COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 14 JANVIER 2020

DD

N° 2020/ 16

Rôle N° RG 18/02090 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BB45C

SARL CAPARLIOT

C/

SAS IGH

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-françois JOURDAN

M^e Christian DUREUIL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX EN PROVENCE en date du 22 Janvier 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/05725.

APPELANTE

SARL CAPARLIOT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège […]

représentée par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

plaidant par M^e Thomas FILIOL DE RAIMOND avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

SAS IGH prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège 930 Route de Berre – 13090 AIX-EN-PROVENCE

représentée et plaidant par M^e Christian DUREUIL de la SCP DUREUIL GUETCHIDJIAN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Novembre 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, M^me Danielle DEMONT, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Agnès SOULIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2020,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et M^me Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

Le 23 décembre 2005 la Sarl Caparliot, société d’investissements immobiliers, a acquis au prix de 1'277'721 € auprès de la société Les nouvelles résidences du bois de Galfard plusieurs lots en copropriété en l’état futur d’achèvement et de rénovation dans un ensemble destiné à l’usage de maison de retraite à Aix-en-Provence en vue de leur location à la société Valcros, filiale du groupe IGH.

Le même jour, la société Caparliot a donné à bail commercial à la SAS Valcros les lots achetés pour une durée de 10 ans moyennant un loyer annuel de 134'378, 18 €, payable par trimestres.

Pour financer cette acquisition, elle a souscrit plusieurs prêts pour un montant total de 1'316'000€.

La rentabilité de l’opération était assurée par la perception de loyers et par deux promesses unilatérales réciproques : l’une de rachat par la société IGH à la société Caparliot et l’autre de vente par la société Caparliot à la société IGH des lots en copropriété au prix de 1 077'304 € aux termes de deux actes sous-seing privés datés du 20 janvier 2006 régulièrement enregistrés, avec prise d’effet des promesses à l’issue de la 10^e année suivant celle de la signature de l’acte authentique, soit dans le courant du mois de janvier 2016, date à laquelle la société IGH bénéficiaire ou tout autre société filiale de la société holding dont elle se porterait garante, ou la société Caparliot bénéficiaire, pourrait lever l’option dans un délai d’un mois, rendant la vente parfaite .

Le 27 novembre 2007, la société Caparliot a souscrit un prêt complémentaire par acte authentique afin de financer le surcoût de travaux d’un montant de 584'750 € au taux de 4,7 %, de sorte que le coût total du prêt s’est élevé à 815'994 €, contrepartie d’une augmentation du loyer mise à la charge de la société Valcros par avenant du 25 octobre 2007 pour un montant annuel de 134'370,18 € payable trimestriellement.

Par exploit du 13 septembre 2016 la société Caparliot a fait assigner la SAS IGH en responsabilité civile pour solliciter l’octroi de la somme de 514 650 € à titre de dommages et intérêts pour « orchestration frauduleuse à son seul préjudice » au visa de l’article 1382 ancien du code civil.

Par jugement en date du 22 janvier 2018 le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a débouté la société Caparliot de toutes ses demandes, l’a condamnée à payer la société IGH la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes plus amples contraires et condamné la société Caparliot aux dépens.

Le tribunal retient que la société IGH n’est partie à aucun des actes querellés et qu’elle a donc la qualité de tiers à l’égard des engagements contractuels souscrits par la société Caparliot avec la société Valcros ; qu’elle n’est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle pour faute que pour autant que serait rapportée la preuve d’une 'orchestration frauduleuse’ de la part d’IGH ; qu’il ressort des pièces de la procédure que les parties ont élaboré un montage juridique et financier complexe dans le cadre d’une opération immobilière de restructuration d’une maison de retraite pour laquelle l’Eurl Caparliot Invest, loueur en meublé professionnel, a bénéficié des conseils et des informations nécessaires préalables à ses engagements contractuels, portant notamment sur l’évaluation de la rentabilité de cet investissement ; qu’elle a dès lors signé en connaissance de cause l’acte de vente et le contrat de bail commercial du 23 décembre 2005, puis l’acte authentique de prêt du 27 novembre 2007 lequel ne fait mention d’aucune promesse d’achat consentie par la société IGH ; qu’il ne ressort d’aucun élément probant que cette société IGH aurait élaboré un montage constitutif d’une fraude au préjudice des intérêts de la société Caparliot ; qu’il ne ressort d’aucune pièce, échange de mails ou de correspondances, que les parties auraient entendu donner une suite à la promesse d’achat non datée ni enregistrée, identique en tous points à celle du 20 janvier 2006 régulièrement enregistrée et exécutée, par laquelle la société IGH se serait engagée à racheter les lots de la société Caparliot moyennant un supplément de prix de 514'750 € à l’échéance du 23 novembre 2015, alors que si cette promesse avait eu vocation à recevoir exécution, la société Caparliot n’aurait pas manqué de la faire enregistrer pour pouvoir s’en prévaloir.

Le 6 février 2018 la Sarl Caparliot a relevé appel de cette décision.

Par conclusions du 7 novembre 2019 elle demande à la cour :

' de déclarer recevables les prétentions par voie de conclusions relatives à l’inexécution contractuelle et à la responsabilité contractuelle alléguée ;

à titre subsidiaire,

' d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

' de débouter la société IGH de toutes ses demandes comme étant irrecevables et infondées ;

statuant à nouveau

' de condamner la société IGH à lui verser la somme de 514'750 € à titre de complément de prix de cession de ses lots de copropriétés dans la maison de retraite Valcros ;

' à titre subsidiaire, si la cour décidait que l’obligation ne pouvait pas être exécutée à ce jour, de

constater le préjudice financier de la société Caparliot et de condamner la société IGH pour manquement à ses obligations à lui payer la somme de 514'750 € sur un fondement contractuel ;

' à titre très subsidiaire, de condamner la société IGH à lui payer cette somme sur le fondement de la responsabilité délictuelle compte tenu de ses man’uvres dolosives ;

' en tout état de cause, de condamner la société IGH à lui verser la somme de 20'000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

' et de la condamner à lui verser la somme de 15'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

Par conclusions du 20 novembre 2019 la SAS IGH demande à la cour :

' de confirmer le jugement entrepris qui a déboutée l’appelante de toutes ses demandes indemnitaires à son égard sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

' de dire qu’aucune responsabilité contractuelle ne peut être recherchée en l’état de la renonciation par la société Caparliot à se prévaloir de la promesse d’achat et de vente du 20 janvier 2006 ;

' de dire en tout état de cause qu’aucune faute ou man’uvre dolosive n’est établie et ne peut lui être reprochée ;

' de débouter l’appelante de toutes ses prétentions ;

' faisant droit à son appel incident ,

' de condamner l’appelante à lui payer la somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

Motifs

Attendu en premier lieu, sur la fin de non-recevoir soulevée, que la société Caparliot répond exactement que les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile ne lui sont pas opposables dans la mesure où sa demande en appel tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, à savoir le versement de la somme de 514'750 € à titre de complément de prix ou de dommages-intérêts certes sur un fondement non plus délictuel mais désormais contractuel;

Attendu qu’en effet les demandes présentées en cause d’appel tendant aux mêmes fins qu’ en première instance, même sur un fondement juridique nouveau, sont recevables ;

Attendu que la société Caparliot soutient que le prix d’acquisition des biens et droits immobiliers à rénover comprenait le coût des travaux de rénovation de sorte qu’étant investisseur, elle n’avait aucune charge supplémentaire à prévoir en relation avec ces travaux; que pour finir ses travaux, la société IGH qui avait promis de lui racheter les lots à l’issue de 10 années, et qui avait à faire face à un surcoût de plusieurs millions d’euros a sollicité l’ensemble des copropriétaires pour le financer ; que la société IGH n’a pas soumis l’appelante à un traitement identique à celui des autres copropriétaires concernant le financement de travaux de restructuration qui s’imposaient dans l’immeuble puisqu’à la différence de ceux-ci, elle n’a pas passé des contrats d’émission d’emprunts obligataires convertibles en actions remboursables avec intérêts ; que la société Caparliot s’est vue proposer un montage consistant à lui demander de financer la poursuite des travaux de rénovation en

bénéficiant d’une augmentation immédiate des loyers versés par la société Valcros ainsi que la promesse de paiement d’un prix complémentaire s’élevant à 514'750 € lors du rachat de ses lots, correspondant au montant qu’elle a dû investir dans les travaux ; qu’à l’issue de la période contractuelle de 10 ans, la société IGH a cédé ses droits le 23 décembre 2016 à la société SGMR qui a refusé de payer le complément de prix et qui l’a renvoyée vers la société IGH pour purger ce différend ; que l’appelante par précaution a levé l’option d’achat de la promesse de versement du prix complémentaire le 26 janvier 2016 ; qu’en première instance l’appelante a seulement invoqué la responsabilité délictuelle en considérant comme périlleux de solliciter l’exécution de la promesse à l’encontre de la société IGH ; que la société Caparliot entend solliciter à titre principal en cause d’appel l’exécution du contrat par la société IGH et à titre subsidiaire, mettre en cause la responsabilité délictuelle de cette dernière pour pouvoir enfin rentrer dans ses droits; que la société IGH n’a jamais remis en cause l’authenticité de la promesse de prix complémentaire d’achat, en dépit de son absence de date et d’enregistrement ; qu’elle n’a jamais contesté l’intention des parties de s’engager dans les termes de cette promesse, prétendant seulement qu’elles y auraient renoncé ; que la compensation pour l’emprunt souscrit dans l’intérêt exclusif des sociétés IGH et Valcros est décomposé comme suit : une augmentation de loyer pesant sur Valcros d’une part (431 408 €) et un prix complémentaire pesant sur IGH d’autre part (514 750 €) ; que la seule augmentation de loyers ne couvre même pas le montant de travaux complémentaires ; et que l’augmentation de loyers progressive et les promesses de rendement qui lui ont été faites sont des manoeuvres dolosives ;

Attendu que l’intimée répond que dans le cadre de son opération spéculative l’appelante était conseillée par son mandataire, la société ECI, laquelle est à l’origine de la rédaction et du contenu de tous les actes et du montage juridique que la société Caparliot conteste aujourd’hui; qu’il est manifeste que l’appelante se trompe d’adversaire en s’abstenant de demander des comptes à son mandataire sur cette opération si elle estime finalement qu’il n’était pas dans son intérêt d’obtenir un rendement de 11,60 % de loyers plutôt que de percevoir un complément de prix de 514'750 € ; qu’il est constant que la société IGH a cédé l’intégralité de ses droits sur l’opération litigieuse au groupe SGMR lequel a acquis par l’intermédiaire de l’une de ses sociétés, la SCI L’Age d’or en Provence, les murs qui sont la propriété de la société Caparliot après que cette dernière, par l’intermédiaire de son conseil, M^e Brusa, eut renoncé à mettre en 'uvre la promesse unilatérale de vente du 20 janvier 2006 au prix de 1'077'304 € par lettre du 18 décembre 2015 ; que la société IGH n’étant plus contractuellement liée à la société Caparliot, cette dernière ne peut plus se prévaloir de la promesse non datée et non enregistrée qu’elle considère comme l’accessoire et le complément de la promesse du 20 janvier 2006 à laquelle la société Caparliot a expressément renoncé ; que la société appelante a, devant notaire le 27 novembre 2007, obtenu un prêt de 584'750 € en précisant seulement qu’il permettait de financer les travaux de restructuration et l’obtention en contrepartie d’une revalorisation du montant du loyer versés par la société Valcros pour le porter à la somme de 134'370 € par trimestre ; que la société concluante est totalement étrangère à cet acte qui ressort des choix financiers de l’appelante ; que la société Caparliot a reçu une somme supérieure à 1,4 millions d’euros de loyers en exécution du bail et qu’elle est malvenue à chercher à tirer un profit complémentaire de l’opération en mettant en 'uvre une procédure fantaisiste à son encontre ;

*

Attendu que la lettre du 18 décembre 2015 qui a été adressée à la SAS IGH par M^e Brusa, le conseil de la société Caparliot, énonce :

« J’interviens dans ce dossier en qualité de conseil de M^me X, gérante de la société Caparliot , copropriétaire de l’ensemble immobilier dénommé EHPAD Valcros, situé 330 Petite route des Milles à Aix-en-Provence.

Je vous rappelle que la société Caparliot et la société IGH bénéficient respectivement d’une promesse d’achat pour la première nommée et d’une promesse de vente pour la seconde nommée en date du 20 janvier 2006, portant sur les lots meublés que la société Caparliot détient au sein de l’ensemble immobilier précité, pour un prix de vente ferme de 1'077'304 €.

Ma cliente m’a indiqué qu’elle ne lèvera pas l’option de rachat des lots qu’elle détient au sein de l’EHPAD Valcros et vous demande de lui confirmer par retour que la société IGH ne lèvera pas l’option de vente. (…) » ;

Attendu que l’acte authentique du 23 décembre 2015 suivant comporte vente par la Sarl Caparliot de ses lots à la SCI L’Age d’or en Provence et à la société Les Opalines au prix de 1'077'304 € ; qu’il stipule en page 13 de l’acte, au titre de l'« EXERCICE DE LA FACULTÉ DE SUBSTITUTION :

Aux termes d’un acte sous-seing privé la société IGH et la société Caparliot, vendeur aux présentes, ont régularisé respectivement, pour la société IGH, une promesse d’achat et pour la société Caparliot, une promesse de vente, portant sur les divers lots et droits immobiliers et mobiliers objet des présentes, avec faculté de substitution.

Lesdites promesses prenant effet au terme de la 10^e année suivant celle au cours de laquelle aura été signé l’acte authentique d’achat des lots par la société Caparliot respectivement bénéficiaire de la promesse d’achat et promettant de la promesse de vente, soit dans le courant du mois de janvier 2016.

La société Caparliot ayant manifesté son intention de renoncer au bénéfice de la promesse d’achat conclu avec la société CGA a notifié par lettre recommandée avec accusé de réception dont une copie est demeurée ci-jointe annexée aux présentes après mention sa décision de ne pas lever l’option lui bénéficiant aux termes de la promesse d’achat. Aux termes dudit courrier la société dénommée Caparliot a requis de la société dénommée IGH de lui confirmer en retour sa renonciation au bénéfice de la promesse de vente stipulée à son profit.

Aux termes d’un courrier demeuré ci-joint annexé aux présentes après mention la société dénommée IGH a confirmé son intention de renoncer au bénéfice des diverses promesses de vente stipulées à son profit et par suite notifié sa décision de ne pas lever l’option.

Par suite de ces renonciations réciproques et mutuelles au bénéfice des promesses de vente et d’achat, la société dénommée Caparliot, vendeur, et les sociétés dénommées Les opalines Aix-en-Provence (relativement au bien mobilier) la SCI L’Age d’or en Provence (relativement au bien immobilier), acquéreurs, sont librement convenus de la vente objet des présentes. » ;

Attendu qu’en dépit de ces mentions non équivoques, la société Caparliot invoque les deux promesses unilatérales, non datées et non enregistrées, stipulant un 'complément de prix';

Attendu que, d’une part, ces conventions réciproques qui seraient antérieures à la vente et postérieures à son financement complémentaire des travaux, n’ont pas date certaine ;

Que d’autre part, si la société IGH ne conteste pas les avoir signées, ce nouvel accord comportant promesses unilatérales réciproques reprend, sans jamais s’y référer, toutes les mentions de celles du 20 janvier 2006 in extenso, excepté le prix des lots qui y était fixé à 1'077 304 € ;

Que seul y figure un 'complément de prix’ de 514'750 € devant donc s’ajouter à un prix principal mais qui n’y est pas indiqué, ni expressément, ni par renvoi aux promesses du 20 janvier 2006, de sorte que le montant global à verser ne peut être considéré comme ayant fait l’objet d’un accord clairement exprimé entre les parties ;

Attendu que l’appelante n’invoque pas utilement le contenu de ces promesses réciproques sans date qui ne peuvent produire aucun effet et que les parties n’ont pas reprises par la suite, étant observé à cet égard que la lettre de M^e Brusa, le conseil de Caparliot, du 18 décembre 2015 supra, qui serait

donc postérieure à ce nouvel accord, fait état seulement du prix de 1'077 304€ convenu, et d’aucune somme complémentaire à verser ;

Attendu qu’il ressort en revanche clairement de l’acte authentique de vente du 23 décembre 2015 que les parties ont renoncé chacune au bénéfice de sa promesse du 20 janvier 2006 et qu’elles se sont dégagées de leurs engagements contractuels ; que les sociétés Les opalines et L’Age d’Or Aix-en-Provence n’ont pu acquérir les lots de la société Caparliot que par l’effet de la renonciation intervenue entre les parties initiales, IGH et Caparliot ;

Attendu que la société Caparliot qui était déliée de ses précédents engagements souscrits avait donc toute liberté pour faire payer aux acquéreurs un nouveau prix tenant compte de ses travaux et emprunt, si tel était son souhait ;

Que l’acte de vente est conforme à l’intention des parties ;

Attendu qu’aucun dol ou réticence dolosive, ni faute délictuelle dont la Sarl Caparliot aurait été la victime ne sont caractérisés de la part de la SAS IGH ;

Attendu que le jugement qui a rejeté toutes ses prétentions indemnitaires doit donc être approuvé;

Et attendu qu’aucun abus du droit d’ester en justice ne peut être retenu ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort,

Rejette la fin de non recevoir soulevée et déclare recevables en cause d’appel les prétentions présentées par la société Caparliot ,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Déboute la SAS IGH de sa demande reconventionnelle tendant à l’octroi de dommages intérêts,

Condamne la Sarl Caparliot à payer à la SAS IGH la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT