COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 24 MARS 2016

N° 2016/171

Rôle N° 15/02500

X Y

C/

Commune COMMUNE DE PRADS-HAUTE-BLEONE

Grosse délivrée

le :

à :

Z A

Z ANTIQ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de DIGNE-LES-BAINS en date du 23 Décembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 1114000110.

APPELANT

Monsieur X Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française, demeurant Résidence les tilleuls bât. C F G H – XXX

représenté par Z Francis A, avocat au barreau de MARSEILLE plaidant

INTIMEE

COMMUNE DE PRADS-HAUTE-BLEONE Prise en la personne de son maire en exercice

demeurant Hôtel de Ville – 04420 PRADS-HAUTE-BLEONE

représentée par Z Pascal ANTIQ de la SCP MAGNAN – ANTIQ, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Février 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine COLENO, Présidente de Chambre a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

M^me Brigitte PELTIER, Conseiller

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me B C.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2016,

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me B C, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

XXX et M. X Y sont en l’état d’un bail, en date du 1° janvier 2008 portant sur le gite n° 8 du lotissement Bayle Abbes à Prads Haute Bleone à titre d’habitation pour une durée de 6 ans.

Ce contrat fait suite à une succession de baux précédents dont le premier est intervenu le 20 août 1976.

Le bail vise comme loi applicable la loi du 6 juillet 1989.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juin 2013 la Commune de Prads Haute Bleone a donné congé à effet au 31 décembre 2013 en raison de la nécessité d’entreprendre dans les lieux de lourds travaux de rénovation qui n’en permettent plus l’habitabilité puis a saisi le tribunal d’instance de Digne en validité de ce congé.

Par jugement du 23 décembre 2013 assorti de l’exécution provisoire le tribunal d’instance de Digne a

déclaré recevable l’action de la Commune de Prads Haute Bleone

dit que le contrat de bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989

déclaré valide le congé, ordonné l’expulsion de M. X Y fixé l’ indemnité d’occupation au montant du loyer et de charges qui auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi condamné M. X Y aux dépens le premier juge a retenu que le quorum du conseil municipal avait été obtenu pour donner au maire l’autorisation de résilier le bail et d’agir, que la loi du 6 juillet 1989 était applicable en raison du visa express qui en était fait dans le contrat et de ses caractéristiques (durée et destination non limité à un usage secondaire

Le premier juge a retenu en outre que le caractère réel des travaux à entreprendre était confirmé par les délibérations du conseil municipal et le vote des budgets, et constituait de ce fait un motif réel et sérieux de congé, et qu’enfin la Commune de Prads Haute Bleone n’était pas tenue d’une obligation de relogement dès lors que M. X Y était domicilié aux Milles.

M. X Y a relevé appel de cette décision par acte du 18 février 2015.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. X Y a conclu le 13 ai 2015 à la confirmation de la décision en ce qu’elle a dit applicable la loi du 6 juillet 1989 à l’infirmation pour le surplus et demande à la cour

déclarer irrecevable l’action de la Commune de Prads Haute Bleone faute de preuve de l’obtention du quorum dans les séances des 10 juin et 29 novembre 2013 (résiliation u bail et autorisation d’agir en justice)

de dire irrégulier et non conforme le congé délivré faute de preuve du caractère légitime et sérieux du motif avancé

à défaut de dire que M. X Y ne peut être congédié de son logement par application de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989,

de condamner la Commune de Prads Haute Bleone à lui payer 4.000 euros de dommages et intérêts et 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que la soumission volontaire aux dispositions de la loi de 1989 est toujours possible qu’elle est démontrée en l’espèce par le visa qui en est fait tant dans le bail que dans le congé, que le simple visa de travaux, sans projet particulier ni démonstration de leur conséquence sur l’habitabilité ne peut caractériser un motif sérieux, que d’importants travaux ont déjà été réalisés comme il le démontre par la production d’un constat dressé le 10 avril 2015 par Maître Guigou, et que contrairement à ce qu’à retenu le premier juge rien ne démontre le vote de budget à cette fin.

Il affirme qu’il est locataire protégé comme étant né le XXX avec de faibles ressources (19.782 euros par an).

la Commune de Prads Haute Bleone a conclu le 9 juillet 2015 au rejet des prétentions de M. X Y, à l’infirmation de la décision en ce qu’elle a dit que la loi de 1989 était applicable et à sa confirmation pour le surplus.

Elle demande en outre 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Elle soutient que le conseil municipal est constitué de 11 membres, que le quorum était atteint à chaque délibération et que celle-ci n’ont pas été annulées.

Elle soutient que la loi de 1989 n’est pas applicable s’agissant d’une résidence secondaire, la résidence principale de l’intéressée étant située aux Milles, que le simple visa de la loi ne démontre pas la volonté des parties de s’y soumettre.

Subsidiairement elle soutient que le caractère légitime et sérieux est démontré, que la preuve de l’intention réelle d’entreprendre des travaux résulte du vote des budgets correspondant (pièces 7 et 8) que ces travaux ont pour objectif une meilleure utilisation des lieux (reprise complète de l’électricité, mise aux normes, gainage des conduits de fumée, pose d’une VMC, pose de double vitrages)

que l’offre de relogement ne s’imposait pas M. X Y disposant déjà d’un domicile, et que l’article 15 n’impose pas le maintien dans les lieux.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 février 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action de la commune.

La lecture des compte rendu de séances des délibérations du conseil municipal des 10 juin et 29 novembre 2013 démontre que le quorum était atteint au demeurant ces délibération n’ont pas été annulées, et s’imposent au juge judiciaire.

La recevabilité de l’action de la mairie a été à juste titre retenue par le premier juge.

Sur la soumission volontaire à la loi du 6 juillet 1989:

Le bail litigieux concene une résidence secondaire, qui ne rentre pas dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.

Il n’en demeure pas moins que les parties peuvent toujours convenir de soumettre leur bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 protectrices des droits du locataire.

En l’espèce, le bail conclu entre la Commune de Prads Haute Bleone et M. X Y fait explicitement référence dans son initulé à la loi du 6 juillet 1989, il vise à nouveau expressément cette loi dans la rubrique II législation applicable , il vise l’article 15 de la loi en ce qui concerne les conditions dans les quelles le bailleur peut délivrer congé, il comporte en annexe 13 le détail du calcul de la réévaluation du loyer du bail antérieur antérieur selon les modalités de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.

La destination prévue au bail est d’habitation uniquement, étant précisé qu’il succède à un bail du 12 novembre 2001 pour une durée d’habitation principale ou secondaire.

Enfin le bail est conclu pour une durée de 6 ans tacitement renouvelable.

Le congé délivré le 13 juin 2013 vise explicitement l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et s’y conforme.

Dans ces conditions la Commune de Prads Haute Bleone ne peut sérieusement soutenir que le visa de la loi de 1989 est fait par inadvertance alors que ces références sont explicites et réitérées, que le contrat inclut des clauses particulières exhorbitantes du droit commun des baux quant aux possibilités de résiliation du bailleur, et que l’économie même du contrat qu’il s’agisse de sa durée ou du calcul du loyer renouvelé obeit aux prescriptions de la loi de 1989.

Enfin si il est acquis aux débats que les locaux étaient utilisés à titre de résidence secondaire par le locataire il est également certain que cette situation était connue du bailleur qui a contracté en connaissance de cause, puisque la destination habitation principale ou secondaire avait été explicitement visée dans les baux précédent, que la destination d’habitation secondaire n’était exclue par aucune clause du dernier bail, et que les courriers échangés pour l’établissement du bail étaient envoyés à l’adresse principale M. X Y F G H les Milles ce qui démontre qu’elle était connue du bailleur qui ne se méprenait pas sur la situation de son locataire.

En conséquence c’est à juste titre que le premier juge a décidé que le bail était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, par l’effet de la volonté des parties.

Sur le motif grave et légitime de congé.

Compte tenu de la date de délivrance du congé les dispositions de la loi du 24 mars 2014 ne sont pas applicables

Le congé a été délivré en raison de 'la nécessité d’entreprendre dans le logement de lourds travaux de rénovation qui n’en permettent plus l’habitabilité.'

Cette énonciation est suffisamment explicite et claire quant au motif de reprise.

Des travaux de rénovation, prévus par le bailleur comportant l’amélioration des lieux et des éléments d’équipement et exigeant la libération des lieux loués constituent un motif légitime et sérieux, à charge pour le bailleur d’apporter la preuve de son intention réelle d’y procéder.

XXX justifie que par délibération du 10 juin 2013 le conseil municipal a pris acte de la nécessité d’entreprendre des travaux de rénovation conséquents afin de bénéficier de logements décents sur le programme de travaux 2014, isolation toiture, double vitrage, VMC, électricité, gainage cheminée, peinture diagnostic énergétique et a autorisé à cette fin la résiliation des baux des gites 3, 6, 8, 9, et 12 .

En raison de leur ampleur et de leur diversité les travaux approuvés par le conseil municipal nécessitent que les lieux soient inoccupés.

XXX produit les pages 15 et 19 d’un document intitulé vote du budget dont les mentions relatives au budget sont confortées par un document intitulé récapitulatif budget portant la signature du maire, elle justifie ainsi que des travaux de rénovation des batiments ont été budgétés pour l’année 2014 ce qui conforte la réalité de l’intention de la commune d’y procéder, la production par le locataire d’un procès verbal de constat d’état des lieux actuels n’apportant pas la preuve que ces travaux ont déjà été réalisés.

En conséquence le congé délivré est fondé sur des motifs légitimes et sérieux.

Sur l’offre de relogement

M. X Y né le XXX était âgé de plus de 70 ans à la date d’échéance du contrat, il justifie de ressources annuelles de 19.782 euros soit inférieures à une fois et demi le SMIC, il est donc locataire protégé au sens de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, et doit bénéficier d’une offre de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans certaines limites géographiques.

XXX ne peut utilement objecter que le logement considéré est une résidence secondaire, en effet l’article 15 de la loi ne prévoit aucune distinction ni possibilité d’exonération lorsque le locataire remplit les conditions d’age et de ressources prévues par la loi et cette obligation de relogement bénéficie donc à M. X Y puisqu’elle résulte de la soumission volontaire aux dispositions de cette loi, qui la rend applicable dans toutes ses conséquences.

Aucune proposition de relogement n’a été faite à M. X Y; en conséquence le congé délivré ne peut faire obstacle au renouvellement du bail, la décision qui valide le congé et ordonne l’expulsion de M. X Y sera donc infirmée.

M. X Y ne démontre pas que l’exercice par la Commune de Prads Haute Bleone de son droit d’agir a dégénéré en abus, il n’y a pas lieu à dommages et intérêts pour procédure abusive .

XXX partie perdante sera condamnée aux dépens sans qu’il y ait lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la Cour statuant contradictoirement

confirme la décision déférée en ce qu’elle a déclaré recevable l’action de la commune de Prads Haute Bleone à l’encontre de M. X Y et dit que le contrat de bail est soumis aux dispositions de la loi du – juillet 1989

l’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

constate que M. X Y bénéficie des dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 en raison de son age et de ses faibles ressources,

constate l’absence d’offre de relogement,

Dit que le congé est inopérant et ne fait pas obstacle au renouvellement du contrat,

déboute la Commune de Prads Haute Bleone de sa demande d’expulsion et de fixation d’ indemnité d’occupation,

rejette la demande de dommages et intérêts et les demandes fondées sur l’article 700

condamne la Commune de Prads Haute Bleone aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT