action en garantie par les notaires et leur assureur, et d’autre part une demande par la SCA LA FAVORITE qui demande une condamnation in solidum de M. T-I et des notaires et de leur assureur;

Attendu que la demande présentée directement par la SCA LA FAVORITE contre M. T-I est nouvelle en cause d’appel et en conséquence irrecevable;

Attendu que la seule demande recevable est la demande de garantie formée par les notaires

et leur assureur;

Attendu que les notaires ont commis une faute professionnelle; qu’ils n’ont pas à être garantis des conséquences de leur faute, commise en tant que professionnels du droit, rédacteurs d’actes, due à un manque de prudence dans l’exercice de leur obligation de conseil, sous prétexte d’avoir été eux-mêmes induits en erreur par l’architecte du projet de construction;

Attendu que les notaires étaient plus en mesure l’architecte d’apprécier la situation complexe due à ce cahier des charges; qu’ils sont particulièrement mal venus de tenter de se rabattre vers celui-ci pour se défausser de leur responsabilité; que cette demande n’est pas fondée et que le jugement sera confirmé sur ce point;

II) Sur la procédure de renvoi par ordonnance de référé:

Attendu que le syndicat des copropriétaires P Q a fait assigner en référé la SCA LA FAVORITE pour voir ordonner la démolition d’une pergola et d’un mur de soutènement, condamner la SCĂ LA FAVORITE à canaliser les eaux de sa piscine et ne pas les diriger sur le fonds de la copropriété P Q;

Attendu que par ordonnance du 7 janvier 2004, le Président du Tribunal de Grande Instance de GRASSE s’est déclaré incompétent pour connaître du problème du ruissellement des eaux, a débouté le syndicat des copropriétaires P Q de sa demande tendant à voir condamner la SCA LA FAVORITE à canaliser ses eaux de piscine et, en ce qui concerne la démolition d’une pergola et d’un mur de soutènement, constaté la litispendance et ordonné le renvoi de la procédure devant la présente Cour saisie de l’appel du jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE du 26 novembre 2002;

Attendu que la Cour n’est saisie que de la demande concernant la démolition d’une pergola et d’un mur de soutènement; que la SCA LA FAVORITE a demandé à la Cour de lui donner acte de l’absence de contestation quant à la décision d’incompétence du Juge des référés près le Tribunal de Grande Instance de GRASSE quant aux prétendus ruissellements des eaux de piscine; qu’il convient que sur ce point la Cour n’est pas saisie;

Attendu qu’il y a lieu de noter que cette saisine est faite dans le cadre d’un référé, c’est à dire aux fins d’obtenir une mesure provisoire, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires;

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4=B/15/17 Attendu que les dispositions contractuelles du cahier des charges du lotissement P Q précisent en leur article 3 des servitudes non aedificandi sur les différents lots du lotissement et notamment sur le lot cinq;

Attendu qu’il en résulte que la pergola et le mur de soutènement litigieux sont construits dans la zone non aedificandi;

Attendu que ces constructions en violation du cahier des charges sont constitutives d’un trouble manifestement illicite pour le syndicat des copropriétaires P Q, co-loti;

Attendu qu’il convient de faire droit à la demande de démolition sollicitée, et ce dans les six mois de la signification du présent arrêt sous astreinte de 100 € par jour de retard;

III) Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Attendu que la présente procédure a contraint le syndicat des copropriétaires P Q à exposer des frais irrépétibles et qu’il convient de l’en défrayer; que le syndicat des copropriétaires CALIFORNIE FAVORITE et M. K seront également indemnisés;

Attendu que, par équité, M. T-I conservera ses frais irrépétibles et ses dépens;

Attendu que la compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, la SCP X AE F N C et la SCP A B supporteront les dépens de la procédure au fond;

Attendu que la SCA LA FAVORITE supportera les dépens de la procédure de référé;

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement, par mise à disposition au Greffe, le neuf janvier deux mille six,

I') Sur les appels du jugement rendu le 26 novembre 2002 par le Tribunal de Grande

Instance de GRASSE:

Constate que les dispositions du jugement qui déclarent recevables les interventions volontaires du syndicat des copropriétaires CALIFORNIE FAVORITE et de M. J K ne sont pas contestées,

Déclare les appels recevables,

Réforme le jugement du 26 novembre 2002 en ce qu’il a dit le syndicat des copropriétaires CALIFORNIE FAVORITE et M. J K mal fondés en leur intervention, et dit ledit syndicat et M. K bien fondés en leurs interventions comme co-lotis du lotissement P

Q,

Confirme le jugement du 26 novembre 2002 en ce qu’il a ordonné la mise en conformité de la construction édifiée par la SCA LA FAVORITE dénommée VILLA MARION, sur le lot numéro cinq du lotissement P Q à […]) et la destruction des parties de l’immeuble qui ne respectent pas les dispositions contractuelles du cahier des charges du lotissement P Q soit, conformément aux conclusions de l’expert
M. R S:

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4:B/15/ 18

tout le niveau R-1 sauf trois caves, l’escalier, l’ascenseur,

- tout l’appartement du rez-de-chaussée (83 m²) plus une partie du hall et du palier,

- au niveau R+ 1 tout l’appartement n°3 (86 m²) et une partie du palier,

- au niveau de R + 1 pour le surplus de l’étage (appartement n°2 de 181 m² plus le reste du palier et de l’ascenseur),les murs au-dessus du niveau des linteaux (à partir des 2,50 m de hauteur environ) et tout le plafond,

- tout le niveau R + 2 (comprenant essentiellement un appartement de 215 m² plus terrasses) sauf la partie de l’escalier d’accès situé au-dessous de la cote 61,20 m NGF, la terrasse Est du niveau R+ 1 pour sa plus grande partie,

-

Confirme également le jugement du 26 novembre 2002 en ce qu’il a condamné solidairement la Compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, M° Z, la SCP Z AE F N C, M°A et la SCP A,

B à garantir la SCA LA FAVORITE des conséquences de cette décision,

Confirme également le jugement en ce qu’il a débouté la compagnie LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, M° Z, la SCP Z AE F N C, M’A et la SCP A, B de leur demande à l’encontre de M. AD T-I,

Déclare la SCA LA FAVORITE irrecevable en sa demande, nouvelle en cause d’appel, de condamnation de M. AD T-I,

Y ajoutant, ordonne à la SCA LA FAVORITE de déposer un dossier de permis lui permettant la transformation de son bâtiment pour le mettre en conformité avec les dispositions du présent arrêt, et ce dans les quatre mois de la signification du présent arrêt, sous astreinte provisoire de 1000 € par jour de retard, au profit du syndicat des copropriétaires P Q,

Désigne M. R S, expert, […] avec mission de vérifier le dépôt par la SCA LA FAVORITE d’un permis de construire aux fins de modification de sa construction, vérifier que le dossier de permis correspond à la mise en conformité fixée selon les termes du présent arrêt, suivre l’instruction du dossier de permis, le présent arrêt lui donnant accès au dossier auprès des services compétents de la Ville ^CANNES,

Dit que M. R S sera saisi à la diligence du syndicat des copropriétaires P Q qui assumera le coût de ce constat,

Dit que le constatant rédigera un rapport de constat, en toutes hypothèses, au plus tard le

31 décembre 2006,

II) Sur la procédure de référé:

Ordonne la démolition par la SCA LA FAVORITE du mur de soutènement et de la pergola construite sur la zone non aedificandi de son lot du lotissement P Q, et ce dans les six mois de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 € par jour de retard, au profit du syndicat des copropriétaires P Q,

III) Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Dit que M. AD T-I conservera ses frais irrépétibles et ses dépens, de première et de seconde instance,

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43B/15/19 Condamne la SCA LA FAVORITE à verser au titre de l’article 700 du Nouveau Code de

Procédure Civile les sommes suivantes, au titre des frais irrépétibles de première et de seconde instance:

-4 000 € au syndicat des copropriétaires P Q,

-2 000 € au syndicat des copropriétaires CALIFORNIE FAVORITE et M. K,

Condamne la compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, la SCP X AE F N C et la SCP A B à payer à la SCA LA FAVORITE la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles de première et de seconde instance,

Condamne la compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, la SCP X AE F N C et la SCP A B aux dépens de la procédure au fond, avec distraction des dépens d’appel au profit de la SCP JOURDAN WATTECAMPS, Avoués associés, de la SCP LIBERAS BUVAT et MICHOTEY, Avoués associés, de la SCP de SAINT U et V, Avoués associés, sur leur due affirmation,

Condamne la SCA LA FAVORITE aux dépens de la procédure de référé, avec distraction au profit de la SCP JOURDAN WATTECAMPS, Avoués associés, sur leur due affirmation.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT