COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 173 DU 31 MARS 2022

N° RG 19/00944 – VMG/YM

N° Portalis DBV7-V-B7D-DD4I

Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 24 mai 2019, enregistrée sous le n° 2018 00056

APPELANTE :

S.A. SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE D'[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas MOLLET de la SELARL DERUSSY-FUSENIG-MOLLET, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 48)

INTIMEES :

SCI LOUJY constitution suite à signification déclaration d’appel et conclusions par exploit de la SCP MATHURIN-BOURGEOIS, huissiers de justice à PAP

[…]

[…]

Représentée par M^e Patricia ANDREA, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 06)

SA E.D.F ELECTRICITE DE FRANCE Ayant un établissement secondaire en Guadeloupe dénommé EDF

[…]

n – 97110 Pointe-à-Pitre, représentée par son Président en exercice domicilié es qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Z-A DERAINE de la SELARL DERAINE & ASSOCIES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 23)

COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Valerie MARIE-GABRIELLE, conseillère, chargée du rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Claudine FOURCADE, présidente,

Madame Valerie MARIE-GABRIELLE, conseillère

Madame Christine DEFOY, conseillère,

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 25 novembre 2021, prorogé au 30 décembre, 28 janvier 2022, 24 février 2022 puis 31 mars 2022.

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me Yolande MODESTE, greffier.

ARRET :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 al 2 du code de procédure civile.

Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente et par M^me Yolande MODESTE, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suite à la création de la zone d’aménagement concerté de Dothémare dite Parc d’activités de Providence sur le territoire de la commune des Abymes (971 Guadeloupe), par acte authentique du 24 décembre 2010 reçu par M. X Y, notaire à Baie-Mahault, la société d’économie mixte d’aménagement de la Guadeloupe (ci après la SEMAG) a vendu à la SCI Loujy, un terrain à bâtir d’une contenance de 4 000 m² composé de deux parcelles formant un seul ténement cadastrées sections AD 834 et AD 836 d’une surface respective de 33a 75ca et […] sis audit lieu, ce moyennant le prix de 651 000 euros.

Faisant valoir la défaillance de la SEMAG dans ses obligations de vendeur-lotisseur, la SCI Loujy l’a par acte extrajudiciaire du 29 mars 2018 fait assigner devant le tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre, principalement en paiement de dommages et intérêts outre une indemnité de procédure.

Par acte d’huissier de justice du 20 août 2018, la SEMAG a fait assigner en intervention forcée la SA Electricité de France (ci après la société EDF) afin qu’elle l’a relève et la garantisse en cas de condamnation prononcée à son encontre.

Par jugement contradictoire du 24 mai 2019, le tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre a :

-déclaré la SCI Loujy recevable en son action à l’encontre de la SEMAG,
-débouté la SEMAG de la fin de non recevoir soulevée in limine litis et tirée de la prescription de l’action de la SCI Loujy,

-condamné la SEMAG à verser à la SCI Loujy la somme de 5 732,71 euros au titre du remboursement des travaux de raccordement EDF avancés par elle,

-condamné la SEMAG à verser à la SCI Loujy la somme de 66 581 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers du 1er novembre 2017 au 17 mai 2018,

-débouté la SCI Loujy de sa demande en condamnation de la SEMAG à lui verser une somme de 71 770,50 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des échéances de son prêt immobilier du 01er décembre 2017 à mai 2018,

-débouté la SEMAG de sa demande de relevé et garantie de la société EDF de toute condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de la SCI Loujy,

-débouté la SEMAG de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive,

-débouté la SEMAG de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné la SEMAG à verser à la SCI Loujy et à la société EDF la somme de 2 500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné la SEMAG aux entiers dépens de l’instance,

-ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration d’appel du 10 juillet 2019, la SEMAG a interjeté appel de ce jugement.

La société EDF et la SCI Loujy ont respectivement constitué avocat les 22 septembre et 28 octobre 2019 et ont conclu.

L’affaire dont l’ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2021 a été retenue à l’audience du 04 octobre 2021 puis mise en délibéré au 25 novembre 2021 lequel délibéré a été prorogé pour des raisons de service au 31 mars 2022, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS

Vu les dernières conclusions en date du 19 mars 2021 remises par la SEMAG auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur les moyens et prétentions de l’appelante,

Vu les dernières conclusions en date du 20 novembre 2020 remises par la SCI Loujy auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur les moyens et prétentions de l’intimée,

Vu les dernières conclusions en date du 26 décembre 2019 remises par la société EDF auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur les moyens et prétentions de l’intimée,

MOTIFS

Sur le bien fondé de l’appel

Sur la fin de non recevoir
Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel notamment le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Sur ce fondement, il est admis que la prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

Soutenant que ses obligations de vendeur relativement aux travaux à exécuter devaient être réalisées dans le délai de neuf mois de l’acte de vente soit avant le 24 septembre 2011, la SEMAG fait valoir la prescription de l’action initiée par la SCI Loujy le 29 mars 2018 alors que dans tous les cas, les boîtiers électriques ont été posés courant février-mars 2012 par la société EDF et que la SCI Loujy n’a pas davantage respecté ses obligations d’acquéreur en matière de dépôt du permis de construire et d’exécution des travaux.

La SCI Loujy réplique que son dommage est né en raison de l’impossibilité de raccordement électrique des locaux lui appartenant édifiés sur la parcelle acquise des mains de la SEMAG et mis à bail le 24 octobre 2017 empêchant toute occupation paisible des lieux loués par les preneurs.

Il est constant que par acte notarié signé le 24 décembre 2010, la SEMAG a vendu à la SCI Loujy un terrain à bâtir d’une superficie de 4 000 m² situé à Dothémare Abymes en contrepartie du paiement de la somme de 651 000 euros. Cet acte prévoyait expressément que 'le vendeur-aménageur s’oblige irrévocablement, à peine de tous dommages et intérêts à réaliser les travaux d’accés, de viabilisation et d’arrivée des fluides en limite du terrain objet des présentes dans les neuf (09) mois des présentes (…)'.

Or, en l’espèce, il ressort des écritures et pièces du dossier que l’on peut faire remonter au 23 juin 2016, date correspondant au jour où le constructeur de l’immeuble édifié par la SCI Loujy a sollicité la pose d’un compteur électrique de chantier en raison de l’absence de raccordement de la parcelle

-information que n’a pu ignorer l’intimée (sa pièce 18)-, le point de départ de la prescription de la présente action en indemnisation.

De la même façon, si l’on retient la date de conclusion des baux commerciaux intervenue le 24 octobre 2017 entre la SCI Loujy et les sociétés Secours Froid Ingéniérie et Superclimat comme point départ de la prescription encourue -suivie de la demande de raccordement électrique effectuée auprés de la société EDF qui en a accusé réception par courrier en réponse du 22 novembre 2017-, il apparaît que la SCI Loujy a introduit son action dans le délai quinquennal de l’article 2224 du code civil, étant observé que la SEMAG qui n’a pas recherché en son temps la responsabilité de son acquéreur en raison d’une éventuelle carence dans ses obligations ne peut utilement s’en prévaloir dans le cadre du présent litige.

Dés lors, il est certain que la réalisation du dommage dont il demandé réparation ou la date à laquelle il a été révélé à la victime n’est pas antérieure au 23 juin 2016 de sorte que l’action en indemnisation introduite par la SCI Loujy le 29 mars 2018 n’est pas prescrite.

En conséquence, vu l’origine et la nature des demandes indemnitaires formulées, c’est à raison que les premiers juges ont rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la SEMAG et déclaré recevable l’action de la SCI Loujy.
En conséquence, le jugement querellé sera confirmé de ce chef.

Sur les responsabilités et les demandes indemnitaires

A l’énoncé de l’article 1134 du code civil ancien dans sa version applicable au litige (devenu 1103 et 1104 du même code), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1142 ancien du code civil, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur.

Aux termes des dispositions de l’article 1147 du code civil ancien (devenu 1231-1 du code civil), le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.Il a été rappelé l’obligation expresse figurant dans l’acte de vente signé le 24 décembre 2010 à la charge de la SEMAG en sa qualité de vendeur-aménageur qui 's’oblige irrévocablement, à peine de tous dommages et intérêts à réaliser les travaux d’accés, de viabilisation et d’arrivée des fluides en limite du terrain objet des présentes dans les neuf (09) mois des présentes (…)'.

Aussi, il est clair ainsi que l’expose la SCI Loujy, que ces travaux de viabilité doivent être compris comme ceux définis par l’article L.332-15 du code de l’urbanisme à savoir notamment la voirie, l’alimentation en eau, en gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés, à la charge du lotisseur.

S’agissant de l’électrification de la zone d’aménagement de Providence, il n’est pas contesté que suivant marché conclu le 17 juin 2011 avec la SEMAG, la société EDF avait en charge la réalisation des travaux d’électricité et de réalisation de postes HTA/BTT, l’appelante produisant un procès-verbal de réception sans réserve précisant 'travaux de VRD primaires tranche 3 – lot 3- éclairage public'- signé entre les parties le 25 mai 2013.

Cependant, il apparaît des pièces du dossier notamment du procès-verbal de constat dressé le 31 janvier 2018 par M. Z-A B, clerc habilité aux constats à la SCP Bedes huissiers de justice à Pointe-à-Pitre 'qu’aucun boîtier de raccordement EDF n’est visible devant (le) terrain (clôturé)' appartenant à la SCI Loujy, le clerc d’huissier décrivant la présence d’un tel boîtier 'portant l’inscription RMT300, immédiatement à l’ouest de celui de la requérante, quarante mètres environ à l’ouest’ outre 'un boîtier EDF en trés mauvais état, immédiatement à l’est (du terrain) de la requérante, douze mètres environ à l’est (qui) n’a plus de numéro visible'.

De plus, il est constant et non contesté que suivant devis obtenu de la société EDF le 13 décembre 2017 pour un montant de 5 732,71 euros, des travaux d’accés aux réseaux HTA/BTT (accessoires BT toutes zones, fourniture pose et raccordement REMBT, accés réseau, branchement souterrain, canalisation BT, fournitures fourreaux et câble, terrassements et pose en agglomération dont tranchées..), ont été nécessaires pour l’alimentation en électricité du terrain de la SCI Loujy.

Il résulte de ces pièces que contrairement à ce que soutient la SEMAG, la SCI Loujy ne disposait pas en limite de son terrain, comme prévu au contrat de vente, d’un boîtier électrique auquel il suffisait d’être raccordé -le boîtier décrit comme dégradé par le clerc instrumentaire ne se trouvant pas dans tous les cas dans le périmètre ou en limite de ladite parcelle décrite comme clôturée dans ledit procès-verbal de constat- et qu’il a fallu la réalisation de prestations importantes de terrassement et de pose de matériels (en l’occurrence pose et raccordement REMBT G3) pour fournir la SCI Loujy en électricité. Ce faisant, c’est à bon droit que l’appelante fait valoir le manquement de la SEMAG à son obligation de viabilisation de sa parcelle, les clauses relatives aux branchements aux réseaux électriques prévues au cahier des charges de cession des terrains (article 15b3) n’excluant pas cette obligation première et essentielle à la charge du lotisseur-aménageur.

Par ailleurs, les moyens tirés de l’absence de mise en demeure préalable reçue de la part de la SCI Loujy ou de ce que cette dernière aurait contribué à son dommage du fait de sa négligence à solliciter un permis de construire et à édifier son immeuble dans le délai contractuel, ne peuvent prospérer puisque l’inexécution reprochée à la SEMAG est acquise, le contrat de vente prévoyant expressément et sans mise en demeure préalable une obligation irrévocable de viabiliser à sa charge dans un délai de neuf mois sous peine de dommages et intérêts et que le reproche ci-dessus exposé fait par cette dernière à la SCI Loujy est sans effet sur le manquement de la venderesse.

Aussi, ne rapportant aucune cause d’exonération, c’est par une juste appréciation des faits de la cause que la juridiction de premier ressort a considéré que la SEMAG manquant à son obligation de fourniture d’une parcelle viabilisée, a engagé sa responsabilité contractuelle envers la SCI Loujy.

C’est également à bon droit que dans le cadre du présent litige, en dépit du compte rendu de chantier n°39 en date du 10 février 2012 indiquant que la société EDF 's’engage à poser les coffrets en limite des lots les prochains jours', aucune faute n’a été démontrée à l’encontre de la société EDF en sa qualité de gestionnaire du réseau public d’électricité et cocontractante de la SEMAG dans le cadre du marché conclu le 17 juin 2011, cette dernière justifiant par ailleurs que les travaux dénommés 'éclairage public’ ont fait l’objet le 25 mai 2013 d’une réception sans réserve selon procès-verbal produit.

Dés lors, l’appelante est mal fondée en sa demande dirigée à l’endroit de la société EDF en relevé et garantie de toute condamnation prononcée à son encontre.

En conséquence, la décision entreprise sera également confirmée de ces chefs.

S’agissant des demandes indemnitaires fondées sur les dispositions de l’article 1149 du code civil, il convient de rappeler que le manquement fautif de la SEMAG ayant été retenu, la juridiction doit déterminer, dans sa nature et son étendue, les dommages en relation de cause à effet avec celui-ci.

En l’espèce, il est justifié selon facture du 24 avril 2018 du paiement par la SCI Loujy de la somme de 5 732,71 euros réglée à la société EDF en contrepartie des travaux jugés nécessaires et réalisés par cette dernière pour l’accés au réseau électrique et la pose du boîtier manquant en limite de la parcelle acquise le 24 décembre 2010 des mains de la SEMAG, lotisseur.

Ainsi, ce préjudice matériel né directement du manquement de la SEMAG est établi et il est donc de juste appréciation de condamner cette dernière à rembourser cette somme à la SCI Loujy. Dés lors, le jugement querellé sera confirmé de ce chef.

S’agissant des dommages et intérêts compensatoires liés à la perte financière née de cette absence de raccordement électrique des locaux loués aux sociétés Superclimat et Secours Froid Ingénierie selon baux commerciaux en date du 24 octobre 2017 à effet au 01er novembre 2017 moyennant un loyer mensuel respectif de 7 000 et 5 000 euros, il est produit aux débats les dits contrats de bail, le devis de travaux établi le 13 décembre 2017 et les factures de travaux réalisés par EDF réglées au 05 février 2018 par la SCI Loujy, la fin de ces travaux étant intervenue le 17 mai 2018.

De l’ensemble des pièces du dossier, il résulte que la SCI Loujy est mal fondée à réclamer au titre de la perte de gain, l’équivalent du montant des loyers manqués du 01er novembre 2017 au 17 mai 2018. En effet, il en ressort que celle-ci a eu connaissance de l’absence d’alimentation électrique dés le début de la construction de ses locaux en juin 2016 mais n’a formulé sa demande de raccordement électrique à EDF qu’en novembre 2017 bien que la construction de l’immeuble donné à bail est terminée depuis avril 2017 selon ses propres écritures. De plus, quand bien même les sociétés locataires sont régulièrement immatriculées, il est exact que leur gérance est identique à celle de la bailleresse à savoir la SCI Loujy laquelle ne pouvait ignorer qu’elle donnait à bail des locaux, non encore alimentés en électricité.

Aussi, vu ces éléments circonstanciels, la SCI Loujy ne démontre pas que le défaut d’exécution par la SEMAG de son obligation, lui ait fait perdre, de façon directe et certaine, une éventualité favorable de louer ses locaux à compter du mois de novembre 2017.

Dés lors, en l’absence de la preuve d’une perte de chance ou d’un gain manqué née du comportement fautif de la SEMAG, la demande de la SCI Loujy en paiement de la somme de 66 581 euros correspondant aux loyers manqués du 1er novembre 2017 au 17 mai 2018 sera rejetée et le jugement querellé sera donc infirmé de ce chef.

Enfin, la SCI Loujy s’étant engagée par le biais d’un crédit bancaire pour le financement de l’immeuble édifié sur ladite parcelle sollicite également le paiement de la somme de 71 770,50 euros correspondant aux échéances bancaires pour une période de six mois soit de décembre 2017 à mai 2018 alors que les revenus locatifs attendus n’étaient pas réglés.

Cependant, ce préjudice qui n’est pas justifié par un quelconque document de l’organisme prêteur ne peut être imputé à la SEMAG alors que dans tous les cas l’origine de cet engagement de la SCI Loujy prend sa source dans un contrat de prêt dont l’économie propre est extérieure à la convention signée avec l’appelante et au manquement reproché à cette dernière. Ce faisant, c’est à raison que les premiers juges ont écarté cette dernière prétention.

En conséquence, rejetant toute prétention plus ample ou contraire des parties, le jugement querellé sera confirmé sauf à rejeter la demande formulée en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers alléguée par la SCI Loujy.

Sur les mesures accessoires

En aucun cas, la procédure engagée par la SCI Loujy ne peut être considérée comme abusive de sorte que la SEMAG sera déboutée de sa prétention en dommages et intérêts pour procédure abusive. Aussi, la décision querellée sera également confirmée de ce chef.

S’agissant des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les circonstances de la cause commandent son application en faveur des intimées contraintes d’exposer de ce chef des frais irrépétibles devant la cour.

Succombant, la SEMAG sera également tenue aux dépens d’appel et déboutée de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dispositions prises par les premiers juges, des chefs des frais irrépétibles et des dépens, seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 24 mai 2019 par le tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre sauf en ce qu’il a condamné la SEMAG à verser à la SCI Loujy la somme de 66 581 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers du 1er novembre 2017 au 17 mai 2018.
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Déboute la SCI Loujy de sa demande en paiement de dommages et intérêts en réparation d’une perte de chance de percevoir des loyers du 1er novembre 2017 au 17 mai 2018.

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires.

Condamne la société d’économie mixte d’aménagement de la Guadeloupe (ci après la SEMAG) à payer à la SCI Loujy et à la société Electricité de France, chacune, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SEMAG aux entiers dépens d’appel.

Signé par Claudine FOURCADE, présidente et par Yolande MODESTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;