COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre C

ARRÊT

DU 15 JANVIER 2009

N° 2009/

A. F.

Rôle N° 08/01828

Z X

A B épouse X

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'XXX

représenté par son syndic en exercice la S.A. FONCIA LE PHARE

Grosse délivrée

le :

à :

SCP BOISSONNET

SCP TOLLINCHI

réf 081828

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 30 Novembre 2007 enregistré au répertoire général sous le N° 07/03164.

APPELANTS :

Monsieur Z X

né le XXX à XXX

XXX

Madame A B épouse X

née le XXX à XXX

XXX

représentés par la SCP BOISSONNET- ROUSSEAU, avoués à la Cour,

plaidant par Maître Marion PESSEGUIER, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'XXX

représenté par son syndic en exercice la S.A. FONCIA LE PHARE

dont le siège est XXX

représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour,

plaidant par Maître Pascal CERMOLACCE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Décembre 2008 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Anne FENOT, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Guy ROMAN, Président

Madame Anne VIDAL, Conseiller

Madame Anne FENOT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur C D.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2009.

ARRÊT :

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2009,

Signé par Monsieur Guy ROMAN, Président, et Monsieur C D, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*-*-*-*-*-*

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur et Madame X ont acquis en septembre 2006 un appartement situé en rez de jardin dans un immeuble en copropriété XXX.

Se plaignant de ce que les époux X avaient sans l’autorisation de l’assemblée générale entrepris des travaux consistant d’une part en la pose de volets et d’autre part en la transformation de leur loggia en pièce habitable, le syndicat des copropriétaires de Villa Trianon les a fait assigner pour les voir condamner, sous astreinte, à :

— l’enlèvement des volets de couleur marron situés en façade de l’immeuble alors qu’antérieurement ils étaient situés à la limite intérieure de la loggia

— l’enlèvement de l’évier de cuisine posé dans la loggia en contradiction avec le règlement de copropriété

— le rétablissement des baies vitrées ainsi que des volets roulants fermant l’appartement qui avaient été supprimés pour transformer la loggia en pièce habitable

Par une ordonnance du 30 novembre 2007 le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Marseille a :

— enjoint aux époux X de remettre en état la loggia de l’appartement, à peine d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé le délai de 9 mois suivant la signification de la décision

— dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes

— condamné les époux X à payer au syndicat des copropriétaires de Villa Trianon la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur et Madame X ont interjeté appel de cette décision.

Par leurs dernières écritures déposées le 3 novembre 2008 auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de leur argumentation, Monsieur et Madame X poursuivent la réformation de la décision en faisant valoir en premier lieu qu’il n’appartenait pas au juge des référés mais au seul juge du fond de dire si la loggia était une partie privative ou une partie commune .

Ils ajoutent qu’en statuant sur l’aménagement interne de la loggia, le premier juge s’est à tort prononcé sur cette qualification qui ne relève pas de l’évidence au regard du règlement de copropriété et de l’analyse du CRIDON.

En second lieu, ils soutiennent que les travaux réalisés ne constituent nullement un trouble manifestement illicite puisque:

* les volets respectent la forme et la couleur, seule exigence imposée par le règlement de copropriété

* la loggia étant une partie privative, son aménagement ne nécessite aucune autorisation.

A titre subsidiaire, ils concluent au débouté, affirmant au vu de l’analyse du CRIDON et du règlement de copropriété que la loggia étant une partie privative, les travaux ne requéraient pas l’autorisation de l’assemblée générale.

Ils ajoutent que le premier juge a retenu à tort que ces travaux rompaient l’harmonie de l’immeuble puisque d’une part aucun copropriétaire ne peut avoir de vue sur la loggia et ses aménagements compte tenu de sa situation et puisque d’autre part les volets sont identiques à ceux de la façade de l’immeuble.

Ils réclament la condamnation du syndicat à leur payer 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Par ses dernières écritures déposées le 27 novembre 2008 auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de son argumentation le syndicat des copropriétaires reproche aux époux X d’avoir transformé la loggia en pièce habitable en supprimant les baies vitrées et le volet roulant situés à l’extrémité de leur séjour, ce qui entraîne une modification de l’aspect des parties communes et rompt l’harmonie de l’immeuble. Il demande ainsi la condamnation des époux X, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard :

— à enlever des volets de fermeture de couleur marron reposant sur un muret construit en façade, sans autorisation

— à enlever des éléments de cuisine posés dans la loggia en contradiction avec le règlement de copropriété

— à rétablir les baies vitrées ainsi que les volets roulants fermant l’appartement à l’extrémité du séjour qui ont été supprimées en transformant la loggia en pièce habitable augmentant par là la surface habitable en infraction avec le règlement de copropriété.

Il réclame en outre 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

MOTIFS DE LA DECISION

Par une assemblée générale du 23 février 1999 l’auteur des époux X, Monsieur Y, a été autorisé à 'procéder à la fermeture du balcon de son appartement sur façade sud par des menuiseries aluminium coulissantes identiques à celles existantes au niveau des appartements'.

Cet appartement en rez de jardin a été acquis par les époux X en 2006 alors que les baies vitrées coulissantes fermant la loggia avaient été posées en leur temps par Monsieur Y.

Afin de faire de cette loggia fermée et donnant sur un jardin dont ils ont la jouissance privative, le prolongement de leur salle de séjour, les époux X ont supprimé les portes coulissantes et le volet roulant qui séparaient auparavant cette pièce de la loggia, aménagé une cuisine dans l’espace loggia et installé un volet roulant à l’extérieur de la baie.

Ces travaux et aménagements ont été réalisés sans que les époux X aient obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le juge des référés peut prescrire en référé les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Il est donc libre de faire les travaux sous réserve d’obtenir une autorisation s’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Le règlement de copropriété de l’immeuble énonce en son chapitre 2 que sont comprises dans les parties privatives 'les barres d’appui, les garde corps, les balustrades, les balcons, les terrasses, les grilles, les abat jour et les jalousies'. Par ailleurs au chapitre 3 dans les conditions de jouissance des parties privatives, il énonce l’interdiction d’effectuer des aménagements pouvant être apportés aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement, rompraient l’harmonie de l’immeuble.

Si cela tendrait à classer les loggias en partie privative, le même chapitre 2 indique que sont parties communes 'les couvertures du bâtiment et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles'.

Il s’ensuit que pour dire si la loggia ressort des parties privative ou commune, le règlement de copropriété nécessite une interprétation qui n’appartient qu’au juge du fond.

En conséquence, le fait que l’assemblée générale n’ait pas donné d’autorisation aux époux X pour transformer cette loggia en pièce à vivre ne saurait constituer le caractère manifestement illicite du trouble invoqué comme résultant de l’atteinte à une partie commune.

Si le règlement indique 'aucun aménagement, ni aucune décoration ne pourront être apportées par un copropriétaire aux (…) loggias qui, extérieurement, rompraient l’harmonie de l’immeuble', l’aménagement litigieux a été effectué à l’intérieur de l’appartement derrière les vitres, et, les photographies prises de cette loggia ne permettent pas de dire que ces aménagements sont visibles de l’extérieur et rompraient l’harmonie de l’immeuble en ce qu’ils sont situés en deçà des baies vitrées autorisées.

Dès lors, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la violation du règlement de copropriété n’est pas rapportée.

L’existence d’un trouble manifestement illicite que constituerait la transformation de la loggia en pièce à vivre n’est pas caractérisée.

Le règlement de copropriété établit sans aucune équivoque le caractère privatif des 'menuiseries extérieures, y compris les volets à lames, les persiennes, les rideaux roulants'. Par voie de conséquence, aucun trouble manifestement illicite ne peut résulter de la suppression des fenêtres coulissantes et du rideau roulant qui constituaient avant que ne soit close la loggia, la fermeture de l’appartement.

Le syndicat sera dès lors débouté de sa demande tendant à la remise de ces éléments qui en outre ne sont pas visibles de l’extérieur et donc ne sont pas de nature à rompre l’harmonie de l’immeuble.

De ce qui précède, le volet roulant extérieur constitue une partie privative. Or le règlement de copropriété énonce en son chapitre 3 sur les conditions de jouissance des parties privatives 'la pose des stores et fermetures extérieures est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soient celles choisies par le syndic de la copropriété avec l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires'.

En l’espèce, il est établi par les photographies de l’immeuble, et en outre il n’est pas discuté, que les époux X ont installé un volet roulant devant les baies vitrées de couleur et de forme identiques aux autres volets roulants de l’immeuble, de sorte que de ce chef, l’ordonnance sera confirmée, en l’absence de violation manifeste du règlement.

Enfin, le syndicat ne rapporte pas la preuve de ce que les époux X auraient démoli le petit muret sur lequel repose le volet roulant et les baies coulissantes fermant la loggia. Les photographies produites aux débats établissent au demeurant son existence.

Il sera débouté de sa demande de ce chef.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort

— Infirme la décision en ce qu’elle a :

* enjoint aux époux X de remettre en état la loggia de l’appartement, à peine d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé le délai de 9 mois suivant la signification de la décision

* condamné les époux X aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de Villa Trianon la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Statuant de ces chefs réformés, dit n’y avoir lieu à référé sur la totalité des demandes du syndicat des copropriétaires

— Déboute Monsieur et Madame X de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa Trianon aux dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Le Greffier Le Président