COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 06 FÉVRIER 2020

N° 2020/ 46

Rôle N° RG 17/09868 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BASWE

Société civile LAURAS II

C/

A Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP DENIS ASTRUC

M^e Gilles ALLIGIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 11 Avril 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 14/05023.

APPELANTE

Société civile LAURAS II, demeurant […]

représentée par M^e Denis ASTRUC de la SCP DENIS ASTRUC, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Madame A Y

née le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Jean-louis DAVID, avocat au barreau de GRASSE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Février 2020.

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du premier octobre 2003, Madame B C, aux droits de laquelle vient la SCI LAURA II, a donné à bail commercial à Madame A Y épouse X un local comprenant un magasin avec arrière magasin en rez-de-chaussée et un appartement au premier étage, sis […], pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 3576 euros, à usage exclusif de 'nouveautés, confection et mercerie'.

Par acte d’huissier du 06 avril 2012, le preneur a fait signifier à son bailleur une demande de renouvellement de bail aux conditions et charges initiales à compter du premier octobre 2012 et pour une durée de neuf ans.

Par acte du 11 juin 2012, le bailleur a fait signifier à son preneur un refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 23 janvier 2013, le juge des référés a ordonné une expertise.

Par acte du 12 septembre 2014, la locataire a fait assigner son bailleur pour la voir condamner à lui verser la somme de 70.000 euros au titre de l’ indemnité d’éviction.

Par jugement contradictoire du 11 avril 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a :

— condamné la SCI LAURAS II à verser à Madame Y épouse X la somme de 52.212 euros outre les frais de déplacement et frais divers sur justificatifs,

— condamné la SCI LAURAS II à verser à Madame Y épouse X la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCI LAURAS II de sa demande reconventionnelle,

— condamné la SCI LAURAS II aux dépens incluant les frais d’expertise, distraits au profit de Maître Jean-Louis DAVID.

Le premier juge, s’appuyant sur l’expertise judiciaire, a retenu, pour l’indemnité principale, la valeur du droit au bail à hauteur de 46.000 euros (cette dernière étant supérieure à la valeur du fonds de commerce), outre les indemnités accessoires pour frais de remploi et trouble commercial. Il n’a pas fait application d’un abattement de 10% eu égard à la clause prohibant la cession du droit au bail à l’exclusion du successeur dans le fonds de commerce.

Rejetant la demande du bailleur au titre de l’indemnité d’occupation, le premier juge a par ailleurs fixé celle-ci au montant actuel du loyer, retenant l’existence d’infiltrations dans le local de réserve, l’écroûtements de béton sur la sous-face d’un balcon , des problèmes d’humidité dans le local et un défaut d’étanchéité de la toiture.

Le 23 mai 2017, la SCI LAURA II a formé un appel général à l’encontre de cette décision.

Madame Y épouse X a constitué avocat et formé un appel incident.

Par conclusions notifiées le 10 juillet 2017 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé, la SCI LAURA II demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré,

— de fixer l’indemnité de remplacement à la valeur du fonds de commerce :

*à la somme de 9378 euros si 'le tribunal’ retient la moyenne du chiffre d’affaires HT

*à la somme de 11.648 euros si 'le tribunal’ retient la moyenne du chiffre d’affaires TTC,

— à titre subsidiaire :

— de fixer l’indemnité de remplacement par référence à la valeur du droit au bail à la somme de 16.940 euros,

— de fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 10.800 euros depuis le premier octobre 2012,

— de condamner Madame Y épouse X à lui verser la somme de 31.626 euros au titre de l’indemnité d’occupation due à valoir et parfaire au jour de la décision,

— d’ordonner la compensation entre les sommes dues par la SCI LAURAS II au titre de l’indemnité d’éviction et celle due par Madame Y épouse X,

— de dire et juger que les frais d’expertise seront supportés par moitié par les deux parties et de condamner Madame Y épouse X à lui verser la moitié des frais d’expertise avancés par elle, soit 1718,52 euros,

— de condamner Madame Z épouse X à lui verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle conteste le montant de l’indemnité de remplacement retenue par l’expert, soulignant que son preneur fait un chiffre d’affaires avec une activité interdite au bail, si bien qu’il existe une réelle incertitude sur celui-ci. Elle propose alors une décote de 20% sur le montant total du chiffre d’affaires.

Elle estime que doit être pris en compte le chiffre d’affaires HT.

Elle soutient que le pourcentage de 45% du chiffre d’affaires retenu par l’expert est trop élevé, retenant que le centre ville de Saint Laurent du Var souffre d’une commercialité peu avantageuse, que les locaux ne sont pas en bon état du fait du défaut d’entretien de sa locataire et que le fonds n’a que peu de valeur. Elle propose dès lors de retenir un pourcentage de 30%.

Elle discute le montant retenu par l’expert s’agissant de la fixation de l’indemnité d’éviction par référence à la valeur du droit au bail. Elle relève que le bail prévoit une clause prohibitive de cession de droit au bail.

Elle estime que le premier juge a minoré le montant de l’indemnité d’occupation qui lui est due et relève qu’il n’a pas tenu compte du défaut d’entretien des locaux par la locataire qui ne s’est jamais plainte, avant cette procédure, des désordres qu’elle évoque. Elle propose un abattement pour précarité de 10%, en faisant état de divers griefs à l’égard de sa locataire.

Par conclusions notifiées le 11 septembre 2017 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé, Madame Y épouse X demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré,

*de condamner la SCI LAURAS II à lui verser la somme de 70.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

— de dire et juger qu’elle dispose d’un droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité n’est pas versée et de fixer l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 3600 euros et subsidiairement à un montant de l’indemnité d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer,

* subsidiairement :

— de confirmer le jugement déféré,

*en tout état de cause :

— de débouter la SCI LAURAS II de ses demandes,

— de condamner la SCI LAURAS II au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître DAVID.

Elle indique que la valeur d’un fonds ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail.

Elle fait valoir que l’activité de vente de miel et de pamplemousse n’est que très accessoire et qu’il faut tenir compte de l’intégralité de son chiffre d’affaire. Elle indique que l’expert a retenu un chiffre d’affaires TTC.

Elle estime ne pouvoir être sanctionnée en raison du mauvais état des locaux qui sont imputables à la carence de son bailleur.

Elle fait état du cachet particulier de la boutique, de son emplacement et de sa notoriété pour solliciter une indemnité d’éviction portée à 70.000 euros.

MOTIVATION

Sur l’indemnité d’éviction

En application de l’article L 145-14 du code du commerce, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Le préjudice subi par le locataire est différent selon qu’il perd ou non sa clientèle, c’est-à-dire son fonds de commerce, du fait de l’éviction.

L’expert n’a pas précisément indiqué si l’éviction de Madame Y entraînait la perte de son fonds de commerce; il a toutefois noté qu’aucun local de remplacement n’avait été évoqué par les parties. Le bailleur ne démontre pas que que le transfert du fonds serait possible. Dès lors, l’indemnité d’éviction sera fixée en tenant compte d’une perte totale du fonds.

L’indemnité prendra ainsi la forme d’une indemnité de remplacement.

Il convient de préciser que l’indemnité de remplacement ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail, puisque la valeur du fonds de commerce est au moins égale à celle du droit au bail qui s’y trouve incluse.

Selon la description faite par l’expert dont il convient de retenir les justes pondérations, les locaux, d’une surface pondérée de 60 m², se composent d’un magasin avec un arrière-magasin en rez-de-chaussée d’une surface pondérée de 42,29 m², et d’un appartement de trois pièces à l’étage dépourvu de cuisine et de toilettes, vétuste et inhabitable, accessible uniquement par les parties communes d’un hôtel mitoyen, d’une surface pondérée de 17,71 m². Il convient d’écarter la proposition du bailleur tendant à écarter la surface de l’appartement, qui, même s’il est vétuste, ne peut être considéré comme inexistant ou inutilisable. La partie commerciale des locaux est qualifiée par l’expert de vétuste (ce qui n’est pas contesté par les parties). Elle est 'dotée de prestations obsolètes et défraîchies, les huisseries sont abîmées, le plafond de l’arrière-magasin à usage de débatrras présente des fissures et des trous et l’électricité n’est pas aux normes'.

Selon les stipulations contractuelles du bail, le bailleur doit assumer les grosses réparations. Le locataire a pour seule obligation d’entretenir les locaux en bon état de réparation et d’entretien. Il ressort des pièces produites (expertise et procès-verbal de constat d’huissier du 10 mars 2016) qu’il existe des défauts de conformité (électricité), une absence d’entretien des façades de l’immeuble qui entraîne des infiltrations d’eau et de l’humidité ainsi que des problèmes d’étanchéité. Dès lors, l’état des locaux est essentiellement la conséquence de la carence du bailleur qui ne peut solliciter une minoration du coefficient à affectuer au chiffre d’affaires moyen.

L’expert relève que les locaux se situent au coeur de Saint Laurent du Var, en bordure de l'[…] qui est une artère à double sens, animée et commerçante du centre ville. Il souligne la qualité de l’emplacement des locaux. Il n’est pas justifié par le bailleur d’une baisse de la commercialité de cette avenue ni du fait que le centre ville serait déserté par les commerces (ce que n’a pas du tout constaté l’expert), la seule délibération du conseil municipal d’avril 2006 visant à sauvegarder la qualité des zones de chalandise, n’étant pas un élément probant.

L ' e x p e r t i n d i q u e d a n s s o n r a p p o r t q u e l a v a l e u r d ' u n f o n d s d e c o m m e r c e d e 'mercerie-lingerie-bonneterie’ s’évalue, selon la méthode du barême professionnel, par le biais d’un coefficient du chiffre d’affaires TTC moyen des trois dernières années fixé entre 40 et 70% du CA TTC (selon l’édition Francis Lefevre 2013), entre 25 à 45% du CA TTC (traité de l’évaluation des biens de septembre 2012) et 40% du CA TTC (côte annuelle des valeurs vénales). Par des motifs pertinents qu’il convient d’adopter, eu égard, d’une part, au bon emplacement des locaux, mais également à leur vétusté, l’expert a retenu un coefficient de 45% du CA TTC.

S’agissant du chiffre d’affaires, le bailleur fait état d’un procès-verbal d’huissier du 21 novembre 2012 indiquant qu’étaient collées sur la vitrine du local commercial deux affiches mentionnant 'la nouvelle récolte de miel de Saint Sauveur sur Tinée est arrivée et ' A vendre pamplemousses du pays non traités deux euros le kilo', avec la présence de deux pots de miel en exposition dans la vitrine. Cette seule constatation, très ponctuelle, sans aucun autre élément probant, est tout à fait insuffisante pour dire que le chiffre d’affaires moyen de Madame Y devrait être affectué d’un coefficient le minorant ou pour dire qu’il serait le fruit d’une activité interdite au bail. Il convient, commme le fait l’expert, de retenir les chiffres d’affaires issus de ses bilans dont il n’est pas démontré qu’ils comporteraient la vente de pamplemousse ou de miel.

Dès lors, il convient de retenir l’analyse pertinente faite par l’expert qui parvient à une valeur du fonds de commerce de 17.654 euros (coefficient de 45% appliqué à la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires TTC).

S’agissant de la valeur du droit au bail, l’expert utilise la méthode dite 'du différentiel'. Il convient de la retenir, puisqu’elle apparaît la plus adaptée. Dans ce cadre, la valeur du droit au bail naît de la différence entre le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé et le loyer qu’il faudrait payer s’il fallait retrouver au prix du marché un local équivalent. Il s’agit ainsi de calculer la valeur de ce droit en appliquant un coefficient de situation au différentiel de loyer résultant de la comparaison entre le loyer dit de marché et le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé

Par des motifs pertinents, en s’appuyant sur des termes de comparaison adaptés, sans que le bailleur en fournisse de plus opportuns, termes de comparaison auxquels ont été affectés divers coefficient appropriés d’abattement pour tenir compte des différences avec le local litigieux, l’expert est parvenu à un prix moyen de 235 euros le m² annuel. Toutefois, il convient de pratiquer un abattement supplémentaire de 05% au titre de la clause prohibant la cession du droit au bail à l’exclusion du successeur dans le fonds de commerce. Ainsi qu’il l’a été précédemment indiqué, il y lieu de retenir une surface pondérée des locaux de 60 m². Le nouveau loyer se serait ainsi élevé à la somme arrondie de 13.395 euros. Le différentiel s’élève ainsi à la somme arrondie de 8507 euros. Il convient, comme le fait de façon pertinente l’expert, de retenir un coefficient de situation de 5, qui correspond en réalité à une situation moyenne du local et qui n’est donc pas excessif.

La valeur du droit au bail s’élève en conséquence à la somme arrondie 42535 euros. C’est cette valeur qui doit être retenue, étant supérieure à celle du fonds de commerce, à laquelle doivent être ajoutées une indemnité pour trouble commercial évaluée à 15 jours de chiffre d’affaires (1612 euros) et une indemnité de remploi évaluée à 10%, soit 4253,50 euros.

Il convient en conséquence de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme arrondie de 48.401 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation statutaire est, en application de l’article L 145-28 du code de commerce, déterminée conformément aux sections 6 et 7 du chapitre relatif aux baux commerciaux (donc en application de l’article L 145-33 du code du commerce) et correspond à la valeur locative de

renouvellement dans des conditions exclusives de tout plafonnement. Elle n’est pas égale en conséquence à la valeur locative de marché proprement dite.

L’expert a retenu une valeur locative du bien à hauteur de 12.000 euros par an (soit 200 euros le m² pour une surface pondérée de 60 m²). S’il est exact que la situation des locaux est de qualité en matière de commercialité, il convient, compte tenu de la carastérisques des lieux, de leur mauvais état général en lien essentiellement avec des défaillances du bailleur, des obligations respectives des parties ( notamment la clause prohibant la cession du droit au bail à l’exclusion du successeur dans le fonds de commerce qui justifie une minoration de cette valeur) et de la destination des lieux qui est également restrictive, de retenir une valeur locative de 9000 euros par an (soit 150 euros le m² pour une surface pondérée de 60 m²). A cette valeur, il convient de pratiquer un abattement de 15% pour tenir compte de la précarité de l’occupation née de la longueur de la procédure et de l’ancienneté du congé. Madame Y est donc redevable de la somme de 7650 euros par an au titre de l’indemnité d’occupation statutaire. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur le maintien dans les lieux

Madame Y demande à la cour de de dire et juger qu’elle dispose d’un droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité n’est pas versée. Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande qui n’en est pas une, s’agissant d’un simple rappel de l’article L 145-28 du code du commerce.

Sur la compensation

Il convient d’ordonner la compensation entre les sommes dues par chacune des parties.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Madame A Y les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en en première instance.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés en cause d’appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI LAURAS II à verser à Madamde Y la somme de 1500 euros sur ce fondement.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irépétibles en cause d’appel.

Les dépens de première instance, comprenant le coût des frais d’expertise ainsi que les dépens exposés en appel seront mis à la charge de la SCI LAURAS II qui seront distraits au profit de Maître Jean-Louis DAVID.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté la SCI LAURAS II de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et qu’il l’a condamnée à verser à Madame Y épouse X la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il l’a codnamnée aux dépens incluant les frais d’expertise, distraits au profit de Maître Jean-Louis DAVID,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT

CONDAMNE la SCI LAURAS II à verser à Madame A Y la somme de 48.401 euros (quarante huit mille quatre cent un euros) au titre de l’indemnité d’éviction,

CONDAMNE Madame A Y à verser à la SCI LAURAS II une indemnité d’occupation statutaire annuelle de 7650 euros (sept mille six cent cinquante euros),

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par la SCI LAURAS II au titre de l’indemnité d’éviction et celles dues par Madame A Y,

DÉBOUTE la SCI LAURAS II de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

DEBOUTE Madame Y de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

CONDAMNE la SCI LAURAS II aux dépens de la présente instance, distraits au profit de Maître Jean-Louis DAVID.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

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