Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 11e chambre a, 19 octobre 2017, n° 16/14972

TGI Tarascon 7 juillet 2016

CA Aix-en-Provence
Infirmation 19 octobre 2017

Arguments

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Rejeté
Respect des obligations contractuelles
La cour a estimé que l'association n'a pas respecté les obligations administratives nécessaires, justifiant ainsi l'application de la clause résolutoire.
Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que la clause résolutoire n'était pas applicable en raison de l'absence de manquement de l'association à ses obligations contractuelles.
Rejeté
Indemnité d'occupation due
La cour a rejeté cette demande en raison de l'absence de fondement juridique pour la réclamer.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge de l'association les frais irrépétibles exposés par les bailleurs.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, l'Association Initiative Jeunesse Citoyenne (appelante) conteste le jugement du Tribunal de Grande Instance de Tarascon qui avait ordonné son expulsion et constaté l'acquisition d'une clause résolutoire dans un bail commercial. La juridiction de première instance avait estimé que l'association n'avait pas respecté les obligations administratives nécessaires. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments, a infirmé le jugement en considérant que la responsabilité d'obtenir les autorisations administratives incombait au bailleur, et non à l'association. Elle a donc débouté les consorts A de toutes leurs demandes et condamné ces derniers à verser 1.500 euros à l'association au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 11e ch. a, 19 oct. 2017, n° 16/14972
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	16/14972
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Tarascon, 7 juillet 2016, N° 15/01519
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Yves BENHAMOU, président
Avocat(s) :	Jean Pascal JUANLila LACIDIRobert CARMONA
Parties :	Association IJC

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 19 OCTOBRE 2017

N° 2017/ 472

Rôle N° 16/14972

Association IJC

B A épouse X

C A épouse Y

Grosse délivrée

le :

à :

M^e G H I

M^e Lila LACIDI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 07 Juillet 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 15/01519.

APPELANTE

Association IJC, demeurant […]

représentée par M^e Lila LACIDI, avocat au barreau de TARASCON

INTIMEES

Madame B A épouse X

née le […] à […]

représentée par M^e G H I, avocat au barreau de TARASCON,

assistée par M^e Robert CARMONA, avocat au barreau de TARASCON

Madame C A épouse Y née le […] à […]13200), demeurant 10 rue G Granaud – 13200 Arles

représentée par M^e G H I, avocat au barreau de TARASCON,

assistée par M^e Robert CARMONA, avocat au barreau de TARASCON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Septembre 2017 en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président,

Madame Frédérique BRUEL, Conseillère

Madame Sylvie PEREZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me D E.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Octobre 2017.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Octobre 2017,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président et M^me D E, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

En vertu d’un acte de donation reçu par Maître Z, notaire à Maussane-les-Alpilles le 4 juin 1993, M^me B A épouse X et M^me C A épouse Y sont toutes deux propriétaires en indivision d’un bien immobilier situé à […].

Mesdames A ont confié la gestion de ce bien immobilier à leur père, M. F A.

Selon acte sous seing privé en date du 1^er février 2011, l’ ASSOCIATION INITIATIVE JEUNESSE CITOYENNE s’est vu consentir par ce dernier un bail dans un local situé dans l’immeuble susmentionné pour une durée de neuf années moyennant un loyer de 5.400 euros par an. Les parties ont fait le choix expressément de soumettre cette convention au statut des baux commerciaux.

Saisi par M^me B A épouse X et M^me C A épouse Y qui souhaitaient notamment voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à défaut voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial et ordonner l’expulsion de l’association en cause des lieux loués, le tribunal de grande instance de Tarascon par jugement en date du 7 juillet 2016, a :

— débouté l’ASSOCIATION INITIATIVE JEUNESSE CITOYENNE de sa demande d’expertise,

— constaté que la clause résolutoire insérée au bail en cause est acquise au 30 décembre 2012,

— ordonné l’expulsion de l’ASSOCIATION INITIATIVE JEUNESSE CITOYENNE et de tous occupants de son chef des locaux faisant l’objet du bail commercial en question au besoin avec le concours de la force publique,

— condamné l’ASSOCIATION INITIATIVE JEUNESSE CITOYENNE à payer à M^me B A et à M^me C A une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme du loyer du à compter du 1^er janvier 2013 jusqu’à la libération effective des lieux en cause,

— débouté M^me B A et M^me C A de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné l’ASSOCIATION INITIATIVE JEUNESSE CITOYENNE à payer à

Madame B

A et à M^me C A la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du dit jugement.

Le premier juge relève au soutien de cette décision que :

' la lecture du bail en cause fait apparaître dans la rubrique destination des lieux loués la mention 'Formation et Education des jeunes ados’ suivi de 'et lieux de culte’ mais manifestement rédigée par une autre personne, l’écriture étant différente, cette mention étant de plus barrée,

' en tout état de cause il apparaît que le preneur devait notamment faire son affaire personnelle de toutes autorisations des administrations compétentes à ses risques et périls sans recours contre le bailleur,

' force est de constater qu’à ce jour l’association qui réfute l’analyse de la mairie d’Arles ne produit aucune autorisation ni justificatif du dépôt de dossier ni n’a appelé dans la cause la mairie,

' faute de régularisation dans le délai la clause résolutoire est acquise aux termes des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce au 31 décembre 2012,

' aucune expertise de saurait être ordonnée, l’expertise n’étant pas un moyen de pallier la carence des paries,

' par suite, il sera fait droit à la demande de résiliation du bail ainsi qu’a la demande d’expulsion, l’ASSOCIATION INITIATIVE JEUNESSE CITOYENNE étant occupante sans droit ni titre.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 11 août 2016, l’ASSOCIATION INITIATIVE JEUNESSE CITOYENNE a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Vu les dernières conclusions de l’ASSOCIATION INITIATIVE JEUNESSE CITOYENNE en date du 30 août 2017, et demandant à la cour de réformer le jugement querellé, et à titre principal de débouter les consorts A de leurs demandes, et à titre subsidiaire d’ordonner une mesure d’expertise aux frais avancés des consorts A pour déterminer si les locaux sont conformes aux règles de sécurité édictées pour ce type d’établissement, et à titre infiniment subsidiaire de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les consorts

A de leur demande de dommages et intérêts, et de les débouter de leur demande de fixation d’astreinte, et en toute hypothèse de condamner les consorts A au paiement de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions de M^me B A épouse X et M^me C A épouse Y en date du 17 août 2017, et demandant à la cour de:

'CONFIRMER ledit jugement en toutes ses dispositions à l’exception toutefois de la décision d’ordonner l’exécution provisoire du jugement prononcé qui est devenu sans objet,

CONDAMNER l’ASSOCIATION INITIATIVE JEUNESSE CITOYENNE à payer à Mesdames B A épouse X et M^me C A épouse Y la somme de QUATRE MILLE EUROS en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER l’ASSOCIATION INITIATIVE JEUNESSE CITOYENNE aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître G H I et Maître Robert CARMONA, avocat aux offres de droit.'

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 septembre 2017.

- MOTIFS DE LA COUR :

- SUR LE RESPECT DES EXIGENCES RÉGLEMENTAIRES ET CONTRACTUELLES AFFÉRENTES AUX AUTORISATIONS ADMINISTRATIVES IMPOSÉES A L’ASSOCIATION AYANT PRIS A BAIL COMMERCIAL LES LOCAUX EN CAUSE:

Dans le cas présent le bail commercial du 1^er février 2011 dans la rubrique ayant pour titre 'DESTINATION DES LIEUX LOUÉS’ prévoyait notamment :

' Formation et éducation des jeunes ados et lieu de culte'. Cette même disposition du bail mentionnait également 'le preneur faisant son affaire personnelle de toutes autorisations à obtenir tant du syndicat des copropriétaires s’il existe que des administrations compétentes , à ses risques et périls sans recours contre le bailleur.'

En l’espèce la mairie d’Arles a adressé à l’ASSOCIATION INITIATIVE JEUNESSE CITOYENNE un courrier en date du 1^er juin 2017 qui indique en substance:

' A ce jour il apparaît que votre établissement n’est pas en règle vis à vis de la réglementation des Etablissements recevant du public .

En tant qu’établissement de la 5^e catégorie vous devez déposer une procédure administrative auprès de nos services, permettant de vérifier la conformité de vos installations liées à la sécurité des personnes et à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite conformément à l’article R 123-146 du code de la construction et de l’habitation et à l’arrêté du 11 septembre 2007.

Pour information en restant dans cette irrégularité , vous encourez une amende prévue pour les contraventions de la 5^e classe, conformément à l’article R 152-6 du code de la construction et de l’habitation.

Au vu de ces éléments je vous invite à vous rapprocher le plus rapidement possible des services concernés ( service URBANISME et service gestion des ERP) pour vous accompagner dans les démarches nécessaires à la régularisation de votre établissement.'

L’association appelante conteste avec la plus farouche énergie et très longuement dans ses dernières écritures l’analyse effectuée par la mairie d’Arles.

Certes au cas particulier l’établissement en cause de l’ASSOCIATION INITIATIVE JEUNESSE CITOYENNE est un établissement recevant du public de 5^e catégorie au sens de l’article R 123-19 du code de la construction et de l’habitation qui nécessite en application de l’article R 123-46 du même code une autorisation par arrêté du maire.

Toutefois il résulte d’une jurisprudence constante que, malgré les clauses contractuelles qui excluent toute garantie du bailleur en cas de non conformité des locaux aux obligations administratives ou qui mettent à la charge du seul preneur l’exigence de l’obtention des autorisations administratives tout en exonérant le bailleur de cette obligation, il n’en demeure pas moins que c’est au dit bailleur qui consent un bail soumis au statut des baux commerciaux de satisfaire à son obligation de délivrance, en délivrant un local conforme à sa destination ( voir notamment en ce sens un arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 2 décembre 2015). Dès lors c’est sur le bailleur et lui seul que repose notamment l’obligation d’obtenir l’autorisation du maire s’agissant d’un établissement de 5^e catégorie recevant du public, toute clause contraire visant à l’exonérer de cette obligation étant réputée non écrite.

Il ne peut donc être relevé au cas d’espèce strictement aucun manquement de l’ASSOCIATION INITIATIVE JEUNESSE CITOYENNE en sa qualité de preneur à ses obligations contractuelles qui serait de nature à légitimer la constatation du jeu de la clause résolutoire insérée à l’acte de bail, et l’expulsion de cette association des lieux en cause .

Il convient dès lors d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement querellé et de débouter les consorts A de toutes leurs demandes.

- SUR LE SURPLUS DES DEMANDES :

Compte tenu des observations qui précédent, il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes étant rappelé que s’agissant d’un arrêt de cour d’appel il a vocation a être exécuté immédiatement.

- SUR L’APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’ASSOCIATION INITIATIVE JEUNESSE CITOYENNE les frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens.

Il y a lieu en conséquence de condamner les consorts A à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des consorts A les frais irrépétibles exposés par eux et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de les débouter de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- SUR LES DÉPENS :

Il y a lieu de condamner les consorts A qui succombent aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

- INFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé,

Statuant à nouveau:

- DEBOUTE les consorts A de toutes leurs demandes,

Y ajoutant:

- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

- CONDAMNE les consorts A à payer l’ASSOCIATION INITIATIVE JEUNESSE CITOYENNE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- LES DEBOUTE de leur demande au titre des frais irrpétibles,

- CONDAMNE les consorts A aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,