Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 08 MARS 2018

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/15023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2016 -Tribunal d’Instance de X
- RG n° 11-16-0039

APPELANTE

Madame Y Z

Née le […] à E-F (77)

[…]

77140 MONTCOURT F

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Patrick MOREL de la SELAS AVOCEA, avocat au barreau de X, toque : B0052

INTIME

Monsieur G I J H

Né le […] à […]

[…]

77140 E F

Représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Christian CAMOIN, avocat au barreau de MELUN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Janvier 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Daniel FARINA, Président chambre

M. J JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me A B

ARRÊT :CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Daniel FARINA, président et par M^me Sophie LARDOUX, greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2006, Monsieur C D, propriétaire des maisons sises 85 et […] à E F a donné à bail d’habitation à Madame Y Z celle se situant au 87, moyennant un loyer mensuel en principal et provisions sur charges de 587,14 €.

Par acte authentique en date du 30 octobre 2013, Monsieur G H a acquis la maison donnée à bail en même temps que la maison voisine sur cour commune. Le 29 janvier 2015, il a fait notifier à la locataire un congé de reprise pour habiter à échéance du 19 septembre 2015.

Madame Y Z s’étant maintenue dans le logement, Monsieur G H l’a assignée le 28 décembre 2015 devant le tribunal d’instance de X pour solliciter avec exécution provisoire la validation du congé, l’expulsion de la locataire et sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement assorti de l’exécution provisoire rendu le 24 juin 2016 le Tribunal d’Instance de X a constaté la validité du congé délivré le 29 janvier 2015 par Monsieur G H à Madame Y Z, avec effet au 30 octobre 2015, constaté l’occupation sans droit ni titre par Madame Y Z de la maison située […] à E F, depuis cette date, condamné Madame Y Z à verser à Monsieur G H, à compter du 1^er novembre 2015 et jusqu’à parfaite libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés si le bail s’était régulièrement poursuivi, condamné Madame Y Z à verser à Monsieur G H la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Cour est saisie de l’appel interjeté à l’encontre de ce jugement par Madame Y Z selon déclaration du 8 juillet 2016.

Dans le dispositif de ses conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 27 septembre 2016, Madame Y Z sollicite de la Cour, au visa de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi du 6 août 2015, qu’elle :

— Réforme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :

— Déclare nul et de nul effet le congé du 29 janvier 2015,

— Constate que le bail s’est trouvé renouvelé pour trois ans à compter du 19 septembre 2015,

Subsidiairement,

— Dise et juge que la décision de reprendre est dénuée du caractère sérieux prévu par l’article 15 de la loi du 23 décembre 1989 et qu’elle est non-valide,

— Condamne Monsieur G H à lui payer la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamne Monsieur G H aux dépens de première instance et d’appel.

Dans le dispositif de ses conclusions d’intimé notifiées par la voie électronique le 24 novembre 2016, Monsieur G H sollicite de la Cour, au visa des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 6 août 2015 en son article 82, et des articles L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, qu’elle :

— Le reçoive en sa demande et l’y déclare bien fondé, et y faisant droit,

— Déboute Madame Y Z de sa demande de nullité du congé,

— Déclare valable le congé délivré à Madame Y Z le 29 janvier 2015,

— Constate que le congé a pris effet au 30 octobre 2015,

— Constate qu’à cette date, Madame Y Z était déchue de tout titre d’occupation des locaux loués,

— Ordonne en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Madame Y Z, ainsi que de tous occupants de son chef, du logement qu’elle occupe […] 77140 E F, au besoin avec le concours de la force publique,

— Dise que faute par elle de le faire, le requérant pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique,

— Déclare Madame Y Z irrecevable et mal fondée en ses demandes de délais de sursis à expulsion,

— Condamne Madame Y Z à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 586 € à compter du 31 octobre 2015 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— Confirme purement et simplement le jugement rendu le 24 juin 2016 par le Tribunal d’Instance de X,

Y ajoutant,

— Condamne Madame Y Z au paiement d’une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamne Madame Y Z aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendu la 21 décembre 2017.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la demande d’annulation du congé formée par Madame Y Z

En son premier moyen, Madame Y Z fait grief au jugement d’avoir validé à la date du 30 octobre 2015 le congé notifié le 29 janvier 2015 alors que, en application de l’article 15 dans sa rédaction issue de la loi dite Alur rendue applicable le 8 août 2015 aux baux en cours par la loi dite Macron du 6 août 2015, le délai pour exercer la reprise est de deux ans au minimum à partir de l’acquisition du bien de sorte que le congé aurait dû être donné dès l’origine pour le 30 octobre 2015 ou à tout le moins le bailleur aurait dû faire notifier la nouvelle date avant celle de l’échéance du 19 septembre 2015 à laquelle le bail s’est donc renouvelé.

Pour la confirmation, Monsieur G H rétorque que l’article 14 de la loi du 24 mars 2014, dispose que la nouvelle rédaction de l’article 15 au jour de la parution de cette loi ne peut s’appliquer aux baux en cours, de sorte que le congé se trouve sous l’empire de l’article 15 dans sa rédaction antérieure au moment de sa délivrance et que le tribunal a à bon droit jugé que la promulgation de la loi Macron survenue en cours de préavis et rendue applicable au bail litigieux ne devait s’appliquer que pour ce qui concernait sa prise d’effet, en déduisant que seuls les effets de ce congé devaient être reportés à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’acquisition en date du 30 octobre 2013.

Sur ce la loi applicable au moment du congé est, conformément à ce que soutient l’intimé celle de l’article 15 I dans sa rédaction issue de la loi du 13 juin 2006, dès lors que l’article 14 de la loi du 24 mars 2014 prévoit que ce texte n’est d’application immédiate aux baux en cours que pour certains de ses articles au nombre desquels ne figure pas l’article 15.

Par contre, s’agissant de la date à laquelle le congé de reprise pouvait être donné, il y a lieu d’appliquer l’article 15 I dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 rendue applicable aux baux en cours à compter du 8 août 2015, en son article 82 II 5° comme l’affirme à juste titre l’appelante, la nouvelle loi appliquant immédiatement ses effets aux situations juridiques en cours ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées .

En l’espèce, le délai pour exercer la reprise étant de deux ans à compter du transfert de propriété, et la date du 30 octobre 2015 qu’il définissait ainsi étant plus lointaine que celle du 19 septembre 2015 qui était celle de l’anniversaire du bail, le congé devait être donné pour le 30 octobre 2015.

Néanmoins et en un tel cas, le congé donné pour une date prématurée, s’il n’entame pas la durée minimale de 6 mois applicable au préavis bénéficiant au locataire, ne rend pas le congé nul mais commande seulement que ses effets en soient reportés à la bonne date.

C’est à bon droit que le premier juge a fait application de ce principe et le premier moyen de Madame Y Z est donc rejeté.

Sur son second moyen, Madame Y Z fait valoir que le bailleur a exercé la reprise non pas pour s’installer dans la maison louée mais pour l’ajouter à son actuel logement qu’il ne quittera donc pas, ce qui ne constitue pas un motif sérieux de sa décision de reprise dont la preuve lui incombe.

Monsieur G H réplique qu’avant l’application de la loi Alur le congé aux fins de reprise, distinct du congé pour motif réel et sérieux, n’est pas subordonné à l’existence d’un tel motif et ne permet pas un contrôle à priori sur la réalité du besoin de logement du bénéficiaire ; il ajoute que l’appelante n’allègue pas la fraude, ayant été informée dès l’acquisition qu’elle recevrait un congé pour que la maison soit occupée en son entier par lui seul pour recevoir ses enfants tous en même temps.

Sur ce, la Cour relève que le congé notifié par Monsieur G H à Madame Y Z le 29 janvier 2015 vise in extenso les termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014, et non pas dans sa rédaction issue de la loi du 13 juin 2006.

Dès lors que le bailleur s’est placé sous les dispositions de ce nouvel article pour les opposer à sa locataire, Madame Y Z est fondée à s’en prévaloir si elle y a intérêt, alors même que les motifs du congé devant être appréciés au jour de sa délivrance, la promulgation de la loi Macron rendant la loi Alur en son article 15 applicable aux baux en cours ne pouvait lui bénéficier pour l’appréciation de ces motifs.

Madame Y Z se réfère au nouvel alinéa 2 reproduit à ce congé qui prévoit 'En cas de contestation le juge peut même d’office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes'.

Elle considère que n’est pas un motif sérieux de non-reconduction de son bail le choix d’habiter deux maisons à la fois, 'en dehors d’hypothèses tout à fait extraordinaires' que Monsieur G H ne démontre ni ne soutient.

Or, l’intimé établit qu’il a signalé à la locataire dès l’origine sa volonté d’habiter la maison louée en produisant les courriers en date des 15 janvier 2014 et 20 juin 2014 de l’agence gérant la location pour l’alerter et lui faire des propositions d’autres locations et il verse le devis de travaux de maçonnerie en date du 31 janvier 2014 pour le percement des murs de refend mitoyen et les travaux d’agrandissement de son actuelle maison. Ces éléments prouvent le sérieux de son intention d’habiter lui-même la maison louée. Il est par ailleurs légitime pour un père de famille retraité d’avoir le projet d’augmenter sans déménager la surface habitable de son logement pour recevoir chez lui sa famille entière.

Il en découle que ce moyen d’appel n’est pas fondé.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a validé le congé litigieux.

Sur le surplus

Il convient de confirmer le jugement en ce qui concerne les frais irrépétibles et dépens.

Madame Y Z succombant en son appel, elle sera condamnée aux dépens. L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

CONFIRME le jugement du Tribunal d’instance de FOINTAINEBLEAU en date du 24 juin 2016 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame Y Z aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT