COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4° Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 08 OCTOBRE 2007

N° 2007/ 399

Rôle N° 05/18781

SNC DOMAINE DE CAMARAT REY & CIE

XXX

C/

Synd. des cop. XXX

SARL FONCIERE DU CHATEAU VOLTERA

Grosse délivrée

le :

à : ERMENEUX

BLANC

BOTTAI

réf

XXX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 07 Septembre 2005 enregistré au répertoire général sous le n° 00/4093.

APPELANTES

SNC DOMAINE DE CAMARAT REY & CIE

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

Domaine de Camarat – 83350 X

XXX

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

XXX

représentées par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avoués à la Cour,

Plaidant M^e François VITERBO, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

Syndicat des copropriétaires XXX

représenté par son syndic en exercice M. Z A,

XXX

représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour,

Plaidant M^e Daniel JACOBY, avocat au barreau de PARIS

SARL FONCIERE DU CHATEAU VOLTERA

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

assignée le 23/02/06 à personne habilitée, demeurant XXX

représentée par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour,

Plaidant M^e Jean Paul POULAIN, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Pauline BOURNOVILLE, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Juin 2007 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur J.L. GUERY, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Didier CHALUMEAU, Président

Madame Florence DELORD, Conseiller

Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame B C.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2007.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2007,

Signé par Monsieur Didier CHALUMEAU, Président et Madame B C, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

Faits, procédure, prétentions et moyens des parties.

La SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE était propriétaire d’un vaste domaine d’une superficie cadastrale de 96ha 69a 93ca, situé sur le territoire de la commune de X, en bordure de mer.

Selon acte reçu le 23 juillet 1963 par Maître Y, notaire à PARIS, elle a fait apport à la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA, initialement constituée sous la forme d’une SCI mais qui est aujourd’hui une société en nom collectif, d’une propriété de 60ha 62a 96ca, provenant de la division de son domaine.

Sur le terrain ainsi apporté, qui entoure de trois côtés la partie du domaine restant appartenir à la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE, la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA projetait édifier un ensemble immobilier composé de deux cents maisons individuelles groupées en cinq villages.

Aux termes d’un acte reçu le 30 septembre 1963 par Maître Y, la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE et la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA se sont réciproquement consenties des servitudes « en vue de conserver au site son aspect et d’assurer aux propriétaires actuels et futurs de l’ensemble immobilier projeté, une jouissance paisible et toutes les commodités d’utilisation désirables ».

C’est ainsi que :

— la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE s’est interdit, à titre de servitude perpétuelle, d’édifier sur son terrain aucune construction de quelque nature que qu’elle soit, hormis trois maisons d’habitation dont deux en bordure de la mer au dessus du port Volterra et une dans la partie occidentale du terrain, a grevé son fonds de plusieurs servitudes de passage, la première s’exerçant par une route carrossable d’une largeur de 4,50 mètres figurée par un trait bleu entre les lettres A et B sur le plan annexé à l’acte, la seconde s’exerçant par un chemin de piétons d’une largeur de deux mètres environ, figuré par un trait vert entre les lettres A et B de ce plan, la troisième s’exerçant par un chemin d’un largeur d’un mètre cinquante environ, figuré en vert entre les lettres C et D, la quatrième s’exerçant par un chemin d’une largeur d’un mètre cinquante environ, figuré par un trait vert entre les lettres E et F et a en outre grevé son fonds d’une servitude de passage pour canalisation et conduites d’égout, d’eaux usées et pluviales.

— en contrepartie de ces servitudes, les parties ont convenu :

— que les propriétaires et occupants actuels et futurs du fonds restant appartenir à la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE auront le droit d’utiliser, à titre de servitude perpétuelle, toutes les parties communes (y compris toutes les installations d’agrément : club house, tennis, piscine, garage à bateaux, parkings etc') dont la construction est projeté sur le terrain apporté à la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA, sans aucune participation à la répartition des charges communes générales, « ceci à titre de compensation forfaitaire et définitive de la concession des servitudes non aedificandi et de passage ci-dessus définies ».

— que la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE et ses ayants droit successifs, auront en outre le droit d’effectuer tout branchement qui s’avèrera nécessaire dans l’avenir sur les lignes téléphoniques, électriques et sur les conduits d’eau de gaz et éventuellement d’égout et d’eaux usées et ce à titre de servitude perpétuelle.

Le fonds de la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété selon acte notarié reçu par Maître Y le 30 octobre 1963. Ce règlement de copropriété a été refondu aux termes d’un acte reçu le 31 août 1971 par Maître PESSINA, notaire à PARIS.

Les possibilités de construire sur le terrain de la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA ayant été restreintes par la loi dite « littoral », un seul village, dénommé XXX, a été construit.

Selon arrêté du 5 mai 1971, la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE a quant à elle été autorisée à créer un lotissement simplifié sur son fonds.

En plus des trois maisons dont la construction était autorisée sur le fonds grevé de la servitude non aedificandi, cinq autres maisons ont été construites par des acquéreurs de lots.

Une de ces cinq maisons a été construite par la société Investimo qui, à la demande du syndicat des copropriétaires du VILLAGE DE CAMARA, a été condamnée à la démolir par le Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN, selon jugement du 13 octobre 1993 que cette Cour a confirmé par arrêt irrévocable en date du 9 mai 1995.

Une autre a été construite par la SCI Harcam Plus Partnership avec laquelle le syndicat des copropriétaires du XXX et la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA ont conclu une transaction par acte notarié des 4 juin et 31 juillet 1999.

Par acte notarié du 29 février 2000, tous les associés de la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE ont cédé l’intégralité de leurs part à la SNEC VOLTERRA, société de droit canadien.

Il est indiqué dans cet acte, qui contient le rappel des servitudes constituées le 30 septembre 1963 :

— que les associés cédants considèrent que l’existence de celles-ci était affectée d’une condition qui ne s’est pas réalisée et qu’elles n’ont jamais accédé à la vie juridique,

— que s’il s’avérait néanmoins qu’elles aient une quelconque efficacité, consacrée par une décision de justice devenue définitive, les cédants s’engagent à payer à la cessionnaire la somme de 1 500 000 francs valant restitution d’une partie du prix de cession des parts.

Par acte des 25 et 28 août 2000, enrôlé sous le numéro 00/4093, la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE et la SNEC VOLTERRA ont assigné le syndicat des copropriétaires du XXX et la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA devant le Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN à qui elles demandaient :

— de relever le non usage pendant plus de trente ans par la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA ainsi que par le syndicat des copropriétaires du XXX des servitudes visées par l’article III 3) et 4) de l’acte du 30 septembre 1963,

— de constater la non réalisation des opérations de construction, dont notamment quatre villages et les équipements collectifs visés par l’acte précité,

— en conséquence, de déclarer caduques les engagements souscrits par les parties quant à l’acte du 30 septembre 1963,

— de dire et juger que les servitudes visées aux articles III et IV, à savoir les servitudes de passages, de l’acte du 30 septembre 1963 n’ont aucun effet juridique,

— de constater la non réalisation des opérations de construction des installations d’agrément et en conséquence de déclarer caducs les engagements réciproques souscrits par les parties aux termes de l’acte susvisé et de dire que ces servitudes n’ont aucun effet juridique.

Par acte du 10 décembre 2003, enrôlé sous le numéro 03/5667, la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE a assigné le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE CAMARAT.

Par jugement du 7 septembre 2005 le Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN a statué comme suit :

« -refuse la demande de jonction avec la procédure enrôlée sous le numéro 03/5667,

« -déclare parfaitement recevable l’action des demanderesses,

« -dit qu’il y a lieu de maintenir dans la cause le SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA,

« -déclare l’article 705 du Code civil inapplicable en la cause,

« -déclare également infondée la demande visant à obtenir la suppression ou la caducité des servitudes en cause pour défaut de contrepartie,

« -en conséquence,

« -rejette toutes les prétentions de la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE et de la SNEC VOLTERRA,

« -les condamne à payer tant au syndicat des copropriétaires du XXX qu’à la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile,

« -laisse à la charge des demanderesses les entiers dépens ».

La SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE et la SNEC VOLTERRA ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 30 septembre 2005.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2006, auxquelles il convient de se référer, la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE et la SNEC VOLTERRA demandent à la Cour :

— de dire qu’il existe entre la présente instance et celle engagée devant le Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN suivant assignation du 10 décembre 2003, contre le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE CAMARAT, un lien tel qu’il est d’une bonne justice de les instruire et juger ensemble,

— d’ordonner, en conséquence, telle mesure ou injonction permettant que ces deux causes fassent l’objet d’un unique arrêt,

— par ailleurs,

— de déclarer recevable la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE et la SNEC VOLTERRA recevables en leur appel,

— à titre principal, sur le fonds,

— de constater l’extinction de la servitude non aedificandi en raison de l’acte authentique des 4 juin et 31 juillet 1999 valant renonciation à servitude,

— subsidiairement,

— de constater la réunion entre les mêmes mains des fonds dominant et servant, dès la constitution des servitudes et, de ce fait, l’extinction de la servitude non aedificandi,

— à titre plus subsidiaire,

— de relever le non usage pendant plus de trente ans par la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA ainsi que par le syndicat des copropriétaires du XXX des servitudes visées par l’article III 3) et 4) de l’acte du 30 septembre 1963,

— de constater la non réalisation des opérations de construction, dont notamment quatre villages et les équipements collectifs visés par l’acte du 30 septembre 1963,

— en conséquence, de déclarer caducs les engagements souscrit par les parties dans cet acte, faute de contrepartie,

— de dire et juger que les servitudes visées aux articles III et IV, à savoir les servitudes de passages et la servitude non aedificandi, sont dépourvues d’effet juridique,

— en toute hypothèses,

— condamner la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA, le syndicat des copropriétaires du XXX et le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE CAMARAT, à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 duNouveau Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 21 novembre 2006, auxquelles il convient de se référer, la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA qui a fait appel incident, demande à la Cour :

— de débouter la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE et la SNEC VOLTERRA de leur demande tendant à voir dire qu’il existe entre cette procédure et la procédure enrôlée devant le Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN sous le numéro 03/5667, un lien tel qu’il est de l’intérêt d’un bonne administration de la justice de les juger ensemble dès lors que :

— les appelantes ne précisent pas le fondement juridique de leur demande,

— s’il s’agit d’une demande de jonction, elle n’est susceptible d’aucun recours,

— s’il s’agit d’une demande de connexité des instances, elle ne peut être formulée devant la Cour,

— par ordonnance du 23 septembre 2004, le juge de la mise en état a prononcé un sursis à statuer dans l’instance 03/5667, dans l’attente de la décision à intervenir dans le cadre de la présente instance,

— de déclarer la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE et la SNEC VOLTERRA irrecevables en leurs demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE CAMARAT en ce que celui-ci n’est pas partie à la présente instance,

— à titre principal,

— de réformer le jugement en ce qu’il a déclaré la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE et la SNEC VOLTERRA recevables à agir à son encontre, dès lors que :

— le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE CAMARAT n’a pas été assigné en première instance,

— la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA n’a pas qualité à être personnellement intimée à la présente instance,

— les appelantes n’ont pas qualité à agir en nullité de la servitude de passage matérialisée sur le plan par les lettre E-F, laquelle se situe aujourd’hui sur le lot 14 du lotissement simplifié, vendu à un tiers,

— subsidiairement ,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE et la SNEC VOLTERRA mal fondées en leurs demandes tendant à voir déclarer nulles, à tout le moins caduques, les servitudes de passage consenties aux termes de l’acte du 30 septembre 1963,

— à titre infiniment subsidiaire, si la Cour devait prononcer la suppression de l’ensemble des servitudes de constater que la partie Ouest de son terrain est enclavée et de dire que la corniche basse matérialisée sur le plan par les lettres A et B, doit subsister,

— en tout état de cause,

— de condamner solidairement la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE et la SNEC VOLTERRA à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 juin 2006, auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires du XXX, représenté par son syndic la SARL cabinet Z A, demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner solidairement les appelantes à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue par le magistrat de la mise en état le 2006.

Motifs de la décision,

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 367 du Nouveau Code de procédure civile que seules les instances pendantes devant la même juridiction peuvent faire l’objet d’une

jonction ;

Attendu que l’article 102 du Nouveau Code de procédure civile, dispose que lorsque les juridictions saisies ne sont pas de même degré, l’exception de litispendance ou de connexité ne peut être soulevée que devant la juridiction du degré inférieur ;

Qu’il n’existe donc aucune possibilité pour la Cour de juger en même temps que le présent litige, celui dont est saisi le Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN dans le cadre de l’instance numéro 03/5667 ;

Attendu qu’il résulte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de l’immeuble ayant appartenu à la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA que cet immeuble est divisé en lots comprenant chacun une quote-part des parties communes générales et une quote-part des parties communes du village dont il fait partie et que la totalité du sol, y compris celui sur lequel sont édifiés les bâtiments ou installations quelconques, constitue une partie commune générale ;

Attendu que les copropriétaires dont les lots composent le village de Camarat, ont décidé, lors d’une assemblée générale du 23 août 1980, de constituer entre eux un syndicat secondaire et que c’est donc à cette date que le syndicat des copropriétaires du XXX ;

Attendu qu’il existe donc depuis 1980, un syndicat secondaire dont les membres sont les propriétaires de lots dépendant du village de Camarat et un syndicat principal, composés de ces mêmes propriétaires et de la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA, puisque cette dernière est propriétaire de tous les autres lots ;

Attendu que l’action exercée par la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE et la SNEC VOLTERRA intéressant le sol et par voie de conséquence l’ensemble des copropriétaires, seul le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE CAMARAT, syndicat principal à qui est dévolue l’administration des parties communes dont la propriété est répartie entre tous les copropriétaires, a qualité pour défendre à une telle

action ;

Qu’il convient donc de déclarer irrecevables les demandes de la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE et de la SNEC VOLTERRA à l’encontre du syndicat des copropriétaires du XXX et de la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA ;

Par ces motifs,

Statuant publiquement, contradictoirement,

dit que la Cour de juger en même temps que le présent litige, celui dont est saisi le Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN dans le cadre de l’instance numéro 03/5667,

Infirme le jugement déféré en sa disposition ayant déclaré recevable l’action de la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE et de la SNEC VOLTERRA,

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevable l’action de la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE et de la SNEC VOLTERRA dirigée contre le syndicat des copropriétaires du XXX et la SOCIETE FONCIERE DU CHÂTEAU VOLTERRA, qui n’ont pas qualité pour défendre à une telle action ;

Confirme le jugement déféré en ses dispositions relatives à l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile et aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile devant la Cour,

Condamne la SNC DU DOMAINE DE CAMARAT REY ET COMPAGNIE et la SNEC VOLTERRA aux dépens d’appel et autorise la SCP BLANC – AMSELLEM-MIMRAN – CHERFILS, avoués, et la SCP BOTTAI – GEREUX – BOULAN, avoués, à recouvrer directement contre eux, ceux dont elles ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT