COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 14 MAI 2019

L.V

N° 2019/

Rôle N° RG 17/12700 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BA2MY

SARL IMMOBLEU PROMOTION

C/

B X

C Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gilles ALLIGIER

M^e Gérald GUILLOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 16 Mai 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/05197.

APPELANTE

SARL IMMOBLEU PROMOTION

agissant en la personne de ses gérants en exercice domiciliés audit siège es qualité, demeurant […]

représentée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Anaïs BARUSTA, avocat au barreau de NICE,plaidant

INTIMES

Madame B X

née le […] à […][…]

représentée par M^e Gérald GUILLOT, avocat au barreau de GRASSE,plaidant

Monsieur C Y

né le […] à […]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Mars 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame VIGNON, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame D E.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2019.

ARRÊT

Réputé Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2019,

Signé par Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président et Madame D E, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2014, M. C Y et M^me B X ont consenti une promesse de vente à la société IMMOBLEU PROMOTION portant sur un bien sis à Villeneuve-Loubet ( 06270), 712 avenue de Bel Air au prix de 2.200.000 €, contre le versement d’une indemnité d’immobilisation de 100.000 € qui ne serait pas due par le bénéficiaire en l’absence d’obtention du permis de construire.

Reprochant à M^me X de considérer la promesse caduque eu égard à l’absence de respect de ses obligations relatives au dépôt du permis de construire, la SARL IMMOBLEU PROMOTION a, par acte d’huissier en date du 11 septembre 2015, fait assigner les promettants devant le tribunal de grande instance de Grasse, en vente forcée.

Par jugement réputé contradictoire en date du 16 mai 2017, le tribunal de grande instance de

Grasse a:

— rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut du droit d’agir de M^me B X,

— débouté la SARL IMMOBLEU PROMOTION de ses demandes,

— prononcé la nullité de la promesse de vente du 10 décembre 2014, conclu M. C Y et M^me B X et la SARL IMMOBLEU PROMOTION portant sur un immeuble sis à Villeneuve-Loubet ( 06270), 712 avenue de Bel Air, ' […]', cadastré […],

— débouté M^me B X de ses autres demandes,

— condamné la SARL IMMOBLEU PROMOTION à payer à M^me B X la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le tribunal a relevé que la promesse de vente avait été conclue pour une durée supérieure à dix-huit mois et est donc soumise de plein droit à l’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation, lequel est applicable à toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un réel immobilier par un particulier. Il en a tiré pour conséquence que dès lors que la promesse n’a pas été constatée par un acte authentique et prévoyait de surcroît une indemnité d’immobilisation d’un montant inférieur à 5% du prix de vente, elle était nulle et de nul effet.

Par déclaration en date du 03 juillet 2017, la société IMMOBLEU PROMOTION a interjeté appel de ce jugement, limité au seul débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de ses préjudices, ainsi qu’à sa condamnation au paiement d’une indemnité de l’article 700 du code de procédure et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 février 2019, la société IMMOBLEU PROMOTION demande à la cour de:

— dire l’appel limité recevable et bien fondé,

— prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture et l’admission aux présentes des conclusions et pièces annexées et jointes,

— réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en date du 16 mai 2017 en ce qu’il a débouté la SARL IMMOBLEU PROMOTION de sa demande indemnitaire et d’article 700 du code de procédure civile, le confirmer pour le surplus,

— constater que la durée de la promesse provient d’une interdiction de levée d’option avant le 1^er janvier 2017 imposée par les vendeurs,

— constater que la cause de la nullité invoquée sur le fondement de l’article 290-1 du code de la construction censée tirer les conséquences d’une promesse ayant une durée supérieure à 18 mois, provient d’une disposition imposée par les vendeurs dans un acte rédigé par l’un d’entre eux, notaire de profession,

— dire et juger que les consorts X-Y, en revendiquant la nullité de la promesse sur le fondement d’une disposition imposée par eux concernant le délai et en ne procédant pas par acte authentique, ont commis une faute et ont engagé leur responsabilité à l’égard de la société IMMOBLEU PROMOTION au visa des articles 1382 et suivants et du code civil ancien et 1240 du nouveau code civil,

— condamner les consorts X-Y à des dommages et intérêts aux fins d’indemnisation du préjudice subi par la société IMMOBLEU PROMOTION,

— condamner M. C Y et M^me B X in solidum à payer à la SARL IMMOBLEU PROMOTION la somme de 41.336,32 € au titre des frais réglés par celle-ci dans le cadre de l’opération, outre 60.000 € de frais de gestion, soit la somme de 101.336,32 €,

— condamner M. C Y et M^me B X in solidum à payer à la SARL IMMOBLEU PROMOTION la somme de 1.451.187 € au titre de la perte du bénéfice de l’opération tel que ressortant du budget provisionnel,

— condamner M^me B X à la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle rappelle qu’elle a informé les promettants que pour des raisons d’ordre technique, le délai initialement prévu de 4 mois ( soit jusqu’au 10 avril 2015) pour le dépôt du permis de construire ne pourrait être respecté, entraînant un décalage de quelques jours, que M. Y, notaire de profession et oncle de M^me X va lui donner une autorisation de dépassement du délai, formalisé par écrit le 16 avril 2015, en vertu duquel les vendeurs renonçaient à se prévaloir d’une éventuelle caducité de la promesse en autorisant un dépôt du permis le 16 avril 2015, ce qui sera effectivement le cas.

Elle ajoute que le 22 juillet 2015, elle notifiera aux promettants sa renonciation au bénéfice de la condition d’obtention du permis de construire laquelle avait été stipulée dan son intérêt exclusif.

Elle reproche à M^me X de lui avoir envoyé, le 04 août 2015, un courrier prétendant que les accords entre les parties seraient caducs à défaut pour le bénéficiaire d’avoir respecté ses obligations de dépôt du permis de construire dans les délais stipulés à la promesse, alors que M. Y avait donné son autorisation pour cette prorogation et qu’elle obtiendra le permis de démolir le 22 octobre 2015 et le permis de construire dès le 25 novembre 2015.

Elle rappelle qu’elle limite son appel au rejet par le premier juge de sa demande de dommages et des frais irrépétibles, mais qu’elle acquiesce au prononcé de la nullité de la promesse unilatérale du 10 décembre 2014 ainsi qu’au rejet de la demande indemnitaire revendiquée par l’intimée.

Elle relate que l’intimée n’est nullement profane en matière d’immobilier étant associée et présidente du conseil de surveillance d’une agence immobilière et que M. Y est également un professionnel en la matière comme étant notaire, titulaire d’une office notarial à Nice. Elle soutient que celui-ci est intervenu, dans le cadre de cette opération, en qualité de notaire ainsi que co-vendeur du terrain et qu’il lui a proposé de passer l’acte en son étude.

Elle considère que les promettants ont fait preuve d’une particulière mauvaise foi à son égard pour les motifs suivants:

— ils lui ont imposé un délai supérieur à 18 mois:

* la promesse était affectée d’une condition exigeante tenant à l’impossibilité pour le bénéficiaire de réclamer la réalisation avant le 1^er janvier 2017 mais pas après le 31 janvier 2017,

* cette condition a été imposée par les vendeurs, notamment à la demande de l’intimée pour des raison fiscales ( successorales), qui vont par la suite user et abuser de cette clause pour revendiquer la nullité de leur engagement,

* elle conteste avoir sollicité un tel délai pour des difficultés de trésorerie, affirmation qui en repose

sur aucun élément, alors qu’au contraire, elle justifie de sa parfaite santé financière à l’époque,

* une telle clause relève d’une stratégie évidente de repli destinée à se ménager la possibilité de se soustraire à ses engagements sans en supporter les conséquences,

— une promesse de vente rédigée par un notaire:

* elle a été trompée par le contexte singulier de la signature de cet acte rédigé par M^e Y en son étude,

* les initiales figurant en première page de la promesse correspondent à celle de M. Y, lequel ne pouvait ignorer les dispositions de l’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation imposant un acte authentique pour toute promesse d’une durée supérieure à 18 mois,

* en sa qualité d’officier ministériel, il lui appartenait de faire toutes vérifications utiles destinées à assurer l’efficacité de l’acte qu’il reçoit, ce qu n’a pas été le cas, de sorte qu’il a manqué à son devoir de conseil,

* elle a demandé aux promettants qu’il lui soit donné acte que dans l’hypothèse où ils acceptaient de renoncer à la disposition interdisant une réalisation de la vente avant le 1^er janvier 2017, elle procéderait immédiatement à la demande de réalisation de la vente, donner acte qui n’a pas été suivi d’effet.

— les circonstances entourant le dépôt du permis de construire:

* M. Y lui a non seulement donné une autorisation expresse de dépasser le délai de 6 jours pour déposer le permis de construire le 16 avril 2015 mais a en outre signé le récépissé de dépôt du permis le 16 avril 2015, autorisant son dépôt,

— l’intimée ne peut persister à soutenir que la prorogation du délai accordé par M. Y aurait été en violation de ses droits, l’initiative prise par ce dernier de proroger le délai de 4 jours s’inscrivant dans le cadre d’un acte conservatoire dans le cadre de l’indivision au sens de l’article 815-2 du code civil.

Sur ses demandes indemnitaires, elle fait valoir que:

— elle a engagé d’importants frais dans le cadre de cette opération, notamment pour l’obtention des permis de démolir et de construire,

— elle subi un préjudice découlant de la perte du bénéfice de l’opération immobilière en prévision de laquelle elle avait souscrit la promesse.

M^me B X, par ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 21 février 2019, demande à la cour de:

— rabattre l’ordonnance de clôture et prononcer l’admission aux présentes des conclusions,

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en date du 16 mai 2017,

Vu l’appel partiel de la SARL IMMOBLEU et son acquiescement à la nullité de la convention du 10 décembre 2014,

A titre principal,

— confirmer en tous points le jugement déféré,

— débouter en conséquence la société IMMOBLEU PROMOTION de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SARL IMMOBLEU PROMOTION au versement de la somme de 10.000 € au bénéfice de M^me B X pour son action particulièrement téméraire et abusive,

A titre subsidiaire, si la cour décidait de faire droit à la demande indemnitaire de la société IMMOBLEU PROMOTION,

— rejeter la demande nouvelle de la société IMMOBLEU PROMOTION en ce qu’elle sollicite la condamnation de M^me B X à lui payer la la somme de 41.336,32 € au titre des frais réglés par celle-ci dans le cadre de l’opération, outre 60.000 € de frais de gestion, soit la somme de 101.336,32 €,

— dire et juger que toute indemnité devra être exclusivement mise à la charge de M. Y, au motif qu’ayant selon les affirmations de la demanderesse, usé de sa qualité de notaire pour rédiger la promesse litigieuse, il lui appartenait de respecter les dispositions d’ordre public des articles L 290-1 et L 290-2 du code de la construction et de l’habitation,

— condamner tout succombant à payer à M^me B X la somme de 15.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle rappelle qu’elle est propriétaire en indivis du bien litigieux pour moitié à 50% avec son oncle, que la promesse unilatérale de vente conclue le 10 décembre 2014 dont le bénéficiaire pouvait demander la réalisation jusqu’au 31 janvier 2017, était conclue sous diverses conditions suspensives dont l’obtention par l’appelante d’un permis de construire, étant précisé qu’à peine de nullité de la promesse, le bénéficiaire devait déposer la demande de permis au plus tard le 10 avril 2015 et justifier de ce dépôt auprès du promettant par lettre RAR dans les 72 heures, soit au plus tard le 13 avril 2015.

Elle expose que la société IMMOBLEU n’a pas justifié des formalités susvisées dans les délais qui lui étaient impartis, de sorte que le 15 avril 2015, bien que l’acte n’ait prévu aucun formalisme, elle a adressé un mail à la société IMMOBLEU pour lui indiquer que le compromis était nul et non avenu de plein droit, position qu’elle a toujours maintenue depuis cette date et tout au long de la procédure. Elle précise qu’elle n’a jamais autorisé une quelconque prorogation de l’accord signé le 10 décembre 2014 et qu’elle n’avait à aucun moment mandaté son oncle pour signer une prorogation, laquelle ne lui a jamais été au demeurant adressée par le bénéficiaire.

Elle relève que l’appel partiel de la SARL IMMOBLEU ne concerne aucunement la nullité de l’acte de promesse de vente mais uniquement le montant des dommages et intérêts que celle-ci, promoteur immobilier, comptait obtenir de cette procédure judiciaire dont l’objet était la vente forcée d’un bien à l’appui d’une promesse de vente qu’elle savait nulle ab initio.

Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande condamnation présentée par la SARL IMMOBLEU à hauteur de 101.336,32 € au titre des frais prétendument engagés comme étant nouvelle en cause d’appel.

Pour le surplus, elle fait valoir que les demandes indemnitaires de l’appelante reposent sur l’unique postulat non démontré selon lequel un délai supérieur à 18 mois aurait été imposé par les promettants et ce, par malice, dans le but d’en tirer une nullité, aucune pièce du dossier ne permettant d’étayer une telle version.

Elle soutient que:

— elle a signé la promesse en sa qualité de propriétaire indivis avec son oncle, M. Y, lequel n’a jamais instrumenté dans ce dossier en sa qualité de notaire, ce qui lui est d’ailleurs strictement interdit,

— aucun mandat ne permettait à la SARL IMMOBLEU de se prévaloir d’un quelconque engagement d’un seul indivisaire pour l’ensemble de l’indivision quant à une prorogation des délais, d’autant qu’elle a fait connaître sa position dès le 15 avril 2015,

— la SARL IMMOBLEU PROMOTION est un professionnel de l’immobilier qui malgré la nullité certaine de l’acte de promesse de vente, dont elle ne conteste même plus la réalité, n’hésite pas à prétendre s’être lancée dans d’onéreux frais de permis et à déplorer une perte de chance d’obtenir un bénéfice.

Elle conteste avoir commis le moindre manquement susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil aux motifs que:

— la nullité de la promesse signée en date du 10 décembre 2014 résulte d’une part de l’absence de rédaction en la forme authentique d’un tel acte dont la durée est supérieure à 18 mois et, d’autre part, d’une indemnité d’immobilisation inférieure à 5% du prix de vente,

— l’appelante se contente d’invoquer la responsabilité des notaires en reprochant à M. Y d’avoir rédigé lui-même l’acte de cession, ce qui n’est non seulement pas démontré mais en toute hypothèse ne la concerne pas, aucune preuve d’une éventuelle collusion frauduleuse des deux promettants n’étant rapportée, leurs positions juridiques étant au contraire aux antipodes,

— elle rappelle qu’elle a toujours opposé à la SARL IMMOBLEU dès le 15 avril 2015, une nullité doublée d’une caducité de la promesse, étant souligné qu’elle est parfaitement étrangère au fait établi que le bénéficiaire n’a pas procédé au dépôt du permis de construire dans le délai qui lui était imparti,

— la SARL IMMOBLEU savait parfaitement qu’aucune prorogation de délai ne pouvait être effectuée sans le consentement de l’ensemble des parties et qu’elle s’y est toujours opposée, ce qui n’est pas constitutif d’une faute,

— il ne peut davantage lui être reproché, alors qu’elle n’a pas rédigé la promesse, d’avoir soulevé la non régularisation par acte authentique de ce compromis comme cause de nullité pour légitimement défendre ses droits en justice,

— à la lecture de la promesse, il n’est stipulé à aucun endroit que M. Y serait le rédacteur de cet acte, qui a été en réalité préparé par le bénéficiaire, qui en sa qualité de professionnel de l’immobilier particulièrement averti, ne pouvait ignorer qu’elle signait un acte violant des dispositions d’ordre public en vigueur depuis le 1^er juillet 2009,

— de même, elle savait parfaitement que le montant de l’immobilisation, compte du prix de vente, aurait dû être au minimum de 110.000 € compte tenu des dispositions également d’ordre public de l’article L 290-2 du code de la construction et de l’habitation, entachant d’autant l’acte de nullité ab initio,

— la vente, en tout état de cause, n’aurait jamais pu être réalisée, un acte authentique ne pouvant faire revivre une promesse de vente entachée de nullité et en tout état de cause caduque depuis le 11

avril 2015,

— elle conteste avoir imposé, pour de prétendues raisons fiscales, la durée de la promesse et l’impossibilité pour le bénéficiaire de lever l’option avant le 1^er janvier 2017, l’appelante leur ayant indiqué au moment de la signature avoir besoin de temps pour reconstituer sa trésorerie.

Elle conclut à l’absence de préjudice subi par la SARL IMMOBLEU:

— en sa qualité de professionnel, elle ne pouvait ignorer qu’une promesse de vente nulle pour défaut de forme et frappée de caducité pour défaut d’accomplissement d’une condition substantielle dans les délais n’avait aucune chance d’arriver à terme sans l’accord expres de toutes les parties, ce qui n’était manifestement pas le cas dès le 15 avril 2015, de sorte que sa négligence fautive ne peut lui servir de fondement à indemnisation de sa propre turpitude,

— c’est en parfaite connaissance de cause qu’elle a décidé de poursuivre l’opération et il lui appartient d’en assumer tous les risques,

— le préjudice invoqué par l’appelante lui est donc directement et exclusivement imputable, la condition du lien de causalité faisant également défaut.

M. C Y, régulièrement assigné par acte d’huissier du 05 octobre 2017, remis à personne, n’a pas constitué avocat.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 mars 2019.

MOTIFS

Les parties sont en l’état d’un acte sous seing privé en date du 10 décembre 2014 par lequel M. C Y et M^me B X, propriétaires indivis à hauteur de 50% chacun, ont consenti une promesse unilatérale de vente à la SARL IMMOBLEU PROMOTION

portant sur un bien sis […] à Villeneuve-Loubet ( 06270) pour un prix de 2.200.000 €, l’indemnité d’immobilisation à la charge du bénéficiaire étant fixée à 100.000 €.

Il était prévu que la réalisation de la promesse pourra être demandée par le bénéficiaire jusqu’au 31 janvier 2017 et qu’en tout état de cause, la réalisation ne pourra requise avant le 1^er janvier 2017.

Enfin, l’acte comprend une clause en page 6 libellée comme suit ' Le bénéficiaire s’oblige à déposer à ses frais exclusifs, la demande de permis de construire, dans les quatre mois des présentes, et à en justifier dans les 72 heures par LRAR au promettant, faute de quoi les présentes seront nulles et non avenues de plein droit, sans mise en demeure, ni formalité, ni demande en justice.'

Le tribunal, dans son jugement du 16 mai 2017, a prononcé la nullité de la promesse de vente susvisée aux motifs que:

— elle n’a pas été constatée par un acte authentique alors qu’elle a été consentie par une personne physique et pour une durée supérieure à dix-huit mois, en violation de l’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation,

— elle prévoit une indemnité d’immobilisation d’un montant inférieur à 5% du prix de vente, au mépris de l’article L 290-2 du code de la construction et de l’habitation.

La SARL IMMOBLEU PROMOTION formule un appel partiel de cette décision limité au rejet de ses demandes indemnitaires à l’encontre des intimés en réparation de ses préjudices et de sa condamnation aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à M^me X une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles.

En conséquence, les dispositions du jugement entrepris qui ont:

— rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut du droit d’agir de M^me B X,

— prononcé la nullité de la promesse de vente du 10 décembre 2014, conclu M. C Y et M^me B X et la SARL IMMOBLEU PROMOTION portant sur un immeuble sis à Villeneuve-Loubet ( 06270), 712 avenue de Bel Air, ' […]', cadastré […],

seront purement et simplement confirmées, en ce qu’elles ne font l’objet d’aucune discussion par les parties en cause d’appel.

La société IMMOBLEU PROMOTION recherche la responsabilité des promettants sur le fondement de l’article 1382 du code civil, lui imposant la démonstration d’une faute, d’un lien de préjudice et d’un préjudice consécutif.

En l’espèce, elle reproche à M^me X et M. Y d’avoir commis un certain nombre de fautes et plus particulièrement:

— de lui avoir imposé ce délai supérieur à 18 mois,

— de l’avoir induit en erreur sur le caractère authentique de l’acte, qui a été rédigé par M^e Y, notaire, en son étude,

— de s’être vu opposer par M^me X la caducité de la promesse pour un dépassement de quelques jours du délai pour déposer le permis, alors que son oncle avait autorisé la prorogation de ce délai.

Force est de constater que la SARL IMMOBLEU PROMOTION se borne à alléguer sans en justifier que le délai de la promesse supérieur à dix-huit mois lui a été imposé par les vendeurs, plus particulièrement par M^me X pour des raisons fiscales, affirmation étayée par strictement aucune pièce, d’autant que l’appelante est un professionnel de l’immobilier plus qu’averti, que l’opération projetée n’était aucunement le premier programme immobilier dans lequel elle se lançait, de sorte qu’elle ne peut utilement soutenir que les conditions de réalisation de la promesse n’ont pas fait l’objet de discussions contradictoires entre les parties avant la signature de l’acte et qu’elle n’a pas été à même de faire valoir sa position.

Quant au fait qu’elle aurait été trompée par le ' contexte singulier de la signature de cet acte par M^e Z et en son étude ' , à l’examen de la promesse litigieuse, il ne fait aucun doute qu’elle n’a pas été établie par acte authentique, qu’elle ne comporte aucune mention relative à son rédacteur et il ne ressort à aucun moment que M. Y, certes notaire de son état, ait agi dans le cadre de ses attributions lors de cette promesse, ce qui au demeurant comme le souligne à juste titre M^me X lui était formellement interdit.

Aucun élément ne permet de démontrer que M. Y soit le rédacteur de l’acte, qu’il aurait reçu cet acte avec une signature des parties en son étude.

Les seules lettres choisies comme référence en entête du contrat et qui correspondraient aux initiales de M. Y ou encore d’une des associés de ce notaire non instrumentaire n’est pas de nature à transformer un acte sous seing privé en acte authentique, l’appelante ne pouvant prétendre avoir été induite en erreur sur ce point, alors que par ailleurs le document litigieux ne laisse pas apparaître la moindre forme authentique et ne comporte aucune référence à un quelconque notaire.

Au demeurant, en sa qualité de promoteur immobilier, la SARL IMMOBLEU PROMOTION est

régulièrement amenée à contracter en la forme authentique, qu’elle ne peut valablement soutenir avoir été trompée et venir reprocher à M. A de lui avoir fait signer un acte en violation de dispositions d’ordre public destinées à protéger les promettants, personnes physiques, et en vigueur depuis le 1^er juillet 2009.

La faute est d’autant moins caractérisée que la SARL IMMOBLEU PROMOTION n’a pu que retirer un avantage certain des conditions de la signature de cette promesse qui lui a permis de s’affranchir de l’article L 290-2 du code de la construction et de l’habitation, en ce qu’elle a pu obtenir la fixation d’une indemnité d’immobilisation à sa charge, particulièrement faible, en dessous du seuil légal de 5% du prix de vente et largement inférieure aux pratiques habituelles en la matière.

S’agissant des circonstances entourant le permis de construire, il y a lieu de rappeler que la promesse de vente impartissait des délais stricts au bénéficiaire quant au dépôt de la demande, à peine de sanction, que la société appelante, qui admet ne pas avoir respecté lesdits délai, même de quelques jours, ne peut reprocher à M^me X, d’avoir dès le 15 avril 2015, fait connaître sa position, qui n’a d’ailleurs à aucun moment varié au cours de la procédure, en indiquant ne pas autoriser de prorogation, ce qui était son droit le plus strict.

C’est en vain que la société IMMOBLEU PROMOTION soutient que M. Y avait donné une autorisation écrite en ce sens, étant précisé que la pièce n°2 qu’elle communique intitulée ' attestation de M. Y du 16 avril 2015" est dénuée de toute force probante, s’agissant d’une simple photocopie d’une feuille volante dont rien ne permet de dire que M. Y en est l’auteur et encore moins le signataire. Enfin, l’appelante n’était pas sans ignorer que M^me X , en sa qualité de propriétaire indivis, se devait de donner son accord, la prorogation du délai pour déposer un permis accordé à un bénéficiaire d’une promesse de vente ne pouvant évidemment pas s’analyser en un simple acte conservatoire. Au surplus, la société appelante connaissait parfaitement la position de M^me X dès le 15 avril 2015, soit avant la prétendue autorisation délivrée par l’autre propriétaire indivis, de sorte qu’elle savait que des difficultés ne manqueraient inévitablement pas de surgir mais a fait le choix de passer en force, de sorte qu’elle ne peut qu’en assumer les conséquences.

En l’absence de démonstration d’une quelconque faute commise par les intimés, les demandes indemnitaires de la société IMMOBLEU PROMOTION ne peuvent qu’être rejetées.

C’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M^me X, qui ne justifie pas de la part de l’appelante d’une erreur grossière équipollente au dol, ni de l’existence d’une volonté de nuire.

En définitive, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société IMMOBLEU PROMOTION à payer à M^me B X la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société IMMOBLEU PROMOTION aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT