NA/CD

Numéro 21/03573

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 28/09/2021

Dossier : N° RG 19/00796 -

N° Portalis DBVV-V-B7D-HF7F

Nature affaire :

Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

Affaire :

D A,

et autres

C/

BO I W,

et autres

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 Septembre 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 22 Juin 2021, devant :

Madame GM, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame ASSELAIN, Conseillère, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

assistées de Madame GK, faisant fonction de Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur D A

[…]

[…]

Madame T A

[…]

[…]

Monsieur U A

[…]

[…]

EURL MAISON A

[…]

[…]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […]

pris en la personne de son Syndic en exercice

[…]

[…]

Représentés par Maître MIRANDA de la SELARL CABINET ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur BO I W

né le […] à […]

de nationalité Espagnole

[…]

[…]

Madame BC EL GN AX épouse I W

née le […] à […]

de nationalité Espagnole

[…]

[…]

Monsieur AA J – INTERVENANT VOLONTAIRE

ès qualités de mandataire à la sauvegarde de justice de Madame BC EL I W désigné par jugement des tutelles du tribunal judiciaire de Bayonne en date du 25 mai 2021)

[…]

64250 CAMBO-LES-BAINS

Représentés par Maître DUFFAU, avocat au barreau de PAU

Monsieur AC B

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Chez SCP ETCHEVERRY DELPECH

[…]

[…]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE AM AN

pris en la personne de son Syndic en exercice

[…]

[…]

Représentés par Maître DELPECH de la SCP ETCHEVERRY & DELPECH, avocat au barreau de BAYONNE

S.C.P. GG-O-GARAT-GF-BOMASSI-NAVARRAT-GOERGEN (anciennement dénommée SCP GF-GG-CV-O, notaires associés)

[…]

64500 SAINT K DE Z

Représentée par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS

SAS EIFFAGE CONSTRUCTION NORD AQUITAINE (anciennement dénommée EIFFAGE CONSTRUCTION ATLANTIQUE)

[…]

[…]

Représentée par Maître TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE C, avocat au barreau de BAYONNE

SAS APAVE SUDEUROPE venant aux droits du CETEN APAVE SUDEUROPE

prise en la personne de son représentant domicilié en cette qualité audit siège social

8 rue K F Vernazza

[…]

[…]

Représentée par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître MARTINEU de la SELARL BERTHIAUD ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

SCI AM AN

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par Maître CORBINEAU de la SELARL JEROME GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de BAYONNE

Assistée de Maître VISSERON de la SELARL VISSERON, avocat au barreau de BORDEAUX

SCP AO AP AQ F

[…]

64500 SAINT K DE Z

Représentée par Maître PARGALA de la SCP PARGALA DABAN, avocat au barreau de TARBES

Assistée de Maître SAMMARCELLI de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Société D.H.I

[…]

[…]

Société B.H.L

[…]

[…]

SNC G.H.L

[…]

[…]

SARL LUZIENNE DE TRAVAUX PUBLICS

[…]

[…]

Assignées

sur appel de la décision

en date du 21 JANVIER 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

RG numéro : 15/01854

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié des 10 et 11 décembre 2002, reçu par M^e O, notaire à Saint K de Z, la société AM AN a acheté à la SCI Garage de la Frontière une parcelle située […], cadastrée […], d’une contenance de 935 m², pour y construire un immeuble collectif.

Cette parcelle est bordée au sud par la propriété des consorts A (parcelle 466) et au nord par celle de M. et M^me I W (parcelle 355).

Après sept annulations du permis de construire par le tribunal administratif de Pau, à l’initiative des consorts A et des époux I W, la société AM AN a finalement obtenu un permis de construire validé par le tribunal administratif de Pau le 20 mai 2008.

Pour les opérations de construction, la société AM AN a contracté avec :

— M. B, maître d’oeuvre, suivant contrat du 30 avril 2002,

— la société Apave SudEurope, contrôleur technique,

— la SCP AO AP AQ F, société de géomètres experts chargée de l’implantation de l’immeuble,

— la société Luzienne de Travaux Publics, chargée des travaux de démolition et terrassement,

— la société Eiffage Construction Atlantique, pour les travaux de gros-oeuvre.

La SCI AM AN a construit à l’avant de la parcelle un bâtiment A, côté route de Béhobie, comprenant 11 logements, et sur l’arrière de la parcelle, […], un bâtiment B, comprenant 13 logements. Entre les deux bâtiments est édifié un parking semi-souterrain, surplombé d’une terrasse paysagée inaccessible, sauf pour les besoins de l’entretien.

Trois procédures ont été introduites devant le tribunal de grande instance de Bayonne.

1) instance n° RG 03/1049, réinscrite sous le numéro 15/1854, opposant la SCI AM AN aux consorts I W et A, et à l’EURL Maison A, en présence du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] :

Par jugement du 7 mai 2007, le tribunal de grande instance de Bayonne a rejeté la demande d’indemnisation de la SCI AM AN en réparation d’un préjudice lié aux procédures multiples introduites par ses adversaires, a admis les demandes d’indemnisation des consorts I W et A, a reconnu le caractère mitoyen du mur séparant les propriétés A et AM AN, et ordonné une expertise confiée à M. C, pour établir l’existence éventuelle d’une

servitude non aedificandi et l’existence de servitudes de vue grevant le fonds AM AN, et rechercher si le mur séparatif des fonds I W et AM AN est mitoyen ou privatif.

M. C a déposé son rapport le 13 juillet 2010.

Par arrêt du 11 octobre 2010, rendu en présence de la société notariale GF-GG-CV-O, intervenue volontairement à l’instance devant la cour, la cour d’appel de Pau a :

— confirmé le jugement du 7 mai 2007 en ce qu’il a :

— débouté la SCI AM AN de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné la SCI AM AN à payer à M. et M^me I W d’une part et aux consorts A d’autre part une somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté l’EURL Maison A de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné la SCI AM AN à payer au titre des frais irrépétibles à M. et M^me I W une indemnité de 2 500 euros et aux consorts A une indemnité de 3 500 euros ;

— réformé le jugement en ce qu’il a :

— dit que le mur séparatif des fonds A/AM AN est mitoyen,

— condamné la SCI AM AN payer aux époux I W une somme de 20 000 euros et à M. et M^me D et T A une somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance respectif ;

— complété la mission d’expertise confiée à M. C pour caractériser le préjudice subi par M. et M^me I W et par les consorts A du fait de la construction voisine, et investiguer sur le caractère mitoyen ou privatif du mur séparant les fonds A et AM AN.

M. E, désigné en remplacement de M. C, a déposé son rapport le 31 mars 2014.

2) instance n° RG 08/1332 introduite par les consorts A et l’EURL A, pour faire intervenir au procès objet de l’instance 03/1049 M. B, architecte, et la SCP de notaires GF-GG-CV-O, et leur étendre les opérations d’expertise leur soient déclarées communes et opposables.

Dans cette instance, M. B a appelé en cause la société de géomètres AP-F, et les époux I W sont intervenus volontairement.

Par ordonnances des 21 octobre 2009 et 1^er décembre 2009, le juge de la mise en état, constatant le dessaisissement du tribunal dans l’affaire 03/1049, du fait de l’appel alors en cours, n’a pas procédé à la jonction des instances 03/1049 et 08/1332, mais a étendu les opérations d’expertise à l’architecte, à la société notariale et à la société de géomètres experts.

3) instance n° RG 10/504, introduite par M. et M^me I W, pour que les opérations d’expertise soient étendues à la société Luzienne de Travaux Publics, la société Eiffage Construction Atlantique, la société Apave SudEurope, au syndicat des copropriétaires de la résidence AM AN et à son syndic, à 34 copropriétaires de cette résidence, et aux sociétés BHL, GHL et G, ayant toutes trois pour gérant M. H.

Par ordonnance du 8 juin 2010, le juge de la mise en état a refusé d’étendre les opérations d’expertise

aux nouvelles parties appelées en cause.

Les demandes indemnitaires reconventionnelles de M. et M^me I W, formées dans le cadre d’un procès en bornage engagé par la SCI AM AN, ont été renvoyées devant le tribunal de grande instance par décision du 15 mai 2013 rendue par le tribunal d’instance de Bayonne, et jointes à cette instance 10/504.

Les trois instances 03/1049, 08/1332 et 10/504 ont été jointes sous le numéro 15/1854, procédant de la réinscription de l’instance initiale, 03/1049.

Par jugement du 21 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Bayonne a :

— dit que les origines de propriétés de la SCI AM AN et du syndicat des copropriétaires de la résidence AM AN ne font pas apparaître l’existence d’une servitude non aedificandi ;

— dit que la SCP GG GF CV O (aujourd’hui SCP GG Garat GF Bomassi Navarret Goergen) n’a commis aucune faute ;

— dit que la SARL Maison A, les époux A et les époux I W seront déboutés de toutes leurs demandes à l’encontre de cette société notariale ;

— dit que les appels en garantie à l’encontre de la SCP notariale sont sans objet ;

— débouté M. D A, M^me T A, M. U A, l’EURL Maison A et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 3, […] de leur demande de retenir la mitoyenneté du mur séparant l’arrière du fonds A du fonds de la SCI AM AN ;

— débouté les époux I W de leur demande visant à dire que le mur séparatif de leur propriété avec celle de la SCI AM AN était bien un mur mitoyen et de soutien et à ordonner sa reconstruction à l’identique ;

— débouté les époux I W de leurs demandes de démolition et de suppression de vues ;

— débouté M. D A, M^me T A, M. U A, l’EURL maison A et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 3, […] de leur demande de démolition ;

— débouté les époux I W de leur demande de réalisation de travaux garantissant l’étanchéité de leur immeuble ;

— débouté les époux I W de leur demande de réparation des désordres occasionnés par la SCI AM AN à leur maison (dégradations, insalubrité) par la somme de 81.806,40 euros ainsi que du coût d’un garde-corps et d’un étendoir pour 8 000 euros ;

— dit qu’il n’y a pas trouble anormal de voisinage et rejeté les demandes à ce titre des époux I W ;

— débouté les époux I W de leurs demandes au titre de la perte de valeur vénale et au titre de la perte de chance de vendre leur bien immobilier ;

— débouté les époux I W de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et de celle pour préjudice moral ;

— débouté les consorts A de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— débouté l’EURL Maison A de sa demande de dommages et intérêts ;

— constaté qu’il n’y a pas lieu d’examiner un quelconque appel en garantie des défendeurs ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision ;

— dit que chaque partie conservera ses dépens.

Les consorts A, la société Maison A et le syndicat des copropriétaires du […] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 6 mars 2019, en intimant la SCI AM AN et le syndicat des copropriétaires de la résidence AM AN. La SCI AM AN a fait assigner la SCP GG – O – Garat-GF – Bomassi – Navarret – Goergen et M. B en appel provoqué par actes d’huissier du 3 septembre 2019.

M. et M^me I W ont également relevé appel de ce jugement, par déclaration du 5 avril 2019, en intimant la SCI AM AN, M. et M^me D et T A, la société Maison A, le syndicat des copropriétaires du […], M. B, la SCP GG – O – Garat-GF – Bomassi – Navarret – Goergen, la SCP AO AP et AQ F, la société Eiffage Construction Atlantique, la société Apave SudEurope, le syndicat des copropriétaires de la résidence AM AN, les 34 copropriétaires de la résidence, la société Luzienne de Travaux Publics, et les sociétés BHL, GHL et G.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 12 novembre 2020.

M. et M^me D et T A, M. U A, la société Maison A et le syndicat des copropriétaires du […] demandent à la cour d’appel, par conclusions notifiées le 4 octobre 2019, au visa des articles 637 et suivants du code civil, et 1240 et suivants du code civil, de :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions des époux I à l’encontre des consorts A, de l’EURL A et du syndicat des copropriétaires du […], pris en la personne de son syndic en exercice,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de l’ensemble des parties intimées à l’encontre des consorts A, de l’EURL A et du syndicat des copropriétaires 3 route Béhobie, pris en la personne de son syndic en exercice,

— condamner la SCI AM AN à verser aux consorts A la somme globale, à titre de dommages et intérêts, de 241.724 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner la SCI AM AN à verser à l’EURL Maison A la somme de 100.000 euros à titre de dommage et intérêts outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— ordonner la démolition de la partie Nord-Ouest de l’immeuble de la SCI AM AN (bâtiment A) construite en violation de la servitude de vue appartenant au fonds A et en violation de la servitude non aedificandi grevant le fonds AM AN,

— dire que cette démolition devra être effectuée par la SCI AM AN dans un délai de deux mois à

compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

— condamner la SCI AM AN à verser à l’EURL maison A et aux consorts A la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI AM AN aux entiers dépens de l’instance,

— en toutes hypothèses, condamner toutes parties succombantes à verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, à l’EURL Maison A, aux consorts A et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] pris en la personne de son syndic.

M. et M^me I W, ainsi que M. J intervenu volontairement en qualité de mandataire à la sauvegarde de justice de M^me BC I W, demandent à la cour d’appel, par conclusions notifiées le 8 juin 2021, au visa des articles 1382, actuel 1240, 545, 678, 637, 679, 653, 686, 691, 700, 701 du code civil et 1648, 1143, et 1116, de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions ,

— dire que la dévalorisation du bien immobilier des époux I est de 29 % conformément au rapport d’expertise judiciaire E,

— vu la valeur médiane de l’estimation du rapport Lacarra de 649.650 euros, dire que la dévalorisation de la maison des époux I est en conséquence de 159.164,20 euros,

— condamner solidairement la SCI AM AN et le syndicat des copropriétaires, héritiers et actuels propriétaires (701-2, charge réelle) résidence AM AN, prise en la personne de son syndic la société Gestion côte Basque, M. EP DN AG FZ, M^me GA BC EQ ER, M. DI ES ET EU, M^me BP BQ CX, M. AA AI, M^me AS AT, M. CY CZ DA, M. BS BB BU, M. DC DD DE, M^me BC AX DF, M^me BC DG DH, M. DI DJ DK, M^me BV BW DM, M. DN DO DP, M^me BC DQ DR, M. K-D X, M^me AU AV, M. BY BZ AE, M. CA CB CC, M^me CD CB CC, M. DV CB DW, M. DX CF CG, M^me AW AX, M^me CD BY EA, M^me AY AZ, M. CI CJ CK, M^me CL CM CN, M. CO EF AK, M^me BA BB, M. DN EG EH, M. U Y, M^me BC BD, M. CS CT EJ à :

o démolir la partie de l’immeuble édifiée par la SCI AM AN – bâtiment A partie Nord-Ouest – construite en violation de la servitude non aedificandi et grevant le fonds de la parcelle section AL numéro 326 (500) à Hendaye, et de la servitude de vue des époux I située direction Nord-Ouest de la cour devant la maison, et ce sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard au profit des consorts I W passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

o démolir la partie de l’immeuble édifiée par la SCI AM AN – bâtiment A partie Nord-Ouest qui empiète sur la propriété des époux I,

o ordonner la suppression des vues irrégulières directes réalisées tant sur le bâtiment B, que du fait de la terrasse édifiée elle-même, que des ouvertures et terrasses réalisées dans le bâtiment A et donnant notamment directement sur la salle de bains et plus précisément sur la douche et les wc des consorts I par une vue oblique de 40 cm, et des vues obliques depuis les balcons du bâtiment B, sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard au profit des consorts I, passé un délai de

15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

o ordonner la démolition de la terrasse jouxtant immédiatement la propriété I et permettant une vue directe sur celle-ci.

o ordonner l’obturation et la démolition de la terrasse du 1^er étage, à l’arrière du bâtiment A (article 678), et éviter que cette terrasse ne prenne des droits après 30 ans à côté de la propriété des appelants.

o dire que le mur séparatif des propriétés I et AM AN, mur démoli par la SCI AM AN, était bien un mur mitoyen et de soutien :

' par présomption de la loi,

' et en tout cas par la prescription acquisitive par le fait que les consorts I et leur auteur y avaient adossé leur propre construction (bureaux et dépôts en rez-de-chaussée et terrasse ainsi que les étendoirs à linge fixés dans le mur mitoyen, et marques matérielle de mitoyenneté du fait des pierres saillantes vers la propriété AM AN d’environ 20 cm),

— condamner solidairement la SCI AM AN, la SCP GF GG CV O (notaires), la SCP AP BM AO et F AQ, la Société Eiffage Construction Atlantique, demeurant […], […], la SCP Apave Sud Europe venant aux droits du CETEN Apave SudEurope, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble AM AN pris en la personne de son syndic Gestion Côte Basque, M. AC BE, la SCI AP BM AO et F AQ, la société B.H.L, la société G.H.L, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, […] pris en la personne de son syndic en exercice, la société Luzienne de travaux publics et la société G à la reconstruction du mur ainsi démoli, à l’identique, sur toute sa longueur, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard ou au paiement direct du coût de reconstruction entre les mains des époux I pour un montant de 275.090,07 euros,

— ordonner la réalisation de travaux garantissant l’étanchéité de l’immeuble I mis à nu par la démolition du mur mitoyen,

— indemniser comme suit :

1. les troubles anormaux du voisinage subis par les époux I à savoir :

' privation de vue,

' privation d’ensoleillement,

' vues obliques et directes,

' empiètement

' inutilisation de la terrasse située sur les bureaux.

À hauteur de 1 800 euros par mois depuis le mois de décembre 2004 et jusqu’à cessation des troubles,

2. coût des travaux de réparation des désordres occasionnés par la SCI AM AN à la maison d’habitation des époux I (dégradations, insalubrité) 81.806,40 euros,

3. pour coût d’un garde-corps et le mur à reconstruire après démolition des parties des bâtiments construites sur l’emplacement de l’ancien mur et d’un étendoir (démolis par la SCI AM AN) : (qui pourront être mis en place quand le mur sera reconstruit par la SCI AM AN) 8.000 euros

4. perte de la valeur vénale du bien des époux I liée principalement à la violation de la servitude non aedificandi 208.800 euros,

5. condamner solidairement les intimées au paiement de la somme de 1.082.600 euros en raison de la perte de chance des époux I de vendre leur bien immobilier ;

6. condamner solidairement les intimées au paiement de la somme de 20.000 euros en raison de la résistance abusive et 20.000 euros au titre du préjudice moral ;

7. condamner l’ensemble des intimées à verser aux consorts I une indemnité de 64.311,77 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

8. condamner les mêmes aux entiers dépens.

La SCI AM AN demande à la cour d’appel, par conclusions notifiées le 29 août 2019, de :

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

. débouté les consorts A et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

. débouté les consorts I de leurs demandes, fins et conclusions ;

* À titre incident :

— condamner les consorts I à construire sous astreinte de 200 euros par jour de retard, un mur séparatif sur le toit-terrasse de leur dépôt afin de mettre un terme aux vues qu’ils exercent depuis ce toit sur la parcelle voisine ;

* Subsidiairement en cas de réformation :

— en ce qui concerne la servitude non-aedificandi, condamner l’étude de notaire SCP GF GG CV O à relever indemne la société AM AN de toutes condamnations pécuniaires qu’elle pourrait supporter au titre du jugement à intervenir ;

— en cas de démolition, condamner l’étude de notaire SCP GF GG CV O à relever indemne la Société AM AN de toutes les conséquences préjudiciables et à cet effet designer un expert aux fins de chiffrer le préjudice qui serait alors subi ;

— condamner M. AC B, architecte, à relever indemne la société AM AN de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre sur tous les autres chefs de demandes des parties adverses et notamment, d’éventuels non-respect de servitudes de vue, de mitoyenneté ou de troubles anormaux de voisinage ;

* En tout état de cause :

— condamner les consorts A, la SARL unipersonnelle maison A, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 3 […], M. et M^me I, à verser à la SCI AM AN la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de procédure.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence AM AN, pris en la personne de son syndic, la société Gestion Côte Basque, et M^me BC BF épouse AE AF, M. EP DN AG AH, M^me BP BC EQ ER épouse AG AH, M. DI ES ET EU, M^me BP BQ BR, M. AA AI, M^me AS EV EW AT, M. CY EY CZ DA, M. BS BB BU, M. DC DV DD DE, M^lle BC FD AX DF, M^lle BC FF DG DH, M. DI FI DJ DK, M^me BV GH BW DM, M. DN BC DO DP, M^lle BC FD DQ DR, M. K-D X, M^me AU FP CP AV épouse X, M. BY BZ AE, M. CA CB CC, M^lle CD CB CC, M. DV BC CB DW, M. CE CF CG, M^lle AW AX AX, M^lle CD FS BY EA, M^me GO BC AZ GQ GR, M. CI CJ CK, M^lle CL CM CN, M. CO AJ AK, M^me BA BB y Espinoza épouse AJ AK, M. DN FW EG EH, M. U D GI Y, M^me CP CQ BD épouse Y, M. CS CT EJ, copropriétaires de l’immeuble, demandent à la cour d’appel, par conclusions notifiées le 9août 2019, au visa des articles 1382 ancien, 1231-1 du nouveau du code civil, et 15 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement critiqué,

* à titre infiniment subsidiaire, sur l’action récursoire du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires défendeurs :

— condamner in solidum M. AC B, architecte, la SCP AO AP et AQ F, la SCP GF GG CV O, la société BHL, la société GHL, la société Luzienne de travaux publics, la société DHL, la société Eiffage construction Atlantique, la société Apave Europe, à relever indemne de toutes les condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence AM AN tant en principal qu’intérêts, frais et accessoires ;

— condamner toute partie qui succombe à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence AM AN et aux copropriétaires défendeurs une indemnité de 9 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner toute partie qui succombe en tous les dépens (référé, première instance, appel).

La SCP GG – O – Garat-GF – Bomassi – Navarret – Goergen, anciennement dénommée SCP GF-GG-CV-O demande à la cour d’appel, par conclusions notifiées le 5 février 2020, au visa des articles 1382 ancien et 686 du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris en qu’il a débouté M. et M^me I, la SARL maison A et M. et M^me A de leurs demandes à l’encontre de la SCP GG – O – Garat-GF – Bomassi – Navarret – Goergen (anciennement SCP GG-GF-CV-O) ;

— confirmer le jugement entrepris en qu’il a dit sans objet les appels en garantie formés à l’encontre de ladite SCP notariale ;

— dire et juger que les origines de propriété relatives aux biens acquis par la SCI AM AN ne faisaient pas apparaître l’existence d’une servitude non aedificandi ;

— dire et juger que ladite servitude n’a jamais été constituée, les dispositions de l’acte du 23 mai 1889 ne consacrant qu’une obligation personnelle mise à la charge de M^me N au profit de la seule société des grands magasins du Printemps ;

— dire et juger que ladite obligation personnelle a disparu dès lors que la société des grands magasins

du printemps a cessé son activité commerciale sur les lieux, objet de la convention entre voisins.

— dire et juger, en conséquence, que la SCP GG-GF-CV-O (aujourd’hui dénommée SCP GG – O- Garat-GF – Bomassi – Navarret – Goergen) n’a commis aucune faute ;

— débouter M. et M^me I de toutes leurs demandes à l’encontre de ladite SCP notariale ;

— condamner in solidum les susvisés au paiement d’une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger sans objet l’appel en garantie formé par la SCI AM AN à l’encontre de la SCP GG – O – Garat-GF – Bomassi – Navarret – Goergen (anciennement dénommée SCP GF-GG-CV-O) ;

— l’en débouter ;

— dire et juger sans objet l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence AM AN et par l’ensemble des copropriétaires de ladite résidence à l’encontre de la SCP notariale ;

— les en débouter ;

— dire et juger sans objet l’appel en garantie formé par M. AC B à l’encontre de la SCP notariale ;

— condamner M. et M^me I en tous les dépens de première instance et d’appel.

M. B demande à la cour d’appel, par conclusions notifiées le 3 décembre 2019, de :

Sous réserve de la recevabilité de l’appel des époux I,

* À titre principal,

— confirmer le jugement du 21 janvier 2019 en toutes ses dispositions en ce qu’il a débouté les époux I W de toutes leurs demandes telles que dirigées à l’encontre de M. B et de toutes autres parties,

— débouter les époux I W de toutes leurs demandes telles que dirigées à l’encontre de M. B,

— condamner les époux I W au paiement de la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’appel ;

* A titre subsidiaire,

— débouter toutes parties de leurs éventuelles demandes de garantie dirigées à l’encontre de M. B,

* A défaut,

— dire et juger que par application du contrat de maîtrise d''uvre, M. B ne peut être tenu ni solidairement, ni in solidum des fautes commises par d’autres intervenants à l’acte de construire ;

— condamner in solidum, la société Luzienne de travaux publics, la société Eiffage Construction

Atlantique, la société Cete Apave Sud Europe, la SCP GF GG CV O et la SCP AP BM et F à garantir et relever indemne M. B de toutes sommes mises à sa charge en principal, intérêts, frais et dépens ;

Sous réserve de la recevabilité de l’appel provoqué de la SCI AM AN,

* À titre principal,

— confirmer le jugement du 21 janvier 2019 en toutes ses dispositions en ce qu’il a débouté les consorts A et le syndicat des copropriétaires résidence 3 route Béhobie de toutes leurs demandes,

— débouter la SCI AM AN de toutes ses demandes telles que dirigées à l’encontre de M. B,

— condamner la SCI AM AN au paiement de la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’appel ;

— débouter toutes parties de leurs éventuelles demandes de garantie dirigées à l’encontre de M. B ;

* A défaut,

— dire et juger que par application du contrat de maîtrise d''uvre, M. B ne peut être tenu ni solidairement, ni in solidum des fautes commises par d’autres intervenants à l’acte de construire,

— condamner in solidum, la société Luzienne de travaux publics, la société Eiffage Construction Atlantique, la société Cete Apave Sud Europe, la SCP GF GG CV et O et la SCP AP BM et F à garantir et relever indemne M. B de toutes sommes mises a sa charge en principal, intérêts, frais et dépens.

La SCP AO AP et AQ F demande à la cour d’appel, par conclusions notifiées le 4 octobre 2019, de :

— confirmer le jugement du 21 janvier 2019 en toutes ses dispositions, en ce qu’il a débouté les époux I W de toutes leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCP AO AP et AQ F ;

— débouter les époux I W de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCP AO AP et AQ F et les condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger en toute hypothèse que la SCP AO AP et AQ F ne peut être tenue ni solidairement ni in solidum des fautes susceptibles d’avoir été commises par d’autres intervenants à l’acte de construire ;

— dire et juger que tout appel en garantie ou relevé indemne présenté contre la SCP AO AP et AQ F sera rejeté, faute de voir démontrée une quelconque faute en liaison avec le préjudice allégué par les époux I W, les consorts A et la SARL Maison A qui aurait été commise par la SCP AO AP et AQ F ;

— condamner en toute hypothèse les époux I W, comme toute partie succombante aux entiers dépens de la procédure.

La société Eiffage Construction Nord Aquitaine, anciennement dénommée la société Eiffage

Construction Atlantique, demande à la cour d’appel, par conclusions notifiées le 1^er octobre 2019, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

— déclarer irrecevables, pour violation des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, les demandes suivantes présentées par M. et M^me BO I W, à savoir :

— ordonner la démolition de la terrasse jouxtant immédiatement leur propriété et permettant une vue directe sur celle-ci,

— ordonner l’obturation et la démolition de la terrasse du premier étage à l’arrière du bâtiment A et éviter que cette terrasse ne prenne des droits après trente ans à côté de la propriété des appelants ;

— débouter M. et M^me BO I W, le syndicat des copropriétaires de la résidence AM AN, les copropriétaires parties à la présente instance et toutes les autres parties de leurs demandes, des fins et conclusions formulées à l’encontre de la société Eiffage construction Nord Aquitaine, celles-ci étant autant irrecevables qu’infondées ;

— condamner la partie succombante à verser à la société Eiffage Construction Nord Aquitaine une somme de 7 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en indemnisation des frais de justice qu’elle a été contrainte d’exposer en première instance et en cause d’appel ;

— condamner la partie succombante aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La société Apave SudEurope, venant aux droits du CETEN Apave SudEurope, demande à la cour d’appel, par conclusions notifiées le 3 octobre 2019, au visa des articles 700, 910-4 et 954 du code de procédure civile, 1382 et 1147 du code civil, L111-24 et L111-25 du code de la construction et de l’habitation, et de la norme NFP 03-100, de :

* In limine litis

— rejeter comme irrecevables, en ce que les appelants ne précisent pas à l’encontre de quelles parties ces condamnations sont recherchées, les demandes des consorts I W tendant :

— à voir ordonner la réalisation de travaux garantissant l’étanchéité de leur immeuble,

— à être indemnisés :

o au titre des troubles anormaux de voisinage à hauteur de 1 800 euros par mois depuis décembre 2004,

o au titre du coût des travaux de réparation des désordres occasionnés par la SCI AM AN à leur maison à hauteur de 81 806,40 euros,

o au titre du coût d’un garde-corps et d’un mur à reconstruire à hauteur de 8 000 euros,

o au titre de la perte de valeur vénale de leur bien à hauteur de 208.800 euros ;

* A titre principal,

— confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions et notamment en tant qu’il a débouté les consorts I W de leurs demandes à l’encontre de l’Apave SudEurope,

* A titre subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires AM AN et les copropriétaires joints à lui, ou toute autre partie, de leur demande tendant à voir l’Apave SudEurope condamnée à les relever et garantir des condamnations éventuellement prononcées à leur encontre,

— rejeter les demandes indemnitaires des consorts I W,

*A titre très subsidiaire,

— ramener le quantum des prétentions des consorts I W à de plus justes proportions,

— faire droit aux appels en garantie in solidum dirigés par l’Apave SudEurope, et ce pour la totalité des condamnations qui pourraient être prononcées à son endroit :

— au titre des désordres constructifs, à l’encontre de M. B, de la société Luzienne de Travaux Publics et de la société Eiffage Construction Atlantique,

— au titre des autres réclamations, à l’encontre de la SCI AM AN, de M. B,

* A titre infiniment subsidiaire,

— arbitrer la part de responsabilité de l’Apave SudEurope à 5 %,

— rejeter les appels en garantie formés à l’endroit de l’Apave au-delà de ce seuil,

— exclure toute demande de condamnation in solidum de l’Apave SudEurope avec un intervenant à l’opération de construction au profit d’un autre intervenant et ce, en application des dispositions de l’article L111-24 du code de la construction et de l’habitation,

* En tout état de cause :

— condamner in solidum les consorts I W, le syndicat des copropriétaires de la résidence AM AN à lui joints les copropriétaires ou tout autre succombant, à payer à l’Apave SudEurope une somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

La société G et la société BHL, à qui la déclaration d’appel a été signifiée à personne, la société GHL, à qui la déclaration d’appel a été signifiée à sa dernière adresse connue, et la société Luzienne de Travaux Publics, à qui la déclaration d’appel a été signifiée à domicile, n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 17 juin 2021.

MOTIFS

* Sur la servitude non aedificandi :

Les consorts A comme M. et M^me I W invoquent une servitude non aedificandi grevant le fonds acquis par la SCI AM AN, pour demander démolition de partie du bâtiment A construit par celle-ci.

Les parcelles des consorts A, de M. et M^me I W et de la SCI AM AN procèdent de la division d’un fonds unique, ayant appartenu à M^me N.

C’est dans l’acte authentique du 23 mai 1889, par lequel M^me N cède partie de son fonds à la société des Grands Magasins du Printemps, dans un chapitre intitulé Conditions, que figure l’interdiction de construire ainsi libellée :

'M^me N, du côté du chemin de Hendaye à Béhobie, sur le côté nord de la parcelle vendue, ne pourra élever de construction sur son terrain, de façon à déborder et masquer les constructions en façade du Printemps, non seulement la véranda ou marquise, mais bien la façade principale'.

La parcelle acquise par la SCI AM AN en 2002 provient de la division de la partie du fonds conservée par M^me N en 1889. Les auteurs de la SCI AM AN sont, après M^me N et ses enfants :

— la SNC Bergara, Mortet et Sonnet, exerçant sous l’enseigne Comptoir Auto Basque, qui a l’acquise par actes des 27 février 1924 et 20 décembre 1924,

— M. P, qui l’a acquise par adjudication du 21 septembre 1933,

— MM. Q et BN R, qui l’ont acquise par acte du 1^er septembre 1955,

— la SCI du Garage de la Frontière, qui l’a acquise par acte d’apport de MM. R du 6 novembre 1970 et l’a revendue à la SCI AM AN par acte des 10 et 11 décembre 2002.

L’expert, M. C, relève que depuis l’adjudication du 21 septembre 1933, aucune restriction de construction n’est mentionnée dans les actes de propriété concernant le fonds acquis par la SCI AM AN.

Les parcelles acquises par les consorts A d’une part, et M. et M^me I W d’autre part, proviennent de même de la partie du fonds conservée par M^me N en 1889.

Quant à la partie du fonds de M^me N vendue en 1889 à la société des Grands Magasins du Printemps, correspondant aux actuelles parcelles 492 et 493, elle a été acquise par MM. Q et BN R, par acte du 6 septembre 1929, et demeure, après partages, la propriété de la famille R.

Le tribunal a à juste titre considéré, en procédant à une analyse littérale de l’acte de 1889, que l’interdiction de construire contractée par M^me N constitue une obligation personnelle de celle-ci à l’égard du Printemps, et non pas une servitude, droit réel, grevant le fonds dont elle est restée propriétaire, cet engagement personnel ayant été repris à leur compte par les héritiers de M^me N puis par la SNC Bergara, Mortet et Sonnet en 1924.

Cet engagement de ne pas construire a en tout état de cause été contracté au bénéfice de la société des Grands Magasins du Printemps, et rappelé en dernier lieu, à titre de droit actif, dans l’acte du 6 septembre 1929 portant vente par le Printemps au profit de MM. Q et BN R. Il n’a jamais bénéficié aux fonds des consorts A ni de M. et M^me I W, mais seulement aux propriétaires de l’actuelle parcelle 492. Ni les consorts A ni M. et M^me I W ne sont donc fondés à se prévaloir d’une interdiction de construire qui n’a pas été prévue à leur profit ni au bénéfice de leurs auteurs.

M. et M^me I W ont acquis le fonds en 1995, par jugement d’adjudication qui ne mentionne aucune servitude particulière. Les titres de propriété de leurs auteurs rappellent l’obligation acceptée par M^me N, parfois improprement qualifiée de servitude, et mentionnent

l’engagement des acquéreurs successifs de s’y soumettre, mais sont en toutes hypothèses insusceptibles de caractériser une servitude active, l’interdiction de construire étant stipulée à la charge des auteurs de M. et M^me I W et non à leur bénéfice.

Enfin, alors que MM. Q et BN R étaient propriétaires depuis 1929 de la parcelle bénéficiant de l’interdiction de construire, cette interdiction n’a pas été rappelée dans l’acte du 1^er septembre 1955 par lequel ils ont acquis la parcelle ayant appartenu aux débiteurs de cette interdiction, ni dans l’acte d’apport du 6 novembre 1970 au profit de la SCI du Garage de la Frontière, auteur de la SCI AM AN. Ces éléments permettent de présumer que MM. R, devenus propriétaires des deux fonds limitrophes, ont renoncé à l’interdiction de construire dont ils étaient simultanément débiteurs et bénéficiaires.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a retenu que la preuve d’une servitude non aedificandi grevant le fonds de la SCI AM AN au profit des fonds des consorts A et de M. et M^me I W n’est pas rapportée, et rejeté les demandes de démolition présentées sur ce fondement, comme les demandes présentées à l’encontre du notaire.

* Sur l’existence d’une servitude de vue grevant le fonds AM AN au profit du fonds A :

Les consorts A se prévalent d’une servitude de vue sur Fontarrabie et la baie d’Hendaye, acquise par prescription, depuis le balcon de leur cuisine donnant sur la route de Béhobie, et demandent démolition de la partie du bâtiment A construite à moins de 1,90 mètres, en violation de cette servitude.

M. C confirme dans son rapport déposé le 15 juillet 2010 que ce balcon est depuis la barre d’appui côté nord situé à 0,70 mètres de l’immeuble construit par la SCI AM AN. Il précise que la vue droite depuis le balcon donnait auparavant directement sur le toit et l’avant toit de l’ancien garage, détruit par incendie en 1986, auparavant construit sur la parcelle acquise par la SCI AM AN, et que la vue 'oblique’ depuis l’angle extérieur du balcon permettait de passer en biais au-dessus de la toiture du garage, et donnait sur l’espace non bâti du devant du garage.

Des vues donnant sur un toit dépourvu d’ouverture, en ce qu’elles ne peuvent causer de gêne ni susciter la contradiction du propriétaire du fonds voisin, ne permettent pas l’acquisition par prescription d’une servitude de vue sur le fonds voisin. De même la vue pouvant être exercée, depuis l’extrémité du balcon, sur l’espace non bâti du devant du garage, qui communiquait avec le domaine public sans obstacle, et où se situaient des pompes à essence, ne pouvait causer aucune gêne de nature à éveiller l’attention du propriétaire du fonds voisin, et n’a pas permis l’acquisition par prescription d’une servitude de vue.

Le bâtiment ne contrevient donc pas à une servitude de vue acquise par les consorts A par prescription.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de démolition présentée sur ce fondement.

* Sur l’existence d’une servitude de vue grevant le fonds AM AN au profit du fonds I, et de vues irrégulières réciproques :

M. et M^me I W, pour demander la démolition de la partie nord ouest du bâtiment A, se prévalent également d’une servitude de vue acquise par prescription, 'depuis la cour jardin située côté nord ouest de la maison et en regardant vers l’ouest et le sud-ouest', en indiquant que 'le bâtiment A a été construit en limite de propriété sans respecter la distance de 1,90 mètres en violation de l’article 678 du code civil'.

M. C, expert désigné pour 'rechercher l’existence de servitudes grevant le fonds de la SCI AM AN et dire le cas échéant si de telles servitudes n’ont pas été respectées', ne relève aucun élément de fait concernant la servitude invoquée. La vue dont M. et M^me I W pouvaient bénéficier, depuis le jardin situé devant leur maison, à l’ouest de leur parcelle, en direction du fonds acquis par la SCI AM AN, ne constitue pas en toutes hypothèses une vue au sens de l’article 678 du code civil, qui s’entend d’éléments construits tels des fenêtres, balcons ou terrasses. Aucune pièce ne démontre d’autre part que M. et M^me I W et leurs auteurs aient pu acquérir une servitude de vue depuis le balcon de la façade ouest de leur maison, en l’absence notamment de précision sur la distance séparant ce balcon de la limite de propriété, ni n’établit la vue existante avant la destruction du garage par incendie, en 1986. La preuve de l’acquisition d’une servitude de vue par prescription n’est donc pas rapportée.

M. et M^me I W demandent par ailleurs la suppression de vues irrégulières pratiquées dans les constructions voisines.

Il résulte cependant de l’ensemble des pièces versées aux débats et notamment du rapport d’expertise de M. C déposé le 13 juillet 2010 que :

— la vue, depuis une fenêtre du 1^er étage du bâtiment A de la résidence AM AN, sur l’ouverture de la salle de bains de M. et M^me I W, est une vue oblique située, selon le plan annexé par l’expert judiciaire, à plus de 60 centimètres du jour en cause (84 centimètres), conformément à l’article 679 du code civil ;

— aucune vue irrégulière n’est créée sur le fonds de M. et M^me I W depuis la toiture jardin de la résidence AM AN, aménagée sur les garages enterrés de la résidence, cette toiture jardin n’étant pas accessible, sauf pour son entretien ;

— il existe des vues droites irrégulières réciproques entre d’une part la terrasse aménagée par M. et M^me I W sur le toit de leur dépôt, et d’autre part la terrasse du rez-de-chaussée du bâtiment B de la résidence AM AN ; M. et M^me I W ne peuvent en imputer la seule responsabilité à la SCI AM AN, alors qu’après transformation de la toiture de leur dépôt en terrasse accessible, à une date non établie, ils disposent eux-mêmes de vues irrégulières sur le fonds voisin, sans avoir au préalable régulièrement acquis par prescription une servitude de vue sur le fonds voisin ; avant l’incendie du garage anciennement construit sur la parcelle acquise par la SCI AM AN, survenu en 1986, les auteurs de M. et M^me I W ne disposaient que d’une vue sur la toiture de ce garage, insusceptible d’ouvrir droit à l’acquisition d’une servitude de vue par prescription en l’absence de tout risque d’indiscrétion ; il s’est ensuite écoulé moins de 30 ans entre l’incendie survenu en 1986 et les opérations de construction débutées en 2004 ; l’expert note qu’une ouverture a été pratiquée dans le balcon de la maison, pour descendre sur le toit par une marche constituée d’un parpaing posé sur la toiture terrasse, et que ce passage à travers le balcon n’était pas visible depuis la propriété de la SCI AM AN, de sorte que la possession ne revêtait pas en toutes hypothèses les caractères utiles pour prescrire ; l’expert préconise la construction d’un mur sur la toiture terrasse de la propriété de M. et M^me I W ; ceux-ci se sont opposés, pendant l’instance, à la construction de ce mur ; seule cette solution permet cependant de supprimer les vues irrégulières réciproques ; il doit donc être ordonné à M. et M^me I W de procéder à la construction de ce mur, sur leur toiture terrasse, conformément à la demande reconventionnelle de la SCI AM AN, sans que le prononcé d’une astreinte soit en l’état nécessaire ; cette construction aura lieu à frais partagés avec la SCI AM AN.

Ni M. et M^me I W, ni la SCI AM AN ne disposent de recours à l’encontre de M. B du fait du coût de la construction d’un tel mur, alors que l’architecte ne pouvait savoir que M. et M^me I W utilisaient comme terrasse le toit de leur dépôt, en l’absence de tout garde-corps bordant le toit-terrasse côté Nord, et alors que le passage pratiqué dans le balcon n’était pas visible depuis la propriété AM AN. Il n’est pas davantage rapporté la preuve d’une faute des

géomètres.

Ni le rapport d’expertise de M. C ni les pièces produites par M. et M^me I W n’établissent d’autres vues irrégulières au regard des dispositions des articles 678 et 679 du code civil.

Le jugement est donc complété sur la demande incidente de la SCI AM AN, et confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de démolition et de suppression de vues présentées par M. et M^me I W.

* Sur le mur séparant les fonds I et AM AN :

M. et M^me I W dénoncent la démolition d’un mur séparatif dont ils revendiquent le caractère mitoyen, et l’empiètement de la construction voisine sur leur fonds.

L’expert C exclut toutefois dans son rapport déposé le 13 juillet 2010 tout dépassement des limites de propriété. Il conclut que le mur démoli faisait partie du garage incendié en 1986, et que le dépôt appartenant à M. et M^me I W, construit en 1960, a son propre mur en parpaings, de sorte qu’il n’y a pas un mur mais deux murs. Il précise également que la vue de l’étendoir à linge fixé dans la partie du mur du garage qui dépassait de la toiture terrasse était impossible depuis la propriété du garage, de même que les scellements de cet étendoir dans le mur.

M. et M^me I W n’ont pas acquis par prescription la mitoyenneté de ce mur privatif : la possession invoquée, tenant aux scellements de l’étendoir dans le mur, dont le point de départ n’est pas établi, est en toutes hypothèses dépourvue des caractères utiles pour prescrire, faute d’être publique et non équivoque.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes présentées par M. et M^me I W tendant à la démolition de partie du bâtiment A et à la reconstruction du mur privatif du garage qui servait auparavant de garde-corps le long de leur toiture terrasse.

M. et M^me I W invoquent par ailleurs des dommages consécutifs à la démolition de ce mur séparatif.

M. C précise que la démolition du mur en pierres du garage au droit du dépôt de M. et M^me I W n’a pas eu pour conséquence directe une atteinte au mur en parpaings de M. et M^me I W.

M. et M^me I W ne peuvent demander que soit ordonnée la réalisation par les intimés de travaux garantissant l’étanchéité de leur immeuble mis à nu par la démolition du mur, alors qu’ils se sont eux-mêmes opposés à la mise en oeuvre d’un enduit et d’un traitement d’étanchéité lorsque ces travaux ont été proposés par le promoteur. M. et M^me I W sont en revanche fondés à demander paiement d’une indemnité de ce chef leur permettant de faire réaliser eux-mêmes les travaux, sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage, comme développé plus bas.

* Sur le mur séparant les fonds A et AM AN :

Il est rappelé que les consorts A ne contestent pas les dispositions du jugement écartant le caractère mitoyen de ce mur séparatif.

* Sur les troubles de jouissance invoqués par les consorts A et la société Maison A :

— les troubles invoqués par la société Maison A :

La société Maison A conclut au paiement d’une somme de 100.000 euros en réparation de la perte de valeur de son fonds de commerce.

Elle avait déjà présenté cette demande, à titre reconventionnel, devant le tribunal de grande instance de Bayonne, qui l’a rejetée dans son jugement du 7 mai 2007. La cour d’appel de Pau a sur ce point confirmé le jugement du 7 mai 2007, dans son arrêt du 11 octobre 2010.

La demande de la société Maison A est donc irrecevable. Le jugement, en ce qu’il a débouté la société Maison A de sa demande, est confirmé.

— les troubles invoqués par M. et M^me D et T A et M. U A :

L’expert E relève, dans son rapport déposé le 31 mars 2014, que l’édification de la résidence AM AN n’a pas d’incidence sur l’ensoleillement du jardin et de la piscine des consorts A, et n’a pas induit de perte d’intimité majeure dans le jardin et sur les plages de la piscine, puisqu’aucun appartement ne donne directement sur cet espace.

En revanche, il constate que le jardin des consorts A se trouve aujourd’hui confronté à la masse imposante de la résidence AM AN, dont le faîtage s’élève à près de 14 mètres au dessus du niveau du jardin, et note le gabarit de la construction nouvelle, 'dont l’échelle est hors contexte par rapport aux immeubles avoisinants'.

Concernant l’appartement des consorts A, l’expert constate que sur les sept fenêtres pratiquées dans la façade nord, qui donnaient auparavant sur le toit de l’ancien garage, cinq ouvrent désormais sur la terrasse végétalisée non accessible de la résidence AM AN, et deux ouvrent face au mur du bâtiment A, situé à plus de 1,90 mètres et respectant les distances légales, mais empêchant d’avoir une vue dégagée. L’expert précise qu’il est difficile de caratériser un assombrissement réel en résultant, la salle à manger dont les deux fenêtres au nord donnent désormais sur le mur étant une pièce traversante éclairée au sud par de larges ouvertures. Il conclut que l’impact de l’immeuble, pour la salle à manger, 'bien que difficilement quantifiable, ne peut être négligé. Plus qu’un assombrissement, c’est une perte d’espace ressenti, d''horizon’ qui est subie. L’expert consigne enfin que 'les consorts A insistent sur la nécessité qu’ils ont eue de mettre des barreaux aux fenêtres afin de se prémunir des risques allégués d’intrusion par la terrasse de AM AN'. L’expert rappelle toutefois que cette terrasse n’est pas accessible, et que le chéneau du toit de l’ancien garage se situait à un niveau sensiblement identique à celui de la terrasse de la résidence. Il propose une évaluation des préjudices cumulés comprise dans une fourchette de 10 à 17 % de la valeur vénale de la propriété.

En l’absence de violation d’une quelconque servitude grevant le fonds AM AN, et à défaut de preuve d’une faute imputable à l’une ou l’autre partie, il incombe aux consorts A d’établir que les troubles qu’ils ont subi du fait de la construction voisine excèdent, dans les circonstances de temps et de lieu actuels, les inconvénients normaux du voisinage d’un terrain constructible situé à Hendaye.

C’est à juste titre en l’espèce que le tribunal a retenu que la gêne subie par les consorts A, bien qu’elle soit caractérisée, n’est cependant pas excessive dans un secteur de la ville d’Hendaye où l’urbanisation et l’habitat résidentiel se développent : quelle que soit la réserve de l’expert, la masse que représente la construction, nécessairement conforme au nouveau plan local d’urbanisme, n’excède pas celle de deux bâtiments de trois étages, comprenant respectivement 11 et 13 logements, séparés par une terrasse-jardin inaccessible ; les consorts A ne produisent pas de pièces sur la hauteur des immeubles du quartier, mais les photographies versées aux débats montrent une caserne de hauteur au moins équivalente et de masse plus imposante, ainsi qu’un autre immeuble de trois étages en face de leur parcelle ; les consorts A ne démontrent donc pas le caractère disproportionné du gabarit de la construction, ni la gêne esthétique manifeste qui en résulterait, alors

que la nouvelle résidence a remplacé une friche abandonnée, dans un quartier anciennement dévolu à l’activité économique et proche des infrastructures ferroviaires de la gare d’Hendaye ; la SCI AM AN a par ailleurs fait constater que le mur du bâtiment B jouxtant la piscine des consorts A est utilisé par la société Maison A pour y projeter des publicités lumineuses ; quant à la perte de vue depuis les deux fenêtres de la salle à manger et depuis le balcon de la façade ouest de la maison, dont il ne résulte pas d’assombrissement, elle ne peut qu’être attendue dans un quartier qui se densifie et évolue vers un secteur plus résidentiel ; elle peut d’autant moins constituer un trouble anormal que les fenêtres pratiquées dans la façade nord de la maison, donnant directement sur le fonds voisin depuis l’incendie du garage, ne constituaient pas des ouvertures régulières.

De même les nuisances temporaires liées aux opérations de construction n’excèdent pas le seuil des inconvénients que les voisins sont tenus de supporter.

Le jugement est confirmé.

* Sur les troubles de jouissance invoqués par M. et M^me I W :

M. E conclut dans son rapport d’expertise déposé le 31 mars 2014 que le bâtiment A de la résidence AM AN a un impact notable, tout au long de l’année, sur l’ouest de la propriété de M. et M^me I W, soit le jardin sur rue et la façade de la maison, qui recevaient un ensoleillement correct toute l’année, alors qu’ils sont désormais à l’ombre de la résidence quelle que soit la saison. L’expert note également une perte d’ensoleillement plus limitée, de septembre à mars, sur la façade est de la maison et la terrasse, du fait de la présence du bâtiment B.

Cette perte d’ensoleillement patente, l’ouest de la propriété de M. et M^me I W ne recevant plus jamais le soleil, a selon l’expert pour conséquence de rendre impraticable pour l’agrément le jardin ouest sur rue. Elle prive aussi totalement d’ensoleillement et de lumière directe les pièces implantées sur la façade ouest, soit le bureau et le salon au rez-de-chaussée, et la chambre avec balcon au premier étage, ce qui entraîne une perte de confort visuel et thermique. La construction du bâtiment A limite également la vue vers le sud, depuis le jardin ouest et le balcon du premier étage. Enfin, nonobstant le respect des distances légales, les fenêtres des bâtiments A et B de la résidence, donnant sur la toiture-terrasse de M. et M^me I W, entraînent pour ceux-ci une perte d’intimité. L’expert propose une évaluation des préjudices cumulés comprise dans une fourchette de 20 à 29 % de la valeur vénale de la propriété.

Ces circonstances, et particulièrement la perte totale d’ensoleillement sur le jardin ouest et l’ensemble des pièces d’habitation donnant sur la façade ouest, toute l’année à l’ombre de la masse imposante du bâtiment A, caractérisent un trouble anormal du voisinage, même si le jardin ouest était, du fait de sa proximité avec la rue, moins utilisé que celui situé à l’arrière de la maison. La SCI AM AN et le syndicat des copropriétaires de la résidence AM AN, tenus in solidum, doivent réparation de ce trouble, à hauteur de 25.000 euros. La perte de valeur vénale de la maison ne peut être évaluée à une somme supérieure, alors que la nouvelle construction participe par ailleurs à l’évolution favorable du quartier.

L’expert E constate d’autre part les dommages occasionnés au fonds de M. et M^me I W, lors de la démolition du mur séparatif non mitoyen qui bordait la toiture terrasse de M. et M^me I W : la démolition de cet ancien mur du garage a mis à nu le mur privatif de M. et M^me I W, aucun enduit n’ayant été réalisé, et l’étanchéité du raccord entre la terrasse du fonds AM AN et la construction de M. et M^me I W n’ayant pas été traitée. L’obligation pour la SCI AM AN et le syndicat des copropriétaires de prendre en charge ces travaux, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, n’est pas sérieusement contestée, puisque le promoteur avait lui-même proposé de faire exécuter ces travaux. M. et M^me I W ayant refusé cette proposition, il leur appartient de réaliser les travaux sous leur propre maîtrise d’ouvrage. L’expert a évalué le coût des travaux nécessaires à 1 à 2% de la valeur de la

propriété de M. et M^me I W, tout en indiquant dans son pré-rapport que cette valeur était comprise entre 300.000 et 350.000 euros. A défaut d’estimation plus précise, et eu égard à la nature des travaux requis, l’indemnité due à M. et M^me I W de ce chef ne peut excéder la somme de 7.000 euros. M. et M^me I W ne peuvent pour le surplus se plaindre de dommages consécutifs résultant du défaut de protection de leur mur, alors qu’ils ont eux-mêmes refusé la mise en oeuvre des travaux de protection nécessaires.

Rien n’établit en revanche que les travaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI AM AN aient entraîné d’autres dommages à la maison de M. et M^me I W, tels des fissures.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts présentées par M. et M^me I W au titre des troubles anormaux du voisinage, comprenant les dégradations occasionnées à leur mur privatif, et confirmé en ce qu’il a rejeté leurs demandes d’indemnités complémentaires, nullement corroborées par des mesures d’investigations contradictoires.

Aucune faute de l’architecte ni des autres intervenants à l’acte de construire, en relation avec les dommages invoqués, n’est démontrée ni par la SCI AM AN, qui exerce un recours à l’encontre de M. B, ni par M. et M^me I W qui agissent à l’encontre de l’ensemble des intimés. M. B, qui a établi un projet conforme aux règles d’urbanisme et aux souhaits de la SCI AM AN d’optimiser l’occupation du terrain assiette de la construction, n’a en particulier pas commis de faute dans l’exécution de sa mission de maîtrise d’oeuvre, le promoteur étant parfaitement averti de l’opposition des voisins au projet. Le refus de M. et M^me I W de laisser procéder aux travaux d’enduit et d’étanchéité nécessaires après démolition de l’ancien mur privatif du garage rompt par ailleurs tout lien de causalité entre l’activité des constructeurs et les nuisances invoquées de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence AM AN n’exerce quant à lui pas de recours, au stade de la contribution à la dette, à l’encontre de la SCI AM AN, mais seulement à l’encontre des autres constructeurs, à la charge desquels aucun manquement à leurs obligations contractuelles n’est établi.

Seuls la SCI AM AN et le syndicat des copropriétaires de la résidence AM AN sont donc tenus, in solidum, au stade de l’obligation à la dette, de payer à M. et M^me I W la somme de 32.000 euros (25.000 + 7.000) à titre de dommages et intérêts. Au stade de la contribution à la dette, le recours de la SCI AM AN à l’encontre de M. B est rejeté, de même que les recours du syndicat des copropriétaires.

* Sur les demandes accessoires :

M. et M^me I W ont subi la démolition brutale du mur qui servait de garde-corps côté sud à leur toit-terrasse, sans préavis ni explication, et malgré leur opposition. Les nombreuses photographies qu’ils versent aux débats et les pièces médicales produites démontrent le préjudice moral qui en est résulté, distinct des préjudices déjà indemnisés. La SCI AM AN est tenue de leur verser 3.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation de ce préjudice, sans recours de ce chef contre l’architecte dont la faute n’est pas établie.

Le jugement est infirmé en ce sens.

La SCI AM AN devra payer à M. et M^me I W d’une part, et aux consorts A d’autre part, qui subissent un préjudice incontestable même si celui-ci n’excède pas le seuil des inconvénients que les voisins sont tenus de supporter, une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés en première instance et en appel, et supporter les dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût des expertises judiciaires de M. C ayant

donné lieu au rapport déposé le 13 juillet 2010 et de M. E ayant donné lieu au rapport déposé le 31 mars 2014.

Il n’y pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit d’une autre partie.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par défaut et en dernier ressort,

Startuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 21 janvier 2019, sauf en ce qu’il a :

— rejeté les demandes de dommages et intérêts de M. et M^me I W pour trouble anormal de voisinage et dommages occasionnés à leur fonds, et en réparation de leur préjudice moral,

— statué sur les frais irrépétibles et dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la SCI AM AN et le syndicat des copropriétaires de la résidence AM AN sont tenus in solidum de payer à M. et M^me I W la somme de 32.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du trouble anormal de voisinage et des dommages occasionnés à leur fonds,

Dit que la SCI AM AN doit payer à M. et M^me I W la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Dit que M. et M^me I W sont tenus de construire sur leur toit-terrasse un mur séparatif propre à supprimer les vues irrégulières réciproques sur les fonds voisins I W d’une part et AM AN d’autre part, à frais partagés avec la SCI AM AN ;

Rejette les recours formés à l’encontre des autres parties ;

Dit que la SCI AM AN doit payer à M. et M^me I W la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Dit que la SCI AM AN doit payer aux consorts A la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit d’une autre partie ;

Dit que la SCI AM AN doit supporter les dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût des expertises judiciaires de M. C ayant donné lieu au rapport déposé le 13 juillet 2010 et de M. E ayant donné lieu au rapport déposé le 31 mars 2014 ;

Accorde aux avocats de la cause le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me GM, Présidente, et par M^me GK, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

GJ GK GL GM