COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1 – 1

(anciennement dénommée 1^re Chambre A)

ARRÊT AU FOND

DU 05 FEVRIER 2019

A.D

N° 2019/

N° RG 17/04966 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BAGJC

Société VILLA LA GATOUNIERE

C/

E A

C X

G X

D X

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e D ALIAS

M^e Paul GUEDJ

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 06 Mars 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 10/06909.

APPELANTE

[…]

au Capital de 1.500€, immatriculée au RCS de Cannes sous le n° 500 514 666, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e D ALIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté par M^e Jennifer GUIGUI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMES

Maître E A,

notaire, demeurant […]

représenté par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté par M^e H BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER- DUTERTRE- LACROUTS, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, plaidant

Monsieur C X,

né le […] à […], ès qualités d’héritier de M^me H I veuve X, décédée le […][…]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté par M^e Jean-louis AUGEREAU, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur G X,

né le […] à […], ès qualités d’héritier de M^me H I veuve X, décédée le […][…]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté par M^e Jean-louis AUGEREAU, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur D X

[…], ès qualités d’héritier de M^me H I veuve X, décédée le […][…]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté par M^e Jean-louis AUGEREAU, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Décembre 2018 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président,

Madame Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. J K.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2019,

Signé par Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président, et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé :

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 6 mars 2017, ayant statué ainsi qu’il suit :

— rejette les demandes de la société la Gatounière,

— condamne la société la Gatounière à payer à M^me X la somme de 7500 € pour procédure abusive, 5000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

Le tribunal a retenu que le gérant de la société civile immobilière la Gatounière était informé de l’absence de raccordement au réseau d’assainissement communal avant la régularisation de l’acte de vente passé avec M^me X et qu’il a donc acheté l’immeuble en toute connaissance de cause ; que par suite, la société civile la Gatounière ne démontrait pas la réalité d’une délivrance non conforme au contrat.

Le jugement à cet effet a retenu, d’une part, qu’il résultait du procès-verbal d’audition des deux notaires qui avaient concouru à l’acte que lors du rendez-vous de signature, la propriétaire vendeur avait affirmé que le bien n’était pas raccordé au réseau d’assainissement communal, que M^e Z avait tenté de joindre l’entreprise chargée de l’entretien de la fosse septique, que l’acte a été modifié sur-le-champ et que par suite d’une erreur, la mention du raccordement n’a pas été changée, d’autre part, que le gérant de la société acheteur avait séjourné dans l’immeuble avant la vente.

Par suite du rejet de la demande de l’acquéreur, le tribunal a déclaré sans objet de recours en garantie du vendeur contre M^e A, notaire.

La société civile la Gatounière a relevé appel de cette décision.

Au terme de ses conclusions d’appel du 21 novembre 2018, la société civile immobilière la Gatounière demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

— homologuer le rapport d’expertise du 5 janvier 2010,

— dire que l’acte de vente mentionne clairement l’existence d’un raccordement au réseau d’assainissement communal,

— interpréter les clauses en faveur de la société acquéreur,

— constater la résistance abusive du vendeur,

— dire que les manoeuvres frauduleuses employées par M^me X et son entourage à fin de faire déclarer la SCI la Gatounière sont infondées en ses demandes (sic), qu’elle a menti lors de la signature du compromis de vente, que le notaire, M^e A, a avoué le mensonge de sa cliente lors de la signature du compromis de vente, qu’il n’était pas présent lors de la signature du 29 novembre 2007 et qu’il n’a transmis aucun élément probant permettant d’attester qu’il a informé officiellement le vendeur et son confrère de la mention volontairement erronée de la cliente, que dans ces conditions, le notaire ne pouvait répondre en justice lors de son audition que M. B avait été informé du mensonge de sa cliente lors de la réitération de la vente,

— dire qu’il existe des contradictions dans les affirmations des notaires rédacteurs et que leurs témoignages ne sont pas impartiaux compte tenu de leur implication professionnelle en termes de responsabilité dans le cadre de cette procédure,

— dire que les attestations de M^me X sont de complaisance puisqu’il s’agit d’attestations faites par les membres de sa famille,

— dire que la vente a eu lieu sans l’intermédiaire d’un agent immobilier, que le gérant de la société n’était pas en mesure d’avoir connaissance des termes insérés dans l’annonce publicitaire, que l’acte authentique n’est entaché d’aucune erreur matérielle, mais en réalité de la volonté de tromper l’existence d’une septique non conforme et faisant l’objet d’une insalubrité publique (sic),

— dire que le bien été vendu comme étant raccordé au réseau d’assainissement communal en toute connaissance de cause,

— dire que la SCI n’avait aucun moyen de vérifier que le bien évacuait ses eaux usées par le biais d’une fosse septique, non conforme, faisant l’objet d’une insalubrité publique dont les eaux débordaient sur le terrain au moment de la vente comme le précise le rapport d’expertise,

— dire que la SCI ne pouvait que croire que le domaine était relié au réseau d’assainissement communal,

— condamner les consort X ainsi que M^e A de manière indivise et solidaire à lui payer les sommes suivantes : 148'538,34 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi du fait de la nécessité de réaliser des travaux de raccordement au tout-à-l’égout communal ; 30'000 € pour l’indemnisation des préjudices de jouissance divers occasionnés, 15'000 € pour résistance abusive, 65'000 € au titre de la perte de valeur locative de la location de la chambre de bonne, 440'000 € pour la perte de location de la propriété à hauteur de 88'000 € par an, 5000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens, y compris les frais de l’expertise pour 3859,01 euros.

Par conclusions du 31 mai 2018, les consorts X, venant aux droits de M^me X, décédée, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement, et rejeter toutes les demandes de la société appelante, ayant apporté la

preuve que l’acquéreur connaissait le système individuel d’assainissement,

— subsidiairement, vu les articles 1641,1642 du Code civil, dire que l’action est irrecevable,

— à titre plus subsidiaire, déclarer la demande irrecevable faute de respect du délai,

— rejeter les demandes, la réalité d’un quelconque préjudice n’étant pas démontrée,

— reconventionnellement, condamner la société appelante à leur payer la somme de 75'000 € en réparation du préjudice moral et prononcer une amende civile,

— à titre infiniment subsidiaire, condamner le notaire à les relever garantir de toute condamnation à leur encontre,

— condamner la société appelante au paiement de la somme de 7000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 12 novembre 2018, M^e A demande à la cour de :

— dire que l’acheteur a été informé le jour de la signature de l’acte authentique le 29 novembre 2007 que l’ensemble immobilier disposait d’un assainissement individuel et que ce n’est que par suite d’une erreur matérielle que la déclaration modificative du vendeur ne figure pas dans l’acte reçu par M^e Z,

— constater que l’acheteur a acheté en connaissance de cause, a déclaré que le raccordement au tout-à-l’égout tel que prévu chez le voisin au titre des conditions particulières de 1990 et non réalisé ne constituait pas un élément déterminant de son engagement, et qu’il a pris le bien dans l’état où il se trouvait sans garantie du vendeur quant au vice de construction et à la conformité de l’installation,

— confirmer le jugement,

— dire que la demande de garantie des consorts X est sans objet,

— à titre subsidiaire, déclarer les consorts X irrecevables faute de justifier de leur qualité et intérêt à agir dans la mesure où ils ne démontrent pas venir aux droits de M^me X,

— dire que le notaire n’a pas commis de faute ou que n’étant pas le rédacteur de l’acte, il n’a pu être la cause du préjudice,

— dire que la condamnation au titre d’un défaut de délivrance conforme ne constitue pas un préjudice indemnisable,

— en conséquence, rejeter toutes les demandes à son encontre,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

La procédure a été clôturée le 27 novembre 2018.

Motifs

Attendu que suivant acte authentique du 29 novembre 2007, reçu par M^e Z avec la participation de M^e A, la société civile immobilière la Gatounière a acheté de M^me X un bien immobilier à Mougins composé notamment de trois constructions.

Attendu que se plaignant du dysfonctionnement du réseau d’assainissement, la société civile immobilière a obtenu l’organisation d’une expertise judiciaire, ordonnée par un arrêt de la cour d’appel du 9 avril 2009.

Attendu que l’expert a déposé son rapport le 5 janvier 2010.

Attendu que dans le compromis passé préalablement à l’acte authentique, le vendeur a déclaré que l’immeuble était raccordé à l’assainissement communal.

Que par ailleurs, l’acte passé contient une clause stipulant :

« le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l’ensemble immobilier est raccordé à l’assainissement communal. Le vendeur déclare que cet assainissement a fait l’objet d’un contrôle au mois d’août 2007 par l’entreprise inter-services d’assainissement. »

Attendu que l’expert note qu’aucune des trois constructions ne bénéficie d’un raccordement au réseau communal et qu’aucune ne dispose d’un assainissement autonome réglementaire ; que le raccordement au réseau communal exige un accord municipal préalable ainsi que des dispositifs constructifs spécifiques, les travaux à réaliser pouvant s’élever à environ 120 000 ou 130'000 €.

Attendu que les éléments invoqués pour démontrer que l’acheteur était informé de la réalité du non raccordement au réseau communal sont essentiellement tirés des auditions des notaires réalisées par le tribunal, des mentions des actes et du fait que le gérant de la SCI aurait séjourné dans l’immeuble avant de l’acheter.

Mais attendu que les témoignages des notaires ne peuvent être retenus alors d’une part, que l’un d’eux, en l’espèce M^e A, est partie à cette procédure et présentement recherché en responsabilité, d’autre part, que l’acte date de novembre 2007 et que leur audition a été faite presque 7 années après, en septembre 2014 , enfin que le témoignage de M^e Z, qui était pourtant le rédacteur de l’acte réitératif, n’évoque contrairement à M^e A, à aucun moment, de façon claire, la déclaration du vendeur sur l’existence d’une fosse septique, qu’il parle d’une 'erreur matérielle qui s’est sans doute glissée' au moment de la modification du paragraphe et qu’il répond à la question ' lors de la signature de l’acte du 29 novembre 2007, le représentant de la société civile immobilière la Gatounière a-t-il été informé du défaut de raccordement au réseau communal ' Si j’ai mentionné cette phrase, c’est que le défaut de raccordement a été évoqué » .

Que par ailleurs, le gérant de la SCI La Gatounière conteste avoir demeuré dans l’immeuble acheté et que cela ne résulte que de 2 témoignages, qui ne sauraient être considérés comme ayant une portée probante suffisamment convaincante de cette situation alors que l’un des deux témoins a par ailleurs rédigé une attestation à la demande de la SCI dans des termes rendant équivoques ses déclarations sur le séjour de M B dans la maison avant la vente .

Attendu que la confrontation des mentions de l’acte de vente avec les conclusions de l’expertise caractérise suffisamment, dans ces conditions, le défaut de délivrance invoqué et qu’il ne peut être utilement opposé par les consorts X :

— qu’il s’agirait d’un vice caché dès lors en effet qu’il y a bien de ce chef une absence de concordance entre la chose promise et la chose livrée, d’où il résulte le rejet de tout moyen développé sur ce fondement,

— que le raccordement au réseau communal n’était pas un élément déterminant du consentement de l’acheteur vu le fondement donné à l’action relativement au défaut de délivrance,

— que l’acquéreur avait été informé du système réellement existant par la mention à l’acte de vente de

la visite de l’entreprise inter service d’assainissement au mois d’août 2007, un acheteur profane ne pouvant, en effet, déduire de cette seule précision que la visite concerne nécessairement une fosse septique,

— qu’il a été avisé par la mention dans le compromis d’un accord avec les voisins sur un branchement dès lors que cet accord remontait à 1990,

— encore que les annonces passées pour la mise en vente en faisaient état dans la mesure où il a acheté sans intermédiaire et où il n’est pas établi qu’il ait eu connaissance de ces annonces

— enfin, qu’il ait eu d’autres moyens d’envisager la réalité de l’équipement litigieux.

Qu’aucune clause d’exclusion de responsabilité de ce chef ne peut non plus être invoquée, la seule clause insérée à l’acte privant seulement l’acquéreur de tout recours contre son vendeur au titre de l’état des constructions et des vices cachés comme de l’état du sol ou du sous-sol mais non d’un recours au titre de l’obligation de délivrance de l’immeuble tel qu’il est effectivement décrit dans l’acte .

Attendu, en ce qui concerne le préjudice, que la SCI la Gatounière est en droit de demander, à titre de dommages et intérêts, le montant des travaux à acquitter à fin de raccorder la propriété au réseau communal pour rendre le bien conforme à ce qui lui a été vendu, soit, au vu des éléments produits au débats, ( expertise et devis) la somme de 130 000€.

Qu’en ce qui concerne le préjudice de jouissance qui est certain, vu les inconvénients de l’installation existante et notamment les odeurs nauséabondes constatées par l’expert, les débordements survenus ainsi que la nécessité d’un entretien plus lourd , il lui sera alloué la somme de 12 000€.

Qu’il n’y a pas de preuve de l’existence d’un préjudice distinct de ceux ci-dessus retenus au titre de la déloyauté reprochée à M^me X en ce qui concerne sa dissimulation sur les fosses septiques;

Qu’en ce qui concerne le préjudice locatif prétendument subi depuis 2008, l’expert n’a pu fournir aucun élément à la cour sur ce poste dès lors que la SCI la Gatounière ne lui en a pas donné et que malgré son rappel à cet égard, elle lui a déclaré vouloir les remettre dans le cadre de la procédure au fond; qu’à ce jour, aucun document ne démontre cependant l’intention réelle de la SCI de tirer un profit locatif de ce bien en tout ou en partie, étant observé qu’elle écrit, page 22 de ses conclusions, que dès janvier 2008, elle avait fait établir des propositions de location de sa propriété, mais qu’elle ne les verse pas; que ne se trouvent pas plus établis la consistance et la qualité des biens susceptibles d’être loués, ni enfin l’état du marché locatif saisonnier ou de longue durée et que rien ne démontre que la conclusion d’un prêt en mars 2009, sur lequel il restait du en février 2017 une somme de 1 900 000CHF alors que le prix de la vente qui était de 1 500 000€, a été payé comptant pour 1 350 000€ soit en relation avec cette impossibilité de louer, de sorte que la preuve du bien fondé de la demande formée de ce chef ne saurait être considérée comme rapportée et sera, en conséquence rejetée.

Attendu que la succombance ainsi retenue des consorts X prive de fondement leur demande de dommages et intérêts contre les appelants pour procédure abusive.

Attendu en ce qui concerne la responsabilité de M^e A, que le notaire a commis une faute en ce que reconnaissant avoir été informé de l’existence de la fosse septique, au moins après le compromis et au jour de l’acte réitératif auquel il participait, même s’il n’en est pas le rédacteur, il ne démontre pas en avoir avisé l’acquéreur et qu’il a ainsi participé à un acte qui mentionne un raccordement au réseau communal, inexistant, cette mention ne pouvant résulter, vu les observations ci dessus, d’une simple erreur matérielle.

Que cette faute n’est cependant pas en lien de causalité avec les préjudices revendiqués par la SCI La

Gatounière à son encontre, à savoir, le coût des travaux à engager pour rendre le bien conforme, ni les autres chefs de préjudices invoqués tenant à la jouissance de leur bien, aux manoeuvres de M^me X et aux pertes locatives.

Attendu que les consorts C, D et G X, qui viennent aux droits de M^me X, justifient, par la production de l’acte notarié du 6 décembre 2017, de leurs qualité d’héritier; qu’aucun moyen d’irrecevabilité ne peut donc leur être opposé par le notaire; qu’en revanche, la faute du notaire n’a pas, non plus de lien causal avec les condamnations ci-dessus prononcées contre les consorts X au titre de la réparation du préjudice consécutif au défaut de conformité; que leur demande de relevé et garantie contre le notaire sera donc rejetée.

Attendu, par suite, que le jugement sera infirmé.

Vu les articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile .

Par ces motifs

La cour statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme le jugement et statuant à nouveau :

Condamne C X, G X, et D X, in solidum à payer à la société civile immobilière La Gatounière la somme de 130'000€ au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du manquement à l’obligation de délivrance, et la somme de 12'000 € au titre du préjudice de jouissance,

Rejette les demandes d’indemnisation plus amples contre les consorts X,

Rejette la demande reconventionnelle de dommages et intérêts des consorts X,

Rejette toute demande en paiement contre M^e A,

Condamne C X, G X, et D X au paiement de la somme de 4000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile à la société civile immobilière la Gatounière,

Rejette les demandes plus amples au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne C X, G X, et D X aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel, y compris les frais de l’expertise, et en ordonne la distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT