Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2012

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/25008

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Octobre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/18808

APPELANTE

XXX, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

représentée par M^e Rémi PAMART, avocat au barreau de PARIS, toque : C1917, avocat postulant

assistée de M^e Redouane SAOUDI, avocat au barreau de METZ, Case 320, avocat plaidant

INTIMÉE

La SOCIETE Z RESIDENCES, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

représentée par M^e Jacques BELLICHACH de la SCP KIEFFER JOLY – BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0028, avocat postulant

assistée de M^e Remi Pierre DRAI de la SELARL DRAI, avocat au barreau de PARIS, toque : L175, substitué par M^e Marie-Pierre MERIGUET, avocat au barreau de NANTES, toque : P183, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Juin 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame C D, Conseillère

Madame E F, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente et par M^me Alexia LUBRANO, Greffière.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 15 février 2000, les époux Y ont donné à bail à la société Campus Habitat aux droits de laquelle se trouve la société Z un studio dans une résidence située à XXX.

Les époux Y ont vendu leur bien à la sci RB 16 par acte du 9 septembre 2005.

Par acte extra judiciaire du 12 mars 2009, la sci RB 16 a donné congé à la sa Z résidences à effet du 30 septembre 2009, lui déniant le droit au renouvellement et au paiement d’une indemnité d’éviction, au double motif qu’aucun fonds de commerce n’est exploité dans les lieux et que la sa Z résidences n’est pas immatriculée au registre du commerce.

Par acte en date du 28 septembre 2010, la sa Z résidences a fait citer la sci RB 16 devant le tribunal de grande instance de Paris pour voir dire sans effet le congé qui lui a été délivré en ce qu’il lui dénie tout droit au statut des baux commerciaux, voir dire qu’elle remplit les conditions pour en bénéficier et voir nommer un expert afin de déterminer le préjudice né de l’éviction ;

Par jugement du 28 octobre 2010, le tribunal a :

— constaté que la sa Z résidences était régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour l’activité exercée dans les lieux loués,

— débouté la sci RB16 de sa dénégation du droit au statut des baux commerciaux,

— dit non fondé le refus de paiement d’une indemnité d’éviction ,

— dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 12 mars 2009 par la sci RB 16 à la sa Z résidences a mis fin à compter du 30 septembre 2009 au bail du 15 février 2000 portant sur des locaux situés à Paris 10^e , XXX,

— avant dire droit au fond sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, tous droits des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité d’expert, M A X avec mission habituelle,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— réservé les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La sci RB 16 a formé appel de cette décision ; par conclusions signifiées le 13 juin 2012, elle demande à la cour au visa des articles l 145-1 et suivants du code de commerce, 564 et suivants du code de procédure civile, 1849 et suivants du code civil, 212 et suivants du code de procédure civile, 261 D du code général des impôts, et l’instruction fiscale du 11 avril 1991 dire son appel recevable et de :

Infirmer le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Dire et juger que la société Z Résidences ne saurait bénéficier du statut des baux commerciaux,

En conséquence,

Dire et juger qu’elle ne peut bénéficier du paiement d’une indemnité d’éviction,

Ordonner l’expulsion de la sa Z Résidences et celle de tous occupants de son chef du studio lot n° 11 lui appartenant dans la résidence Les académies du canal Saint Martin située XXX à XXX

Débouter la société Z résidences de l’ensemble de ses demandes,

Condamner la société Z résidences à payer à la sci RB 16 la somme de 20 000€ à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 118 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

Débouter la société Z résidences de sa demande de complément de mission d’expertise tendant à retenir la méthode hôtelière pour la calcul de l’indemnité d’éviction,

En toute hypothèse,

Condamner la société Z résidences à payer à la sci RB 16 une indemnité mensuelle d’occupation de 900 € par mois à compter du 15 septembre 2009, jusqu’à la parfaite libération des lieux par elle et de tous occupants de son chef,

Condamner la société Z résidences à payer à la sci RB 16 la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens qui seront recouvrés par M^e Pamart selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La sa Z Résidences par conclusions signifiées le 8 juin 2012, demande à la cour au visa des articles 117, 118, 119, 121, 144, 559, 560 et 649 du code de procédure civile, 1134, 1156, 1161, 1162 et 1848 du code civil, L 145-1 du code de commerce L 145-8, L 145-9, L 145-14, L 145-16, L 145-17, L 145-28 et L 145-36 du code de commerce, R 145-10 du code de commerce, de la juger recevable et bien fondée en ses conclusions, et :

A titre incident et principal :

Dire et juger le congé délivré par la RB 16 entaché d’une nullité de fond affectant sa validité, faute de pouvoir du gérant,

Dire et juger en conséquence que le bail se poursuit en l’état aux mêmes charges et conditions depuis le 1^er octobre 2009 en déboutant la sci RB 16 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, en ce compris la demande indemnitaire fondée sur l’article 118 du code de procédure civile ,

Subsidiairement,

Dire et juger que la déclaration d’appel de la sci RB 16 en date du 27 décembre 2010 est entachée d’une nullité de fond faute de pouvoir du gérant,

Dire et juger irrecevable la sci RB 16 au soutien de son appel en la déboutant de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Plus subsidiairement,

Dire et juger que la société Z exploite un fonds de commerce comportant une activité commerciale dont elle est propriétaire, ledit fond constituant une entité d’exploitation indivisible et autonome dont les lots donnés à bail sont des éléments et que le fonds est immatriculé régulièrement au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Paris,

Dire et juger mal fondée la sci RB 6 en ses motifs de dénégation au bénéfice du statut des baux commerciaux et qu’à défaut de motivation précise et en l’absence de mise en demeure exigée par l’article LM 145-17 du code de commerce, les griefs de refus de renouvellement visés dans le congé étant au surplus non fondés, le congé est dans tous les cas inopérant et ouvre droit à une indemnité d’éviction au bénéfice de la sa Z résidences et en conséquence débouter la scvi RB 16 de ses demandes et fins contraires,

En conséquence,

Confirmer le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions au fond en ce qu’il a dit et jugé que la sa Z résidences a droit à une indemnité d’éviction outre au maintien dans les lieux et en ce qu’il a ordonné une mesure d’instruction aux fins de fixer ladite indemnité,

Y ajoutant, compléter la mission de l’expert en disant que M X expert désigné devra compte tenu de l’évolution du litige, tenir compte de l’impossibilité pour la société Z de maintenir l’exploitation et l’unicité de son fonds sous les réserves d’usage, du fait du nombre de congé délivrés dont celui de la sci RB 16 outre les procédures actuellement pendantes devant le tribunal de grande instance de Paris, proposer une péréquation de l’indemnité d’éviction globale, principale et accessoire afin de permettre à la juridiction saisie de rapartir celle-ci sur chacun des bailleurs ayant refusé le renouvellement dont la Sci RB 16,

Condamner la sci RB 16 au paiement de la somme de 50 000 € à titre de dommages interets pour procédure abusive et dilatoire et paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’amende civile sur le fondement des articles 559 et 560 du code de procédure civile,

Encore plus subsidiairement,

Au cas où par impossible la cour validerait le congé, dire que l’indemnité d’occupation mensuelle ne pourra être exigible qu’à compter du 1^er octobre 2009 par application de l’article L 145-9 du code de commerce, modifié par la loi LME du 4 août 2008, et que l’indemnité devra correspondre au montant du loyer et des charges contractuels et subsidiairement sera exigible sous déduction des sommes d’ores et déjà acquittées à ce titre par la preneuse au cours de l’instance,

Condamner en tous les cas la sci RB 16 au paiement de la somme de 30 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction de droit au bénéfice de la scp Kieffer et M^e Bellichach avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur les exceptions de nullité :

La société Z résidences soutient que le congé délivré par acte d’huissier par la sci RB 16 représentée par son gérant M G H est entaché de nullité absolue aux motifs qu’il s’agit d’un acte de disposition, et non d’un acte de gestion courante, qu’il n’était pas, au terme des statuts de la société, dans les pouvoirs du gérant d’accomplir sans avoir obtenu au préalable l’accord unanime des associés, que le congé ne rentre pas dans l’objet social de la société dès lors que le congé refusant tout renouvellement n’est pas destiné à accroître le patrimoine social ou à le mettre en valeur mais constitue un acte modifiant le rapport locatif et exposant éventuellement la société au paiement d’une indemnité d’éviction, que le procès- verbal d’assemblée générale intervenue plus de quatre années après la délivrance du congé est la démonstration de l’absence de pouvoir du gérant et ne peut couvrir la nullité laquelle n’est pas susceptible de régularisation, que la déclaration d’appel du 27 décembre 2010 de la société Z résidences représentée par son gérant est elle-même entachée de nullité dès lors que le gérant ne dispose que de pouvoirs limités au terme des statuts, 'qu’une action en justice aux fins de mettre un terme au bail commercial’ n’est pas un acte de gestion courante et qu’il appartenait à la collectivité des associés statuant à l’unanimité d’habiliter le gérant afin de faire appel ;

La société civile immobilière RB 16 fait tout d’abord valoir en réponse que les exceptions de nullité tant du congé que de l’acte d’appel invoquées constituent des demandes nouvelles en cause d’appel et comme telles, sont irrecevables.

Or les exceptions de nullité tant du congé que de l’acte d’appel ne constituent pas des demandes nouvelles en ce qu’elles ne visent qu’à écarter les prétentions de l’appelante et que fondées sur l’inobservation d’une règle de fond, elles peuvent être proposées en tout état de cause et pour la première fois en cause d’appel ; elles sont donc recevables.

Au fond, l’article 1849 du code civil dispose que dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social ; les clauses statutaires limitant les pouvoirs du gérant sont inopposables aux tiers.

Il ne peut être soutenu en l’espèce que la délivrance du congé par la société civile immobilière RB 16 représentée par son gérant n’entrait pas dans l’objet social de la société défini largement comme la propriété, la gestion, à titre civil, de tous les biens mobiliers et immobiliers, l’acquisition, la prise à bail, la location-vente, la propriété et la copropriété de terrains, d’immeubles construits ou à construire, l’administration, la mise en valeur, l’exploitation par bail ou autrement des biens sociaux et plus généralement toute opération de quelque nature qu’elle soit , pouvant être utile à la réalisation de l’objet social ; la société Z résidences admet du reste elle-même que dûment habilité par l’assemblée des associés, le gérant aurait eu selon elle la capacité de délivrer le congé au nom de la société, reconnaissant ainsi que cet acte n’est pas étranger à l’objet de la société.

La société civile immobilière RB était dès lors engagée par la délivrance du congé, peu important que dans les rapports entre associés, un tel acte nécessitait l’accord unanime des associés qu’ils ont d’ailleurs exprimé au cours de l’assemblée générale des associés du 18 avril 2012.

En outre, la nullité alléguée tirée du défaut d’habilitation du gérant représentant légal de la société RB 16 laquelle avait qualité pour faire appel a été couverte par la délibération de l’assemblée des associés du 18 avril 2012 qui quoique postérieure, a exprimé que l’acte d’appel avait bien reçu l’accord unanime des associés.

Les deux exceptions de nullité doivent en conséquence être rejetées ; en revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts présentée par la société RB 16 par application de l’article 118 du code de procédure civile, celle-ci qui était défaillante en première instance ne démontrant pas que la société Z résidences se serait abstenue dans un but dilatoire de ne pas soulever plus tôt les exceptions de nullité.

Sur le fond :

La société RB 16 soutient qu’aucun fonds de commerce n’est exploité dans les lieux par la société Z résidences qui ne dispose pas d’une clientèle autonome et propre à l’immeuble litigieux, que la résidence n’est pas destinée à loger des étudiants comme elle le prétend puisqu’elle loue le studio appartenant à la sci RB 16 à un actif, qu’elle n’est pas en mesure de justifier de l’existence de prestations de services dans les lieux loués, qu’elle n’est pas immatriculée au registre du commerce et que le code Nataf attribué à la société est le code 6832A 'administration d’immeubles’ et non le code 55 ou encore le code 5590Z 'services hébergement’ ou 'autres hébergements', qu’elle ne dispose pas véritablement de droit au bail.

La société Z résidences est une société anonyme dont l’objet social est la gestion de résidences immobilières, étudiantes, para hôtelières, parcs résidentiels et prise à bail commercial immatriculée au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de PARIS, spécialement au titre de son établissement les académies du canal Saint XXX jusqu’à fin 2009, date du transfert de son siége social et donc à la date d’effet du congé à laquelle s’apprécie la réalisation de cette condition ; c’est donc à tort que la société RB 16 fait grief à la société Z résidences de ne pas être immatriculée au titre de l’établissement litigieux auprès du registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de NANTERRE dans le ressort duquel la société a transféré son siège social, dès lors que l’établissement en question est un établissement secondaire (mentionné comme tel sur l’extrait K bis de janvier 2012) et qui doit rester immatriculé auprès du registre du commerce du tribunal de commerce de PARIS dans le ressort duquel il se situe ;

Le code Nataf attribué à la société par l’insee tel qu’il figure sur l’extrait Kbis de la société n’est par ailleurs nullement créateur de droits et d’obligations et est insuffisant pour définir l’activité exacte de la société ; il ne saurait faire la preuve que l’activité exercée est exclusivement civile et non commerciale.

La société RB 16 échoue à démontrer au surplus que nonobstant l’objet social de la société Z Résidences, celle-ci ne disposerait pas d’une clientèle propre, autonome et directe tant au titre de la résidence que du studio donné à bail alors que du fait de la situation de la résidence dans Paris, à proximité de nombreux instituts de formation et écoles et de l’offre de logements meublés ainsi proposée, elle s’adresse à une clientèle attachée à l’emplacement de la résidence et donc distincte de celle d’autres résidences que possède la société Z. L’expert a d’ailleurs lui-même qualifié l’ emplacement dont s’agit de 'relativement central, apprécié et recherché par une population jeune offrant les commodités attendues d’un secteur à dominante résidentielle et bien desservi par les transports en commun'.

Il importe peu pour la solution du litige que le logement en question soit ou non loué à un étudiant dès lors qu’aucune stipulation du bail ne prévoit expressément que les logements doivent être exclusivement loués à des étudiants et qu’à supposer une telle clause sous entendue, ce manquement allégué aux clauses du bail ne constitue pas le motif du refus de renouvellement et d’indemnité signifié par la société bailleresse qui dénie à la société Z résidences le bénéfice du statut des baux commerciaux.

La société RB 16 souligne justement que l’activité de la société Z résidences ne peut être qualifiée de commerciale qu’autant qu’à l’activité d’hébergement proprement dite, civile par nature, s’ajoute une offre de prestations para hôtelières et un exercice effectif de celles-ci.

La société RB 16 fait grief à cet égard à la société Z de ne pas être en mesure de justifier de la fourniture des prestations à laquelle elle s’est engagée au terme du bail, faisant valoir que, selon la jurisprudence du Conseil d’état, la société Z doit être tenue de fournir systématiquement à ses résidents les mêmes prestations que celles d’un hôtel, telles qu’elles sont décrites dans le bail et sans coût supplémentaire pour le résident, que la tarification qu’elle produit ne justifie pas qu’elle met les services à la disposition des résidents, qu’il résulte au contraire des constatations de l’expert X que la cafétéria n’est qu’un débarras souvent fermé à clef dans lequel s’est accumulé des éléments n’ayant rien à y faire et qui rendent la salle impraticable, qu’aucun élément ne permet d’y réaliser un petit déjeuner, que suivant les chiffres produits, la prestation petit déjeuner n’est pas réellement mise en pratique, que le réfrigérateur est vide, que la société Z n’a pas investi d’argent dans l’installation de la laverie automatique, que c’est la société qui gère ce service qui entretient le matériel, que la société Z facture aux copropriétaires l’entretien des parties communes alors qu’aucun d’eux ne réside dans les locaux et ne bénéfice des parties communes.

Le bail prévoit que le preneur ne pourra exercer dans les lieux qu’un activité d’exploitation à caractère para hôtelier d’une résidence meublée avec services, pour des périodes de temps déterminée, avec la proposition de fourniture de différents services en prestations à sa clientèle tels que : nettoyage des locaux, distribution de petits-déjeuners, fourniture de linge de maison, accueil et gardiennage.

Le régime fiscal sous lequel les parties ont entendu se placer au terme du bail pour pouvoir bénéficier de dispositions fiscales favorables est en effet celui de l’article 261 D 4° du code général des impôts qui, tel que modifié en mars 2010, prévoit que sont considérées comme des prestations hôtelières ou para hôtelières non soumises au régime fiscal des locations meublées, les conventions d’hébergement qui en raison des services fournis dépassent la simple jouissance des lieux et que l’activité para hôtelière est ainsi caractérisée par l’offre d’au moins trois des quatre services cités au 4° de l’article 261 D : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception même non personnalisée de la clientèle dans des conditions similaires à celles proposées par des établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, les instructions de 1991 et 2003 précisant, sous le régime antérieur de l’article 261 D 4°, que les conditions suivantes devaient être réunies simultanément :

— le local meublé comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale.

— l’exploitant dispose des moyens nécessaires en personnel, locaux et matériels pour être en mesure, si besoin est, de fournir le petit-déjeuner à l’ensemble des locataire, celui-ci devant être fourni au choix de l’exploitant dans les chambres ou un local aménagé dans l’immeuble.

— le nettoyage des locaux est effectué de manière régulière. Cette condition est considérée comme établie lorsque, bien que ne fournissant pas effectivement le service régulier du nettoyage, l’exploitant dispose des moyens lui permettant d’assurer un tel service.

— l’exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir le linge de maison à l’ensemble des locataires,

— l’exploitant dispose durant la période de location des moyens nécessaires pour être en mesure de proposer un service de réception de la clientèle.

La société Z résidences n’est pas contredite quand elle indique que ces prestations ne constituent des prestations annexes soumises au régime de la Tva que si elles ne sont pas incluses dans le prix de location, que la réalisation des prestations telle que prévue au bail est précisément destinée à permettre l’assujettissement à la Tva de sorte que la facturation des services en sus du prix de la location est conforme à son obligation contractuelle.

La société Z résidences démontre par la production de la page de son site internet, de différentes plaquettes publicitaires et de ses fiches de tarifications qu’elle propose aux résidents une offre de services conforme aux dispositions du bail (linge de maison, service petit-déjeuner, accueil, gardiennage, laverie, cafétéria,…).

Elle justifie en outre qu’il existe avec la société VBN une convention d’assistance technique pour lui permettre d’assurer l’accueil, le service des petits déjeuners et le nettoyage régulier des studios et que le service de laverie est assuré en exécution d’un contrat passé avec la société Lavmatic ; de son coté, la bailleresse ne démontre pas qu’elle supporte réellement en définitive le coût de l’entretien des parties communes, faute de produire le budget de la copropriété et les appels de charge correspondant aux débats, alors que la société Z résidences indique de son coté avoir notamment supporté les charges de gardiennage au titre des charges récupérables en 2009 ; il n’est pas établi en outre que, comme le soutient la société RB 16, le gardien prétendument licencié à une date récente pour inaptitude n’a pas été remplacé.

L’expert a lui-même constaté en se rendant sur les lieux que le service d’accueil est en principe assuré ou au moins proposé du lundi au vendredi de 11 heures à 12 heures le matin et de 18 heures à 19 heures le soir et en outre le samedi de 11 heures à midi et qu’il existe à cet effet un bureau du gardien avec guichet ;

Il décrit une salle de petit déjeuner de faible dimension mais équipé d’un bloc cuisine avec évier et plaques de cuisson, d’un réfrigérateur, de chaises et tables ainsi qu’une laverie au sous sol comportant deux machines à laver et un séchoir ; ces constatations contradictoirement établies par l’expert judiciaire ne sont pas utilement combattues par la production de quelques photographies non datées émanant de la bailleresse tendant à établir que le local de caféteria est inutilisable.

Le fait également que le service prestations petits-déjeuners soit parfaitement modique ainsi qu’il résulte des factures produites par la société Z résidences n’est pas de nature à contredire la réalité de l’offre que la société est effectivement en mesure de fournir aux résidents et que ceux-ci sont libres d’utiliser ou non ;

En conséquence, la société Z démontre qu’elle propose et est en mesure de fournir à l’ensemble des résidents de la résidence du canal Saint Martin où se situe le studio appartenant à la société RB 16 et à l’occupant de ce studio en particulier la totalité des prestations de services énumérées au bail liant les parties. Elle justifie ainsi de l’exercice dans les lieux loués d’une activité commerciale conforme à la destination du bail.

L’allégation suivant laquelle la société Z résidences ne serait cependant pas détentrice d’un droit au bail est dénué de tout caractère sérieux puisqu’elle exploite dans les lieux loués l’activité du fonds de commerce qu’elle possède en vertu d’un bail qualifié de commercial par les parties elles-mêmes et qui l’est en raison de l’activité hôtelière et para hôtelière exercée par la locataire dans la résidence en son ensemble dont le studio est une partie.

C’est donc à bon droit que le premier juge a dit que le congé délivré mettait fin au bail mais ouvrait droit pour la locataire au paiement d’une indemnité d’éviction pour la détermination de laquelle il a désigné un expert ainsi qu’au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail ; la société RB 16 demande que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 9 00 € par mois sans s’expliquer sur ce montant alors que l’expert propose une valeur d’indemnité de 4 500 € / an soit 375 € par mois hors taxes et hors charges ; il convient de prévoir que la société Z résidences paiera à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle le montant du loyer en cours, charges et taxes en sus.

La société Z résidences demande en outre de dire que les parties ont entendu lui conférer une exploitation indivisible de son fonds tant au terme du règlement de copropriété liant l’ensemble des copropriétaires qu’au terme du bail, que le règlement de copropriété dispose en effet que l’immeuble est destiné à un usage d’habitation et de résidence pour étudiant avec cette précision que l’ensemble de la résidence sera géré par un spécialiste du logement étudiant pour une durée de 25 ans, que la totalité des lots de l’immeuble est exploitée par la même société suivant des baux commerciaux comportant les mêmes charges et conditions, que ces dispositions qui ne contreviennent pas au droit de la copropriété démontrent la volonté des parties de conférer à la société preneuse une unité d’exploitation de son fonds, le studio appartenant à la société RB 16 constituant un élément dépendant d’un tout indissociable et s’inscrivant dans une exploitation globale et indivisible.

Or la cour n’est pas saisie d’un litige relatif à la portée de la convention passée entre l’ensemble des copropriétaires et la société gestionnaire, seule étant à la cause la société RB 16 aux droits des précédents propriétaires les époux Y. La demande de la société Z résidences ne peut s’analyser en réalité qu’en une demande concernant l’indemnisation du préjudice résultant de son éviction au regard de l’exploitation prétendument unique et indivisible de la résidence dans sa totalité, l’éviction du studio appartenant à la société RB 16 étant selon la société Z de nature à compromettre la pérennité du fonds d’autant que d’autres copropriétaires ont entendu également donner congé.

Cette demande présentée pour la première fois en appel est prématurée à ce stade de la procédure alors qu’une expertise a été justement ordonnée pour permettre de déterminer le préjudice subi et que l’instance tendant à la détermination de l’indemnité d’éviction est en cours. Il n’y a donc pas lieu de statuer actuellement sur ce point qui concerne l’indemnisation du préjudice de la société Z résidences.

Il n’y pas davantage lieu à ce stade de compléter la mission de l’expert pour tenir compte de l’ensemble des congés qui ont pu être délivrés et ont donné lieu à des instances en cours devant le tribunal, le juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction étant le mieux à même de déterminer si une modification de la mesure au regard des instances pendantes devant le tribunal dont la cour n’a pas connaissance, est utile à la solution des litiges.

La société Z résidences ne démontre pas en quoi l’exercice normal de la voie de l’appel par la société RB 16 qui avait succombé en première instance serait abusif et elle sera déboutée de sa demande en dommages-intérêts et au titre de l’amende civile.

La société RB 16 supportera les entiers dépens et paiera à la société Z résidences une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette les exceptions de nullité du congé et de la déclaration d’appel,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Dit que la société Z résidences s’acquittera, pendant la période maintien dans les lieux d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours, charges et taxes en sus.

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de la société Z résidences tendant à voir dire que le fonds dont le lot donné à bail est un élément, constitue une unité d’exploitation indivisible, cette demande se rattachant à la demande d’indemnisation née de l’éviction dont le tribunal est saisi.

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne la société RB 16 aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne la société RB 16 à payer à la société Z résidences la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE