COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 05 JUILLET 2016

A.V

N° 2016/

Rôle N° 15/06240

X Y

C/

LA DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

Grosse délivrée

le :

à :M^e Saraga Brossat

M^e Desombre

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 27 Février 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/00805.

APPELANT

Monsieur X Y D E F G – H – I J et pour les besoins de la procédure, D Chez CLC, Avocats à Paris – XXX

représenté par M^e Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Laurent CORNON, avocat au bareau de PARIS, plaidant

INTIMEE

LA DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES Direction Départementale des Finances Publiques des Alpes Maritimes

Brigade de la Fiscalité Immobilière, Centre des finances Publiques d’Antibes, représentée par son Directeur en exercice domicilié en cette qualité en ses bureaux situés au XXX ou encore en ses bureaux situés au 15 Bis Rue Delille 06073 Nice Cedex 1, D 15 Bis Rue Delille – BP 129 – 06073 NICE CEDEX 1

représentée par M^e Martine DESOMBRE de la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 31 Mai 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Anne VIDAL, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juillet 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juillet 2016,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

M. X Y et son épouse sont soumis à l’ISF et leur déclaration inclut les 50.001 parts sociales sur 50.002 parts de la SCI Sagitta à laquelle ils ont apporté, en 2005, la villa dont ils étaient propriétaires à Cannes, XXX. Les parts ont été évaluées dans leurs déclarations pour les années 2007, 2008 et 2009 respectivement à 4.347.000 euros, 4.059.000 euros et 9.851.697 euros.

A la suite d’une proposition de rectification du 24 novembre 2010 portant la valeur vénale de la villa à 20.113.000 euros, 20.142.000 euros et 21.612.000 euros respectivement pour les annnés 2007, 2008 et 2009, l’administration fiscale a admis l’évaluation proposée par la commission départementale de conciliation, a ramené les valeurs à 2007 : 14.063.372 euros, 2008 : 15.858.387 euros et 2009 : 15.858.387 euros, déduction faite des travaux, et fixé la valeur des parts détenues par M. X Y pour les années 2007 à 12.656.000 euros, 2008 à 14.271.000 euros et 2009 à 14.271.000 euros. M. X Y a donc fait l’objet d’un avis de mise en recouvrement du 11 janvier 2012 lui réclamant le paiement d’une imposition de 365.783 euros, outre 42.005 euros d’intérêts de retard.

La réclamation de M. X Y n’ayant donné lieu à aucune réponse de l’administration fiscale, celui-ci a fait assigner la direction générale des finances publiques devant le tribunal de grande instance de Grasse, suivant acte d’huissier du 7 février 2013, à l’effet de contester la régularité du PV de la commission communale des impôts directs ayant classé la villa en catégorie 1 et de contester l’évaluation de la villa et des parts sociales de la SCI, d’obtenir la décharge de l’ensemble des suppléments d’imposition et subsidiairement de voir réduire ceux-ci à raison d’une valeur des parts sociales de 6.505.600 euros pour l’année 2007, de 6.442.600 euros pour l’année 2008 et de 5.558.100 euros pour l’année 2009.

Par jugement en date du 27 février 2015, le tribunal de grande instance de Grasse a :

— rejeté la demande de jonction avec la procédure concernant l’ISF 2006,

— constaté que la proposition de rectification est motivée,

— dit que la procédure de rectification est régulière,

— dit que, pour déterminer la valeur vénale réelle du bien, les termes de comparaison retenus par l’administration fiscale n’ont pas à être exactement identiques mais doivent seulement présenter des caractéristiques proches et comparables,

— dit que la possibilité d’étendre la recherche des termes de comparaison à d’autres communes des Alpes Maritimes n’est pas exclusivement réservée aux biens classés en catégorie 1,

— dit que l’administration fiscale a justifié et motivé le recours à la procédure d’évaluation selon la méthode par comparaison étendue en dehors de la commune de Cannes,

— dit que les travaux à déduire s’élèvent à 2.715.074 euros pour 2007, 2.424.268 euros pour 2008 et pour 2009,

— dit en conséquence qu’il y a lieu de confirmer la valeur vénale de la propriété, après déduction des travaux, à hauteur de 14.063.372 euros pour 2007, 15.858.387 euros pour 2008 et 15.858.387 euros pour 2009,

— constaté que la SCI Sagitta est une société patrimoniale dont l’objet essentiel est la détention et la gestion d’un patrimoine privé et que l’approche patrimoniale privilégiée par l’administration fiscale doit être retenue compte tenu notamment de l’absence d’incidence d’activité de la SCI sur la valeur des titres,

— dit qu’il convient de retenir le raisonnement de l’administration fiscale tendant à un abattement de 10% et de fixer la valeur des 50.001 parts sociales de M. X Y après abattement aux sommes de 12.656.000 euros pour l’année 2007, 14.271.000 euros pour l’année 2008 et 14.271.000 euros pour l’année 2009,

— dit n’y avoir lieu d’appliquer une décote supplémentaire pour la détermination de la valeur vénale des titres de la SCI,

en conséquence,

— débouté M. X Y de sa demande de décharge de suppléments d’imposition au titre de l’ISF 2007, 2008 et 2009,

— débouté l’administration fiscale de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. X Y aux dépens.

M. X Y a interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 14 avril 2015.

---

M. X Y, aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 23 septembre 2015, demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de :

— ordonner la jonction entre les procédures ISF 2006 et ISF 2007, 2008 et 2009,

— dire que la procédure d’imposition est irrégulière,

— dire que la proposition de rectification du 24 novembre 2010 n’est pas motivée de manière à permettre au contribuable de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation,

— prononcer en conséquence la décharge de tous les suppléments d’imposition mis à sa charge au titre de l’ISF 2007, 2008 et 2009,

Subsidiairement,

— dire que la méthode d’évaluation proposée par le Service ne peut être maintenue et qu’il convient de lui substituer celle proposée par le contribuable,

— en conséquence, fixer la valeur de la villa à 9.867.698 euros pour 2007, 10.489.431 euros pour 2008 et 9.674.576 euros pour 2009 et celle des parts de la SCI Sagitta à 6.505.600 euros pour 2007, 6.442.600 euros pour 2008 et 5.558.100 euros pour 2009, et prononcer la décharge à due concurrence des impositions rappelées,

— condamner l’administration fiscale à lui payer la somme de 12.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il défend les moyens et arguments suivants à l’appui de sa demande de décharge totale de l’imposition :

le PV de la commission communale des impôts directs qui lui a été communiqué est incomplet puisqu’il comprend seulement la ligne relative à la villa Sagitta, à l’exclusion des treize autres lignes relatives à d’autres biens, de sorte que le contribuable n’est pas en mesure de formuler des observations sur le classement de la villa au regard des termes de comparaison ;

le jugement se contredit en ce qu’il a retenu la méthode de comparaison tout en relevant la rareté du marché immobilier auquel appartient le bien ; or, pour apprécier la valeur vénale réelle du bien conformément à l’article 761 du code général des impôts, il faut disposer d’éléments de comparaison portant sur des biens et des situations intrinsèquement similaires ; il est par contre possible de procéder à une évaluation par réajustement des valeurs antérieures, à condition que cette valeur ne résulte pas d’une collusion sur le prix, ce qui n’est pas le cas lorsque cette évaluation a été faite par l’administration fiscale elle-même ; quant à la valeur des parts de SCI, il convient de retenir une valeur mathématique qui résulte de la valeur actualisée des éléments d’actif diminuée du passif exigible ;

sur les douze références citées par l’administration fiscale, seules trois sont situées sur la commune de Cannes, ce qui n’est pas suffisant ; le classement de la villa en catégorie super luxe n’est ni motivé, ni fondé ; en effet, il ne ressort que du classement opéré par la commission communale des impôts directs dont le PV n’a été communiqué que de manière tronquée ; en outre, la villa ne correspond pas aux quatre critères retenus par la ville de Cannes pour classer un bien en catégorie 1 super luxe ; dès lors, l’administration fiscale ne pouvait pas retenir des éléments de comparaison extérieurs à la ville de Cannes.

Il soutient à titre subsidiaire que, dès lors qu’il ne subsiste qu’un seul terme de comparaison à Cannes, c’est la méthode de l’évaluation par réajustement de la valeur antérieure qui doit être retenue ; or, la valeur de la villa été arrêtée par la Commission dans son avis du 10 décembre 2010 relatif à l’ISF 2006 à 11.653.952 euros, corrigée d’un retraitement pour tenir compte des travaux à réaliser (2.922.892 euros) pour être fixée à 8.731.060 euros ; M. X Y propose donc de retenir une valeur de 11.653.952 euros affectée d’un coefficient de 7,97 % pour 2007, de 2,63 % pour 2008 et de – 6,31 % pour 2009 et de prendre en compte les travaux de remise en état nécessaires.

Il ajoute que l’évaluation des titres de la SCI doit prendre en compte le passif constitué des emprunts bancaires et des comptes courants d’associés, outre une décote pour absence de liquidité des titres et une décote supplémentaire liée à la contrainte de l’agrément à l’unanimité en cas de cession des parts, soit un abattement global de 30 % ; or, il résulte des bilans et comptes de la SCI que le passif s’établit à 786.102 euros pour 2007, 1.302.371,60 euros pour 2008 et 1.764.356,02 euros pour 2009, les dettes financières de la SCI trouvant leur contrepartie dans les créances en compte-courant qui, en principe, sont placées dans le champ d’application de l’ISF mais qui ne sont pas déclarées par M. X Y et son épouse, en raison de leur résidence à l’étranger. Ainsi, selon ses calculs, la valeur des titres lui appartenant doit être fixée à 6.505.600 euros pour 2007, 6.442.600 euros pour 2008 et 5.558.100 euros pour 2009.

La direction générale des finances publiques, en l’état de ses conclusions n 2 signifiées le 5 août 2015, demande à la cour de constater le bien fondé de ses prétentions, de déclarer les impositions fondées et de débouter l’intéressé de toutes ses prétentions, confirmant en cela le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en toutes ses dispositions, sauf à y ajouter l’attribution à l’administration fiscale d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle répond sur les points suivants :

1- sur la régularité de la procédure de rectification : l’administration fiscale a répondu aux exigences de motivation de la proposition de rectification en ce qu’elle cite les articles qui concernent les causes de rectifications, les conséquences des rehaussements et les pénalités et en ce qu’elle indique la méthode utilisée pour procéder à l’évaluation du bien litigieux en citant les termes de comparaison et la méthode d’évaluation des titres de la SCI ; l’administration fiscale a communiqué au contribuable le PV de la commission communale des impôts directs et elle n’a pas à produire, dans le cadre de son obligation de communication qui ne porte que sur les documents fondant la rectification opérée, la liste exhaustive des villas ayant fait l’objet d’un classement en catégorie 1 ;

2- sur le fondement des rectifications et l’erreur substantielle : aux termes de l’article 80 du livre des procédures fiscales, il y a erreur substantielle entraînant la décharge de l’imposition si cette erreur a porté atteinte aux droits de la défense ou si elle est de celles qui emportent la nullité ; or, la procédure a été menée de manière contradictoire, la proposition de rectification était motivée, l’administration a procédé à une description détaillée du bien et des termes de comparaison ;

3- sur la valeur vénale du bien immobilier : l’administration fiscale a appliqué les principes d’évaluation de la valeur vénale réelle du bien par la méthode de comparaison avec des biens non strictement identiques mais intrinsèquement similaires ; la possibilité d’étendre la recherche des termes de comparaison sur d’autres communes n’est pas réservée aux biens classés en catégorie 1 et l’administration fiscale a donc pu retenir quatre termes de comparaison pour l’ISF 2007 et quatre termes de comparaison pour l’ISF 2008 et 2009 faisant ressortir un prix moyen au m² de 19.442 euros en 2007 et de 21.185 euros en 2008 et 2009 dont elle a déduit les travaux, suivant l’avis de la commission départementale de conciliation ; M. X Y n’a pas contesté le classement de sa villa en catégorie 1 et en tout état de cause, les termes de comparaison retenus sont de catégorie inférieure ; indépendamment de ce classement, l’administration peut retenir des termes de comparaison hors la commune de Cannes ; c’est en vain que M. X Y fait état de la nécessité de travaux à entreprendre puisque la valeur de ces travaux a été déduite ; c’est également en vain qu’il propose une méthode d’évaluation par réajustement des valeurs antérieures, s’agissant d’une méthode peu fiable et la valeur retenue en 2006 ne s’imposant pas à l’administration ;

4- sur l’évaluation des titres de la SCI : la valeur patrimoniale est égale à l’actif brut réévalué moins le passif exigible et, pour tenir compte de l’étroitesse du marché, il est pratiqué un abattement de 10% ; en l’espèce, rien ne justifie un abattement supplémentaire de 20 % ; quant au passif, les pièces comptables produites, rédigées le 30 mars 2012 soit postérieurement à la procédure de rectification, ne sont pas probantes et ne sont justifiées par aucune pièce.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 mai 2016.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu qu’il n’existe aucune raison de procéder à la jonction des instances enrôlées sous les numéros 15/06247 et 15/06240 qui correspondent aux appels de deux jugements distincts rendus par le tribunal de grande instance de Grasse et à deux procédures de redressement fiscal différentes et successives ;

Sur la demande de décharge totale de l’imposition supplémentaire réclamée :

Attendu que M. X Y entend obtenir la décharge de toute imposition en mettant en cause la régularité de la procédure de vérification et de redressement dont il a été l’objet ;

Attendu que l’article L 57 du livre des procédures fiscales prévoit que l’administration fiscale doit adresser au contribuable une proposition de rectification motivée, de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; que l’article R 57 précise que la proposition de rectification doit lui faire connaître la nature et les motifs du redressement envisagé, à savoir les articles qui constituent la cause du redressement, les conséquences des rehaussements envisagés et les pénalités ; que la jurisprudence exige que la proposition comporte une motivation en droit et en fait, ce qui implique que l’administration fiscale indique la méthode utilisée pour procéder à la rectification du bien litigieux en énonçant, lorsqu’elle a retenu la méthode par comparaison, les termes de comparaison sur lesquels elle se fonde ;

Que la proposition de rectification du 24 novembre 2010 fait état des articles du livre des procédures fiscales sur lesquels est fondée la procédure mise en 'uvre et des articles du code général des impôts posant les principes d’imposition à l’ISF et d’évaluation des biens ; qu’elle expose la méthode d’évaluation retenue, à savoir la méthode par comparaison dont elle rappelle les principes d’application, qu’elle donne une description précise du bien et son classement en catégorie 1 en énonçant les caractéristiques de cette catégorie, qu’elle cite, en les détaillant, les différents termes de comparaison retenus pour chacune des années concernées et qu’elle présente les rehaussements pratiqués en droits et en pénalités ;

Attendu que c’est en vain que M. X Y conteste la régularité de cette proposition de rectification en soutenant que le PV de la commission communale des impôts directs de Cannes du 3 mai 2004 ayant classé la villa en catégorie 1 dite « super luxe » sur lequel se fonde la proposition de rectification ne lui aurait été communiqué que de manière tardive, imparfaite et tronquée ;

Qu’en effet, l’article 76 B du livre des procédures fiscales prévoit que l’administration fiscale, si elle se fonde sur un document obtenu d’un tiers, doit informer le contribuable, avant l’avis de mise en recouvrement, de la teneur et de l’origine de ce document, mais n’a l’obligation de le communiquer qu’au contribuable qui en fait la demande ; que, sur la demande qui lui a été faite par le contribuable le 21 décembre 2010 en application de l’article 76 B du livre des procédures fiscales, l’administration fiscale a adressé à M. X Y une copie certifiée conforme du PV de cette commission en date du 15 avril 2004 qui classe la villa Sagitta, XXX à Cannes, antérieurement classée en catégorie 2, en catégorie 1 ; qu’il est justifié par la production de la liste d’émargement des personnes présentes que le PV a bien été approuvé par les membres présents à la date du 15 avril 2004 ; que les autres lignes du PV ont été occultées pour répondre à l’impératif de confidentialité des données concernant d’autres contribuables et qu’au D la connaissance de la catégorie attribuée à d’autres immeubles sur lesquels la commission a eu à se prononcer lors de sa séance du 15 avril 2004 est sans intérêt sur l’appréciation du classement de la villa Sagitta ;

Que la communication de ce document est donc régulière et sans influence sur la validité de la procèdure de rectification ;

Attendu que M. X Y invoque ensuite l’existence d’une erreur substantielle commise par l’administration fiscale, au sens de l’article 80 CA du livre des procédures fiscales, de nature à rendre la proposition de rectification irrégulière, soutenant que la catégorie 1 ne s’applique pas à la villa Sagitta et que l’administration a recours à cette catégorie pour utiliser des termes de comparaison dans des communes différentes de Cannes, là où les prix de l’immobilier sont les plus élevés en France ;

Mais que seule est une erreur substantielle de nature à vicier la procédure d’imposition, celle qui méconnaît une des garanties offertes par la loi aux contribuables ou un principe général du droit ;

Que ne peut être considéré comme une erreur substantielle le grief formulé par M. X Y sur le classement de la villa en catégorie 1 qui ressort, ainsi qu’il a été vu plus haut, de l’appréciation de la commission communale des impôts directs de Cannes qui n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part du contribuable, et sur l’extension des termes de comparaison proposés par l’administration fiscale à des mutations intervenues, certes en dehors de la ville de Cannes, mais dans des secteurs géographiques présentant des caractéristiques comparables et portant sur des biens qui n’ont pas, au D, à être strictement identiques dans le temps, l’environnement et l’emplacement;

Que M. X Y sera donc débouté de sa demande de dégrèvement total au titre de l’irrégularité de la procédure de redressement ;

Sur la demande subsidiaire en décharge partielle de l’imposition supplémentaire :

Attendu que M. X Y sollicite que soit appliquée pour l’évaluation de la villa Sagitta, non pas la méthode par comparaison retenue par l’administration fiscale, au regard de la rareté alléguée par celle-ci de ce type de bien et du caractère insuffisant des termes de comparaison cités sur la ville de Cannes, mais la méthode par réajustement de la valeur antérieure du bien ; qu’il soutient à cet égard que la villa a été évaluée par l’administration fiscale pour l’ISF 2006 à 11.653.952 euros, valeur proposée par la Commission départementale de conciliation dans son avis du 10 décembre 2010 ;

Mais attendu que l’ISF doit être calculé au regard de la valeur vénale réelle de l’immeuble qui correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de sa situation de fait et de droit à cette date ; que l’appréciation de cette valeur résulte en particulier de l’analyse des prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques similaires et affectés au même usage ;

Que, pour cette raison, la méthode d’évaluation par comparaison avec les mutations intervenues sur le marché immobilier à une époque proche, pour des biens présentant des caractéristiques similaires, sans être identiques, est considérée comme la meilleure méthode pour appréhender la valeur vénale réelle d’un bien ; qu’au D, la valeur 2006 à partir de laquelle M. X Y voudrait voir fixée par ajustement celle des années 2007, 2008 et 2009 n’est pas le résultat d’une mutation mais l’évaluation acceptée par l’administration fiscale et le contribuable par application de la méthode de comparaison, sans que cette évaluation retenue par l’administration s’impose à elle pour l’avenir ;

Attendu qu’en l’espèce, l’immeuble détenu par la SCI Sagitta est un ensemble immobilier constitué par un terrain sis à Cannes, d’une superficie de 8080 m², sur lequel est implantée une maison principale, affectée en catégorie 1, sur deux niveaux, construite en 1959, présentant une surface utile de 800 m², composée de onze pièces principales, deux cuisines, sept salles de bains et deux dégagements, ainsi qu’un garage de 50m², outre des toitures terasses de 300 m², une piscine d’une surface de 70 m² et un pool house de 250 m² ; que la propriété comprend également une maison de gardien affectée en catégorie 4 comportant deux niveaux pour une surface utile de 125 m², comprenant trois pièces principales, une cuisine, une salle de bains, un dégagement et un local technique ;

Qu’il s’agit d’une propriété qui a été classée dans son ensemble en catégorie 1 super luxe en raison de ses caractéristiques propres, l’importance de son terrain d’assiette (plus de 8000 m²) et de sa demeure principale (800 m²) à laquelle est adjointe une maison de gardien et au regard de sa situation dans un des quartiers les plus prestigieux de la ville de Cannes, bénéficiant grâce à sa situation élevée d’un ensoleillement parfait et d’une vue exceptionnelle sur la baie de Cannes ;

Que le caractère tout à fait exceptionnel de cette propriété, tant dans sa présentation et sa configuration que dans sa situation, justifie que l’administration fiscale ait recours, pour appécier la valeur vénale du bien, à des termes de comparaison, non pas seulement situés à proximité immédiate de la Villa Sagitta à Cannes, mais également dans des communes de la Côte d’Azur présentant des caractéristiques et des atouts de prestige équivalents à ceux du bien litigieux ;

Que l’administration fiscale a proposé, pour chaque année d’imposition, au moins un terme de comparaison à Cannes, outre des mutations intervenues sur des biens similaires dans des communes proches des Alpes Maritimes, telles que Saint-Z A Ferrat, La Colle sur Loup, Villefranche sur Mer… ; que la Commission départementale de conciliation, après avoir écarté, pour les années 2008 et 2009, les ventes intervenues à Cannes, à raison du niveau de prestations des biens en cause supérieur à celui de la villa Sagitta, a fondé son évaluation sur les termes suivants :

— pour 2007 : vente du 22 juin 2006 portant sur une propriété Corniche du Paradis à Cannes, constituée d’un terrain de 5650 m² comportant une maison principale classée en catégorie 3 et présentant une surface utile de 390 m², outre une petite maison de 60 m², au prix de 8.500.000 euros, soit un prix de 18.889 euros/m², outre trois autres mutations à La Colle sur Loup, à Villefranche sur Mer et à Roquebrune A Martin, portant sur des propriétés relativement comparables en situation et en superficie, faisant ressortir un prix au m² de 19.845 euros, 22.203 euros et 16.833 euros, soit un prix moyen de 19.442 euros/m²,

— pour 2008 et 2009 : quatre ventes intervenues entre décembre 2006 et décembre 2007, à Roquebrune A Martin, Le Cannet et Saint Z A Ferrat, faisant ressortir un prix au m² de 16.833 euros, 19.515 euros, 26.966 euros et 21.429 euros, soit un prix moyen de 21.185 euros/m² ;

Qu’il doit être remarqué que les termes de comparaison retenus correspondent à des propriétés classées en catégorie 2 ou 3, de sorte que le choix opéré par l’administration fiscale et retenu par la Commission est plutôt avantageux pour la SCI Sagitta et que le classement de la villa en catégorie 1, fort critiqué par M. X Y, n’a pas eu d’incidence sur l’évaluation qui a pu en être faite ; qu’il s’agit de propriétés disposant de vastes terrains d’assiette et de superficies habitables comparables, même si elles sont inférieures, à celle de la villa Sagitta, possédant des éléments de confort de standing, piscines et vastes terrasses ;

Qu’il doit être indiqué en outre, pour répondre aux arguments soulevés par M. X Y sur l’état de vétusté de la maison et le caractère obsolète de certains de ses équipements, qu’il a été tenu compte des travaux nécessaires pour une remise en état à hauteur de 2.715.074 euros pour l’année 2007 et de 2.424.268 euros pour les années 2008 et 2009, ces sommes venant en déduction de la valeur vénale calculée sur la base du prix moyen résultant de l’analyse de ces termes de comparaison ;

Qu’il doit en conséquence être retenu, comme l’a fait le tribunal, que la valeur vénale réelle de la propriété Sagitta peut être fixée à :

pour l’année 2007 : (19.442 euros x 863 m² de surface taxable) – 2.715.075 euros = 14.063.372 euros,

pour les années 2008 et 2009 : (21.185 euros x 863 m²) – 2.424.268 euros = 15.858.387 euros ;

Attendu que M. X Y critique l’évaluation des titres de la SCI Sagitta faite par l’administration fiscale en demandant qu’il soit tenu compte, d’une part d’un abattement prenant en considération l’absence de liquidité des titres et la contrainte particulière liée à la clause d’agrément insérée dans les statuts, d’autre part du passif social qui vient grever son actif brut ;

Qu’il n’est pas discuté que la SCI Sagitta est une société patrimoniale n’ayant pas d’activité et dont l’objet est la détention et la gestion d’un bien immobilier mis à la disposition de ses associés, de sorte que sa valeur patrimoniale est égale à l’actif brut résultant de la valeur vénale de l’immeuble, sous déduction du passif exigible ;

Que c’est à juste titre que le tribunal a considéré que l’abattement de 10% correspondant à l’absence de liquidité des titres avait vocation à s’appliquer mais que celui de 20% supplémentaire réclamé par M. X Y devait être rejeté : qu’en effet, la clause d’agrément contenue dans les statuts n’est pas susceptible, eu égard au caractère familial de SCI et en considération du caractère très minoritaire de l’associé (qui ne possède qu’une part sur 50.002 parts), de contraindre M. X Y s’il entend procéder à la cession de ses parts ;

Qu’il doit être constaté par ailleurs, s’agissant du passif social, que le contribuable fonde son existence et son évaluation sur des attestations de son expert comptable établies postérieurement à la procédure de redressement et sur des états financiers produits en appel, dont il est justement observé par l’administration fiscale qu’ils n’ont pas été déposés à l’appui de la déclaration fiscale et qui ne sont au D étayés d’aucune pièce justifiant de l’effectivité d’un passif social exigible susceptible de venir en déduction de l’actif brut ;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que les 50.001 parts sociales détenues par M. X Y dans la SCI Sagitta devaient être valorisées à :

2007 : 12.656.000 euros,

2008 et 2009 : 14.271.000 euros ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

et en dernier ressort,

Dit n’y avoir lieu à jonction de la présente procédure enrôlée sous le n° 15/06240 avec la procédure enrôlée sous le n° 15/06247 ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. X Y à payer à la direction générale des finances publiques une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le condamne aux dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT