COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 21 JANVIER 2020

AD

N° 2020/ 32

Rôle N° RG 18/03069 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BB7TS

A Y

G Z

C D

X-O Y

E F

X-P Y

SARL EVEXUS PROMOTION

C/

SARL EDEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Mehdi MEDJATI

M^e Pauline BOUGI

M^e Cyril SABATIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 22 Janvier 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01791.

APPELANTS

Madame A Y, décédée le […]/18

de nationalité Française, demeurant Villa Stéphane – 1132 avenue X Moulin – 13480 CABRIES

représentée par M^e Pauline BOUGI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE assisté par M^e Joseph ANDREANI de la SELARL ANDREANI-HUMBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur G Z

de nationalité Française, demeurant Le Clos Saint-Bernard – 649 route des Quinsoun – 13480 CABRIES

représenté par M^e Pauline BOUGI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Joseph ANDREANI de la SELARL ANDREANI-HUMBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame C D venant aux droits de M^me A Y sa mère décédée

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représentée par M^e Mehdi MEDJATI de la SELARL MERSAOUI-MEDJATI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur X-O Y venant aux droits de M^me A Y sa mère décédée

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représenté par M^e Mehdi MEDJATI de la SELARL MERSAOUI-MEDJATI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Madame E F venant aux droits de M^me A Y sa mère décédée

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant 1116 Avenue X Moulin – CALAS – 13480 CABRIES

représentée par M^e Mehdi MEDJATI de la SELARL MERSAOUI-MEDJATI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur X-P Y venant aux droits de M^me A Y sa mère décédée

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant 70 rue des Romains – 13270 FOS-SUR-MER

représenté par M^e Mehdi MEDJATI de la SELARL MERSAOUI-MEDJATI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

SARL EVEXUS PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est au Le Clos Saint-Bernard – 649 route des Quinsoun – 13480 CABRIES

représentée par M^e Pauline BOUGI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE assisté par M^e Joseph ANDREANI de la SELARL ANDREANI-HUMBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SARL EDEN Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant […]

représentée par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile,Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Agnès SOULIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2020,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et M^me Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé :

Par jugement contradictoire du 22 janvier 2018, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a statué ainsi qu’il suit :

— rejette les demandes de M^me Y, de la société Evexus promotion et de M. G Z en dommages et intérêts et tendant à autoriser le notaire à instrumenter la vente des parcelles C 42,44 et 68, sans frais d’agence au profit de la société Eden, ni dommages et intérêts,

— déclare la demande de la société Eden irrecevable contre les coindivisaires Y autres que M^me A Y,

— condamne in solidum M^me A Y et M. G Z à verser à la société Eden la somme de 70'000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamne in solidum M^me A Y, la société Evexus promotion et M. G Z à verser à la société Eden la somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M^me Y, la société Evexus promotion, et M. G Z aux dépens.

M^me A Y, M. Z et la société Evexus promotion ont relevé appel de cette décision le 21 février 2018.

À la suite du décès de M^me Y, X-O Y, X-P Y, C D et E F ont pris des conclusions d’intervention volontaire le 30 novembre 2018 en demandant de :

— déclarer l’intervention volontaire recevable,

— infirmer le jugement,

— dire qu’il reprennent à leur compte les demandes précédemment présentées, et y faire droit,

— condamner la société Eden à leur verser la somme de 50'000 € de dommages et intérêts, 3000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La société Evexus promotion et M. Z ont conclu le 28 novembre 2018 en demandant de :

— déclarer la société Eden irrecevable en ses demandes et mal fondée,

— réformer le jugement sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de la société Eden contre les coindivisaires Y autres que A Y,

— constater qu’ils n’ont pas donné mandat à la société Eden, que le mandat produit n’est pas signé par tous les indivisaires et que la société Eden était chargée de recueillir la signature de tous les indivisaires mentionnés au mandat,

— en conséquence, dire que le mandat est nul,

— subsidiairement, constater que la société Eden était tenue en vertu de son obligation de conseil d’alerter les signataires du mandat des conséquences juridiques de l’absence de signature par tous les indivisaires au regard de la commission de l’agence, que cette obligation de conseil n’a pas été remplie, que la société a également manqué à son obligation de diligence à l’égard de la société Evexus promotion et de l’indivision Y en ne présentant pas son offre en temps utile,

— dire que ces manquements privent la société Eden de tout droit à indemnisation,

— en tout état de cause, constater qu’il résulte du contrat de mandat que les parties étaient autorisées à

un rapprochement en mai 2010, que le contrat était expiré ainsi que le délai pour l’obtention de la clause pénale, qu’il n’y a aucune fraude organisée entre M^me Y, M. Z et la société Evexus promotion, ni aucune faute de leur part,

— dire qu’aucune condamnation ne peut intervenir sur la base d’un compromis sous condition suspensive non réalisé et caduc,

— dire que les demandes reconventionnelles de la société Eden sont prescrites et en conséquence,

— constater l’accord de l’indivision Y et de la société Evexus promotion sur le prix et autoriser tout notaire à instrumenter la vente des parcelles entre l’indivision Y et la société Evexus promotion sans honoraires au profit de la société Eden, ni dommages et intérêts,

— subsidiairement, constater le désaccord de l’indivision Y et de la société Evexus promotion sur le prix,

— en tout état de cause, dire que la revendication par la société Eden d’une commission et de dommages et intérêts est dépourvue de fondement,

— rejeter les demandes de la société Eden en l’absence de perte de chance effective de percevoir une commission,

— très subsidiairement, dire que les dommages et intérêts ne peuvent excéder la somme de 100'000 €compte tenu de la TVA applicable à la commission de l’agence,

— réduire les demandes de dommages et intérêts en fonction de la perte de chance effectivement subie,

— mettre hors de cause M. Z qui n’est intervenu qu’en qualité de représentant légal de la société Evexus promotion,

— prononcer toute condamnation, non pas contre M. Z, mais contre la société Evexus promotion,

— en tout état de cause, condamner la société Eden à lui verser la somme de 80'000 € au titre du préjudice financier lié au retard pris par l’opération,

— préciser que la société se réserve toute action en cas d’aggravation de son préjudice ultérieur,

— condamner la société Eden à la somme de 6000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La société Eden a conclu, le 19 juillet 2018, en demandant de :

— confirmer le jugement sur le droit à indemnisation qui lui a été alloué, sur la condamnation au titre de l’article 700 et sur le rejet des demandes des appelants,

— le réformer pour le surplus et statuant à nouveau,

— condamner in solidum l’indivision Y et M. Z à lui payer la somme de 120'000 € en raison des fraudes orchestrées,

— y ajoutant, condamner in solidum l’indivision Y, la société Evexus promotion et M. Z à lui payer la somme de 4000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi

qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prise le 5 novembre 2019.

Motifs

Attendu que l’intervention volontaire de X-O Y, X-P Y, C D, et E F, venant aux droits de A Y, aujourd’hui décédée, non contestée, sera reçue.

Attendu que ceux-ci n’étant présents aux débats qu’en cette qualité d’ayant droits, le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de la société Eden à l’encontre des co-indivisaires autres que A Y.

Attendu qu’il résulte des éléments contradictoirement débattus les éléments de fait suivants :

Par acte du 26 octobre 2006, établi au nom de X Y, C Y, E Y, X-P Y, A K, mais seulement signé de 3 indivisaires sur 5, il a été donné mandat par ceux-ci, à titre non exclusif, à la société Eden Azur Arbois immobilier de vendre les parcelles 42, 44,68 situées à Cabriès, au prix de 1'500'000 € net vendeur, outre une commission de 8 %, ce qui représentait un prix total de 1'620'000 €.

Le mandat, référencé 529, ainsi donné pour trois mois et renouvelable par tacite reconduction, ne pouvait aller au-delà du 26 octobre 2008.

L’acte portait une mention manuscrite prévoyant un délai de réalisation des transactions dans un délai de 24 mois.

Par ailleurs, il y était prévu que pendant le cours du mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdisait de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par le mandataire, cette obligation étant sanctionnée par une clause pénale égale au montant de la rémunération prévue.

M Z a fait, le 15 janvier 2007 et le 12 février 2007, une proposition d’achat au prix du mandat.

Cette proposition mentionnait la présence et le concours de L M, société Eden Azur arbois immobilier, agent immobilier, ainsi que le montant exact de la somme due, à savoir, 1'620'000 € comprenant des honoraires de négociation à la charge du vendeur de 120'000 €, ainsi que la mention du mandat de l’agence immobilière sus visé.

Cette proposition a donné lieu à un rendez vous chez le notaire qui n’a cependant pas abouti, le notaire écrivant à ce sujet qu’il existait des difficultés juridiques liées à la succession de l’époux de A Y et des problèmes d’urbanisme.

Les indivisaires ont, ensuite, conclu par l’intermédiaire d’une autre agence, dénommée Immobilière PACA, un compromis de vente avec la société européenne d’aménagement foncier entre le 19 octobre 2007 et le 9 juin 2008 (ces dates étant celles des signatures successivement intervenues pour tous les indivisaires) au prix de 1500 000€, la commission y précisée de 157 000€ étant mise à la charge de l’acquéreur.

Cette vente qui était soumise à la condition suspensive d’un prêt devait se réaliser au plus tard le 15 janvier 2009 et il n’est pas contesté qu’elle ne s’est pas réitérée.

Le 31 mai 2010, le notaire est re-contacté par la société Evexus Promotion par un courrier dans lequel elle expose qu’elle a réalisé divers autres programmes sur la commune et manifeste son intention de refaire une proposition d’achat.

Le notaire communique la proposition reçue de celle-ci à A Y.

Une promesse de vente est alors signée le 7 juillet 2010 au prix de 1 500 000€ en ce qui concerne les mêmes parcelles, cette promesse étant consentie pour une durée de 17 mois avec stipulation d’une indemnité d’immobilisation.

La société Evexus promotion s’est ensuite vue accorder, par la commune de Cabriès, un permis tacite d’aménager du 28 septembre 2011. Elle a fait procéder à son affichage qu’elle a fait constater par huissier les l8 novembre 2011, 22 décembre 2011 et 24 janvier 2012 .

Attendu que l’objet du présent litige est relatif d’une part, à la demande de A Y, de la société Evexus Promition et de M Z en indemnisation contre l’agence Eden à laquelle ils reprochent d’avoir empêché la réitération de la vente en faisant opposition entre les mains du notaire au paiement d’une commission qu’elle prétendait lui être dûe et d’autre part, à la demande reconventionnelle de l’agence en paiement de dommages et intérêts équivalents aux honoraires qu’elle aurait dû, selon elle, percevoir à raison de son intervention pour la mise en relation du vendeur et de l’acquéreur, demande à laquelle est opposée la prescription.

Attendu en premier lieu que les parties s’opposent sur la question de la validité du mandat de vente n°529.

Attendu, certes, que ce mandat n’est signé que par trois des cinq coindivisaires y cités; que cependant, le contrat par lequel un indivisaire donne mandat à un tiers de vendre une chose indivise en l’absence d’autres indivisaires, s’il est inopposable, sauf sa ratification, aux coindivisaires non signataires , n’est pas nul et produit ses effets entre les cocontractants ;

Que par suite, le mandat produit, en date du 26 octobre 2006, établi au nom de l’indivision Y au profit de la société Eden est valable entre ceux qui l’ont signé, et que la demande de nullité sera rejetée .

Attendu en deuxième lieu, que les consorts Y, M. Z et la société Evexus Promotion opposent la prescription à la demande de l’agence fondée sur la prétendue volonté des parties de l’évincer de la vente pour laquelle elle avait ainsi reçu mandat.

Qu’il sera toutefois observé que si l’agence a été en mesure de connaître le nouveau projet à partir de son affichage sur les terrains concernés, lesquelsse situent à toute proximité de son lieu d’exercice, dès la fin de l’année 2011 et jusqu’au 24 janvier 2012 (date du dernier constat), de sorte que la réclamation faite par l’agence dans ses conclusions par devant le tribunal de grande instance le 1^er septembre 2017 serait prescrite, il n’est cependant pas établi qu’elle savait que l’acquéreur désigné sur l’affichage comme étant une société pouvait avoir été mise en relation par ses propres services dès lors qu’elle n’avait, elle-même, connu en 2007 que M Z ;

Qu’il en résulte que la date de cet affichage ne saurait constituer le point de départ de la prescription; qu’en l’absence d’autres éléments, et au vu des pièces produites, il sera considéré qu’elle a connu le projet impliquant M Z au travers de la société Evexus promotion seulement à la date de l’exploit qu’elle a délivré au notaire le 8 octobre 2015 pour s’opposer à la vente et faire valoir son droit à commission.

Attendu que le moyen tiré de la prescription sera donc rejeté.

Attendu, en troisième lieu, sur le bien fondé de la réclamation de l’agence, qu’il résulte des éléments versés et notamment des deux lettres d’intention d’achat de M. Z datant de 2007 qu’il y est expressément mentionné que l’offre est faite en présence et avec le concours de Valéry M / SARL Eden azur Arbois immobilier et que la vente doit se faire au prix de 1'620'000 € comprenant des honoraires de négociation à la charge du vendeur de 120'000 €;

Attendu néanmoins que d’une part, cette offre n’a donné lieu à l’établissement d’aucun compromis, ni a fortiori à aucune réitération authentique, cet échec résultant, d’après la lettre circonstanciée du notaire, des difficultés juridiques liées à l’indivision et également des problèmes d’urbanisme relativement au projet de lotissement envisagé par l’acquéreur ;

Que d’autre part, il est démontré que les vendeurs se sont postérieurement, quant à eux, engagés à l’égard d’un autre acquéreur, cet engagement, résultant de la signature de l’acte sus évoqué avec la société européenne d’aménagement foncier, les ayant liés au moins jusqu’au 15 janvier 2009 ;

Qu’ensuite et surtout, le mandat donné à la SARL Eden azur Arbois immobilier , référencé 529, qui était sans exclusivité, ne produisait ses effets que jusqu’au 26 octobre 2009, de sorte que tout acte signé postérieurement à cette date, même avec un acquéreur présenté par l’agence, ne lui permettait pas de demander l’application du mandat, sauf fraude établie pour l’évincer de son droit à commission.

Or, attendu que l’on ne saurait considérer que le retour de M. Z en 2010 au travers de la société Evexus promotion dans le projet de vente de l’indivision Y procède d’une fraude dès lors que les vendeurs démontrent donc qu’ils s’étaient sérieusement engagés dans un autre projet, signé, avec un acquéreur présenté par une autre agence les ayant liés jusqu’au début de l’année 2009 qui n’a, de nouveau, pas été mené à son terme et que c’est donc dans ces conditions, que les négociations ont alors été reprises avec la société Evexus promotion, à l’initiative de M. Z ; qu’à ce moment, l’agence Eden n’est à aucun moment ré-intervenue et qu’elle n’était de toute façon plus susceptible , vu les conditions du mandat, d’en revendiquer l’application.

Attendu que la demande de l’agence à titre de dommages et intérêts sera donc rejetée comme mal fondée .

Attendu, en quatrième lieu, sur la demande d’indemnisation des vendeurs et des acquéreurs à raison du préjudice économique que leur aurait créé l’agence immobilière, laquelle par sa réclamation, aurait retardé ou bloqué leur projet, que l’opposition manifestée par l’agence pour obtenir le paiement de sa commission ne constituait pas, en droit, un obstacle à la vente ; qu’en effet, les parties, vendeurs comme acquéreurs, auraient pu librement disposer de leurs droits tels qu’arrêtés au compromis qui les liait depuis juillet 2010 et qui ne prévoyait d’ailleurs aucune stipulation de condition suspensive ou résolutoire de ce chef ;

Attendu que le seul préjudice en résultant était l’aléa concernant le prix à percevoir par les vendeurs ou à payer par l’acquéreur, et que cet aléa ne pourrait, non plus, être considéré comme de nature à faire obstacle au projet, vu à la fois le prix de la vente, l’ampleur du projet qui n’en était donc que très partiellement affecté et le montant des créances inscrites (3 372 918€), qui était largement supérieur au prix à percevoir .

Attendu, surabondamment, que le projet était grevé depuis le départ de nombreuses difficultés juridiques, qu’il n’est nullement démontré que celles tenant notamment à la purge des hypothèques aient été résolues au moment où l’agence a fait valoir ses droits de sorte qu’il n’est pas non plus démontré que le prétendu blocage de la vente soit le fait de l’agence.

Attendu que les parties ayant la libre disposition de leur droits sous la réserve de la teneur des actes qui les lient, il n’appartient pas à la cour de les renvoyer par devant le notaire et d’autoriser celui-ci à

instrumenter.

Vu les articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile et la succombance respective d’une part, de la société Eden et d’autre part ensemble, des consorts Y et de la société Evexus promotion, ainsi que de M Z,

Attendu que l’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et que les dépens seront partagés comme dit au dispositif.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de la société Eden contre les coindivisaires Y autres que A Y,

Rejette les demandes de la société Eden Azur exerçant sous l’enseigne Azur Arbois immobilier,

Rejette les demandes de la société Exexus promotion, de M. Z, ainsi que de C D, X-O Y, N F et X-P Y,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Eden pour la moitié, M^me C D, M. X-O Y, M^me E F, M. X-P Y, M. Z et la société Evexus promotion ensemble pour l’autre motié, aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT