COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 26 NOVEMBRE 2020

LV

N° 2020/ 267

N° RG 18/11266 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCXDF

Syndicat des copropriétaires […]

C/

A X

Z Y épouse X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON

M^e Isabelle BOUSQUET-BELLET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 21 Juin 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 15/06903.

APPELANT

Syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble Immobilier SUPER ROUVIERE […], représenté par son syndic en exercice la Société CITYA PARADIS dont le siège social est […], elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Christian BAILLON-PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Monsieur A X

demeurant […], […]

représenté par M^e Isabelle BOUSQUET-BELLET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame Z Y épouse X

demeurant […], […]

représentée par M^e Isabelle BOUSQUET-BELLET, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2020

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier de la Rouvière sis […] est notamment constitué d’un syndicat secondaire dénommé SUPER ROUVIERE concernant le bâtiment B lequel regroupe en réalité douze immeubles accolés ( B1 à B12) sur quatre niveaux de sous-sols.

M. A X est propriétaire en indivision avec son épouse, M^me Z Y X, de deux garages répondant aux numéros de lots 7668 et 7398, au sous-sol des bâtiments B9 et B10.

Par acte d’huissier en date du 04 juin 2015, M. et M^me X ont fait assigner le syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier SUPER ROUVIERE et son syndic, la SARL CITYA PARADIS, devant le tribunal de grande instance de Marseille annulation des

résolutions 5, 20, 37, 38, 39 et 40 de l’assemblée générale du 21 mars 2015.

Par jugement contradictoire en date du 21 juin 2018, le tribunal de grande instance de Marseille a:

— débouté M. A B et M^me Z X née Y de leur demande d’annulation des résolutions n° 20 et 5,

— annulé les résolutions n° 37, 38, 39 et 40 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence SUPER ROUVIERE du 21 mars 2015,

— débouté M. A B et M^me Z X née Y de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SARL CITYA PARADIS,

— condamné le syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier SUPER ROUVIERE représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA PARADIS, à payer à M. A B et M^me Z X née Y la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SARL CITYA PARADIS de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné le syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier SUPER ROUVIERE représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA PARADIS, aux dépens.

Par déclaration en date du 05 juillet 2018, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier SUPER ROUVIERE a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 04 octobre 2018 , le syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier SUPER ROUVIERE , pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, demande à la cour de:

— réformer le jugement en date du 21 juin 2018 du tribunal de grande instance de Marseille en ce qu’il a prononcé l’annulation des n° 37, 38, 39 et 40 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence SUPER ROUVIERE du 21 mars 2015 et condamné le syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier SUPER ROUVIERE à l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— rejeter les demandes d’annulation des n° 37, 38, 39 et 40 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence SUPER ROUVIERE du 21 mars 2015 et de condamnation formulées à l’encontre du syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier SUPER ROUVIERE,

Reconventionnellement,

— condamner solidairement M. A B et M^me Z X née Y à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier SUPER ROUVIERE la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. A B et M^me Z X née Y aux entiers dépens de l’instance et d’appel.

Il rappelle que:

— la résolution n° 37 concerne le bâtiment B 9, a trait au vote de travaux relatifs à la sécurisation des halls d’entrée ( fermeture du hall, installation d’un système d’interphonie, achat d’un badge…) et prévoit une répartition du coût des travaux, frais, honoraires et abonnements y afférents selon les millièmes attachés au lot concerné par la dépense, soit la clé de répartition des charges générales du bâtiment B9,

— la résolution n° 38 concerne le même bâtiment et adopte le principe ainsi que le montant de la rémunération du syndic à 1% TTC du montant total des travaux TTC, lesdits honoraires étant répartis selon le même chef de répartition des travaux décidés à la résolution n° 37,

— les résolutions n° 39 et 40 sont relatives au bâtiment B10 et tant leur objet que leur économie sont identiques aux résolutions n° 37 et 38.

Il fait grief au premier juge d’avoir souligné, à tort, que les garages sont exclus du règlement de copropriété et de l’état descriptif alors que l’ensemble immobilier LA ROUVIERE a été construit en plusieurs tranches, qu’au fur et à mesure de l’édification des bâtiments, des modifications au règlement de copropriété initial de 1961 ont été régulièrement apportées et qu’aux termes du règlement modificatif en date du 14 octobre 1969, les garages relatifs au bâtiment B y sont bien recensés. Il souligne, au demeurant, que les 4 sous-sols à usage de caves ou de garages sont desservis par un monte-charge qui dessert tous les étages, que chaque niveau de sous-sol a accès à chaque entrée de bâtiment pour rejoindre les rez-de-chaussée des immeubles, mettant en évidence l’utilité collective des gardiens et concierges, et celles des charges y afférents, y compris pour les seuls propriétaires de garages.

Il relève que la solution retenue par le tribunal a pour conséquence que les travaux de sécurisation ne sont ni des charges communes générales, ni des charges communes particulières, de sorte que personne ne doit rien payer, alors que pourtant de telles charges correspondent à des prestations et des services engagés par le syndicat.

Il reproche aux intimés de ne pas avoir produit en première instance tous les documents permettant de trancher le litige conformément à la situation réelle de ce syndicat secondaire, que plus particulièrement ils se sont contentés de communiquer le règlement de copropriété initial de 1961, à l’exclusion du règlement modificatif en date du 14 octobre 1969, lequel fait pourtant bien référence aux garages.

Il ajoute que:

— le règlement intérieur régissant l’usage des parties communes prévoit une répartition des charges en opérant une distinction entre charges communes générales et charges communes particulières, sans dresser de liste exhaustive desdites charges,

— les résolutions adoptées sont parfaitement conformes à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et au critère de l’utilité collective, dès lors que:

* tous les concierges du bâtiment B ont une fonction obligatoire pour la sécurité des immeubles pour tous les lots, quel que soit la nature du lot,

* la sécurité assurée par la présence permanente de concierge ne s’arrête pas aux étages de l’immeubles mais concerne la sécurité du bloc tout entiers, du 20 ème étage au 4^e sous-sol,

* chaque résident ( propriétaire ou locataire) de garages emprunte l’ascenseur, utilisent le vide-ordure, les allées des garages nettoyées par les concierges…

— les frais de conciergerie sont donc bien des charges générales.

M. A B et M^me Z X née Y, suivants leurs dernières conclusions signifiées le 13 décembre 2018, demandent à la cour de:

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a:

* annulé les résolutions n° 37, 38, 39 et 40 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence SUPER ROUVIERE du 21 mars 2015,

* condamné le syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier SUPER ROUVIERE représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA PARADIS, à payer à M. A B et M^me Z X née Y la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence et statuant à nouveau,

— annuler la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 21 mars 2015,

— annuler la résolution n° 5 de la même assemblée générale,

— rappeler que les charges de copropriété afférentes au seuls garages doivent être limitées aux seules charges communes spécifiques à ces derniers, comme résultant des articles 9,25 et 30 du règlement de copropriété initial du 08 août 1961,

— condamner le syndicat secondaire SUPER ROUVIERE à payer à M. et M^me X la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat secondaire SUPER ROUVIERE à payer à M. et M^me X la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat secondaire SUPER ROUVIERE aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils sollicitent l’annulation de la résolution n° 20 aux motifs qu’elle a pour conséquence de modifier, à la majorité de l’article 24 alors que l’unanimité est requise au visa de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ou à tout le moins une majorité qualifiée ( article 26), l’assiette des charges liées au poste de gardienne-concierge, répartie en l’état actuel par entrée et, désormais en tantièmes généraux B1 à B12. Ils soulignent qu’une telle résolution est directement liée à la réorganisation des postes de concierge lesquels tendent à être supprimés au profit d’une entreprise de nettoyage extérieure.

S’agissant des résolutions n° 37, 38, 39 et 40, ils rappellent que la question de la répartition des charges devant être supportée par les propriétaires de garages a déjà été tranchée par le tribunal de grande instance de Marseille qui, dans sa décision du 04 janvier 2011 a:

— entériné leur argumentation aux termes de laquelle le règlement initial de 1961 a vocation à s’appliquer comme limitant les charges communes particulières des garages aux seules charges afférentes à l’utilisation de ces derniers,

— estimé, au regard du critère d’utilité de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que les frais de concierge et aux frais d’immeubles qui ne concernent pas les garages, ne pouvaient pas être imputés aux propriétaires de ces derniers.

Ils soutiennent que:

— le syndicat des copropriétaires et son syndic persistent à ne pas appliquer la répartition telle que

résultant de cette décision,

— c’est à juste titre que le tribunal, dans son jugement déféré aujourd’hui à la cour, a considéré que les résolutions susvisés ne respectent pas les dispositions du règlement de copropriété en date du 08 août 1961, auquel demeure soumis le syndicat SUPER ROUVIERE,

— ce règlement qui a délibérément exclu garages de l’état descriptif des immeubles et non de l’état descriptif de copropriété dans son ensemble, chaque garage étant bien évidemment répertorié en tant que lot et affecté de tantièmes correspondant,

— les propriétaires des garages assument ainsi au titre des charges communes générales, les salaires des employés de l’ensemble immobilier et les charges communes qui leur sont particulières mais qui sont limitées à la consommation d’eau, d’électricité, entretien des voiries et des allées, frais de monte-charges,

— ils sont en revanche exclus de toute participation aux charges d’immeubles et donc des travaux de sécurisation des hall d’entrée, lesquels doivent faire l’objet d’une répartition uniquement par immeuble,

— ces résolutions en sont ne outre pas conformes au regard du critère d’utilité publique de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé qu’ils n’ont jamais refusé de payer le coût des services inclus dans les charges communes du syndicat principal LA ROUVIERE mais que doivent être exclues les charges afférentes aux concierges dont le travail s’arrête au Sas des parkings, le nettoyage et la sécurité des garages étant assurés par des entreprises distinctes.

Ils sollicitent enfin l’annulation de la résolution n° 5 approuvant les comptes de l’exercice courant du 1^er octobre 2013 au 30 septembre 2014, lesdits comptes étant établis en contradiction avec le règlement de copropriété et le jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 04 janvier 2011, dès lors que le syndic persiste à leur imputer des charges qui doivent pourtant être exclues.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 11 mai 2020.

MOTIFS

Sur l’annulation des résolutions n° 37,38,39 et 40 de l’assemblée générale du 21 mars 2015

La résolution n° 37 concerne l’entrée B9 et a trait au vote de travaux ayant pour objet la sécurisation des halls d’entrée: fermeture, installation d’un système d’interphonie, achat d’un badge… le coût de la mise en place de l’installation étant arrêté à la somme de 10.998,90 €. Il est prévu que 'le coût des travaux, frais et honoraires, abonnements y afférents soient répartis selon les millièmes attachés au lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges générales de l’entrée B9.'

La résolution n°38 concerne également l’entrée B9 et adopte le principe ainsi que le montant de la rémunération du syndic à 1% TTC du montant des travaux, lesdits honoraires était répartis selon la même clé de répartition que les travaux décidés à la résolution n° 37.

Les résolutions n° 39 et 40 concernent le bâtiment B10, leur objet et leur économie sont identiques aux résolutions n° 37 et 38.

Le syndicat des copropriétaires fait grief au premier juge d’avoir:

— considéré que ces résolutions contrevenaient au règlement de copropriété alors que les garages relatifs au bâtiment y sont bien recensés et que les propriétaires de ces garages sont donc tenus au paiement des travaux de sécurisation des halls de chaque entrée les concernant,

— de ne pas avoir raisonné au regard de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la conformité des résolutions querellées étant pourtant assurée au regard du critère d’utilité collective énoncé à cet article.

Il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires secondaire dénommé SUPER ROUVIERE ou bâtiment B comprend 12 immeubles accolés dans lesquels se trouvent les deux garages appartenant aux époux X et situés respectivement au sous sol des entrées B9 et B10.

Ledit syndicat secondaire demeure soumis au règlement de copropriété initial du syndicat principal de la Rouvière, établi le 08 août 1961 par devant M^e LACHAMP, notaire à Marseille.

Ce règlement donne en pages 127 -128 un état descriptif des immeubles et notamment du bâtiment B qui exclut les garages puisqu’il est uniquement fait mention des appartements et des caves.

Le règlement de copropriété a donc délibérément exclu les garages de l’état descriptif des immeubles mais non de l’état descriptif de la copropriété dans son ensemble, chaque garage étant répertorié en tant que lot et affecté de tantièmes correspondant.

En page 163, au chapitre intitulé ' Définition et composition des parties de la copropriété' , section 2 ' Définition et composition des parties communes' , 3° ' Parties communes aux garages' , il est prévu un article 9 ainsi libellé .

' Seront considérées comme parties communes à chaque bloc de garages, les voies de dessertes et accès à ceux-ci qui, par leur implantation ou leur position, ne seront utiles qu’aux usagers de ces garages. L’éclairage des voies telle que définie ci-dessus sera également partie commune aux garages.'

Le chapitre 3 ' Charges de copropriété’ en sa section 1" répartition des charges’ opère une distinction entre:

— les charges communes générales qui concernent la totalité des copropriétaires ( articles 28 et 29), comprenant notamment:

' Les impôts, contributions, taxes auxquels sont assujettis les espaces verts, routes, allées de desserte…, les assurances des parties communes générales, les frais d’entretien et de remplacement des canalisations pour leur partie principale, à l’exclusion des canalisations particulières aux immeubles, le paiement de la consommation d’eau, gaz, électricité, pour les choses communes générales, le paiement des primes d’assurances incendie pour les bâtiments communs, accident du travail pour le personnel autres que les concierges, le salaire des employés de l’ensemble immobilier ( gardiens, cantonniers, jardiniers ) et les charges y afférentes, les honoraires du syndic, les frais d’éclairage du parc et des parties communes générales, les frais des assemblées générales et du’ne manière générale, frais de personnel et de matériel, d’entretien, de réparations grosses ou menues, s’appliquant aux choses communes générales'

— les charges communes particulières à un certain nombre de copropriétaires ( article 30) et notamment les propriétaires de garages ' En ce qui concerne, les garages et les ensembles commerciaux, les charges communes particulières sont celles afférentes aux parties communes qui leur sont propres', à savoir celles énumérées à l’article 9 susvisé.

Le syndicat appelant reproche au premier juge de ne pas avoir tenu compte du modificatif du règlement de copropriété en date du 14 octobre 1969 qui recense les garages relatifs au bâtiment B.

Il communique en pièce 26 ledit modificatif consistant en une photocopie non seulement illisible mais de surcroît partielle.

Il ne ressort en outre aucunement de ce document une modification du règlement de 1961 en ce qu’il a délibérément exclu les garages de l’état descriptif des immeubles.

Contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires, les époux X n’ont jamais soutenu que les garages étaient exclus de l’état descriptif de division mais uniquement de l’état descriptif des immeubles avec pour conséquence qu’ils n’ont pas à participer aux charges d’immeubles.

En revanche, il n’est pas contesté qu’ils assument au titre des charges communes générales, les salaires des employés de l’ensemble immobilier ( gardiens, cantonniers, jardiniers) mais non de chaque bâtiment et que leurs charges communes qui leur sont particulières sont limitées à la consommation d’eau, électricité, entretien des voiries, des allées et leur éclairage par application combinée des articles 9 et 30 susvisés.

Par conséquent et en application du règlement de copropriété de 1961, les travaux de sécurisation des halls d’entrée doivent faire l’objet d’une répartition par immeuble, en excluant les garages. En effet, ils ne constituent ni des charges communes générales à la totalité des copropriétaires ( articles 28 et 29), ni des charges communes particulières aux propriétaires des garages ( article 9 et 30).

Dès lors, les résolutions 37 et 39, en prévoyant une répartition des charges qui contrevient aux dispositions du règlement de copropriété, auraient dû être votées à l’unanimité, en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui n’a pas été le cas.

C’st donc à juste titre que le tribunal a annulé les résolutions n° 37 et 39 ainsi que les résolutions n° 38 et 40 relatives aux honoraires du syndic sur ces travaux qui en découlent.

C’est également en vain que le syndicat des copropriétaires prétend que de telles résolutions sont parfaitement conformes aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui disposent que ' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot (…. '

En effet, les époux X ne sont propriétaires que de garages situés au sous-sol du bâtiment et les dépenses votées aux termes des résolutions n° 37 et 39 ne les concernant pas, les frais de conciergerie ne pouvant constituer, contrairement aux affirmations de l’appelante, un service collectif au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pour les propriétaires des garages puisqu’ils ne bénéficient pas de ce service, que le nettoyage et surtout la sécurité des parkings sont assurés par des services spécifiques dont le coût est inclus dans les charges des parties communes acquittées par les intimés au titre de leur participation au syndicat principal de l’ensemble immobilier La Rouvière, que les contrats de travaux des concierges mentionnent d’ailleurs que leur travail s’arrêté au SAS de l’entrée des parking.

Il s’ensuit qu’au regard de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les intimés n’ont pas à participer aux charges afférentes aux travaux de sécurisation des halls d’entrée de l’immeuble, puisqu’ils ne sont propriétaires que d’un garage situé au sous-sol, à l’exclusion de tout appartement.

Sur l’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 21 mars 2015

M. et M^me X sollicitent la réformation du jugement querellé en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 5 par laquelle l’assemblée générale des copropriétaires approuve les comptes de l’exercice courant du 1^er octobre 2013 au 30 septembre 2014.

Dans ses écritures devant la cour, le syndicat sollicite la confirmation du jugement sur ce point mais ne présente aucune observation au soutien de sa position.

Les époux X produisent les différents appels de fonds concernant l’exercice concerné qui démontrent que le syndic continuent de leur réclamer le paiement de charges afférentes aux minibus, frais de conciergerie, salaires et charges sociales de concierge, produits d’entretien et contrats de maintenance qui ne concernent pas les garages, frais d’ascenseurs, eau froide sanitaire des immeubles et frais d’électricité et d’entretien qui ne concernent pas les garages.

Or, au regard des développements qui précèdent cette répartition des charges est contraire aux dispositions du règlement de copropriété du 08 août 1961. Les comptes de l’exercice litigieux ont donc été effectués de manière irrégulière pour les propriétaires de garages et ne pouvaient donc faire l’objet d’une approbation.

Les époux X sont ainsi fondés en leur demande d’annulation de la résolution n° 5.

Sur l’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 21 mars 2015

Les intimés font grief au tribunal de les avoir déboutées de ce chef de demande qui a pour conséquence de modifier l’assiette des charges à la majorité de l’article 24 et non à l’unanimité en violation de l’article 11 de la loi du 11 juillet 1965.

Comme pour la précédente résolution, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément dans ses conclusions sur cette prétention des consorts X.

Cette résolution est ainsi rédigée ' A la demande du conseil syndical, décision à prendre de maintenir la répartition des charges liées au poste de gardiennage- concierge ( salaires, charges sociales, loyers, taxes, charges de copropriété, frais de nettoyage…) en l’état actuel, c’est à dire par entrée . En cas de vote négatif, ces dépenses seront réparties en tantièmes généraux B1-B12 et ce, à compter du 1^er octobre 2014. Article 24.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré et pris avis du conseil syndical, décide de maintenir la répartition des charges en l’état actuel, c’est à dire par entrée . En cas de vote négatif, ces dépenses seront réparties en tantièmes généraux B1-B12 et ce, à compter du 1^er octobre 2014. '

Il ressort du procès-verbal que cette résolution a été rejetée à la majorité des copropriétaires présents.

Outre le fait que la formulation d’une telle résolution interroge surtout en présence d’un syndic professionnel, il apparaît que dès lors qu’elle a été rejetée, la décision de maintenir la répartition des charges telles qu’existante n’a pas été adoptée.

Il s’ensuit que la répartition des charges liées au poste de gardiennage- concierge (….) a été modifiée puisque la même résolution prévoyait expressément ' en cas de vote négatif, les dépenses seront réparties en tantièmes généraux B 1 à B12 ( ….).

Au regard du libellé de la résolution, dès lors que le maintien de la répartition actuelle n’est pas confirmé, il est nécessairement modifié, les dépenses litigieuses étant désormais réparties en tantièmes généraux B1-B12, alors qu’antérieurement, elles faisaient l’objet d’une répartition par entrée.

La répartition des charges ayant été modifiée à la majorité relative de l’article 24 et non à l’unanimité, la résolution encourt l’annulation.

Le jugement sera en conséquence confirmé sauf en ce qu’il a débouté M. A X et Mme

Z X de leur demande d’annulation des résolutions n° 5 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence SUPER ROUVIERE du 21 mars 2015.

Les intimés ne justifiant pas de la part du syndicat appelant d’une erreur grossière équipollente au dol, ni de l’existence d’une volonté de nuire, ils seront déboutés de leur demande de dommage et intérêts pour procédure abusive.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande de Marseille déféré sauf en ce qu’il a débouté M. A X et M^me Z X de leur demande d’annulation des résolutions n° 5 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence SUPER ROUVIERE du 21 mars 2015,

Et statuant à nouveau sur ce point,

Annule les résolutions n° 5 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence SUPER ROUVIERE du 21 mars 2015,

Y ajoutant,

Déboute M. A X et M^me Z X de leur demande de dommages et intérêts présentée à l’encontre du syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier SUPER ROUVIERE,

Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier SUPER ROUVIERE à payer à M. A X et M^me Z X la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier SUPER ROUVIERE aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT