COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

3^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 21 DÉCEMBRE 2017

N° 2017/389

Rôle N° 17/06283

[…]

SNC […]

C/

E F

AA AB B

G H

I J

K L

M N

O P

Q X

AC AD AE

C D épouse X

[…]

Grosse délivrée

le :

à :

M^e P-Y IMPERATORE

M^e V. EHRENFELD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 27 Février 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/01570.

APPELANTES

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux en exercice

siège social 25 Allée Vauban – 59562 LA MADELEINE CEDEX

représentée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

plaidant par M^e Bernard ROSSANINO de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de GRASSE

SNC […],

prise en la personne de ses représentants légaux en exercice

siège social 19 Rue de Vienne, […]

représentée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

plaidant par M^e Bernard ROSSANINO de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMES

Monsieur E F

assigné à jour fixe le 26.04.17 à domicile à la requête de la […] et SNC […], demeurant […]

Madame AA AB B,

assignée à jour fixe le 26.04.17 à domicile à la requête de la […] et SNC […]

[…]

Monsieur G H

assigné à jour fixe le 26.04.17 à domicile à la requête de la […] et SNC […]

[…]

Madame I J

assignée à jour fixe le 26.04.17 à sa personne à la requête de la […] et SNC […],

[…]

Monsieur K L assigné à jour fixe le 26.04.17 à étude d’huissier à la requête de la […] et SNC […],

[…]

Madame M N

assignée à jour fixe le 26.04.17 à étude d’huissier à la requête de la […] et SNC […],

[…]

Monsieur O P

assigné à jour fixe le 26.04.17 à sa personne à la requête de la […] et SNC […],

[…]

Monsieur Q X

assigné à jour fixe le 26.04.17 à sa personne à la requête de la […] et SNC […],

[…]

Madame AC AD AE

assignée à jour fixe le 26.04.17 à domicile à la requête de la […] et SNC […],

[…]

Madame C D épouse X

assignée à jour fixe le 26.04.17 à domicile à la requête de la […] et SNC […],

[…]

Syndicat des copropriété de l’ensemble immobilier LE MAS DES TUILIERES sis 127 chemin des Tuilières 06220 VALLAURIS

représenté par son syndic chez Y – Z ET GESTION IMMOBILIERE ROBALDO ANTOBOISE sis 26, Boulevard DUGOMMIER 06600 ANTIBES

assigné à jour fixe le 26/06/2017 à personne habilitée à la requête de la SNC […] et la […],

Tous représentés et plaidant par M^e Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 31 Octobre 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Monsieur AF-AG BANCAL, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. AF-AG BANCAL, Président (rédacteur)

M^me Patricia TOURNIER, Conseillère

M^me C LEYDIER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me R S.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2017.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2017,

Signé par M. AF-AG BANCAL, Président et M^me R S, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige :

La […], société civile de construction vente, a fait édifier sur la commune de Vallauris (Alpes-Maritimes) un ensemble immobilier composé de 31 maisons individuelles avec jardins.

Les lots privatifs de cet ensemble immobilier, vendus en l’état futur d’achèvement par la […], ont été livrés avec réserves en septembre 2015.

Les parties communes ont été livrées avec réserves au syndicat des copropriétaires le 25 septembre 2015.

Estimant notamment que les réserves concernant tant les parties privatives que les parties communes n’avaient pas été intégralement levées, soulevant la non conformité de certains ouvrages, ajoutant qu’à côté de la SCI, la S.N.C. […], sous I’enseigne NEXITY, avait eu un rôle important en participant à la conception, la commercialisation, la réalisation, la réception et la garantie du programme, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Mas des Tuilières et plusieurs copropriétaires ont fait assigner la […] et la SNC […] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse pour les voir condamnés solidairement à effectuer les travaux.

Par ordonnance du 27 février 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour défendre, soulevée par la SNC

[…],

— condamné la […] et la SNC […] à :

** faire réaliser pour le compte du syndicat des copropriétaires le Mas des Tuilières les travaux de reprise et de réparation des réserves et vices de constructions apparents visés lors de la livraison et décrits dans le rapport de M. A du 3 août 2016 et les travaux de réfection de l’ensemble du revêtement de la voirie au sein de la résidence le Mas des Tuilières, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard qui courra passé le délai de quatre mois à compter de la signification de l’ordonnance pendant une durée de quatre mois à l’issue de laquelle il pourra être de nouveau statué ;

** faire effectuer les travaux nécessaires de reprise et réparation des désordres affectant les villas 4, 8, 9, 10 et 24, correspondant aux réserves mentionnées dans les procès-verbaux de livraison des dites villas qui n’ont pas été levées, sous astreinte de 200 € par jour de retard qui courra passé le délai de quatre mois à compter de la signification de l’ordonnance pendant une durée de quatre mois à l’issue de laquelle il pourra être de nouveau statué ;

' ordonné une expertise et commis pour y procéder AF-AG W, afin notamment de 'vérifier la réalité des désordres’ invoqués par les copropriétaires demandeurs (sans mentionner ceux concernant les parties communes ou ceux concernant les parties privatives de M et M^me X ),

' condamné la […] et la SNC […] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

1°/ 1000€ au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Mas des […]

2°/ 800€ à chacun des couples de copropriétaires intervenus dans la procédure,

' rejeté le surplus des demandes,

' condamné la […] et la SNC […] aux dépens.

**

Le 31.3.2017, La […] et la S.N.C. GEORGE V COTE D 'AZUR interjetaient appel.

Suite à requête du 4.4.2017 aux fins d’être autorisées à assigner à jour fixe, par ordonnance du 5.4.2017 le magistrat délégué dans les fonctions de premier président de la présente cour autorisait les requérantes à assigner à jour fixe pour l’audience du 31.10.2017.

**

Vu les dernières conclusions avec bordereau de pièces communiquées de la […] et de la S.N.C. GEORGE V COTE D 'AZUR, notifiées par le R.P.V.A le 20.10.2017,

Vu les dernières conclusions avec bordereau de pièces communiquées du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Mas des Tuilières et de copropriétaires agissant en leur nom personnel, notifiées par le R.P.V.A le 5.10.2017,

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la qualité de la S.N.C. […] :

Au provisoire de la présente instance en référé, pour le juge de l’apparent, de l’évident et de l’incontestable qu’est le magistrat des référés, il est établi, notamment à la lecture des actes de vente et attestations notariées produits, que les copropriétaires ont acquis leurs villas en l’état futur d’achèvement auprès de la […], société civile de construction vente, que c’est cette société qui a procédé à la livraison des parties communes comme des parties privatives, et que les quelques courriers produits par les intimés émanant de la S.N.C. GEORGE V COTE D 'AZUR mentionnent qu’elle agissait pour le compte de cette SCI.

En conséquence, au stade actuel de la procédure de référé, il n’est pas établi que la S.N.C. GEORGE V COTE D 'AZUR est le co-contractant des acquéreurs ou qu’elle a la qualité de 'promoteur de fait’ sur lequel pèseraient les obligations d’un maître de l’ouvrage et d’un vendeur d’immeuble, comme l’allèguent les intimés.

C’est donc avec raison que cette société soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité.

Les demandes formées contre elle sont donc irrecevables, la décision déférée devant ici être réformée.

Sur la condamnation à faire procéder à des travaux :

En application de l’article 809 du code de procédure civile :

« Le président (du tribunal de grande instance) peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, l’examen des différents procès-verbaux de livraison, constats d’huissier, courriers échangés et du rapport de l’architecte T U du 3.8.2016, désigné d’un commun accord entre le vendeur et le syndicat, révèle :

' que sur la parcelle en pente où furent édifiées les différentes constructions, de graves désordres affectent le réseau d’écoulement des eaux pluviales, qui n’a pas été réalisé conformément aux prescriptions du permis de construire,

' qu’en raison du niveaux de certaines villas et de la voierie, du sens et de l’importance des pentes, des entrées d’eau se produisent en rez de jardin de certaines villas lors de précipitations abondantes,

' que des terrassements trop importants ont conduit à la constitution de talus à fortes pentes avec édification de murs de soutènement en béton et de murs en 'Bétoflor', non conformes au PLU,

' que l’architecte U souligne les risques de mise en péril de la pérennité des édifices construits, d’effondrement des ' Bétoflor', de glissement des talus, d’effondrement du bassin de rétention des EP, de débordement des réseaux EP sous dimensionnés, d’inondation de certaines maisons, et conseille 'de prendre des dispositions sans délais afin de mettre en sécurité le site dans son intégralité et ce avant même la réalisation de travaux définitifs de conformité',

' que plusieurs réserves figurent dans les procès-verbaux de livraison des villas signés tant par le vendeur que par les acquéreurs.

Alors que l’obligation du vendeur d’immeuble de livrer un ouvrage conforme aux différents contrats de vente, aux règles de l’art et aux normes techniques n’est pas sérieusement contestable, que les premières investigations expertales ont permis de relever que le vendeur ne contestait pas sérieusement devoir lever des réserves et avait d’ailleurs commencé à le faire, qu’il y a, au moins en certains endroits de cet ensemble immobilier, risque pour la sécurité des personnes et des biens, que le vendeur le reconnaît lui-même en formulant des propositions de sécurisation provisoire du talus arrière des villas 8,9, 10 et 11 (dire n°3 à l’expert judiciaire du 23.10.2017, pièce 40 des appelants), qu’il convient donc de prévenir tout dommage susceptible de se produire, c’est avec raison que le premier juge a condamné sous astreinte le vendeur à faire d’une part, procéder aux travaux de reprise des désordres affectant les villas de copropriétaires, d’autre part, à réaliser des travaux concernant les parties communes.

Cependant, compte tenu du contexte de l’affaire, notamment de l’arrêté du maire de Vallauris du 4.10.2016 rapportant un permis de construire tacite, des infractions aux règles d’urbanisme relevées par procès-verbal d’infraction du 20.3.2017, de la nécessité de procéder à une étude complète des travaux de reprise à effectuer sur les parties communes, des recherches expertales en cours, la condamnation sous astreinte du vendeur à faire procéder à des travaux sur ces parties communes doit seulement, pour l’instant, concerner les travaux de mise en sécurité des biens et des personnes nécessaires, notamment pour éviter tous glissements de terrain, affaissements ou effondrements de murs de soutènement ou BETOFLOR, inondations des parcelles et des habitations, notamment lors de précipitations importantes.

Pour chacune de ces condamnations, leurs modalités, notamment le montant de l’astreinte, seront fixées au dispositif du présent arrêt.

Sur l’expertise :

L’existence d’un motif légitime à voir ordonner une expertise n’est pas contestée.

Mais il convient d’étendre la mission expertale aux réserves, non-conformités et vices invoqués tant par le syndicat des copropriétaires que par Q X et C D épouse X, parties omises de la mission expertale.

Sur les dommages et intérêts :

En vertu de l’article 566 du code de procédure civile les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

Tel étant le cas des demandes d’indemnisation formulées en appel par le syndicat et les copropriétaires, celles-ci sont recevables.

Alors que la livraison de leurs villas remonte à plus de deux années, qu’ils subissent encore, ne serait-ce qu’en raison des problèmes affectant les parties communes de cet ensemble en copropriété des préjudices dans la jouissance de leurs biens, l’existence de l’obligation du vendeur de devoir, pour ce seul préjudice de jouissance, indemniser les copropriétaires qui agissent en justice, n’est pas sérieusement contestable et il convient d’accorder à chacun des couples de copropriétaires une provision de 5000€ à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice.

Par contre, au stade actuel du référé, la collectivité de l’ensemble des copropriétaires constitués en syndicat ne justifie pas d’une obligation non sérieusement contestable du vendeur de devoir

l’indemniser.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Succombant dans la plupart de ses réclamations, la SCI VALLAURIS CHEMIN des TUILIERES supportera seule les dépens de première instance et d’appel.

Si, en première instance, l’équité commandait d’allouer au syndicat et à chacun des couples de copropriétaires les indemnités au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile fixées par le premier juge, il en est de même en appel et il convient d’allouer au syndicat une indemnité complémentaire de 2500€ et à chacun des couples de copropriétaires une indemnité complémentaire de 1500€.

PAR CES MOTIFS

LA COUR :

Statuant publiquement,

Contradictoirement,

REFORME partiellement l’ordonnance déférée en ce que le premier juge a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour défendre, soulevée par la SNC […],

— condamné la […] et la SNC […] à :

** faire réaliser pour le compte du syndicat des copropriétaires le Mas des Tuilières les travaux de reprise et de réparation des réserves et vices de constructions apparents visés lors de la livraison et décrits dans le rapport de M. A du 3 août 2016 et les travaux de réfection de l’ensemble du revêtement de la voirie au sein de la résidence le Mas des Tuilières, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard qui courra passé le délai de quatre mois à compter de la signification de l’ordonnance pendant une durée de quatre mois à l’issue de laquelle il pourra être de nouveau statué ;

** faire effectuer les travaux nécessaires de reprise et réparation des désordres affectant les villas 4, 8, 9, 10 et 24, correspondant aux réserves mentionnées dans les procès-verbaux de livraison des dites villas qui n’ont pas été levées, sous astreinte de 200 € par jour de retard, qui courra passé le délai de quatre mois à compter de la signification de l’ordonnance pendant une durée de quatre mois à l’issue de laquelle il pourra être de nouveau statué ;

' condamné la […] et la SNC […] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

1°/ 1000€ au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Mas des […]

2°/ 800€ à chacun des couples de copropriétaires intervenus dans la procédure,

— condamné la […] et la SNC […] aux dépens,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

REÇOIT la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir soulevée par la SNC […],

En conséquence,

MET hors de cause la SNC […],

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau en appel de la demande de provision formée tant par le syndicat des copropriétaires que par les copropriétaires,

CONDAMNE la […], sous astreinte provisoire de 600€ par jour de retard pendant une durée de 3 mois, courant 2 mois après la signification du présent arrêt, à faire procéder dans l’ensemble immobilier le Mas des […] aux travaux de mise en sécurité des biens et des personnes nécessaires, notamment, pour éviter tous glissements de terrain, affaissements ou effondrements de murs de soutènement ou BETOFLOR, inondations des parcelles et des habitations, notamment lors de précipitations importantes,

CONDAMNE, dans les conditions précisées dans l’ordonnance déférée quant au montant de l’astreinte, la […] à faire procéder aux travaux de reprise et réparation des désordres affectant les villas 4, 8, 9, 10 et 24, correspondant aux réserves mentionnées dans les procès-verbaux de livraison des dites villas qui n’ont pas été levées,

DIT que la mission de l’expert V W est étendue aux désordres, non-conformités et vices de construction invoqués par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Mas des Tuilières 127 chemin des Tuilières 06220 à Vallauris et par Q X et C D épouse X, dans leur assignation introductive d’instance et leurs dernières écritures soumises tant au premier juge qu’à la cour,

CONDAMNE la […] à payer une provision de

1°/ 5000€ à E F et AA AB- B,

2°/ 5000€ à G H et I J,

3°/ 5000€ à K L et M N ,

4°/ 5000€ à O P et AC AD-AE,

5°/ 5000€ à Q X et C D épouse X

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Mas des Tuilières 127 chemin des Tuilières 06220 à Vallauris de sa demande de provision,

CONDAMNE la […] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

I/ pour la procédure de première instance, une indemnité de :

1°/ 800€ à E F et AA AB- B,

2°/ 800€ à G H et I J,

3°/ 800€ à K L et M N,

4°/ 800€ à O P et AC AD-AE,

5°/ 800€ à Q X et C D épouse X,

6°/ 1000€ au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Mas des […]

II/ pour la procédure d’appel, une indemnité de :

1°/ 1500€ à E F et AA AB- B,

2°/ 1500€ à G H et I J,

3°/ 1500€ à K L et M N,

4°/ 1500€ à O P et AC AD-AE,

5°/ 1500€ à Q X et C D épouse X ,

6°/ 2500€ au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le Mas des […]

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

DIT que le greffe communiquera à l’expert J.F. W une copie du présent arrêt,

CONDAMNE la […] aux dépens de première instance et d’appel et en ordonne la distraction en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT