Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 11e chambre a, 17 janvier 2017, n° 15/19462

TGI Toulon 10 septembre 2015

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 17 janvier 2017

CA Aix-en-Provence 16 mai 2017

Arguments

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Rejeté
Usages locaux en matière d'indemnité d'éviction
La cour a estimé que l'exemple cité par Monsieur Y était isolé et ne pouvait pas justifier l'application d'un usage commercial dans les circonstances de l'affaire.
Rejeté
Absence de perte de chiffre d'affaire
La cour a jugé que la perte de possibilité d'exploiter l'appartement entraînerait une perte de clientèle et de chiffre d'affaire, ce qui est réel.
Rejeté
Évaluation de l'indemnité d'éviction
La cour a confirmé que l'expert avait correctement évalué la perte partielle du fonds de commerce et que le montant de l'indemnité d'éviction était justifié.
Accepté
Fixation de l'indemnité d'occupation
La cour a confirmé que l'indemnité d'occupation devait être fixée selon les règles de fixation des loyers commerciaux, sans indexation.
Accepté
Frais d'appel
La cour a condamné Monsieur Y à verser une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel d'Aix-en-Provence a infirmé partiellement et confirmé partiellement le jugement du Tribunal de Grande Instance de Toulon concernant l'indemnité d'éviction due à la SNC Dolce Frégate par Monsieur Y suite à la non-renouvellement de bail commercial d'un appartement et d'un parking. La question juridique principale était de déterminer si le droit à une indemnité d'éviction était acquis et, si oui, d'en fixer le montant. Le tribunal de première instance avait homologué le rapport d'expertise fixant l'indemnité à 85 000 euros. Monsieur Y contestait le principe même de l'indemnité, invoquant des usages locaux et l'absence de préjudice pour le locataire, et subsidiairement, le montant de l'indemnité. La Cour a rejeté l'argument des usages locaux et confirmé que la perte d'exploitation de l'appartement entraînait un préjudice réel pour le locataire, justifiant ainsi le droit à indemnité. Elle a également confirmé le montant de l'indemnité d'éviction à 85 000 euros et l'indemnité d'occupation annuelle à 17 000 euros HT, sans indexation. Enfin, la Cour a condamné Monsieur Y à payer 1 500 euros au titre des frais de justice et aux dépens de la procédure d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 11e ch. a, 17 janv. 2017, n° 15/19462
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	15/19462
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulon, 10 septembre 2015, N° 10/01728
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Véronique BEBON, président
Avocat(s) :	Marc RINGLERoselyne SIMON-THIBAUDDominique CHABAS
Cabinet(s) :	BADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	SNC DOLCE FREGATE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 17 JANVIER 2017

N° 2017/ 41 Rôle N° 15/19462

Z Y

XXX

Grosse délivrée

le :

à: M^e Dominique CHABAS

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 10 Septembre 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 10/01728.

APPELANT

Monsieur Z Y

né le XXX à XXX – XXX

représenté par M^e Dominique CHABAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Régine BELAICHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

XXX Pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant XXX – XXX

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Marc RINGLE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Novembre 2016 en audience publique devant la Cour composée de :

M^me Véronique BEBON, Présidente

Madame D E, Conseillère,

Madame B C, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2017.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2017,

Signé par M^me Véronique BEBON, Présidente et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 avril 1998, Monsieur Y a donné à bail commercial à la SNC Dolce Frégate des locaux comprenant un appartement et un parking, situé à Saint Cyr sur Mer, moyennant un loyer de 2 107,52 euros par trimestre.

Le locataire exerce une activité de services de Résidence de Tourisme.

Monsieur X a donné congé le 28 septembre 2007 avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction au locataire.

Par exploit en date du 22 mars 2010, la SNC Dolce Frégate a demandé au tribunal de grande instance de Toulon de constater son droit à indemnité d’éviction.

Par jugement du 20 octobre 2011, le tribunal de grande instance a ordonné une expertise qui a été déposée le 14 avril 2014.

L’expert retient une indemnité d’éviction d’un montant de 85 000 euros et une indemnité d’occupation annuelle fixée à 11 700 euros.

Par jugement en date du 10 septembre 2015, le tribunal de grande instance a homologué le rapport d’expertise.

Monsieur Y a interjeté appel du jugement en date du 3 novembre 2015.

Par conclusions en date du 21 janvier 2016 auxquelles il conviendra de se référer pour plus ample exposé, Monsieur Y demande a être dispensé du paiement d’une indemnité d’éviction au bénéfice de la SNC Dolce Frégate, en raison d’usages locaux en la matière ; il ajoute que la perte d’exploitation de l’appartement n’entraînera aucune perte de chiffre d’affaire et de clientèle ; que par ailleurs, d’autres appartements doivent être construits ; subsidiairement, il conclut à la diminution du montant de l’indemnité d’éviction.

Par conclusions en date du 21 mars 2016 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SNC Dolce Frégate conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

SUR QUOI :

Sur le principe de l’indemnité d’éviction :

Attendu que la SNC Dolce Frégate indique que dans son jugement en date du 20 octobre 2011, le tribunal de grande instance de Toulon a rappelé que le congé sans offre de renouvellement ouvre droit au profit du locataire, en application de l’article L145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction et qu’en conséquence le tribunal a affirmé que la SNC Dolce Frégate a droit a une indemnité d’éviction et a désigné l’expert Modolo pour en déterminer le montant.

Attendu que la SNC Dolce Frégate conclut que le principe du droit à une indemnité d’éviction a d’ores et déjà été tranché par le jugement du 20 octobre 2011 et ne peut être remis en cause, en raison du principe de l’autorité de la chose jugée.

Mais attendu qu’une lecture attentive du dispositif du jugement du 20 octobre 2011 permet d’affirmer que le tribunal n’a, avant-dire droit au fond, procédé qu’à la seule désignation d’un expert et ne s’est nullement prononcé sur le principe de l’indemnité d’éviction.

Que le jugement du 10 septembre 2015 doit être réformé en ce qu’il a considéré que le droit au versement d’une indemnité d’éviction était acquis en raison de l’autorité de la chose jugée dans le jugement en date du 20 octobre 2011.

Attendu en conséquence que ce problème reste entier et doit être examiné.

'Attendu que pour s’opposer au paiement de toute indemnité d’éviction, Monsieur X se fonde sur l’existence d’usages locaux qui selon lui, s’opposeraient au versement d’une telle indemnité en cas de reprise de l’appartement du bailleur pour son usage personnel et la construction de nouveaux lots.

Qu’il précise que tel est le cas en l’espèce, ayant délivré un congé avec refus de renouvellement du bail commercial afin de reprendre son appartement pour son usage personnel.

Attendu que pour justifier l’existence d’un usage commercial local en matière de résidence hôtelière dans la même zone géographique, Monsieur Y s’appuie sur l’exemple de la résidence hôtelière des Domaines du Golf de Saint Endréol où les bailleurs n’ont pas eu à verser l’indemnité d’éviction lors du non renouvellement du bail commercial.

Mais attendu qu’il s’agit d’un exemple isolé et dans lequel d’ailleurs le congé avait été donné par le preneur et non par le bailleur ; que l’on ne peut prétendre à l’application d’un usage commercial dans de telles circonstances.

Que ce moyen sera rejeté.

'Attendu par ailleurs que pour s’opposer au versement d’une quelconque indemnité d’éviction, Monsieur Y affirme que la perte de la possibilité d’exploiter le bien immobilier dont s’agit, ne prive nullement la SNC Dolce Frégate de l’usage du grand salon, du patio, de la cuisine qui sont des espaces rentables ainsi que de la piscine.

Mais attendu qu’il est établi que la perte de possibilité d’exploiter l’appartement va engendrer une perte certaine de clientèle, entraînant une perte de chiffre d’affaire qui est réelle.

Que la construction de La Bastide n’a pas pour objet de transférer l’activité de résidence de tourisme, mais de créer des logements supplémentaires pour répondre à la demande de location.

Attendu qu’il résulte de ce qui précède que le principe du droit à une indemnité d’éviction est acquis.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction :

Attendu qu’il convient de rappeler qu’en application de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction due au locataire évincé doit être égale au préjudice causé par le défaut du renouvellement du bail et doit comprendre notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutations à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Attendu qu’en l’espèce, la perte pour la SNC Dolce Frégate n’est que partielle puisqu’elle ne va porter que sur la perte du local constitué d’un appartement et non sur la perte des autres prestations.

Attendu que l’expert a déjà traité de 14 autres procédures concernant la fixation de loyer de renouvellement et 5 procédures concernant les montants des indemnités d’éviction et d’occupation pour les appartements de la Résidence Dolce Frégate ; qu’il en a donc une parfaite connaissance de la valeur des biens.

Attendu que l’expert a parfaitement accompli la mission qui lui avait été confiée.

Qu’il indique que la valeur d’un fonds de commerce d’une résidence de tourisme est comparable à celle d’un hôtel de même catégorie ; que l’évaluation sera donc basée sur les calculs de l’hôtellerie 4 étoiles.

Qu’il s’agit d’un complexe touristique haut de gamme ; que chaque appartement bénéficie d’une vue sur la mer, les vignes, le golf et la forêt, site très recherché par la clientèle notamment étrangère.

Attendu que l’expert a justement évalué la valeur de la perte partielle du fonds de commerce à la somme de 80 200 euros en réalisant la moyenne de deux méthodes et fait une application d’un indice de pondération ; que ce mode de calcul doit être retenu.

Attendu par ailleurs que l’expert a retenu l’existence d’un trouble commercial, se basant sur une durée de 2 mois, d’un montant parfaitement évalué à la somme de 2 418 euros.

Que concernant la perte de la clientèle et de revenus pour les activités complémentaires, il convient de noter que cette perte est faible car les locaux litigieux devaient être occupés par les propriétaires, leur famille, amis ou locataires.

Que le chiffre évalué par l’expert à ce titre, étant parfaitement modéré, sera retenu, soit la somme de 2 705 euros.

Attendu en conséquence qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction à la somme arrondie de 85 000 euros.

Sur l’indemnité d’occupation : Attendu qu’il convient de noter qu’en cas de paiement d’une indemnité d’éviction, l’article L 145-28 du code de commerce, prévoit que, pendant la durée du maintien dans les lieux, le locataire doit payer une indemnité d’occupation déterminée le cas échéant, suivant les mêmes règles que celles de fixation des loyers commerciaux.

Attendu que l’indemnité d’occupation doit être fixée selon la valeur locative, outre un éventuel abattement dit de précarité.

Attendu que l’expert, pour compenser l’incertitude liée au non renouvellement du bail estime raisonnable de fixer ce taux d’abattement à 10 %, soit en l’espèce une somme de 17 000 euros HT par an, somme qui n’est d’ailleurs pas contestée par Monsieur X.

Qu’il ne convient nullement d’indexer l’indemnité d’occupation,

Que le jugement sera confirmé sur ces points.

Attendu qu’il convient de condamner Monsieur Y à verser à la SNC Dolce Frégate la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

Attendu que les dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge de Monsieur Y.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,

Infirme le jugement du 10 septembre 2015 en ce qu’il a considéré que le droit au versement d’une indemnité d’éviction était acquis en raison de l’autorité de la chose jugée dans le jugement en date du 20 octobre 2011.

Et statuant sur ce point :

Dit que le principe du droit à une indemnité d’éviction est acquis.

Confirme le jugement du tribunal de grande instance en date du 10 septembre 2015 en toutes ses autres dispositions.

Précise qu’il ne saurait y avoir lieu à indexation du montant de l’indemnité d’occupation.

Condamne Monsieur Y à verser à la SNC Dolce Frégate la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

Dit que les dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge de Monsieur Y.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,