COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 30 MAI 2017

A.V

N° 2017/ Rôle N° 15/13344

SOCIETE BFSA

C/

Y X

A B

XXX

Grosse délivrée

le :

à :M^e Simon Thibaud M^e Guedj

M^e Levaique

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 12 Mai 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/01280.

APPELANTE

SOCIETE BFSA immatriculée au RCS de Cannes sous le n°695.720.821, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,XXX – XXX

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Philippe BERDAH, avocat au barreau de NICE,

INTIMES

Maître Y X, notaire membre de la SCP X-BRINCOURT, demeurant XXX – XXX représenté par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE,plaidant

Maître A B, notaire, membre de la SCP B-MEUNIER-RENUCCI-ROSE, demeurant XXX – XXX

représenté par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE,plaidant

XXX, dont le siège social est XXX

représentée par M^e Laurence LEVAIQUE de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Maïlys LE ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE,plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Avril 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame VIDAL, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2017,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*** FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte d’huissier du 19 décembre 2012, la SAS BFSA a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Marseille la SA Sern Ball Valves, venant aux droits de la société Boyer Industries, venderesse, suivant acte notarié du 3 février 1999, de plusieurs immeubles sis à XXX à XXX, ainsi que M^e X et M^e B, notaires ayant concouru à la rédaction de l’acte de vente, pour obtenir leur condamnation, sur le fondement de l’article L 514-20 du code de l’environnement à l’égard de la venderesse et sur le fondement de l’article 1382 du code civil à l’égard des notaires pour manquement à leur obligation d’information, à lui régler une somme de 470.334 euros de dommages et intérêts en réparation du dommage résultant de la pollution du terrain vendu par des métaux, pollution ayant donné lieu, lors du rachat des immeubles par l’établissement public foncier PACA dans le cadre de l’opération Euroméditerranée, à une déduction sur le prix.

Par jugement du 12 mai 2015, le tribunal de grande instance de Marseille a rejeté l’ensemble des demandes de la SAS BFSA, dit que l’appel en garantie de la SA Sern Ball Valves à l’égard des notaires et que l’appel en garantie des notaires contre la SA Sern Ball Valves sont sans objet et condamné la SAS BFSA à régler à la SA Sern Ball Valves, d’une part, et à M^e X et M^e B d’autre part, une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il a rejeté la demande à l’égard de la SA Sern Ball Valves en considérant que, s’il était effectif que l’acte ne mentionnait pas l’existence d’une installation classée sur le terrain (en l’espèce une forge), en violation des dispositions de l’article L 514-20 alinéa 1 du code de l’environnement, la SAS BFSA ne produisait pas d’éléments permettant de discriminer les frais de dépollution du XXX du reste des prétentions indemnitaires de la SAS BFSA et que le lien de causalité entre le manquement à l’obligation d’information et le préjudice invoqué n’était pas caractérisé.

Il a rejeté la demande à l’égard des notaires en retenant qu’il ne leur appartenait pas de se livrer à des investigations personnelles à défaut d’anomalie apparente dans les déclarations des parties.

La SAS BFSA a interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 21 juillet 2015.

Par ordonnance du 19 avril 2016, le conseiller de la mise en état a déclaré l’appel interjeté par la SAS BFSA contre la SA Sern Ball Valves irrecevable comme tardif au regard de la date de signification du jugement.

M^e X et M^e B ont formé appel provoqué contre la SA Sern Ball Valves le 26 avril 2016 et par ordonnance du 15 novembre 2016, le conseiller de la mise en état a déclaré cet appel provoqué recevable.

La SAS BFSA, suivant ses conclusions récapitula,tives signifiées le 2 mars 2017, demande à la cour, au visa des articles L 514-20 du code de l’environnement et des articles 1382, 1134 et 1147 du code civil, d’infirmer le jugement rendu en ce qu’il l’a déboutée de toutes ses demandes et de :

— dire que la société Boyer Industries a manqué à son obligation d’information vis à vis de la SAS BFSA sur le fondement des dispositions de l’article 514-20 du code de l’environnement,

— dire que les notaires instrumentaires les SCP X BRINCOURT et B MEUNIER RENUCCI ROSE et C D, ont manqué à leur obligation de conseil et de renseignement vis à vis de la société Boyer Industries et de la SAS BFSA, – dire qu’ils n’ont pas permis de donner à l’acte notarié du 3 février 1999 l’efficacité juridique qu’étaient en droit d’attendre légitimement les parties,

— dire que la SAS BFSA subit un préjudice certain du fait des carences caractérisées des notaires instrumentaires ainsi que de la société Boyer Industries, son vendeur, dans le cadre de l’acte notarié de cession des droits immobiliers du 3 février 1999,

— condamner solidairement la SA Sern Ball Valves, la SCP X BRINCOURT et la SCP B MEUNIER RENUCCI ROSE et C D à payer à la SAS BFSA l’intégral préjudice subi, soit la somme de 470.334 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— débouter la SA Sern Ball Valves, la SCP X BRINCOURT et la SCP B MEUNIER RENUCCI ROSE et C D de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement la SA Sern Ball Valves, la SCP X BRINCOURT et la SCP B MEUNIER RENUCCI ROSE et C D à payer à la SAS BFSA une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle soutient l’argumentation suivante :

• les biens cédés consistaient en un site sur lequel avait été autorisée une installation classée (atelier de forgeage fortement polluant pour le site) et il appartenait donc au vendeur en application de l’article 514-20 du code de l’environnement d’informer l’acquéreur de l’état du sol et du sous-sol ; la sanction de ce défaut d’information est, au choix de l’acquéreur, la résolution de la vente ou la restitution d’une partie du prix ou la remise en état du site aux frais du vendeur ; le vendeur est sanctionné, même si l’acheteur semblait connaître l’information de l’existence d’une installation classée sur le site ; • les notaires ne pouvaient se contenter des déclarations des parties et devaient faire des recherches sur les faits susceptibles de priver leur acte de son efficacité ; en l’espèce, les notaires se sont contentés de retranscrire l’origine de propriété du bien, sans informer, ni l’acquéreur, ni le vendeur, des dispositions de l’article L 514-20 du code de l’environnement et sans mentionner le risque de pollution, alors que le notaire est tenu d’éclairer les parties sur cette question ; qu’ils n’ont pas recherché l’existence antérieure d’une exploitation soumise à autorisation et n’ont pas conféré à leur acte sa pleine efficacité ; • elle subit un préjudice économique puisque le coût de la dépollution s’impute sur l’indemnité d’expropriation de l’immeuble à hauteur de 330.000 euros ; ce chiffre ressort des rapports techniques exhaustifs réalisés dans le cadre de la procédure d’expropriation ; il convient d’y ajouter le coût des opérations de déblaiement et de désamiantage ressortant des rapports des sociétés MCBT et GINGER CE BTP pour une somme de 140.334 euros ; • elle conteste le caractère opérant des allégations de la SA Sern Ball Valves selon laquelle la pollution proviendrait de la contamination du sol par les hydrocarbures en provenance de la station-service mitoyenne en ajoutant que l’existence d’une telle ICPE (installation classée pouvant présenter des dangers) proche du terrain vendu aurait dû être signalée par le vendeur.

M^e X et M^e B, en l’état de leurs écritures signifiées le 29 octobre 2015, demandent à la cour de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions, et en conséquence de débouter la SAS BFSA de l’ensemble de ses prétentions, ainsi que la SA Sern Ball Valves de l’ensemble de ses demandes.

Ils réclament subsidiairement la condamnation de la SA Sern Ball Valves à les relever et garantir intégralement de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux. Ils sollicitent en tout état de cause la condamnation de tout succombant à leur régler une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Ils font valoir l’argumentation suivante :

• la SAS BFSA connaissait nécessairement l’activité de la société venderesse puisque, avant d’acquérir l’immeuble, elle louait les locaux depuis 1997 et connaissait parfaitement le site ; • les dommages et intérêts réclamés sont manifestement disproportionnés par rapport au prix de vente proposé par l’autorité expropriante qui a permis à la SAS BFSA de réaliser une plus-value de 300% en 13 ans ; elle ne subit donc aucun préjudice ; • seul le n°21 de la rue Caravelle – pour 8 a 30 ca – est concerné par l’arrêté d’autorisation d’une installation classée de forgeage, alors que le rapport GINGER porte sur la dépollution de l’entier terrain – comprenant les n° 15,17, 19 et 21 ; en outre, il n’est pas démontré que la pollution des sols est la conséquence directe et certaine de l’activité passée de forgeage alors qu’elle peut être due à la pollution de la station service voisine et du ruisseau des Aygalades.

La SA Sern Ball Valves, en l’état de ses conclusions récapitulatives et responsives signifiées le 17 mars 2017, demande à la cour de :

Sur l’appel de la SAS BFSA contre la SA Sern Ball Valves :

— dire irrecevables les demandes formulées par la SAS BFSA à l’encontre de la SA Sern Ball Valves (SBV) conformément à la teneur de l’ordonnance d’incident du conseiller de la mise en état du 19 avril 2016,

— constater que le jugement dont appel ayant débouté la SAS BFSA de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SA Sern Ball Valves est devenu définitif,

Sur l’appel en garantie de M^e X et de M^e B à l’encontre de la SA Sern Ball Valves:

A titre principal,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la SAS BFSA de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des notaires,

— dire sans objet l’appel en garantie de M^e X et de M^e B à l’encontre de la SA Sern Ball Valves,

A titre subsidiaire,

— constater que M^e X et M^e B ne rapportent pas la preuve que la SA Sern Ball Valves venant aux droits de la société Boyer Industries a commis une quelconque faute à leur endroit tandis qu’il est établi qu’à aucun moment la SA Sern Ball Valves n’a été alertée par leurs soins de l’obligation d’information prévue par l’article L 514-20 du code de l’environnement,

— débouter M^e X et M^e B de leur appel incident à l’encontre de la SA Sern Ball Valves,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à payer à la SA Sern Ball Valves une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir les éléments suivants à l’égard des notaires : • les notaires ne peuvent se prévaloir d’une prétendue réticence dolosive du vendeur pour s’exonérer de leur propre responsabilité dès lors que cela permettrait de sanctionner un manquement du vendeur à l’égard de son acquéreur, alors même que le jugement qui a débouté la SAS BFSA de toutes ses demandes contre son vendeur est définitif et a autorité de la chose jugée ; • en tout état de cause, les notaires ne peuvent rapporter la preuve d’une faute de la SA Sern Ball Valves dès lors qu’ils ne se sont pas acquittés de leur propre obligation d’information sur l’article L 514-20 du code de l’environnement, la faute des notaires ayant absorbé la faute non intentionnelle de la SA Sern Ball Valves ; • le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la SAS BFSA de ses demandes : en effet, sa demande représente plus que le double du prix d’acquisition de l’immeuble, alors qu’elle a fait une plus-value sur l’immeuble de 510.836,67 euros en à peine 13 ans; les rapports GINGER ENVIRONNEMENT posent problèmes en ce qu’ils portent sur l’ensemble des immeubles, alors que l’installation classée existait seulement sur le n°21, et que les sols sont contaminés par des métaux lourds ne provenant qu’en partie de l’installation classée et par des hydrocarbures provenant d’un défaut d’étanchéité des ouvrages de la station-service voisine, de sorte que les frais de remise en état liés à l’installation classée non déclarée ne sont pas établis ; • enfin, la somme supplémentaire de 140.334 euros n’est pas en lien de causalité avec cette installation classée.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 4 avril 2017.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que, suivant acte notarié reçu par M^e X en concours avec M^e B, en date du 3 février 1999, la SAS BFSA a acquis de la société Boyer Industries deux immeubles à usage d’ateliers et d’ entrepôts sis, l’un au 15-17 et XXX, l’autre au XXX à Marseille, moyennant le prix de 1.700.000 F (259.163,33 euros) ;

Que l’ensemble immobilier, situé dans l’emprise de l’opération OIN Euroméditerranée, a été acquis par l’Etablissement public foncier PACA en 2012, mais que celui-ci l’évaluait à 1.100.000 euros dont il déduisait une somme de 330.000 euros nécessaire pour les travaux de dépollution du terrain, soit donc un prix résiduel de 770.000 euros, en y ajoutant l’obligation pour la SAS BFSA de déblayer les caves ; qu’en effet, l’Etablissement public foncier PACA avait fait réaliser un diagnostic environnemental de pollution sur les trois immeubles dont il résultait que les remblais artificiels étaient contaminés en métaux lourds (cuivre, mercure, plomb et ponctuellement antimoine) à la teneur élevée et que les terrains naturels étaient pollués par des métaux lourds et des hydrocarbures totaux nécessitant des travaux de nettoyage et d’élimination ;

Que la SAS BFSA a sollicité la condamnation de sa venderesse à l’indemniser du coût de la remise en état en invoquant les dispositions de l’article L 514-20 du code de l’environnement et en reprochant à la société Boyer Industries de ne pas l’avoir informée de l’existence d’une installation classée exploitée sur le terrain de l’immeuble situé au XXX et des dangers qui en résultaient ; qu’elle a également réclamé la condamnation des notaires pour ne pas l’avoir informée de l’application des dispositions de l’article L 514-20 et n’avoir pas mentionné le risque de pollution dont était affecté le terrain acquis ;

Attendu que l’article L 514-20 du code de l’environnement résultant de la codification de l’ancien article 8-1 de la loi du 19 juillet 1976 dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur et doit l’informer également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation ; qu’à défaut, l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ou de demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente ;

Attendu qu’il convient de constater que les demandes présentées par la SAS BFS contre la SA Sern Ball Valves, venant aux droits de sa venderesse, sont irrecevables devant la cour dès lors que son appel à l’encontre de cette société a été déclaré irrecevable par le conseiller de la mise en état et que le jugement est devenu définitif en ce qu’il a débouté la SAS BFSA de ses demandes à son égard ;

Que l’appel de la SAS BFSA ne concerne donc que la responsabilité des notaires ;

Attendu, sur la faute des notaires, que le tribunal a justement rappelé que, si le notaire est tenu, sur le fondement de l’article 1382 du code civil , d’une obligation de conseil et d’information à l’égard des parties, il n’avait pas à se livrer à des investigations personnelles à défaut d’anomalie apparente dans les déclarations des parties et la situation du bien ;

Mais qu’en l’espèce, il est avéré qu’une installation classée d’atelier de forgeage avait été autorisée sur le terrain du XXX, par arrêté préfectoral du 16 mai 1967, et avait été exploitée par les Forges BOYER jusqu’à la cession de l’entreprise 'BOYER et Fils’ dans le cadre de l’exécution du plan de redressement judiciaire de cette société par M^e DOUHAIRE, suivant acte reçu par M^e X le 9 septembre 1994, à la société Boyer Industries ; que l’article L 514-20 sus-visé avait donc vocation à s’appliquer à la revente par la société Boyer Industries à la SAS BFSA de l’immeuble du XXX ; que l’attention des notaires aurait dû être appelée sur l’existence de l’installation classée sur le terrain dès lors qu’il était rappelé à l’acte, dans l’origine de propriété, que celui-ci avait abrité l’exploitation d’un fonds de commerce sous la dénomination 'FORGES BOYER’ (page 9 de l’acte de vente notarié du 3 février 1999) ; que ceux-ci auraient donc dû alerter les parties sur les obligations résultant de ce texte et amener le vendeur à informer son acquéreur par écrit de l’existence de l’installation classée qui avait été exploitée dans le passé dans l’immeuble vendu ; qu’il sera retenu que les notaires ont commis une faute en ne le faisant pas ;

Attendu, sur le préjudice en lien de causalité, que c’est à tort que la SAS BFSA réclame la condamnation des notaires à hauteur de la moins-value subie par leur immeuble à la revente à raison de la pollution, dès lors que le défaut d’information des notaires sur l’application des dispositions de l’article 8-1 et sur l’obligation de déclaration du vendeur n’est pas à l’origine de la pollution et de l’obligation de dépolluer, mais seulement de la perte de chance pour l’acquéreur, s’il avait été informé de l’existence de l’installation classée, de choisir de ne pas acquérir ou d’acquérir l’immeuble à un moindre prix au regard de la déclaration du vendeur de l’existence de l’installation exploitée antérieurement ;

Qu’il convient à cet égard de constater que la SAS BFSA était la locataire de l’immeuble dès avant l’acquisition faite en 1999, ainsi qu’il ressort de l’acte (page 4 : 'L’acquéreur en aura la jouissance par la confusion sur sa tête de ses qualités de locataire et de propriétaire') et qu’elle ne pouvait ignorer l’existence dans l’immeuble d’un ancien atelier de forge ; que si la connaissance de l’installation classée n’est pas de nature à priver l’acquéreur de son action en résolution ou en indemnisation contre le vendeur, sur le fondement de l’article 514-20, au regard de l’obligation formelle de déclaration qui incombe à ce dernier, cette connaissance a par contre une incidence sur le préjudice de perte de chance d’acquérir le bien dans de meilleures conditions résultant de la faute du notaire, puisque le choix d’acquérir l’immeuble a été fait par la SAS BFSA en parfaite connaissance de la situation de celui-ci, indépendamment de l’absence de déclaration formelle de la part du vendeur ; que, certes, la SAS BFSA n’avait pas connaissance des dangers ou inconvénients importants résultant de cette exploitation, mais qu’il n’est pas établi que sa venderesse, la société Boyer Industries, qui n’était pas l’exploitant de la forge mais qui n’était que l’acquéreur de l’immeuble dans lequel elle avait été exploitée, en avait connaissance et aurait pu l’en informer, comme le prévoit le texte de loi, si les notaires lui avaient rappelé ces dispositions ; Qu’il y a lieu, à titre surabondant, de retenir, en considération des dispositions du jugement qui est définitif sur ce point, qu’il a été jugé que le préjudice invoqué par la SAS BFSA contre la SA Sern Ball Valves au titre du coût de la dépollution du terrain n’était pas caractérisé à défaut de lien de causalité indubitable avec le manquement du vendeur à son obligation déclarative ; que dès lors, il ne peut être demandé par la SAS BFSA aux notaires de l’indemniser de ce préjudice ;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SAS BFSA de ses demandes à l’encontre de M^e X et M^e B ;

Attendu que l’appel en garantie des notaires contre la SA Sern Ball Valves dans le cadre de leur appel provoqué sera dès lors déclaré sans objet ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de l’appel principal de la SAS BFSA à l’encontre de M^e X et M^e B et en l’état de l’appel provoqué de M^e X et M^e B contre la SA Sern Ball Valves,

Déclare irrecevables les demandes présentées en appel par la SAS BFSA contre la SA Sern Ball Valves en l’état de l’irrecevabilité de son appel principal contre cette société ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SAS BFSA de ses demandes contre M^e X et M^e B et l’a condamnée à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens ;

Dit l’appel provoqué de M^e X et M^e B contre la SA Sern Ball Valves sans objet ;

Condamne la SAS BFSA à payer à M^e X et M^e B une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA Sern Ball Valves ;

Condamne la SAS BFSA aux dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT