COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 07 OCTOBRE 2019

hg

N° 2019/ 550

N° RG 17/20852 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BBQDV

SCI B.I.O

C/

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE L’OASIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e HERNANDEZ

M^e GARRY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 29 Août 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00315.

APPELANTE

SCI B.I.O

[…]

représentée par M^e Christophe HERNANDEZ de l’ASSOCIATION FONTAN-HERNANDEZ, avocat au barreau de TOULON

INTIME

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE L’OASIS , pris en la personne de son Syndic en exercice l’Agence ERA IMMOBILIER, dont le siège social est sis […], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès-qualité audit siège

[…]

représenté et assisté par M^e Jean-michel GARRY de la SELEURL CABINET GARRY ET

ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Hélène GIAMI, Conseiller faisant fonction de président de chambre

Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller

M. Luc BRIAND, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2019

Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Priscilla BOSIO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI B.I.O est propriétaire d’un appartement et de deux parkings au sein de la copropriété l'[…] (83'250). Faisant valoir qu’elle faisait stationner sur les parkings n° 7 et 8 un bateau sur remorque empiétant les parties communes, le syndicat l’a fait assigner en enlèvement sous astreinte devant le tribunal de grande instance de Toulon qui par jugement contradictoire du 29 août 2017 a :

' condamné la SCI B.I.O à enlever son bateau et faire cesser l’occupation irrégulière de son emplacement de stationnement à usage privatif dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement ;

' condamné la SCI B.I.O à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Oasis la somme de 1000 € par infraction constatée ;

' condamné la SCI B.I.O aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La SCI B.I.O a régulièrement relevé appel de cette décision le 20 novembre 2011 et demande à la cour selon conclusions signifiées par voie électronique le 8 janvier 2018 de:

vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

' infirmer le jugement déféré ;

' déclarer prescrite l’action du syndicat ;

' subsidiairement débouter le syndicat de ses demandes ;

' dire que la SCI B.I.O est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure ;

' condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, la SCI B.I.O fait valoir principalement que le stationnement contesté datant de 2005, l’action est prescrite, que la vente de l’appartement a été consentie sous la condition expresse de pouvoir stationner le bateau et que le règlement de copropriété a été modifié à cette fin, que les parkings sont des parties privatives, que plusieurs tentatives de modification du règlement de copropriété pour interdire le stationnement des remorques à bateaux ont échoué, qu’il n’y a aucun encombrement ou empiètement des parties communes, que des copropriétaires attestent de l’absence de gêne et qu’elle a vainement recherché une solution amiable.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Oasis sollicite en réplique selon conclusions signifiées par voie électronique le 8 janvier 2018 :

vu les articles 1134 et 1147 du code civil,

vu le règlement de copropriété du 17 janvier 2005,

vu la loi du 10 juillet 1965

' confirmer le jugement déféré ;

' condamner la SCI B.I.O aux dépens et au paiement d’une indemnité de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimé explique principalement que la prescription en la matière est décennale, que la SCI B.I.O admettant elle-même « plus de 30 entrées et sorties du bateau depuis plus de 10 ans », aucune prescription n’a pu courir, que le règlement de copropriété prévoit le stationnement de véhicules ce qui exclut les navires, que l’encombrement des parties communes ressort du constat d’huissier du 7 octobre 2009, qu’aucun élément n’établit que le stationnement litigieux était une condition de la vente consentie à la SCI B.I.O comme elle le prétend et qu’elle n’a pas contesté la délibération de l’assemblée générale autorisant le syndic à l’attraire en justice.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 4 juin 2019.

MOTIFS de la DECISION

Sur la prescription :

Les parties s’accordent à dire que l’action relevant de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 organisant la copropriété des immeubles bâtis, la prescription est de 10 ans ; ainsi que l’a très justement rappelé le tribunal, elle court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer et qu’en l’espèce la prescription court à compter de l’encombrement réalisé.

La SCI B.I.O prétend que cette prescription est acquise sur son affirmation qu’elle stationne son bateau sur le parking de la copropriété depuis 2005 tout en précisant que ce stationnement a été régulièrement interrompu par « plus de 30 entrées et sorties du bateau ». Aucun délai utile n’a donc pu courir, la discontinuité constituant à chaque déplacement une circonstance interruptive de prescription. Il est acquis par ailleurs que la société intimée a stationné alternativement son bateau sur les parkings n° 8 et n° 7 depuis octobre 2009 pour ce dernier ainsi qu’il résulte de ses conclusions (cf page 12) et que c’est bien ce stationnement qui a fait l’objet de la délibération n° 7 de l’assemblée générale du 4 décembre 2009 autorisant le syndic à agir en justice.

En conséquence la demande est recevable et le jugement mérite confirmation de ce premier chef.

Au fond :

Au regard de la valeur statutaire et contractuelle du règlement de copropriété, celui-ci s’impose à tous les copropriétaires dont chacun d’eux et le syndicat peuvent en exiger l’application sans justifier d’un préjudice préalable .

Au paragraphe « Parkings » figurant en page 23, le règlement prévoit que : « Les parkings ne pourront servir qu’au stationnement des voitures. Les propriétaires d’un parking ne pourront y faire stationner des caravanes ou camping-cars, mais tout autre sorte de véhicules à leur gré».

La SCI B.I.O qui affirme beaucoup et démontre peu prétend que le règlement de copropriété initial aurait été modifié pour autoriser le stationnement de son bateau ou encore que ce stationnement était une condition essentielle de l’acquisition de son appartement au sein de la copropriété ; cependant, son dossier d’appel est vide de toute pièce sur ces circonstances comme son dossier de première instance. De même après une longue exégèse sur la définition des véhicules et remorques, la SCI B.I.O considère après un raccourci pour le moins audacieux que dès lors « qu’il s’agit bien d’une remorque qui est entreposée sur le parking de la SCI B.I.O, après libre à elle de mettre ce qu’elle veut sur cette remorque, bateau ou autre ».

L’huissier mandaté par l’intimée mentionne que le bateau et sa remorque ne débordent pas en largeur de la place de stationnement mais la photographie n°3 annexée à son constat tend à démontrer le contraire ; quoi qu’il en soit, les autres photographies attestent d’un large débordement de la proue du bateau sur le jardin commun (cf procès-verbal de M^e X du 7 octobre 2009). L’empiètement est donc caractérisé en ce qu’il tend à une appropriation partielle d’une partie commune en prolongement d’une partie privative quand bien même le bateau n’est pas en appui direct sur les végétaux s’agissant d’un empiètement par surplomb. Il n’est pas indifférent de relever que le stationnement antérieur sur le parking n°8 empiétait l’aire de retournement des véhicules (cf plan des parkings figurant en pièce n° 11 du dossier du syndicat). La SCI B.I.O ne saurait dès lors sérieusement soutenir avoir recherché une solution utile en substituant l’empiètement d’un espace vert à l’empiètement d’une voie de circulation. C’est également en vain qu’elle indique que les parkings sont des parties privatives puisqu’aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, leur usage ne peut être exercé au détriment de la collectivité et/ou d’un autre copropriétaire, ce que rappelle expressément le règlement de copropriété en pages 22 et 26.

C’est donc à bon droit que le tribunal a ordonné la cessation de l’occupation irrégulière dans des

termes qui méritent confirmation.

***

L’appel intempestif de la SCI B.I.O ayant contraint le syndicat à exposer de nouveaux frais de conseil et de représentation, il est fait droit à sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes figurant ci-après.

La SCI intimée qui succombe est condamnée aux dépens en application de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Condamne la SCI B.I.O à payer au syndicat de l’immeuble l’Oasis la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

La condamne aux dépens avec faculté de recouvrement direct dans les termes de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LECONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT DE CHAMBRE