Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 20 mars 2024, n° 21/02592

CA Aix-en-Provence
Confirmation 20 mars 2024

Arguments

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Accepté
Erreur matérielle dans la convocation
La cour a jugé que la résolution avait été adoptée conformément à la majorité indiquée dans la convocation, rendant la décision définitive.
Accepté
Comportement fautif du syndicat
La cour a retenu l'attitude gravement fautive du syndicat, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a condamné le syndicat à rembourser les frais irrépétibles en raison de la mauvaise foi constatée.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 20 mars 2024, n° 21/02592
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/02592
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Paul GUEDJJean-François JOURDANAntoine PONCHARDIERPhilippe TEBOUL
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS J.F JOURDAN - P.G WATTECAMPS ET ASSOCIESSCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDS AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' ensemble immobilier c/ S.C.I. LJ

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 20 MARS 2024

N° 2024/ 145

N° RG 21/02592

N° Portalis DBVB-V-B7F-BG7MK

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier

[Adresse 4]

S.C.I. LJ

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean-François JOURDAN

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judicaire de NICE en date du 03 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/03423.

APPELANTE

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis à [Adresse 2]

agissant en la personne de son Syndic, la SA Cabinet BORNE & DELAUNAY elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-François JOURDAN, membre de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.C.I. LJ

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Philippe TEBOUL, membre de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI LJ est copropriétaire au sein de la résidence immobilière dénommée « [Adresse 4] », dont le siège est [Adresse 2].

La concluante a reçu une convocation en vue d’une assemblée générale annuelle ordinaire du lundi 19 mars 2018 à 13 heures.

La SCI LJ a entendu installer sur sa terrasse, une véranda, dans la mesure où des précédents ont déjà été autorisés, par le syndicat des copropriétaires et a donc adressé une demande d’autorisation avec toutes les pièces nécessaires.

Il était prévu, en projet de résolution n° 20, dans la convocation, un vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de l’assemblée générale du 19 mars 2018, le syndicat des copropriétaires a voté l’autorisation de poser la véranda, à la majorité de l’article 25, mais dans le cadre d’un second vote, et donc à la majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mars 2018 prévoit, en résolution n° 20, que la majorité de l’article 25 a été indiquée, par erreur, dans la convocation, et que l’autorisation de la pose d’une véranda se vote à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Par lettre simple, le 23 mai 2018, le syndic informait la SCI LJ que la majorité de l’article 25 a été indiquée par erreur dans la convocation, s’agissant de cette résolution, que ce type de travaux nécessite, pour être autorisé, d’obtenir la majorité de l’article 26, à savoir la moitié de la totalité des copropriétaires représentant les 2/3 des tantièmes, que cette majorité n’a pas été atteinte et qu’elle n’a pas obtenu l’autorisation de mettre en 'uvre le projet présenté à l’AG.

Par assignation délivrée par-devant le Tribunal de Grande Instance de NICE, devenu le Tribunal Judiciaire de NICE, en date du 24 juillet 2018, la SCI LJ a attrait le syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » afin de voir dire et juger inopposable la résolution numéro 20 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mars 2018, en ce qu’elle a été modifiée, concernant la majorité applicable, outre la condamnation du syndicat, à lui payer la somme de 2.000,00 euros, au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.

Par Ordonnance de mise en état rendue en date du 28 mai 2019, signifiée le 13 juin 2019, Mme le Juge de la Mise en état a autorisé la SCI LJ à consulter le registre spécial des délibérations du syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] », et en particulier la résolution numéro 20 du procès-verbal de la séance du 19 mars 2018, dans les locaux du syndic de la copropriété, le CABINET BORNE & DELAUNAY, qui devait le tenir à sa disposition, accompagné le cas échéant de son conseil, et en présence d’un huissier de justice.

Par jugement rendu le 3 février 2021, le Tribunal a :

Dit que la modification, a posteriori, de la décision de l’assemblée générale par le syndicat doit être déclarée illicite ;

Dit que la décision d’autorisation des travaux est devenue définitive ;

Condamné le syndicat de copropriété [Adresse 4] à payer à la SCI LJ la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts ;

Le condamne à lui payer la somme de 2500 € en application de l’article 700 du CPC ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Condamné le syndicat de copropriété [Adresse 4] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront distraits dans les conditions de l’article 699 du CPC.

Par déclaration au greffe en date du 18 février 2021, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

Réformer en conséquence le jugement entrepris, à tout le moins l’infirmer :

' En ce qu’il a dit que la modification, a posteriori, de la décision de l’assemblée générale en date du 19 mars 2018 (résolution n° 20) devait être déclarée illicite

' En ce que le Tribunal a dit que la décision d’autorisation des travaux était devenue définitive

' Et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI LJ la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens

En conséquence débouter la SCI LJ de ses demandes fins et conclusions et rejeter son appel incident,

Dire que la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 était nécessaire,

Condamner l’intimée aux dépens et à la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

A l’appui de son recours, il fait valoir :

— que le président du bureau et ses scrutateurs ont tenu à corriger une erreur matérielle quant à la majorité nécessaire pour le vote de la résolution 20 autorisant la mise en place d’une véranda sur une terrasse (partie commune à jouissance privative) au profit de la SCI LJ, qui avait été adoptée à la majorité de l’article 25 alors que la majorité de l’article 26 était nécessaire et que cette majorité n’ayant pas été atteinte elle aurait dû être rejetée, ces articles étant d’ordre public,

— qu’en l’espèce il y avait création d’une nouvelle partie privative sur une partie commune ce qui nécessitait la majorité de l’article 26,

— que la SCI LJ n’a pas sollicité la nullité de la résolution mais son inopposabilité, de sorte qu’elle s’impose,

— que le syndicat des copropriétaires peut défendre à toute action en justice sans autorisation spéciale de l’AG de copropriétaires.

La SCI LJ conclut :

STATUER ce que de droit sur la recevabilité de l’appel, sous réserve par le syndicat de produire le procès-verbal de l’assemblée générale l’autorisant à interjeter appel.

CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal judiciaire de NICE en date du 3 février

2021, en toutes ses dispositions, hormis sur le quantum alloué au titre des dommages et intérêts et des frais irrépétibles.

STATUANT A NOUVEAU,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Vu l’Ordonnance de mise en état en date du 28 mai 2019,

— Vu les articles 770 et 765 du Code de procédure civile,

— Vu les dispositions des articles 42, 25, 25-1 et 24 de la loi du 10 juillet 1965,

— Vu le constat d’huissier en date du 18 juin 2019,

DIRE ET JUGER que la SCI LJ a obtenu définitivement l’autorisation d’édifier une véranda à la majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] », dont le siège est [Adresse 2], du 19 mars 2018, résolution n° 20.

DIRE ET JUGER illicites et inopposables les modifications ultérieures du vote de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » du 19 mars 2018.

CONDAMNER le syndicat de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] », au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, eu égard à sa mauvaise foi et à son appel dilatoire, au profit de la concluante.

CONDAMNER le syndicat de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] », au paiement de la somme de 8.000 euros sur la base de l’article 700 du Code de procédure civile, en cause d’appel, et les dépens, de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.

Elle soutient:

— qu’il y a discordance frauduleuse entre le vote de la résolution 20 le jour de l’AG et la notification du procès verbal,

— qu’il résulte du constat d’huissier du 18 juin 2019 que sur le PV original dressé le jour de l’AG soit le 19 mars 2018 la résolution 20 a été votée et adoptée, seul document faisant foi,

— que le syndicat a interjeté appel sans justifier y avoir été autorisé par l’AG,

— qu’une fois le procès verbal de l’AG signé il fait foi et il n’est plus modifiable, de sorte que le syndic ne pouvait le modifier sauf à être l’auteur d’un faux en écriture privée,

— qu’à défaut d’assignation régularisée par des copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai de l’article 42, l’AG est devenue définitive et elle a obtenu l’autorisation d’édifier la véranda,

— qu’en tout état de cause la majorité de l’article 25 était bien la majorité applicable à la résolution 20,

— que le comportement du syndicat justifie sa condamnation à des dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024, date de l’audience avant l’ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’appel

Il résulte de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Pour autant, le syndic peut défendre à toute action en justice sans autorisation spéciale, de sorte qu’il peut exercer les voies de recours relatives à cette action également sans autorisation.

En conséquence, l’appel du syndic est recevable.

Sur la demande principale

Retenant que le syndic a l’obligation, sous sa responsabilité, de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale un projet de résolution à la suite d’une demande d’autorisation de travaux présentée par un copropriétaire, en précisant dans la convocation les conditions de majorité nécessaires pour l’adoption de celle-ci et que si la résolution est adoptée sur le fondement de la majorité indiquée dans la convocation, la résolution devient définitive si elle ne fait pas l’objet d’une contestation dans le délai de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, sans que le syndic puisse, a posteriori, modifier la décision prise en informant le copropriétaire concerné de ce que sa demande d’autorisation a été considérée comme rejetée comme votée à une majorité erronée, c’est à juste titre que le premier juge a dit que la décision d’autorisation des travaux de la résolution 20 est devenue définitive et que la modification de la décision de l’assemblée générale par le syndic est illicite, quand bien même elle a été ratifiée par le président du bureau et un scrutateur.

En effet, il résulte du constat d’huissier établi en date du 18 juin 2019 sur le registre des originaux des procès verbaux des assemblées générales de la copropriétaire de l’espèce, que lors de l’assemblée générale du 19 mars 2018 le registre manuscrit a adopté la résolution 20 à la majorité de l’article 25-1 conformément à ce qui était indiqué dans la convocation, sans réserve, selon PV signé à 18h.

A la suite de ce procès verbal manuscrit, se trouve une lettre manuscrite du syndic signée par le président du bureau et un scrutateur, qui rejette la résolution 20 adoptée à la majorité de l’article 25-1, qui relèverait de l’article 26.

Le procès verbal dactylographié concernant l’article 20 ne porte pas les mêmes mentions que sur le procès verbal manuscrit et la résolution est rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Retenant l’attitude gravement fautive du syndicat, c’est valablement que le premier juge l’a condamné à 3 000€ de dommages et intérêts, sans que l’intimée ne justifie d’unpréjudice supérieur au montant accordé en première instance.

Sur les autres demandes

Le syndicat est condamné à 3 000€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

DECLARE recevable l’appel du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SA BORNE & DELAUNAY,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 février 2021 par le Tribunal judiciaire de NICE,

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SA BORNE & DELAUNAY à régler à la SCI LJ la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SA BORNE & DELAUNAY aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT