Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 14 mai 2019, n° 17/13526

TGI Nice 12 juin 2017

CA Aix-en-Provence
Infirmation 14 mai 2019

Arguments

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Accepté
Violation des obligations contractuelles
La cour a retenu que les époux B C avaient effectivement manqué à leurs obligations contractuelles en n'informant pas l'agence de leur acquisition, ce qui a causé un préjudice à celle-ci.
Accepté
Perte de commission due à la mauvaise foi des époux
La cour a jugé que la mauvaise foi des époux B C a conduit à la perte de la commission de l'agence, justifiant ainsi la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à remboursement des frais de justice
La cour a accordé le remboursement des frais de justice à l'agence, considérant que celle-ci avait raison de poursuivre en justice.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 14 mai 2019, n° 17/13526
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	17/13526
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 12 juin 2017
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Anne VIDAL, président
Avocat(s) :	Thimothée JOLYLuc PLENOT
Cabinet(s) :	SOCIETE D'AVOCATS PLENOT, SUARES ET ORLANDINI
Parties :	SARL AGENCE DE LA CATHEDRALE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 14 MAI 2019

A.V

N° 2019/

N° RG 17/13526 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BA4WQ

SARL AGENCE DE LA CATHEDRALE

F B C

Z A épouse B C

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Luc PLENOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 12 Juin 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° .

APPELANTE

SARL AGENCE DE LA CATHEDRALE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, […]

représentée par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur F B C

né le […] à […]

représenté par M^e Luc PLENOT de la SELARL PLENOT-SUARES-BLANCO-ORLANDINI, avocat au barreau de NICE

Madame Z A épouse B C

née le […] à […]

représentée par M^e Luc PLENOT de la SELARL PLENOT-SUARES-BLANCO-ORLANDINI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne VIDAL, Présidente, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame D E.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2019

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame D E, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte d’huissier du 12 novembre 2013, la Sarl Agence de la Cathédrale a fait assigner M. F B C et M^me Z A, son épouse, devant le tribunal de grande instance de Nice pour obtenir leur condamnation à lui verser la somme de 9 300 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir manqué à leurs obligations contractuelles résultant du mandat de vente signé par eux le 6 octobre 2012, la privant ainsi du bénéfice de sa commission.

Par jugement du 12 juin 2017, le tribunal de grande instance de Nice a débouté la Sarl Agence de la Cathédrale de toutes ses demandes et l’a condamnée à payer aux époux B C la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, déboutant les parties du surplus de leurs demandes et disant n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Il a retenu que les époux B C n’étaient liés par un quelconque mandat à la Sarl Agence de la Cathédrale et qu’ils avaient passé de bonne foi la vente avec M^me X, en l’état du refus de leur

offre d’achat au prix de 150 000 euros, la venderesse ayant reçu une offre à 150 500 euros par l’intermédiaire de l’agence Bévéra.

La Sarl Agence de la Cathédrale a interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 12 juillet 2017.

[…]

La Sarl Agence de la Cathédrale, suivant conclusions signifiées le 26 octobre 2017, demande à la cour de la recevoir en son appel et la déclarer bien fondée et de :

— réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— dire que M. F B C et M^me Z A épouse B C étaient contractuellement liés à la Sarl Agence de la Cathédrale en application du mandat de recherche du 6 octobre 2012,

— dire qu’ils ont manqué à leurs obligations contractuelles figurant dans ce mandat et qu’ils n’ont pas respecté le principe d’exécution de bonne foi des contrats,

— dire qu’ils ont ensemble commis une faute privant l’agent immobilier de la réalisation de l’opération et partant, du montant de sa commission,

En conséquence,

— condamner solidairement M. F B C et M^me Z A épouse B C à lui payer la somme de 9 300 euros à titre de dommages et intérêts,

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Elle explique que M^me X lui avait confié, le 11 juin 2012, un mandat de vente d’un appartement à Sospel moyennant le prix de 160 000 euros, la commission de 9 000 euros étant à la charge du mandant ; que M^me X a résilié le mandat le 2 août 2012 pour le confier à l’agence Bevera Immobilier ; que les époux B C , recherchant un bien à rénover, ont signé avec elle un mandat de recherche de bien le 6 octobre 2012 et, ayant visité le bien, ont fait une offre le 9 octobre 2012 à 159 000 euros comprenant les honoraires de négociation de 9 000 euros ; mais que M^me X a reçu parallèlement une offre par l’agence Bévéra au prix de 155 000 euros net vendeur à laquelle elle a donné suite ; que ce sont les époux B C qui ont acquis l’immeuble.

Elle fait le reproche au tribunal de n’avoir pris en considération que le mandat de vente qui avait été résilié et non le mandat de recherche qui liait les époux B C et en vertu duquel elle est intervenue pour négocier au nom de ses clients auprès de son ancienne mandante ; c’est bien elle qui a permis l’entremise entre vendeur et acquéreur. Or, le mandat de recherche énonce que le mandant s’interdit de traiter directement avec un vendeur dont le bien lui a été présenté par le mandataire ; en outre, le mandant ne l’a pas informée de l’acquisition du bien ainsi qu’il s’y était engagé. La sanction de ces manquements est la même, à savoir des dommages et intérêts.

Elle ajoute que les époux B C ont fait preuve de la plus parfaite mauvaise foi en transigeant directement avec M^me X, dans le seul but d’évincer l’agence et de lui faire perdre sa commission alors qu’ils n’ont au surplus jamais dénoncé le mandat, laissant leur mandataire poursuivre ses recherches et leur proposer d’autres biens.

Elle chiffre son préjudice à 9 000 euros, la commission prévue ayant été fixée à 6% du prix de vente.

M. F B C et M^me Z A épouse B C, en l’état de leurs écritures notifiées le 5 décembre 2017, demandent à la cour de confirmer le jugement dont appel et de condamner la Sarl Agence de la Cathédrale à leur payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils exposent que leur offre ayant été refusée par M^me X en l’état d’une meilleure offre transmise par l’agence Bévéra, ils ont compris que le bien ne pouvait plus être vendu que par cette agence et se sont estimés, à juste titre, déliés de tout engagement à l’égard de la Sarl Agence de la Cathédrale qui ne bénéficiait plus d’aucun mandat de vente ; que c’est ultérieurement que, voyant ce bien à nouveau en vente, ils sont passés par l’agence Bévéra pour acheter, ayant cessé toute relation avec la Sarl Agence de la Cathédrale.

Ils fondent leur argumentation sur les éléments suivants :

— la Sarl Agence de la Cathédrale n’a droit à aucune rémunération : elle fonde sa demande sur la clause pénale qui s’applique au cas de manquement au devoir d’information du mandant lorsque le vendeur n’a pas été présenté par le mandataire, reconnaissant ainsi que le vendeur n’a pas été présenté par elle ; en outre, aucune indemnité forfaitaire n’est fixée, de sorte que la clause ne peut être qualifiée de clause pénale ;

— en tout état de cause, le reproche qui leur est fait ne correspond pas à l’obligation d’information et le mandataire peut prétendre à une commission que si l’opération a été conclue effectivement par son entremise, ce qui n’est pas le cas puisque l’agence s’est contentée de faire visiter le bien ;

— la Sarl Agence de la Cathédrale ne peut avoir droit à une indemnité compensatrice car son intervention n’a pas été déterminante dans l’achat des époux B C, le bien qu’ils convoitaient étant en vente avant même qu’ils ne concluent le mandat de recherche ;

— ils sont de bonne foi car ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier ; c’est la Sarl Agence de la Cathédrale qui fait preuve de mauvaise foi puisqu’elle leur a fait signer un mandat de recherche alors qu’elle venait juste de perdre le mandat de vente sur l’appartement.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 19 février 2019.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que les époux B C ont conclu, le 6 octobre 2012 avec la Sarl Agence de la Cathédrale un mandat de recherche sans exclusivité d’un bien à acquérir, leur recherche portant sur un appartement à rénover à Sospel pour un prix entre 130 000 et 160 000 euros ; que le mandat a été confié pour une durée irrévocable de 3 mois et prévoit le versement d’une commission fixée à 6% du prix de l’immeuble TVA comprise à la charge du mandant ;

Que la clause suivante est insérée en caractères gras : 'Le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint ou partenaire de PACS, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué.' ;

Qu’il y est également prévu la clause suivante :'Si le mandant achète sans intervention du mandataire à un vendeur non présenté par le mandataire ou un mandataire substitué, le mandataire n’aura droit à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit. Cependant, le mandant s’oblige à l’en informer dans un délai maximal de 8 jours, par lettre, en lui précisant le nom et l’adresse du vendeur. A défait de respecter la présente clause, le mandant en supporterait les conséquences, notamment judiciaires.';

Attendu qu’il est constant que la Sarl Agence de la Cathédrale a présenté aux époux B C l’appartement mis en vente par M^me X et sis à Sospel, […] puisqu’ils ont fait une offre d’achat le 9 octobre 2012 au prix de 159 000 euros comprenant des honoraires de négociation de 9 000 euros TTC à leur charge, transmise à la venderesse par la Sarl Agence de la Cathédrale le 11 octobre 2012 ; que cette offre a été refusée par M^me X le 17 octobre 2012, celle-ci indiquant avoir reçu parallèlement une offre d’achat de l’agence Bevera Immobilier, titulaire d’un mandat de vente, au prix net vendeur de 155 000 euros (soit 5000 euros de mieux pour le vendeur que l’offre des époux B C );

Qu’il est avéré que les époux B C ont finalement acquis l’appartement de M^me X après avoir signé un compromis de vente, le 10 novembre 2012, par l’intermédiaire de l’agence Bevera Immobilier au prix de 155 000 euros net vendeur, outre 9 500 euros d’honoraires d’agence à la charge des acquéreurs ;

Que c’est dans ces conditions que la Sarl Agence de la Cathédrale recherche la condamnation de M. F B C et M^me Z A épouse B C à lui verser des dommages et intérêts à raison du manquement à leurs obligations contractuelles et en réparation du préjudice résultant de la perte de sa commission d’entremise ;

Attendu qu’il convient de manière liminaire de relever que la Sarl Agence de la Cathédrale ne demande pas le versement d’une commission ou d’honoraires de négociation, de sorte que les développements faits par les intimés sur le fait que cet agent immobilier n’aurait droit à aucune rémunération sont sans incidence ;

Attendu que c’est à tort que le tribunal a retenu, pour rejeter la demande de la Sarl Agence de la Cathédrale, d’une part que l’offre d’achat faite par l’entremise de cet agent immobilier avait été refusée, d’autre part que la Sarl Agence de la Cathédrale ne bénéficiait d’aucun mandat pour vendre l’appartement, enfin que les époux B C n’étaient liés par aucun mandat à la Sarl Agence de la Cathédrale ;

Qu’il est certain que M^me X avait donné à la Sarl Agence de la Cathédrale un mandat de vente sans exclusivité le 11 juin 2012 et qu’elle y avait mis fin à compter du 11 septembre 2012 ; mais que ce n’est pas au titre de ce mandat de vente que la Sarl Agence de la Cathédrale est intervenue pour présenter le bien aux époux B C mais en vertu du mandat de recherche que ces derniers lui avaient donné le 6 octobre 2012 et que c’est bien cette qualité qu’elle a adressé l’offre d’achat de ceux-ci à M^me X le 11 octobre 2012 ; que M^me X avait, certes, résilié le mandat de vente donné à la Sarl Agence de la Cathédrale et restait tenue par un mandat de vente la liant à l’agence Bevera Immobilier mais qu’au regard du caractère non exclusif de ce mandat, elle restait libre de contracter avec l’acquéreur de son choix présenté par une autre agence ; qu’elle n’a d’ailleurs refusé l’offre des époux B C qu’à raison du prix inférieur qu’ils proposaient par rapport à l’offre d’achat qui lui était transmise par l’agence Bevera Immobilier ; qu’il importe donc peu que la Sarl Agence de la Cathédrale n’ait pas eu de mandat de vente de M^me X à la date à laquelle elle a présenté l’offre de ses clients, les époux B C ;

Qu’il est également certain, comme il a été vu plus haut, qu’il existait bien un mandat entre les époux B C et la Sarl Agence de la Cathédrale et que ceux-ci y avaient pris l’engagement d’acquérir le bien que celle-ci leur aurait présenté uniquement par son intermédiaire, la clause sus-citée étant à ce sujet parfaitement claire ; que la circonstance que leur première offre d’achat ait été refusée par M^me X ne leur interdisait aucunement de représenter une nouvelle offre par l’entremise de la Sarl Agence de la Cathédrale dès lors qu’ils avaient constaté que le bien n’avait pas été vendu ;

Attendu que c’est en vain que les époux B C prétendent qu’en demandant le paiement de dommages et intérêts qui ne sont envisagés dans le mandat de recherche que pour le cas où le mandant n’informe pas le mandataire de l’acquisition d’un bien auprès d’un vendeur non présenté par le mandataire, la Sarl Agence de la Cathédrale reconnaîtrait qu’elle n’a pas présenté le bien qu’ils ont acquis ; que c’est également en vain qu’ils soutiennent que la clause pénale ne s’appliquerait que pour le cas de manquement à l’obligation d’information ;

Qu’en effet l’application des clauses définissant les obligations du mandant ne sont pas exclusives l’une de l’autre lorsque le mandant tout à la fois contracte avec le vendeur présenté par le mandataire et n’en informe pas ce dernier ; que la Sarl Agence de la Cathédrale est bien fondée à invoquer le manquement des époux B C à leur devoir d’information sur la vente conclue, tant pour obtenir leur condaamnation au paiement de dommages et intérêts que pour mettre en évidence leur intention de dissimuler cette acquisition, faite en violation de leurs obligations ;

Attendu qu’il est inopérant pour les époux B C de prétendre que l’intervention de la Sarl Agence de la Cathédrale n’aurait pas été déterminante de leur achat, alors que le bien leur a été présenté par cette agence, qu’ils l’ont visité et ont été convaincus de leur intention d’acquérir en faisant une offre d’achat par son entremise ;

Attendu qu’en l’état de la violation par M. F B C et M^me Z A épouse B C de leurs obligations contractuelles, de la mauvaise foi qui peut être retenue à leur encontre du fait qu’ils n’ont pas dénoncé à leur mandataire l’acquisition qu’ils venaient de faire, et de la perte par la Sarl Agence de la Cathédrale de la chance de bénéficier de la commission qui lui serait revenue si les mandants avaient présenté leur nouvelle offre par son entremise, comme ils s’y étaient engagés, il y a lieu de prononcer leur condamnation à verser à cet agent immobilier une somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. F B C et M^me Z A épouse B C solidairement à payer à la Sarl Agence de la Cathédrale une somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à celle-ci par la perte de son droit à commission ;

Les condamne in solidum à payer à la Sarl Agence de la Cathédrale une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne aux dépens de première instance et aux dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT