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02/05/2016

ARRÊT N°258

N° RG: 15/01138

XXX

Décision déférée du 03 Février 2015 – Tribunal de Grande Instance de Y ( 14/01225)

M. A

XXX

C/

X Z

D E Z

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DEUX MAI DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANTE

XXX

XXX

82000 Y

Assistée de M^e Bruno MERLE, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Marie-jacques MAYS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur X Z représentant de l’indivision Z

XXX

XXX

Représenté par M^e D michel REY de la SCP LARROQUE- REY – ROSSI SCHOENACKER, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Monsieur D E Z représentant de l’indivision Z

XXX

XXX

Représenté par M^e D michel REY de la SCP LARROQUE- REY – ROSSI SCHOENACKER, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Février 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. MULLER, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

D. FORCADE, président

C. MULLER, conseiller

F. TERRIER, vice président placé

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE- DURAND

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. MULLER, conseiller ayant participé au délibéré en remplacement du président empêché, et par J. BARBANCE- DURAND, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 juillet 2012, l’indivision Z représentée par Messieurs X et D-E Z a donné à bail commercial à la S.A.R.L. AB EXPERTISE CONSTRUCTION BTP un local d’environ 40 m² au sol avec cave situé XXX à Y pour une durée de neuf ans à compter du 1^er juillet 2012 et un loyer annuel de 4.560 € hors charges et taxes, payable mensuellement et d’avance et révisable au 1^er juillet de chaque année en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (indice de référence 1638 du 4^e trimestre 2011).

Par avenant sous seing privé en date du 11 décembre 2013, le droit au bail a été transféré à la S.A.R.L. AB EXPERTISE CAT NAT FRANCE à effet du 1^er janvier 2014.

Se plaignant d’une infestation des lieux par des rongeurs et des mouches et d’odeurs nauséabondes, la S.A.R.L. AB EXPERTISE CAT NAT FRANCE a, par acte d’huissier en date du 5 mai 2014, fait assigner l’indivision Z représentée par Messieurs X et D-E Z devant le tribunal de grande instance de Y sur le fondement des articles 1719 3°, 1741 et 1184 du code civil afin d’obtenir, d’une part, du tribunal le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur à effet du 3 mars 2014, le remboursement des loyers versés et du dépôt de garantie et l’indemnisation du préjudice subi, d’autre part, du juge de la mise en état la diminution de moitié du montant du loyer jusqu’au prononcé de la résiliation.

Par ordonnance en date du 7 octobre 2014, le juge de la mise en état s’est déclaré incompétent pour connaître la demande de réduction du loyer et a condamné la S.A.R.L. AB EXPERTISE CAT NAT FRANCE à payer aux consorts Z la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement en date du 3 février 2015, le tribunal a débouté la S.A.R.L. AB EXPERTISE CAT NAT FRANCE de toutes ses demandes, constaté la volonté formelle du bailleur d’accepter une résiliation non judiciaire du bail et la libération des lieux par le preneur à la date de sa convenance, sans indemnité de part et d’autre, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et laissé les dépens à la charge de la demanderesse.

Suivant déclaration d’appel en date du 9 mars 2015, la S.A.R.L. AB EXPERTISE CAT NAT FRANCE a relevé appel général de ce jugement, avant de conclure le 4 juin 2015 dans le délai de trois mois imparti par l’article 908 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour, au visa des articles 1719 3°, 1741 et 1184 du code civil, de réformer le jugement dont appel en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 12.658,01 € à titre de dommages et intérêts et de condamner l’indivision Z au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût des constats d’huissier dressés les 11 février et 17 mars 2014.

Elle soutient que la présence de rats, connue du bailleur avant la conclusion du bail à un prix modique et ayant persisté malgré les interventions des sociétés ECOLAB et TOUPIN en juin et décembre 2013, janvier et février 2014, et l’odeur nauséabonde qu’ils dégagent ont rendu les lieux insalubres, que ce manquement du bailleur à son obligation légale d’assurer la jouissance paisible du bien loué engage sa responsabilité et l’expose à la dédommager des travaux et autres frais (de bail, d’huissier et d’avocat) engagés pour le local loué qu’elle doit quitter et pour la recherche d’un nouveau local décent, ainsi que du préjudice moral subi, et qu’il y a lieu de confirmer la résiliation non judiciaire du bail sans indemnité de loyer au preneur (sic).

Dans ses dernières et uniques conclusions signifiées par voie électronique le 28 juillet 2015, l’indivision Z représentée par Messieurs X et D-E Z demande à la cour, confirmant le jugement dont appel en toutes ses dispositions, de débouter la S.A.R.L. AB EXPERTISE CAT NAT FRANCE de toutes ses demandes de résiliation judiciaire du bail et d’indemnisation et, reconventionnellement, de la condamner au paiement des sommes de 5.700 € au titre de l’arriéré de loyers, de 3.000 € à titre de dommages et intérêts et de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Rappelant que l’appelante a donné congé pour le 30 juin 2015 et effectivement quitté les lieux à cette date, elle fait valoir que, si la présence d’un ou deux rongeurs en provenance de la cave comprise dans les lieux loués a pu perturber le preneur, elle a tout mis en oeuvre pour lui assurer une jouissance paisible des lieux en faisant intervenir des professionnels, que le bail met à la charge du preneur les travaux requis par les services d’hygiène, notamment pour éradiquer les rongeurs, et que la perturbation ponctuelle n’a pas persisté après mars 2014, de sorte qu’aucun manquement grave et répété ne justifie la résiliation judiciaire du bail à ses torts.

Elle ajoute que le preneur exerçant une activité purement intellectuelle, sans visite de clientèle ni présence de salarié, n’a subi aucun préjudice de jouissance, que les travaux qu’il a réalisés dans les lieux correspondent à un simple rafraîchissement, au demeurant compensé par la modicité du loyer et restant acquis au bailleur en tant qu’améliorations, et que les frais d’avocat et d’huissier exposés doivent rester à sa charge, tout comme ceux relatifs au nouveau local où il a choisi de se réinstaller.

À l’appui de sa demande reconventionnelle, elle observe que l’appelante a cessé de payer les loyer depuis avril 2014 et a restitué les lieux dans un état lamentable, sans prises ni éclairage et avec une seule clé, empêchant sa remise en location normale.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2016.

MOTIFS

En droit, selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

(…)

2° d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, le trouble de jouissance allégué, consistant en la présence de rongeurs et en l’odeur nauséabonde qu’ils dégagent, est indissociable de l’obligation d’entretien.

Or le bail commercial du 1^er juillet 2012 met valablement, par dérogation à l’article 1719 2°, l’obligation d’entretien du local loué à la charge du preneur, en ce compris expressément 'tous travaux requis par les services d’hygiène intéressant uniquement l’intérieur des lieux loués', à la seule exception des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil (voir paragraphes 3 et 11 de l’article 4 'charges et conditions').

Le preneur, auquel il incombait de faire procéder à la dératisation dans le local loué incluant une cave, ne peut donc reprocher au bailleur un manquement à cet égard.

En outre, le bailleur justifie avoir fait procéder le 18 février 2014, dans l’appartement du 1^er étage, à l’enlèvement d’un rat mort à l’origine de l’odeur nauséabonde constatée le même jour dans le local loué, ainsi qu’au nettoyage et à la désinfection complète du sol de cet appartement par la S.A.R.L. TOUPIN NETTOYAGE et il n’est pas justifié que le phénomène se soit ultérieurement reproduit, ce qui ne saurait se déduire de la seule présence de mouches noires et d’excréments de rongeurs dans le faux plafond constatée le 17 mars 2014.

Un manquement du bailleur à son obligation édictée à l’article 1719 3° par suite d’un défaut d’entretien des parties supérieures de l’immeuble non comprises dans l’assiette du bail n’apparaît donc pas davantage établi.

Par conséquent, le jugement dont appel ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il a débouté la S.A.R.L. AB EXPERTISE CAT NAT FRANCE de toutes ses demandes.

Par ailleurs, en droit, en vertu des articles 1728 2°, 1730 et 1731 et du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et de rendre les lieux tels qu’il les a reçus, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, ou en bon état de réparations locatives s’il n’a pas été fait d’état des lieux d’entrée, sauf à rapporter la preuve qu’il n’a pas reçu les lieux en bon état.

En l’espèce, la S.A.R.L. AB EXPERTISE CAT NAT FRANCE, qui a délivré congé le 31 octobre 2014 pour le 30 juin 2015, date à laquelle elle a quitté les lieux, ne disconvient pas avoir omis d’acquitter les loyers d’avril 2014 à juin 2015.

Elle reste donc redevable à ce titre envers Messieurs X et D-E Z de la somme de 5.700 € et sera condamnée au paiement de cette somme, sans que la confirmation, demandée par toutes les parties, de la disposition du jugement dont appel constatant la volonté formelle du bailleur d’accepter une résiliation non judiciaire du bail et la libération des lieux sans indemnité de part et d’autre y fasse obstacle.

En revanche, le constat d’huissier dressé unilatéralement à la demande du bailleur le 23 juillet 2015 ne saurait faire preuve d’une dégradation des lieux imputable au preneur et la demande de dommages et intérêts de Messieurs X et D-E Z ne pourra qu’être rejetée.

Partie essentiellement perdante, la S.A.R.L. AB EXPERTISE CAT NAT FRANCE supportera les entiers dépens d’appel, en sus des dépens de première instance déjà mis à sa charge, ainsi qu’une somme de 2.000 € au titre des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Messieurs X et D-E Z en application de l’article 700 du code de procédure civile, sans pouvoir prétendre au bénéfice de ce même texte.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

CONDAMNE la S.A.R.L. AB EXPERTISE CAT NAT FRANCE à payer à Messieurs X et D-E Z ensemble les sommes de 5.700 € (cinq mille sept cents euros) au titre de l’arriéré de loyers et de 2.000 € (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE Messieurs X et D-E Z de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

CONDAMNE la S.A.R.L. AB EXPERTISE CAT NAT FRANCE aux entiers dépens d’appel.

Le Greffier P/ Le Président