COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRET SUR RENVOI DE CASSATION

ARRÊT AU FOND

DU 26 JUIN 2018

A.D

N°2018/

Rôle N° N° RG 16/18758 – N° Portalis DBVB-V-B7A-7NDI

S.A.R.L. AGENCE ANGELI

C/

A Y

Grosse délivrée

le :

à :M^e Maynard

M^e Tebiel

Arrêt en date du 26 Juin 2018 prononcé sur saisine de la cour suite à l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 12/10/2016, qui a cassé et annulé l’arrêt

n° 54 rendu le 05/02/2015 par la Cour d’Appel d’ AIX EN PROVENCE (Chambre 1^re B).

DEMANDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION

S.A.R.L. AGENCE ANGELI

au capital de 143.000,00 euros, inscrite au RCS de FREJUS sous le numéro B 325 476 489, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège […][…]

représentée par M^e Sylvie MAYNARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Benoît LAMBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

DEFENDEUR SUR RENVOI DE CASSATION

Monsieur A Y

né le […] à […] […]

représenté par M^e Layla TEBIEL de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Julien DUPONT, avocat au barreau de STRASBOURG

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Mai 2018 en audience publique .Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries devant la cour composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame C D.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2018.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2018

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame C D, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE :

Vu le jugement, rendu le 13 mai 2014 par le tribunal de grande instance de Draguignan ayant, suite à l’échec d’un compromis de vente passé entre M et M^me X et M. Y, rejeté la demande de la société agence Angeli en paiement de la somme de 50 000 euros sur le fondement de la loi du 2 janvier 1970, et subsidiairement, de l’article 1147 du Code civil, ayant rejeté l’application de l’article 700 du code de procédure civile, ayant condamné l’agence Angeli aux dépens.

Vu l’arrêt de la cour d’appel en date du 5 février 2015, ayant confirmé le jugement et condamné la société agence Angeli aux dépens.

Vu l’arrêt de la Cour de cassation en date du 12 octobre 2016, ayant cassé la décision de la cour d’appel en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts de l’agence immobilière, considérant que la cour relève que l’acheteur ne justifie pas avoir sollicité dans le délai requis un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse de vente, que cette faute n’a pu faire perdre à l’agent immobilier qu’une chance de percevoir sa commission et non le montant de celle-ci compte tenu de l’aléa pesant sur toute vente, que la réparation du dommage doit être mesurée à la chance perdue, et

que le préjudice issu de cette perte de chance n’est pas invoqué par l’agent immobilier qui réclame le montant intégral de ses honoraires, alors qu’elle ne pouvait retenir l’existence d’une perte de chance sans inviter les parties à s’expliquer sur ce moyen relevé d’office ni refuser d’évaluer le montant du préjudice dont elle avait constaté l’existence dans son principe.

Vu les conclusions de la société agence Angeli en date du 9 avril 2018, demandant de :

— rejeter le moyen relatif à l’irrecevabilité des prétendues prétentions nouvelles de la société agence Angeli en appel,

— déclarer irrecevable toute demande de nullité du compromis,

— confirmer le jugement en ce qu’il a écarté la demande de nullité en raison d’un vice du consentement,

— réformer le jugement pour le surplus notamment en ce qu’il a écarté son droit à commission et rejeté sa demande de dommages et intérêts,

— à titre principal, condamner sur le fondement de l’article 1134 du code civil et de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 M Y à lui payer la somme de 50 000 euros correspondant à la commission due en vertu des mandats de vente et d’acheter ainsi qu’en vertu du compromis signé le 26 mai 2010,

— à titre subsidiaire, dire que la non réitération par acte authentique de la vente alors que les conditions suspensives étaient réputées accomplies constitue une faute contractuelle dans le cadre du mandat d’acheter et en conséquence, dire que le préjudice subi est égal au montant de la commission que l’agence aurait dû percevoir,

— condamner l’intimé à lui payer sur le fondement de l’article 1147 du Code civil la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts consécutivement à la non réitération fautive de la vente,

— à titre infiniment subsidiaire, dire que la non réitération par acte authentique est constitutive d’une faute contractuelle qui cause un préjudice qui doit être réparé sur un fondement délictuel,

— dire que le préjudice subi est égal au montant de sa commission en l’état de la renonciation par l’acquéreur à la condition suspensive, que la perte du droit à commission se trouve en relation de causalité avec la faute de l’acquéreur dès lors que l’agent immobilier aurait dû en obtenir certainement le paiement si l’acquéreur n’avait pas fait obstacle à la réalisation de la vente,

— condamner par conséquent l’intimé à lui payer la somme de 50 000 euros sur le fondement de l’article 1382 du Code civil et très subsidiairement, fixer le coefficient correspondant à la perte de chance d’obtenir le droit à paiement de la commission, l’appréciation du préjudice ne pouvant aboutir à une indemnisation correspondant à moins de 90 % de ce droit,

— en tout état de cause, condamner l’intimé à lui payer la somme de 7500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions de M Y en date du 16 avril 2018, demandant de :

— à titre principal, déclarer irrecevables les prétentions de l’agence,

— à titre subsidiaire, constater que l’article 1382 du Code civil ne peut s’appliquer et rejeter toutes les demandes,

— en tout état de cause, condamner l’agence à lui payer la somme de 5000 euros par application de

l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

Vu l’ordonnance de clôture du 17 avril 2018.

Motifs

Attendu que Monsieur et Madame X ont confié la vente d’un bien immobilier situé à Saint Aygulf à la société agence Angeli au terme d’un mandat du 30 avril 2009 ; que par ailleurs, M. Y a signé, le 28 avril 2010, avec la même société Angeli un 'mandat d’acheter’ un bien immobilier sur le secteur de Saint Aygulf au prix maximum de 1 600 000 euros, la commission prévue pour l’agence étant d’un montant de 50 000 euros TTC.

Attendu que le 26 mai 2010, un compromis a été signé entre M et M^me X et M Y sur le bien au prix de 1 450 000 euros;

que l’acte comprend alors une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier d’un montant de 1 500 000 euros sur 10 ans au taux de 3,20 % ;

Qu’il y est prévu que la vente doit être réitérée au plus tard le 30 juillet 2010 ; que cependant, à cette date, un avenant est signé entre les parties, lequel précise :

« M. Z déclare qu’il a entrepris des démarches auprès des banques allemandes en vue d’obtenir le prêt sus relaté ; qu’à ce jour, il a obtenu les accords mais que les fonds pour des problèmes purement matériels n’ont pu encore être débloqués.

En l’état de la situation, les parties se sont rapprochées afin de proroger les effets du contrat et aménager les conditions de celui-ci.

…

M. Z renonce purement et simplement à la condition suspensive relative à l’obtention du prêt.

En conséquence, il apposera en fin des présentes la mention telle qu’elle résulte des dispositions de la loi du 13 juillet 1979.

Les parties conviennent que l’acte authentique devra être réalisé au plus tard le 30 septembre 2010. »

Attendu que le vendeur y accepte par ailleurs de mettre le bien à la disposition de l’acquéreur moyennant le versement d’un loyer.

Attendu qu’à cet avenant est joint un document manuscrit dans lequel l’acheteur déclare ne pas vouloir contracter un emprunt et reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins un prêt, il ne pourra se prévaloir de la loi du 13 juillet 1979.

Attendu que plusieurs autres avenants ont été encore signés et qu’au mois de mai 2011, l’avocat de l’acheteur a écrit à M et M^me X en expliquant que, malgré tous les efforts de son client, celui-ci ne réussissait pas à trouver le financement prévu pour acquérir le bien immobilier, soulignant qu’ « une des raisons de cet échec est notamment le fait que la construction ne respecte pas le permis de construire, n’a pas obtenu le certificat de conformité et comporte des risques importants » et ajoutant que dans ces circonstances celui-ci « est contraint d’abandonner définitivement l’acquisition et de faire prévaloir la non réalisation de la clause suspensive d’obtention de prêt ».

Attendu que les vendeurs ont obtenu, en référé, la libération à leur profit de la somme de 60 000

euros versée à titre de dépôt de garantie par l’acheteur.

Attendu que M. Y oppose, en premier lieu, à l’agence Angeli l’irrecevabilité de ses demandes devant la cour au motif qu’elle invoque désormais l’article 1382 du Code civil, alors que devant le tribunal, elle invoquait la seule responsabilité contractuelle ; qu’en outre, elle a modifié l’objet même de sa demande, sa prétention initiale étant fondée sur la prétendue inexécution du 'mandat d’acheter', alors que la nouvelle prétention consiste à faire valoir l’inexécution du compromis de vente en faisant état d’une perte de chance de percevoir une commission, la première demande concernant donc le contrat de mandat et la seconde concernant le compromis de vente qui n’a pas été réitéré.

Mais attendu qu’il résulte des débats devant le Tribunal de Grande Instance que l’agence réclamait l’indemnisation de son préjudice, soit au titre de la commission prévue à l’acte de vente, soit à titre de dommages et intérêts sur un fondement contractuel.

Que le fait qu’à ce jour, la demande à titre de dommages et intérêts soit notamment fondée sur le fondement délictuel ne constitue pas une demande nouvelle, seul le fondement ayant ainsi été changé, la réclamation poursuivie tendant, en outre, aux mêmes fins.

Attendu, en second lieu, que le bien fondé des réclamations principale et subsidiaires de l’agence Angeli sera ci-dessous examiné au regard des divers fondements tels qu’ invoqués devant la cour.

Attendu que l’agence prétend d’abord que la vente était parfaite à son égard dans la mesure où la condition d’obtention du prêt est réputée accomplie; que par suite, elle a droit à sa commission sur le fondement de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et des deux mandats conclus dont la cour relève au demeurant qu’aucun grief ne peut leur être fait en terme de régularité par rapport aux exigences de la loi du 2 janvier 1970 et au décret du 20 juillet 1972.

Mais attendu que la vente n’ayant pas été réalisée par suite du refus de l’acheteur de la réitérer, la demande de ce chef sera rejetée et ce sans que la question de la condition suspensive de l’obtention du prêt ait à interférer, l’acheteur y ayant renoncé dans l’avenant du 30 juillet 2010, et qu’il importe peu à cet égard que cet avenant ait été conclu hors la présence et le concours de l’agent immobilier.

Attendu que l’agence se prévaut également de ce que le compromis prévoit que la commission lui restera acquise en cas de résiliation amiable des parties.

Mais attendu que les vendeurs se sont contentés de solliciter et d’obtenir en référé le versement du dépôt de garantie ; que depuis, les parties sont restées en l’état de cette seule décision, sans réitérer la vente, ni prendre aucune autre initiative procédurale ; qu’ aucune résiliation amiable n’a donc été convenue entre elles .

Attendu que l’agence sollicite, ensuite, la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la faute commise par M Y dans l’exécution du contrat de mandat qui les liait, lui reprochant d’avoir refusé de réitérer le compromis dans des conditions fautives, la condition suspensive étant réputée accomplie.

Mais attendu que le refus de réitérer le compromis au regard de l’accomplissement des conditions suspensives constitue une faute dans l’exécution du seul contrat de vente et non dans celui de mandat; que par ailleurs, le mandat conclu qui ne vise aucun bien déterminé ne crée pas d’obligation d’acheter pour l’acquéreur.

Que par suite, la demande ainsi fondée sera rejetée.

Attendu, enfin, qu’à titre infiniment subsidiaire, l’agence Angeli sollicite l’allocation de dommages et intérêts délictuels du fait du préjudice subi en suite de la non réalisation fautive du compromis,

faisant valoir que celle-ci est exclusivement imputable à l’acheteur, lui reprochant de ce chef des 'fautes multiples’ à l’origine direct de son préjudice.

Attendu que l’acquéreur dont le comportement fautif dans la réitération de la vente a fait perdre à l’agence le montant de ses honoraires doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à celui-ci du préjudice qu’il lui a causé;

Attendu qu’en l’espèce, le seul refus de réitérer la vente par l’acquéreur, dont le comportement relativement aux démarches pour son financement n’a de surcroît pas été loyal (voir à cet égard ses déclarations dans l’acte du 30 juillet 2010, celles figurant dans les avenants postérieurs et le lettre de son conseil du 5 mai 2011) est fautif et a causé un préjudice à l’agent immobilier consistant dans la perte de tout ou partie de son droit à rémunération;

Attendu que le principe de la réparation est donc acquis sur ce fondement au profit de l’agence Angeli, sauf à examiner la défense que M Y lui oppose encore en exposant en substance:

— que le compromis et ses actes subséquents sont nuls,

— que l’on ne peut cumuler action contractuelle et action délictuelle,

— qu’il n’a pas bénéficié du droit de rétractation de sorte que la perception de la commission n’est pas acquise et qu’elle est en tout cas soumise aux aléas de la rétractation et de l’obtention d’un emprunt,

— qu’il n’y a pas de perte de chance dès lors qu’il n’a pas commis de faute contractuelle relativement à l’emprunt et qu’en toute hypothèse, l’agence avait accepté le risque de non obtention du financement, ne justifiant pas avoir vérifié sa capacité financière, ni l’avoir informé des aléas relatifs au financement et ayant ainsi manqué à son devoir de conseil ,

— qu’en outre, l’agence ne démontre pas l’accomplissement de l’intégralité des conditions suspensives alors que la construction n’était pas régulière.

Attendu, sur la question de l’absence de consentement au compromis de vente invoquée au motif que l’acheteur ne comprenait pas la langue française, et la demande de nullité consécutivement soutenue par M Y relativement au compromis et à ses avenants, qu’il doit être relevé d’une part, que de tels débats requerraient la présence du vendeur qui n’a pas été appelé à la procédure, d’autre part, que l’acheteur a accepté de signer les divers actes sans jamais mentionner l’existence d’une quelconque difficulté sur la compréhension de leurs clauses ;

Que le seul fait que l’avenant du 30 juillet a été passé avec la présence d’un traducteur ne signifie pas que l’acquéreur n’ait pas compris la portée du premier acte passé, ni celle des autres, de sorte qu’il ne peut non plus invoquer avoir été victime d’une erreur sur la substance ; qu’il sera d’ailleurs remarqué que l’acheteur a écrit, de sa main, diverses mentions relatives à son information, ce qui démontre sa maîtrise de la langue ; qu’enfin, il n’y a pas de droit fondamental à être assisté d’un interprête à raison de la seule extranéité d’une partie;

Attendu qu’il n’est, dans ces conditions, pas démontré par M Y que son consentement n’a pas été librement donné ou qu’il a été donné par erreur;

Que la demande de nullité du compromis de vente et de ses avenants sera donc rejetée.

Attendu, sur le moyen tiré de la violation du non cumul des actions en responsabilité contactuelle et délictuelle, que le principe ainsi invoqué ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce dès lors que la demande de l’agence est contractuelle à titre principal sur le fondement du mandat conclu entre les parties et que la demande délictuelle ne procède précisément pas de la violation du contrat de mandat

qui la lie à M Y mais des conditions de réalisation d’une situation contractuelle de vente à laquelle elle n’est pas partie et des conséquences délictuelles que cette situation a pu générer pour elle en terme de préjudice; que le moyen de ce chef sera donc également rejeté.

Attendu, sur le moyen tiré de la non stipulation d’un délai de rétractation alors que l’une des conditions essentielles du contrat a été modifiée, que la seule conséquence de cette situation est que le délai n’a pas couru, ce qui n’affecte pas la validité de la convention.

Attendu, enfin, sur le préjudice, que l’agence Angeli sollicite à titre principal, dans le cadre de sa demande délictuelle, une somme égale à la totalité de la commission initialement convenue, et à titre subsidiaire, une somme correspondant à 90% de celle-ci.

Qu’à cet égard :

— s’il n’y a pas d’aléa susceptible d’être invoqué du chef du financement par un prêt dès lors que l’acheteur a renoncé à la condition suspensive de ce chef,

— si par ailleurs, l’agent immobilier n’est pas tenu à un devoir de conseil sur le financement de l’opération qu’il présente, ni à une obligation de contrôle de la capacité financière de l’acheteur, de sorte que tout grief à ce propos est également vainement avancé,

— et si l’appelant ne peut, non plus, se prévaloir de l’acceptation par l’agence d’un risque de non obtention du financement puisque précisément, il a été ci-dessus retenu qu’il avait renoncé à celui-ci,

il n’est toutefois pas démontré que la vente allait certainement se conclure notamment en raison de l’existence d’autres conditions suspensives dite d’urbanisme ; qu’au vu des rapports des parties qui à aucun moment, ne se sont jamais prévalues de ce que ces conditions suspensives risquaient de poser difficulté, la perte de chance de l’agence en relation de causalité avec la faute de M Y sera fixée à 90% de la commission convenue, soit la somme de 45 000 euros étant en dernier lieu observé de ce chef, que le fait invoqué que la construction vendue n’aurait pas été régulière est inopérant, cette question n’ayant pas été érigée en conditions suspensive et l’acheteur ayant, au contraire, déclaré en faire son affaire.

Attendu que M Y sera, en conséquence, condamné à verser à la société agence Angeli la somme de 45 000€ à titre de dommages et intérêts délictuels.

Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Reçoit l’appel,

Infirme le jugement et statuant à nouveau :

Condamne M Y à payer à l’agence Angeli la somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M Y à verser à l’agence Angeli la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Rejette les demandes plus amples,

Condamne M Y à supporter les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel avec distraction en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile .

LE GREFFIER LE PRESIDENT