COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 08 OCTOBRE 2020

lv

N° 2020/ 186

Rôle N° RG 18/14198 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BC7VR

SCI BONNE EAU

C/

Société LA PETITE PAROISSE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e CHERFILS

M^e SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 31 Juillet 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/00560.

APPELANTE

SCI BONNE EAU prise en la personne de son représentant légal en exercice

[…], […]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Syndicat des copropriétaires LA PETITE PAROISSE, dont le siège social est […], représenté par son syndic en exercice la SARL FLOLO exerçant sous l’enseigne JAURES IMMOBILIER ayant son siège social 44 Rue de Verdun – 83120 SAINTE-MAXIME, elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

Les parties ont été avisées de ce que l’affaire serait jugée selon la procédure sans audience prévue par l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 et ne s’y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.

COMPOSITION DE LA COUR

La Cour lors du délibéré était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2020,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société BONNE EAU est propriétaire, sur la commune de Roquebrune-sur-Argens, quartier des Calanques des Issambres, en bordure de la route départementale 559, des parcelles cadastrées section […] et […].

Cette propriété fait partie du lotissement de la Calanque des Issambres.

Le syndicat des copropriétaires LA PETITE PAROISSE est également membre de ce lotissement.

Soutenant bénéficier d’une servitude d’accès à la parcelle […] et à la mer, laquelle procéderait du cahier des charges du lotissement approuvé par le Préfet du Var le 31 janvier 1936, le syndicat des copropriétaires LA PETITE PAROISSE a, par acte d’huissier en date du 15 janvier 2015, fait assigner la SCI BONNE EAU devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin d’obtenir notamment sa condamnation à libérer ledit passage.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 06 novembre 2015, M. X a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Celui-ci a déposé son rapport définitif le 07 novembre 2016.

Par jugement contradictoire en date du 31 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Draguignan a:

— homologué le rapport d’expertise de M. B-C X, expert judiciaire déposé le 07 novembre 2016,

— débouté la SCI BONNE EAU de l’ensemble de ses demandes,

— dit que le passage souterrain permettant l’accès à la mer, et plus exactement à la calanque de BONNE EAU au droit de la parcelle cadastrée section […] appartenant à la SCI BONNE EAU constitue une servitude de droit privé opposable à la SCI BONNE EAU, aux termes du cahier des charges du lotissement dénommé LOTISSEMENT ET GROUPEMENT D’HABITATIONS DES CALANQUES DES ISSAMBRES,

En conséquence,

— ordonné le rétablissement dudit passage au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la copropriété LA PETITE PAROISSE,

— condamné la SCI BONNE EAU à procéder ou à faire procéder, sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé un délai de huit jours suivant la signification de la présente décision à la suppression de tout obstacle à l’utilisation dudit passage,

— condamné la SCI BONNE EAU à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LA PETITE PAROISSE la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI BONNE EAU aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et accordé le droit de recouvrement direct prévu à l’article 699 du code de procédure civile à M^e FOURMEAUX et M^e LABORDE, avocats au barreau de Draguignan, qui en ont fait la demande,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration en date du 29 août 2018, la SCI BONNE EAU a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 05 septembre 2018, la SCI BONNE EAU demande à la cour de:

— dire et juger recevable la SCI BONNE EAU en son appel,

— réformer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de la copropriété LA PETITE PAROISSE de sa demande infondée et abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété LA PETITE PAROISSE à payer à la SCI BONNE EAU la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété LA PETITE PAROISSE à payer à la SCI BONNE EAU la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété LA PETITE PAROISSE aux entiers dépens.

Elle rappelle que M. Y, propriétaire au sein du lotissement LA PETITE PAROISSE, du lot n°23, a déjà intenté une action à son encontre à l’effet d’obtenir le rétablissement de la même prétendue servitude de passage que l’intimé revendique aujourd’hui, que la cour d’appel de céans, dans son arrêt en date 11 décembre 2014, a retenu que la parcelle cadastré section […] lui

appartenant n’était pas grevée d’une servitude de lotissement permettant d’accéder à la plage de la Calanque BONNE EAU. Elle précise que si l’autorité de la chose jugée de cet arrêt n’est que relative aux parties à l’instance et n’est donc pas opposable au syndicat intimé, les motifs retenus par la cour demeurent dirimants et plus particulièrement en ce qu’elle a retenu que le passage en question constituait le ravin du ruisseau de la BONNE EAU.

Elle reproche à l’expert X d’avoir considéré que ledit passage constituerait un accès à la mer depuis l’assiette foncière de la copropriété LA PETITE PAROISSE aux motifs que:

— figure en annexe 5 de son rapport un plan d’ensemble des calanques réalisés par M. Z ( promoteur ) sur lequel figure deux passages identiques, de sorte qu’il était dans son intention de créer une servitude d’accès à la calanque BONNE EAU alors que:

* il s’agit d’un simple document publicitaire et que les servitudes se créent par acte

* au niveau de la calanque BONNE EAU, contrairement à la calanque TARDIEU, descend la rivière BONNE EAU, de telle sorte que le passage sous la route est destiné à l’écoulement des eaux et non au passage des piétons,

* ce plan est contredit par le seul document contractuel opposable aux parties, à savoir le plan de 1936 joint au cahier des charges de 1936,

— l’expert a estimé, à tort, que la représentation du chemin aboutissant à la calanque TARDIEU est identique à la représentation du chemin aboutissant à la calanque BONNE EAU sur le plan de 1936, alors que les légendes matérialisant les deux chemins sont rigoureusement différentes.

Elle ajoute que le conseil général du Var, suite à un rapport de visite de l’ouvrage que constitue le tunnel sous la route départementale 559 en date du 18 juin 2013, atteste que ledit ouvrage n’est absolument pas adapté pour assurer le passage de piétons.

S’agissant des escaliers anciens visés par le tribunal, elle justifie qu’aucun de ces escaliers ne dessert la prétendue servitude de passage qui n’existe pas et qui n’est que le lit du ruisseau BONNE EAU.

Le syndicat des copropriétaires LA PETITE PAROISSE, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FLOLO, exerçant sous l’enseigne JAURES IMMPOBILIER, dans ses conclusions déposées et signifiées le 26 août 2019, demande à la cour de:

— confirmer le jugement entrepris et rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 31

juillet 2018 en toutes ses dispositions,

— débouter la SCI BONNE EAU de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que le passage souterrain permettant l’accès à la mer, et plus exactement à la calanque de BONNE EAU au droit de la parcelle cadastrée section […] appartenant à la SCI BONNE EAU constitue une servitude de droit privé opposable à la SCI BONNE EAU, aux termes du cahier des charges du lotissement dénommé LOTISSEMENT ET GROUPEMENT D’HABITATIONS DES CALANQUES DES ISSAMBRES,

— ordonner le rétablissement dudit passage au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la copropriété LA PETITE PAROISSE,

— condamner la SCI BONNE EAU à procéder ou à faire procéder, sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé un délai de huit jours suivant la signification de la présente décision à la suppression de

tout obstacle à l’utilisation dudit passage,

— condamner la SCI BONNE EAU à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LA PETITE PAROISSE la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et atteinte à un préjudice de jouissance,

— condamner la SCI BONNE EAU à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LA PETITE PAROISSE la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Il conclut à l’absence d’autorité de la chose jugée de l’arrêt du 11 décembre 2014, ce que reconnaît d’ailleurs l’appelante dans ses dernières écritures.

Il se prévaut des conclusions du rapport X qui a clairement mis en évidence l’existence d’un passage souterrain, aménagé, dont la présence est signalé par un panneau communal invitant les piétons à l’emprunter, d’autant que ce chemin très pratique, permet de sécuriser l’accès des piétons à la mer, la plage de BONNE EAU se situant dans un virage.

Il fait valoir que:

— le plan du lotissement approuvé par arrêté préfectoral du 31 janvier 1936 et qui est joint au cahier des charges, fait figurer deux accès à la mer, l’un au droit de la calanque TARDIEU, l’autre au droit de la calanque BONNE EAU, ces deux accès correspondant aux deux plages situés au droit du lotissement,

— le plan d’ensemble des calanques réalisé par le lotisseur, M. Z, fait également apparaître deux accès à la mer et il en s’agit donc nullement d’un réseau d’évacuation des eaux pluviales,

— l’expert s’est procuré le plan annexé à l’arrêté préfectoral du 18 janvier 1961, lequel approuve la mise au point de la zone du bord de mer du lotissement appartement à M. Z, l’accès à la mer étant expressément représenté sur ce plan,

— la société appelante a volontairement obstrué cet accès qui s’analyse en une servitude de droit privé qui lui est opposable, dans son seul intérêt d’accès à la mer.

Il soutient que les commentaires du rapport X effectués dans une étude d’un autre géomètre et produite par la partie adverse n’ont pas de valeur probante, d’autant que l’expert judiciaire a répondu, point par point, à l’ensemble des arguments présentés par la SCI BONNE EAU après études des actes et règlements.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 03 septembre 2019.

En application de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, les parties ont été régulièrement avisées de la mise en oeuvre de la procédure sans audience.

A défaut d’opposition dans le délai de quinze jours, les parties ayant déposé leurs dossiers de plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS

Par acte notarié du 27 décembre 2017, la SCI BONNE EAU a acquis une propriété à usage commercial dénommée ' Le Belvédère’ , située à Roquebrune-sur-Argens, quartier des Calanques des Issambres, en bordure de la route nationale n° 98 devenue […], cadastrée

section BX n° 219 ainsi qu’une parcelle de terre cadastrée section […].

Cet acte ne comporte aucune mention de servitudes grevant les parcelles vendues.

Ces parcelles font partie du groupe d’habitations dénommées CALANQUE DES ISSAMBRES, lotissement régi par un cahier des charges approuvé par le Préfet du Var au terme d’un arrêté en date du 31 janvier 1936 et publié à la conservation des hypothèques de Draguignan le 17 avril 1936.

Il n’est pas contesté que ce lotissement ayant été partiellement exécuté, l’approbation préfectorale est devenue caduque, qu’un nouveau programme d’aménagement du terrain a été approuvé par arrêté préfectoral du 21 août 1951et qu’une ampliation de cet arrêté ainsi que du cahier des charges et du règlement de copropriété ont été déposés aux minutes de M^e Miramon, par acte du 20 septembre 1951, transcrit au bureau des hypothèques de Draguignan le 29 octobre suivant.

Aux termes de ce cahier des charges, il est prévu que le lotissement est divisé en quatre zones, la quatrième dite D ou ' lots isolé en bord de mer’ continuant cependant à être régie par le cahier des charges du lotissement d’origine de M. et M^me A ( approbation préfectorale du 31 janvier 1936), étant précisé que la parcelle […] est située dans cette zone.

La copropriété intimée LA PETITE PAROISSE forme la zone B, LE NID AU SOLEIL la zone A et, LA BONNE EAU, zone C.

L’article 9 du cahier des charges intitulé ' Servitudes résultant du précédent cahier des charges' stipule que ' Les acquéreurs des trois groupes d’habitations (…) auront l’usage et l’entretien des parcs en copropriété, des chemins qui sont ou seront aménagés, tant pour les piétons que pour la circulation des véhicules, des terrains de jeu des plages et des accès publics à la mer; les routes, chemins ou passages devront être laissés libres de toute occupation et stationnement de voitures'.

S’agissant de la zone dénommée LA PETITE PAROISSE DES ISSAMBRES, le cahier des charges précise que ' des garages à bateaux et équipements de plage seront établis à proximité de la calanque, avec accès par passage sous la route nationale.'

Ce texte ne donne cependant aucune localisation précise sur les servitudes ou, indications sur la position des chemins donnant accès à la mer.

Les parties ne contestent pas que, compte tenu des éléments susvisés, seul le cahier des charges de 1936 est opposable à la SCI BONNE EAU et qu’il convient en conséquence de s’y reporter ainsi qu’au plan qui figure en annexe pour déterminer si le passage revendiqué par le syndicat intimé constitue l’un des accès à la mer prévu par ce document, constituant ainsi une servitude de droit privé opposable à l’appelante.

Or, l’assiette revendiquée par le syndicat des copropriétaires comme servitude de passage figure effectivement sur le plan annexé à l’arrêté préfectoral du 31 janvier 1936, mais il s’agit du ravin de la BONNE EAU qui, sur ce plan, passe sous la route nationale 98 et se poursuit sur la parcelle aujourd’hui cadastrée BX ° 220, avec une largeur de 3 mètres, avant d’aboutir au domaine public maritime.

L’expert X considère que la représentation du chemin aboutissant à la calanque TARDIEU est, sur le plan de 1936, identique à la représentation cu chemin aboutissant à la calanque BONNE EAU alors que:

— selon la légende du plan, le chemin pour piétons est matérialisé par deux traits continus avec la mention 3 mètres à l’intérieur de la bande ainsi constituée qui comporte des traits perpendiculaires dont on peut penser qu’ils représentent des escaliers et deux traits discontinus matérialisant une

bande de chaque côté de la bande centrale avec la mention 2 mètres,

— ce symbole a été utilisé pour représenter le chemin pour piétons permettant d’aboutir à la calanque TARDIEU, passant par un tunnel réalisé sous la route nationale publique 98,

— il n’existe pas un tel symbole pour accéder à la calanque de BONNE EAU puisque selon le symbole figurant sur le plan, le ruisseau BONNE EAU est matérialisé par un espace public sur fond vert et par un espace libre frappé par l’utilité publique sur fond jaune.

En outre, il apparaît que le chemin pour piétons aboutissant à la calanque de TARDIEU, tel que représenté par la légende, a 5,80 mètres de large alors que s’agissant de la calanque BONNE EAU:

— en amont du tunnel, coule le ruisseau de BONNE EAU dont les berges sont délimitées et matérialisées par une bande de couleur verte représentant le lit du ruisseau de 3 mètres de larges, entouré des berges de chaque côté de 2 mètres de large,

— le ruisseau s’engouffre sous la route au travers du tunnel invoqué, tunnel qui n’a qu’une largeur de 1,80 mètres et il n’est plus question de cette bande de trois mètres de large et des berges de chaque côté mais uniquement du lit du ruisseau qui traverse ensuite la parcelle […] jusqu’à la mer, de sorte qu’il n’y a, à cet endroit, aucun passage pour piétons.

De surcroît, le conseil général du Var, en suite d’un rapport de visite de l’ouvrage que constitue ledit tunnel en date du 18 juin 2013 atteste que cet ouvrage ' propriété du département, sert au passage du ruisseau dit de BONNE EAU. Il n’est pas adapté pour assurer le passage de piétons et il doit absolument être interdit à toute autre utilisation autre que l’entretien normal de l’ouvrage.'

Quant à l’existence deux escaliers anciens tels que relevé par le premier juge, la cour observe que:

— le premier, en parallèle et en bordure de la route départementale 559 n’est pas sur l’assiette de la copropriété LA PETITE PAROISSE et permet un accès au conseil général du Var pour assurer l’entretien de cet ouvrage,

— le second, crée au droit d’une partie privative d’un des copropriétaires LA PETITE PAROISSE ne figure aucunement sur le plan de 1936.

Il s’ensuit que et, contrairement aux constatations de l’expert judiciaire sur le plan de 1936, la matérialisation du passage pour piétons aboutissant à la calanque TARDIEU n’est en rien identique avec la matérialisation du ruisseau BONNE EAU aboutissant à la calanque de BONNE EAU.

Le ravin de BONNE EAU permettant l’écoulement d’un cours d’eau, il ne peut être déduit de sa seule représentation sur ledit plan une quelconque intention du rédacteur du cahier des charges du lotissement un passage pour piétons, d’autant qu’il n’a pas été représenté comme tel sur la légende du plan.

C’est également en vain que les intimés, s’appuyant sur le rapport d’expertise judiciaire, se prévalent d’un plan d’ensemble des calanques des ISSAMBRES réalisé par M. Z et intitulé ' Le Village Provençal’ sur lequel figurent, sous la route, de passages identiques, de sorte qu’il était bien dans l’intention du promoteur de créer une servitude d’accès à la calanque BONNE EAU alors que:

— il s’agit d’un simple document publicitaire et commercial , qui ne saurait valoir création d’une servitude,

— ce plan a été établi en 1961 et est contredit par le seul document contractuel opposable aux parties, à savoir le cahier des charges de 1936 et le plan qui y est annexé.

Enfin, il ressort du constat d’huissier dressé le 21 mai 2019 et des photographies couleurs qui y sont annexés que s’agissant des panneaux de signalisation au droit des deux ouvrages donnant sur la calanque de TARDIEU et la calanque de BONNE EAU:

— au niveau de l’ouvrage souterrain traversant la RD 559 pour arriver à la calanque de TARDIEU depuis l’assiette foncière de la copropriété LA PETITE PAROISSE , il existe un panneau indiquant ' passage souterrain' avec deux larges escaliers permettant d’emprunter ce passage,

— au niveau de l’ouvrage souterrain arrivant à la calanque BONNE EAU via la parcelle […], il n’existe aucun panneau ' passage souterrain' mais uniquement un panneau indiquant le nom de la voie, RD 559, lequel est desservi par un seul escalier de 80 cm de large ( utilisé pour l’entretien de l’ouvrage).

En conséquence la parcelle cadastrée […], propriété de la SCI BONNE EAU, n’est pas grevée de la servitude de passage revendiquée par le syndicat des copropriétaires LA PETITE PAROISSE.

Le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions et le syndicat des copropriétaires débouté de l’intégralité de ses prétentions.

La SCI BONNE EAU ne justifiant pas de la part du syndicat intimé d’une erreur grossière équipollente au dol, ni de l’existence d’une volonté de nuire, sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ne peut qu’entrer en voie de rejet.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan déféré en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Dit que la parcelle cadastrée section […] appartenant à la SCI BONNE EAU n’est pas grevée d’une servitude de droit privé permettant d’accéder à la plage de la calanque de BONNE EAU aux termes du cahier des charges du lotissement dénommé LOTISSEMENT ET GROUPEMENT D’HABITATIONS DES CALANQUES DES ISSAMBRES,

Déboute, en conséquence, le syndicat des copropriétaires LA PETITE PAROISSE de ses demandes,

Déboute la SCI BONNE EAU de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne le syndicat des copropriétaires LA PETITE PAROISSE à payer à la SCI BONNE EAU la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires LA PETITE PAROISSE aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président