Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 14 JUIN 2017

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/09743

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Février 2015 -Tribunal d’Instance de PARIS 15^e – RG n° 1114000667

APPELANTE

'DENAIDE', SAS inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 328 886 775 00019, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentée par M^e Y Z et assistée à l’audience de M^e Emmanuelle DUBREY de la SELARL Z & SCEG, avocats au barreau de PARIS, toque : L0253

INTIMÉS

Syndicat des copropriétaires du 201 RUE DE LA CONVENTION XXX, représenté par son syndic, NEOUZE-CLEMENT-GOUSSE, SAS inscrite au RCS de NANTERRE, SIRET n° 785 376 450 00017, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représenté par M^e Philippe MOUGEOTTE, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : E0157

Assisté à l’audience de M^e Benoît DESCLOZEAUX, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN36

CDF.TORIS, SARL inscrite au RCS de NANTERRE, SIRET n° 493 390 207 00014, prise en la personne de ses représentans légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentée par M^e Valéry LONTCHI NKEUNE substituée à l’audience par M^e Clément HARIRA, avocats au barreau de PARIS, toque : D1696

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Laure COMTE, vice-présidente placée, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, président,

M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,

M^me Laure COMTE, vice-présidente placée,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M^me Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

FAITS & PROCÉDURE

La SAS Denaide est locataire d’une boutique située au rez-de-chaussée sur rue dans un immeuble en copropriété situé XXX.

La SAS Denaide a déclaré un sinistre auprès de son assureur en expliquant qu’au cours de travaux de nettoyage de la façade de l’immeuble réalisés par la société CDF Toris, des infiltrations ont endommagé les agencements intérieurs de la boutique et des marchandises, les tubes néon de son enseigne ont été cassés, le store a été déchiré et les peintures de sa devanture ont été dégradées lors de l’arrachage des adhésifs.

Une expertise amiable contradictoire a été menée à l’initiative des MMA, assureur protection juridique de la société Denaide.

Le syndic du syndicat des copropriétaires a refusé d’indemniser la société Denaide au prétexte d’un défaut d’étanchéité de vétusté de la devanture de la boutique.

Par actes du 5 février 2014, la SAS Denaide a assigné devant le tribunal d’instance du 15^e arrondissement de Paris le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 15^e, ci-après le syndicat des copropriétaires, et la société CDF Toris en réparation de son préjudice.

Par jugement du 25 février 2015, le tribunal d’instance du 15^e arrondissement de Paris a :

— rejeté l’intégralité des demandes formulées par la SAS Denaide à l’encontre du syndicat des copropriétaires du XXX,

— condamné la société CDF Toris à lui verser la somme de 435 € ht à titre de dommages et intérêts,

— débouté la SAS Denaide du surplus de ses demandes,

— condamné la SAS Denaide à payer à la société CDF Toris la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Puis par jugement aux fins de rectification d’erreur matérielle, le tribunal d’instance a rectifié la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires du XXX.

La SAS Denaide a relevé appel de ce jugement par déclarations remises au greffe les 19 juin et 24 juillet 2015. La jonction des instances a été ordonnées.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 avril 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 28 mars 2017 par lesquelles la SAS Denaide, appelante, invite la cour, au visa des articles 1382 et 1384 alinéa 1 et suivants du code civil, et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il a mis hors de cause le syndicat des copropriétaires et en que qu’il a fait droit partiellement à ses demandes formulées à l’encontre de la société CDF Toris,

— condamner le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 15^e et la société CDF Toris in solidum à lui verser la somme de 5.447,78 € au titre des travaux de réfection de peinture de la devanture intérieure et extérieure de la boutique et de réparation de l’enseigne,

— condamner le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 15^e et la société CDF Toris in solidum à lui verser lui à la somme de 2.000 €, sauf à parfaire à titre de dommages et intérêts,

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les défendeurs aux dépens de l’instance conformément à l’article 699 du code de procédure civile et auToriser Maître Y Z à recouvrer ceux dont il a fait l’avance ;

Elle fait valoir que :

— le syndicat des copropriétaires, maître d’ouvrage, est responsable des troubles anormaux qu’il cause au fonds voisin, dès lors qu’ils proviennent de l’exécution de travaux de bâtiment,

— le maître de l’ouvrage est responsable du fait des entrepreneurs qu’il a fait travailler et qui ont causé un trouble au voisinage,

— l’origine du sinistre subi par elle résulte des travaux de ravalement effectués à la demande du syndicat des copropriétaires sur la façade de l’immeuble, partie commune,

— les travaux de nettoyage ont bien été réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la copropriété,

— la société CDF Toris ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en affirmant que les infiltrations constatées ont été causées par la vétusté et le défaut d’étanchéité de la devanture de la boutique antérieurs à son intervention,

— la société CDF Toris est également responsable à son égard sur le fondement du trouble anormal du voisinage ;

Vu les conclusions du 6 avril 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 15^e, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter la SAS Denaide de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— dire qu’il ne peut être retenu sa responsabilité sur le fondement du trouble du voisinage,

— dire qu’il n’a commis aucune faute et n’est nullement responsable des prétendus préjudices subis par la SAS Denaide,

A titre subsidiaire,

— dire que la société CDF Toris devra le garantir de toute condamnation dont il pourrait faire l’objet,

— recevoir le syndicat des copropriétaires en sa demande reconventionnelle,

— condamner la SAS Denaide à lui verser la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Denaide aux dépens.

Il explique que :

— il ne peut revêtir la qualité de maître d’ouvrage en ce que les travaux litigieux, relatifs à la reminéralisation des pierres dégradées au 1^er étage, confiés à la société CDF Toris par la SAS X Rives de Paris, alors syndic ont été réalisés à partir du 30 mai 2011, à la demande et sous le contrôle de la SAS X Rives de Paris, et commandés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

— les travaux ont été réalisés sur les bases du devis de CDF Toris n° DC 0697 du 30 juin 2010, adressé à la SAS X Rives de Paris,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 30 juin 2010 établi par SAS X Rives de Paris ne mentionne pas ces travaux,

— la société Denaide est responsable de sa devanture et de son solin,

— il ne peut être tenu pour responsable des fautes commises par la société CDF Toris dans la réalisation de l’ouvrage et des carences de la maîtrise d''uvre dans la surveillance et la réception des travaux, la société X Rives de Paris ;

Vu les conclusions du 28 janvier 2016 par lesquelles la société CDF Toris, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, de :

— débouter la SAS Denaide de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu sauf en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 435 € ht,

— dire qu’il appartient à la SAS Denaide de se retourner, si elle le souhaite, contre son bailleur auprès duquel elle est contractuellement tenue,

— dire qu’aucune faute n’a été commise par elle,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une réparation serait attribuée à la société Denaide,

— dire que cette indemnisation devra être intégralement imputable à la société X en sa qualité de commanditaire des travaux et en raison de son défaut d’information à son égard,

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où elle serait condamnée à verser à la société Denaide une indemnisation, dire que celle-ci ne saurait excéder la somme de 435 € ht,

— le recevoir en sa demande reconventionnelle et condamner la société Denaide à lui verser la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Elle relève que :

— le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet X Rives de Paris lui a confié l’exécution de travaux de ravalement de la façade de l’immeuble en copropriété sis XXX,

— elle conteste tout lien de causalité entre les dommages allégués et son intervention,

— les infiltrations telles que constatées au cours de l’expertise n’ont pu être causées que par la vétusté et le défaut d’étanchéité de la devanture de la boutique Denaide, comme le précisent MM Olivier Silvain et Cyril Beunier dans leur rapport contradictoire du 11 septembre 2012,

— les défauts d’étanchéité étaient bien antérieurs à son intervention ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité des demandes de la société CDF Toris à l’encontre de la société X

La société X n’est pas partie à la présente instance ; les demandes formées par la société CDF Toris à l’encontre de la société X sont donc irrecevables ;

Sur les demandes de la société Denaide

La société Denaide forme ses demandes sur les fondements de la théorie du trouble anormal du voisinage et sur les articles 1382 et 1384 al. 1 anciens, devenus 1240 et 1241 nouveaux, du code civil ;

• Sur les désordres et les causes

Le rapport d’expertise amiable réalisé par le cabinet Polyexpert indique que « les tubes néons de l’enseigne ont été cassés », que « les peintures de la devanture » ont été « dégradées par l’arrachage des adhésifs » et que « lors du nettoyage, des infiltrations ont endommagé les agencements intérieurs de la boutique et des marchandises » ; ces constatations ne sont pas contestées par les parties ;

Le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 15^e et la société CDF Toris ne contestent pas que les dégradations sur la devanture et la casse du néon ont été causées par les travaux réalisés sur la façade de l’immeuble ;

En revanche, ils font valoir que les infiltrations qui ont endommagé les agencements intérieurs de la boutique et des marchandises sont dues à « un défaut d’étanchéité du solin de la devanture de la boutique liée à la vétusté de l’arrosage », comme indiqué dans les observations des assurés ;

L’expert amiable relève dans le rapport que la société CDF Toris "a insuffisamment protégé le caisson de la devanture de la boutique qui ne possède pas de solin de raccordement à la façade ;

Il convient de relever qu’il n’est pas contesté que c’est à l’occasion des travaux de nettoyage de la façade que ces dégradations sont intervenues ;

C’est donc en raison des travaux réalisés par la société CDF Toris que la société Denaide a subi des dégradations ; la circonstance de l’absence de solin de raccordement à la façade de la devanture de la boutique ne peut modifier la cause de ces infiltrations, à savoir les travaux de nettoyage ; ces désordres ne seraient pas intervenus sans la mise en 'uvre de ces travaux ; il appartenait à l’entreprise de réaliser les protections nécessaires pour éviter tout désordres dans le cadre de la réalisation des travaux, en procédant à un état des lieux, et non pas à la société Denaide de signaler l’absence de solin de raccordement à la façade, à supposer qu’elle en ait connaissance ;

Il est donc établi que l’ensemble des désordres subis par la société Denaide ont été causés par les travaux réalisés par la société CDF Toris ;

• Sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité au motif que les travaux ont été engagés par le syndic sans le vote d’une assemblée générale des copropriétaires, le coût des travaux s’élevant à la somme de 5.334,06 € alors qu’il n’était autorisé à commander seul des travaux que si le montant était inférieur à 2.500 € ;

Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic pour engager des travaux ;

Il n’est pas contesté que le cabinet X, qui a engagé les travaux exécutés par la société CDF Toris, était le syndic au moment de la commande ;

Il est de principe que le syndic engage valablement le syndicat des copropriétaires s’il a agi en qualité de syndic de celui-ci et non pas en son nom propre ;

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées, à savoir le rapport d’expertise amiable et du relevé général des dépenses de l’exercice 2011, que les travaux confiés à la société CDF Toris apparaissent dans les travaux d’entretien exécutés par le syndic ;

Par ailleurs, il n’est pas soutenu que les comptes de l’exercice 2011 n’aient pas été votés par l’assemblée générale des copropriétaires ;

Dans ces conditions, il ne peut être contesté que le syndic, le cabinet X, a valablement engagés les travaux exécutés par la société CDF Toris pour le compte du syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 15^e, et que celui-ci est donc engagé au titre de la réalisation de ces travaux ;

Il est de principe que l’exercice même légitime du droit de propriété devient générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte à autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires du voisinage ; un syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit sur la base de ce principe des désordres causés par les parties communes dont il est propriétaires en application de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;

La responsabilité du propriétaire, qui a accompli des actes, y compris lorsqu’il s’agit de travaux exécutés par des prestataires, ayant causé des troubles aux voisins, est engagée ;

Les travaux portaient sur le nettoyage des façades de l’immeuble situé XXX à Paris 15^e ; il est constant que ces façades sont des parties communes, propriété du syndicat des copropriétaires ;

Le syndicat des copropriétaires est valablement engagé par les travaux commandés par son syndic ; il ne peut, dans le cadre de cette instance, sans la présence dudit syndic, soutenir ne pas être responsable de l’exécution des travaux dont il est question et dont il apparaît qu’ils ont été réalisés suite à la demande de la Ville de Paris ; les reproches à l’égard du syndic sont sans effet dans ses rapports avec les tiers ; les éventuelles fautes reprochées au syndic dans le cadre de la gestion de ces travaux sont inopérants dans la mise en 'uvre de sa propre responsabilité de plein droit sur le fondement de la théorie du trouble anormal du voisinage ;

Ainsi, le syndicat des copropriétaires, ayant engagé des travaux de nettoyage de la façade, est responsable de plein droit des dommages causés aux tiers du fait de ces travaux ; le locataire, qui a le choix des personnes à l’égard de qui il engage la responsabilité, n’a pas à se retourner seulement à l’encontre de son propriétaire ;

La société CDF Toris, qui a exécuté les travaux ayant causé des dommages, revêt la qualité de voisin occasionnel à l’égard de la société Denaide ; elle est donc responsable de plein droit à l’égard de cette dernière ;

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 15^e et la société CDF Toris à indemniser le préjudice subi par la société Denaide ;

• Sur le préjudice et les condamnations

La société Denaide a été contrainte de réaliser les travaux suivants :

— réparation de l’enseigne, d’un montant total ttc de 520,26 € validés par les experts d’assurance et non contestés par les parties, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas à autoriser la réparation à l’identique d’une enseigne pré-existante ;

— remplacement et de remise en état l’éclairage par spot de la devanture (intérieur du magasin), d’un montant total ttc de 621,92 €, validés par les experts d’assurance et non contestés par les parties,

— remise en peinture de la vitrine, par l’application d’une couche primaire d’accrochage et de deux couches de laque en finition, d’un montant total ttc de 4.305,62 € ; les photographies communiquées et non contestées sur l’état de la peinture de la vitrine extérieure laquée noire, démontrent que la laque sur la quasi-totalité de la vitrine s’est décollée, laissant apparaître de très nombreuses traces blanches ; ces travaux étaient nécessaires à la réparation de son entier préjudice subi par les travaux litigieux ;

L’ensemble de ces coûts constitue le préjudice matériel subi par la société Denaide et doit lui être alloué;

La société Denaide ne démontre aucunement avoir subi un préjudice économique et financier dans le cadre de la gestion de ce sinistre ; elle est donc déboutée de sa demande de ce chef ;

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

— rejeté l’intégralité des demandes formulées par la société Denaide à l’encontre du syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 15^e,

— condamné la société CDF Toris à lui verser la somme de 435 € ht à titre de dommages et intérêts,

— débouté la société Denaide du surplus de ses demandes ;

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 15^e et la société CDF Toris à payer à la société Denaide la somme totale de 5.447,80 € en réparation de don préjudice matériel et de débouter la société Denaide du surplus de ses demandes ;

• Sur le recours du syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 15^e et la société CDF Toris

Il ressort des éléments du dossier que la société CDF Toris a commis des fautes en réalisant les travaux de nettoyage de la façade de l’immeuble situé XXX à Paris 15^e par :

— l’utilisation d’adhésifs qui ont fortement dégradé la peinture de la devanture du magasin exploité par la société Denaide,

— l’absence d’état des lieux préalable avant de procéder au nettoyage de la façade,

— la dégradation du néon de l’enseigne par l’absence de précautions dans l’exécution des travaux ;

Au regard de l’ensemble de ces fautes qui ont seules contribué à la réalisation de l’entier préjudice subi par la société Denaide, il y a lieu de condamner la société CDF Toris à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 15^e de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de cette instance ;

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et appel abusif formée par le syndicat des copropriétaires

Au regard du sens de la décision, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que l’action et l’appel de la société Denaide aurait dégénéré en abus ; il doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à réformer le jugement déféré sur le sort des dépens ;

Le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 15^e et la société CDF Toris, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société Denaide la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris

15^e et la société CDF Toris ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare irrecevables les demandes formées par la société CDF Toris à l’encontre de la société X ;

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 15^e et la société CDF Toris à payer à la société Denaide la somme totale de 5.447,80 € en réparation de don préjudice matériel ;

Déboute la société Denaide du surplus de ses demandes ;

Condamne la société CDF Toris à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 15^e de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de cette instance ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 15^e et la société CDF Toris, aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société Denaide la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du même code ;

Rejette toute autre demande.

La greffière, Le président,