Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 2 mai 2019, n° 17/17772

TGI Aix-en-Provence 29 août 2017

CA Aix-en-Provence
Confirmation 2 mai 2019

Arguments

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Rejeté
Incompétence du juge des référés
La cour a estimé que la compétence du juge des référés n'était pas remise en cause, les contestations n'affectant pas le pouvoir de ce juge de statuer sur les demandes.
Rejeté
Application erronée de l'indice d'indexation
La cour a jugé que le bail, étant un bail commercial, devait être exécuté selon les clauses initiales, y compris l'indexation prévue par le contrat.
Rejeté
Situation financière du débiteur
La cour a considéré que Monsieur X Y avait déjà bénéficié de délais et n'a pas justifié de nouvelles conditions permettant d'accorder des délais supplémentaires.
Rejeté
Préjudice lié à l'âge
La cour a jugé que le simple fait d'être âgé ne constitue pas un préjudice justifiant une indemnisation.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel d'Aix-en-Provence a confirmé l'ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence qui avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, ordonné l'expulsion de Monsieur X Y, et condamné ce dernier à payer une indemnité provisionnelle d'occupation ainsi qu'une provision sur les loyers et charges impayés. La question juridique principale concernait la nature du bail (commercial ou précaire) et l'application de l'indexation des loyers. La Cour a jugé que, malgré une durée initiale de trois ans, le bail était de nature commerciale et s'est poursuivi au-delà, le soumettant ainsi au statut des baux commerciaux. Elle a également confirmé l'indexation des loyers sur l'indice du coût de la construction, rejetant l'application de l'indice des loyers commerciaux proposée par Monsieur X Y. La Cour a rejeté les arguments de Monsieur X Y concernant les prétendus manquements du bailleur à son obligation de délivrance et a refusé d'accorder des délais de paiement, considérant que l'appelant avait déjà bénéficié de délais suffisants. Enfin, la Cour a rejeté la demande de dommages-intérêts de Monsieur X Y pour préjudice lié à son âge et l'a condamné à payer 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 2 mai 2019, n° 17/17772
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	17/17772
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, 29 août 2017, N° 17/00689
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Geneviève TOUVIER, président
Avocat(s) :	Florence BUTIGNOTAlice CABRERA
Parties :	SCI COTE BLEUE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE 1-2

ARRÊT

DU 02 MAI 2019

N° 2019/349

S. P.

Rôle N° RG 17/17772

N° Portalis DBVB-V-B7B-BBILC

X Y

[…]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître CABRERA

Maître BUTIGNOT

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en date du 29 août 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/00689.

APPELANT :

Monsieur X Y,

exerçant sous l’enseigne 'EUROPA CARAVANING SERVICES'

né le […] à BUDAPEST

[…]

représenté et assisté par Mapitre Alice CABRERA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMÉE :

[…],

dont le siège est […]

représentée et assistée par Maître Florence BUTIGNOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 mars 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Catherine OUVREL, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

LA COUR ÉTAIT COMPOSÉE DE :

Madame Geneviève TOUVIER, présidente

Madame Sylvie PEREZ, conseillère

Madame Catherine OUVREL, conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Monsieur Z A.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 mai 2019.

ARRÊT :

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 mai 2019,

Signé par Madame Geneviève TOUVIER, présidente, et Monsieur Z A, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*-*-*-*-*-*

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon bail en date du 18 avril 1998, la SCI Côte Bleue loue des locaux commerciaux situés […], à Marignane à monsieur X Y, pour une activité de prestataire de services – caravaning – campings car – véhicules, moyennant un loyer mensuel de 625,04 euros dont 609,80 euros de loyer et 15,24 € de droit au bail.

La SCI Côte Bleue a fait délivrer un commandement de quitter les lieux par huissier de justice en date du 2 mars 2017 visant la clause résolutoire du bail et sollicitant le paiement de la somme de 39 452 euros à titre de loyers réactualisés et 675 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par ordonnance en date du 29 août 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a :

• constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 avril 2017,

• dit que faute pour monsieur X Y de libérer les locaux situés lieudit quartier Raphèle à Marignane, dans le délai de 15 jours a compter de la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’aide si nécessaire, de la force publique, et à la séquestration, à ses frais, risques et périls, des meubles laissés dans les lieux,

• condamné monsieur X Y à payer à la SCI Côte Bleue une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel indexé, à compter du 3 avril 2017 et jusqu’à sa libération effective des lieux par remise des clés,

• condamné monsieur X Y à payer à la SCI Côte Bleue la somme de 17 501,29 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités impayés au 31 mai 2017 avec intérêts au taux légal,

• condamné monsieur X Y à payer à la SCI Côte Bleue la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• débouté les parties du surplus de leurs demandes,

• condamné monsieur X Y aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 2 mars 2017.

Le 1^er juge a considéré que les parties avaient entendu conclure un bail commercial soumis au décret du 30 septembre 1953, et non de bail précaire et a retenu une indexation sur la base de l’indice du coût de la construction contractuellement prévu.

Selon déclaration reçue au greffe le 2 octobre 2017, monsieur X Y a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur chacune des dispositions de l’ordonnance querellée.

Par ordonnance du 8 décembre 2017, le premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a débouté monsieur X Y de sa demande de suspension de l’exécution provisoire et de sa demande de délais.

Par dernières conclusions transmises le 30 novembre 2017, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur X Y demande à la cour de :

• déclarer son appel recevable,

À titre principal :

• réformer l’ordonnance rendue par le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en date du 29 août 2017,

• déclarer l’incompétence du juge de référé ayant rendu l’ordonnance en date du 29 août 2017 en raison de l’existence de contestations sérieuses et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond,

A titre subsidiaire :

' dire et juger que l’indice du coût des loyers commerciaux est applicable à l’indexation du loyer du bail en date du 18 avril 1998,

' dire et juger que sur la période du ler septembre 2014 au 31 mai 2017 la dette locative au regard de l’indexation mensuelle du loyer du bail en date du 18 avril 1998 s’élève à la somme de 10 367,86 euros,

' dire et juger que le montant l’indemnité d’occupation s’élève à la somme de 925,84 euros,

' dire et juger que monsieur X Y dispose d’un délai de 24 mois à compter de la

décision à intervenir pour exécuter les condamnations mises à sa charge par l’ordonnance de référé rendue en date du 29 août 2017,

' condamner la SCI Côte Bleue à la somme de 2.000 euros au titre du préjudice subi par monsieur X Y au regard de son âge,

' condamner la SCI Côte Bleue à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur X Y soutient que le bail en cause est un bail commercial précaire de trois ans, ne stipulant aucune clause d’indexation, de sorte que le juge des référés ne serait pas compétent pour statuer sur la demande de la SCI Côte Bleue puisqu’une interprétation des clauses contractuelles est requise. Il allègue en outre que les parties n’ont jamais convenu d’une révision du loyer automatique par l’application de la clause d’échelle mobile et que l’indice retenu par l’intimée n’est pas applicable en l’état de la loi Pinel. Il invoque par ailleurs la mauvaise foi de la SCI Côte Bleue et son manquement à son obligation de délivrance conforme. Il entend à titre subsidiaire que les loyers réclamés soient recalculés en application de l’indice des loyers commerciaux applicable. Enfin, il sollicite l’octroi de délais.

Par dernières conclusions transmises le 21 décembre 2017, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Côte Bleue sollicite de la cour qu’elle :

• rejette toutes les demandes, fins et conclusions de monsieur X Y,

• confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé en date du 29 août 2017,

• condamne monsieur X Y au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamne monsieur X Y aux entiers dépens de l’instance.

La SCI Côte Bleue soutient que le bail en cause est un bail commercial de 9 ans de sorte que les dispositions y afférentes sont applicables dont les conditions de révision du loyer figurant en page 5 du bail qui prévoient une indexation. Elle concède qu’une erreur a été commise en ce que les parties ont mentionné une durée de 3 ans pour le bail, mais celui-ci s’étant poursuivi au-delà, elle estime qu’il est soumis au statut des baux commerciaux. Elle en déduit que le juge des référés est compétent pour apprécier ce bail.

La SCI Côte Bleue conteste toute mauvaise foi de sa part, estimant avoir adressé de multiples relances de paiement à l’appelant faisant mention de l’indexation aujourd’hui sollicitée et rejetant tout caractère léonin ou abusif de telle ou telle clause contractuelle.

La SCI Côte Bleue sollicite l’application de l’indice d’indexation des loyers contractuellement prévus en 1998 (indice national INSEE du coût de la construction calculé sur 4 trimestres) et non l’indice des loyers commerciaux issu de la loi Pinel applicable uniquement aux baux créés ou renouvelés après 2014.

Enfin, la SCI Côte Bleue s’oppose à tout délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire au regard de la mauvaise foi de monsieur X Y et de son insolvabilité.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 25 février 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Pour conclure à l’incompétence du juge des référés, monsieur X Y se prévaut de l’existence de contestations sérieuses tenant à la validité du bail, une application erronée de l’indice du coût de la construction à l’indexation du loyer et de manquements du bailleur à ses

obligations contractuelles.

Il convient d’indiquer que la compétence du juge des référés n’est pas en cause en l’espèce à raison de ces contestations sérieuses alléguées par monsieur X Y, celles-ci ayant trait au pouvoir dévolu ou non au juge des référés et au point de savoir si les prétentions émises peuvent être tranchées dans ce cadre ou relèvent des pouvoirs du juge du fond.

1. Le bail :

Le bail commercial signé entre les parties a été établi sur un formulaire type qui comporte deux formules au choix, libellées dans deux cadres, un cadre A relatif à un bail commercial de neuf ans soumis au décret du 30 septembre 1953 et un cadre B relatif à un bail commercial d’une durée au plus égale à deux ans non renouvelable dit 'bail précaire'.

Le cadre B de la première page et de la dernière page du bail concernant les conditions particulières et comportant la signature des parties ont été rayés et pas les cadres figurant sur les pages 2, 4 et 5 du bail.

Au titre des conditions particulières, les parties sont convenues de la signature d’un bail commercial de trois ans prenant effet le 1^er mai 1998 pour se terminer le 30 avril 2001.

La SCI Côte Bleue indique qu’il s’agit d’une erreur en ce qu’un bail commercial non précaire ne pouvait avoir une durée de trois années, rappelant que le bail s’est poursuivi après le 30 avril 2001.

Il est constant qu’à la date de la signature du bail, l’article L.145-4 du code de commerce prévoyait que la durée du contrat de location ne pouvait être inférieure à 9 ans, disposition inchangée aujourd’hui. L’article suivant prévoyait que les parties pouvaient, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, à condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans, durée portée désormais à trois ans suite à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014.

Ainsi, ont été rayés les cadres B du bail comportant les mentions manuscrites des parties et leur signature, mentions par lesquelles celles-ci ont fait le choix d’un bail commercial soumis au décret du 30 septembre 1953.

Nonobstant cette durée de trois ans expressément prévue par les parties lors de la signature du bail, il est rappelé que c’est le maintien en possession des lieux de l’ancien locataire qui conduit à la naissance d’un droit au bail statutaire, la relation contractuelle en l’espèce s’étant poursuivie jusqu’à ce jour, de sorte qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant à la soumission du bail commercial dont s’agit au statut des baux commerciaux.

2. L’indexation des loyers :

Aux termes de l’article 809 du code de procédure civile le président peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur X Y expose que suite à l’entrée en vigueur de la loi nº 2014- 626 du 18 juin 2014, il a été supprimé toute référence à l’indice du coût de la construction pour le calcul du plafonnement légal, en révision comme en renouvellement, remplacé par l’indice des loyers commerciaux pour les activités commerciales, artisanales et industrielles, cet indice étant depuis le 1^er septembre 2014, l’indice de référence pour le calcul de l’évolution du loyer lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail.

Il indique que le bail liant les parties étant reconduit tacitement depuis le 30 avril 2001, il est soumis aux dispositions applicables depuis le 1^er septembre 2014.

Il doit être rappelé, que s’agissant d’un bail régi par le statut des baux commerciaux, celui-ci ne prend pas fin à l’échéance convenue et ne se renouvelle pas à l’échéance, à la différence des baux soumis au code civil.

En effet l’article L.145-9 du code de commerce prévoit que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Il n’y a donc pas en la matière, à l’instar des baux soumis au code civil, formation d’un nouveau contrat mais prolongation pour une durée indéterminée du bail commercial.

Enfin, les nouvelles dispositions issues de la loi ci-dessus visée ne sont applicables qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014, de sorte qu’en présence d’un bail qui s’est poursuivi au-delà de la durée initialement prévue, ce bail s’exécute aux clauses et conditions du bail initial, aucune contestation sérieuse ne s’opposant à la demande d’indexation présentée par le bailleur sur le fondement de l’indice du coût de la construction en application de la clause d’indexation du loyer telle que prévue au contrat.

3. Manquements du bailleur à son obligation de délivrance :

Monsieur X Y expose qu’il lui a été délivré des locaux dans un état de délabrement, locaux qu’il a remis en état pour une somme largement supérieure au six mois de gratuité du loyer qui lui avaient été consentis par la SCI Côte Bleue, considérant que par cette stipulation léonine, le bailleur s’est affranchi de son obligation de délivrance d’un local conforme, celui-ci ne pouvant dès lors, ne respectant pas ses propres obligations, exiger une indexation du loyer dont le principe de l’augmentation automatique est sérieusement contestable.

Sur ce dernier point, aucune contestation sérieuse ne peut être opposée au bailleur en l’état d’une clause prévoyant que le loyer sera révisé automatiquement sans que celui-ci ait à le réclamer.

Il est constant que l’état des lieux d’entrée mentionne que l’ensemble nécessite des remises en état en profondeur, le bail mentionnant à titre de clause particulière que le bâtiment a été pris en mauvais état général, une clause du contrat prévoyant une exonération pendant six mois du loyer en contrepartie d’une remise en état.

Monsieur X Y produit un procès-verbal de constat en date du 17 mars 2011 pour justifier des travaux entrepris par lui, les constatations de l’huissier mentionnant, sur les déclarations du requérant, que celui-ci occupe un logement de fonction avec son épouse et qu’il s’agit de son domicile.

Il résulte de ces éléments que les manquements du bailleur à son obligation de délivrance tels qu’allégués par monsieur X Y ainsi que la réalisation de travaux en vue de l’aménagement d’un logement dans les lieux loués nécessitent une appréciation du fond du droit qui excède la compétence de juge des référés.

En conséquence des développements qui précèdent, c’est à bon droit que le premier juge, tenant à la dette locative constituée par la demande au titre de l’indexation des loyers, dans les limites de la prescription quinquennale, a constaté la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire et fixé une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel indexé à compter du 3 avril 2017, jusqu’à la libération

effective des lieux par remise des clés.

4. Sur la demande de délais de paiement :

Par application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Monsieur X Y expose qu’il n’est pas imposable et déclare des revenus annuels pour la somme de 9 959 euros.

La SCI Côte Bleue rappelle que le locataire ne règle plus aucune somme depuis le mois de juin 2017.

Au regard de ces éléments, l’appelant a d’ores et déjà disposé des délais prévus aux dispositions ci-dessus visées. De plus, monsieur X Y ne précise pas dans quelles conditions il pourrait s’exécuter dans le cadre de délais qui lui seraient accordés en l’état de l’importance de la dette, de sorte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

5. La demande provisionnelle au titre du préjudice de monsieur X Y :

Monsieur X Y sollicite le paiement d’une somme de 2 000 euros au titre d’un préjudice subi au regard de son âge avancé, sans expliciter sa demande, aucun préjudice ne pouvant être allégué du seul fait de ce que celui-ci est à ce jour âgé de 79 ans, l’ordonnance étant confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

6. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’appelant qui succombe en son recours sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamné, sur le même fondement, au paiement de la somme de 1 500 euros en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance rendue le 29 août 2017 par le juge des référés du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute monsieur X Y de sa demande de délais de paiement ;

Condamne monsieur X Y à payer à la SCI Côte Bleue la somme de 1 500 euros sur

le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute monsieur X Y de sa demande sur ce même fondement,

Condamne monsieur X Y au paiement des dépens.

Le greffier, La présidente,