COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 17 JUIN 2021

N° 2021/ 349

Rôle N° RG 18/20182 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDQVP

Z X

C/

EPIC 13 HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier CASTEL

M^e Philippe HAGE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance d’AUBAGNE en date du 04 Décembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 11-18-000190.

APPELANT

Monsieur Z X

né le […] à […], demeurant […]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/001093 du 25/01/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représenté par M^e Olivier CASTEL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

EPIC 13 HABITAT,

dont le siège social est […]

représentée par M^e Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Clémence LE GUEN GOZLAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anne-Marie MORETON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et M^me Anne-Marie MORETON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2015, l’établissement Public 13 HABITAT a donné à bail aux époux X un appartement pour un loyer mensuel de 222, 18 € hors charges.

Le 02 mars 2017 le conseil des époux X informait l’établissement Public 13 HABITAT de la présence importante de cafards au sein de l’appartement à tel point que cette état de fait aurait rendu impossible la révision annuelle de la chaudière.

Le 18 octobre 2017, les époux X ont adressé une mise en demeure à l’établissement Public 13 HABITAT afin que le bailleur social trouve une solution radicale à la suppression des cafards.

Par exploit d’huissier en date du 2 mai 2018, les époux X ont assigné l’établissement Public 13 HABITAT devant le Tribunal d’instance d’AUBAGNE qui, par jugement en date du 4 décembre 2018, a débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes, débouté 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dit n’y avoir lieu à exécution provisoire et condamné les époux X aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 20 décembre 2018, Monsieur Z X a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de réformer le jugement entrepris, de condamner l’établissement Public 13 HABITAT à procéder aux travaux de nature à faire cesser la présence de cafards dans le logement, dans le délai d’un mois et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard, de condamner l’établissement Public 13 HABITAT à lui payer la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts venant en réparation du préjudice de jouissance subi, d’ordonner la réduction

du loyer de 50% jusqu’à la réalisation des travaux de nature à faire cesser la présence des cafards dans le logement et ce depuis le 23 janvier 2017, à titre subsidiaire d’ordonner une expertise judiciaire.

Il sollicite la condamnation de l’établissement Public 13 HABITAT à lui payer la somme de

1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel et 1 500€ en première instance et aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir dans ses conclusions':

— qu’il est resté sans eaux chaude et sans chauffage durant 6 mois.

— qu’il a subi un trouble de jouissance qui doit être réparé.

— qu’un logement salubre, sain, exempt d’humidité au rez de chaussé ou avec ascenseur lui est nécessaire pour des raisons de santé.

— que face à la persistance de la présence de cafard la demande d’expertise est maintenue.

L’établissement Public 13 HABITAT conclut à la confirmation du jugement rendu le 4 décembre 2018. Elle demande à la Cour de débouter Monsieur Z X de ses demandes, à titre subsidiaire de constater que Monsieur et Madame X ont quitté le logement selon état des lieux de sortie le 25 septembre 2020et ne peuvent demander une condamnation sous astreinte à réaliser des travaux ni solliciter une mesure d’expertise. Ils concluent au rejet de la demande de minoration du loyer et estiment que la minoration si elle est appliquée ne saurait excéder 20% du loyer. Elle demande à la Cour de condamner Monsieur Z X à lui payer la somme de 1 816, 72€ au titre des réparations locatives, de condamner Monsieur Z X à lui payer la somme de 2 000€ au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel et de le condamner aux dépens.

L’établissement Public 13 HABITAT soutient dans ses conclusions':

— qu’il a fait montre de diligence dans le traitement de la réclamation des époux X.

— qu’il justifie des campagnes de désinsectisations dans le logement concerné pour l’année 2017 et 2018.

— qu’il a mandaté une société qui n’a pu intervenir en l’état du comportement agressif de Monsieur X.

— que Monsieur X ne verse aucune pièce permettant d’attester que l’appartement loué serait infesté de cafards.

— que Monsieur X ne peut obtenir une indemnisation pour la période comprise entre la date d’entrée dans les lieux et la signification de l’assignation.

— que l’état des lieux d’entrée ne fait aucunement état de ce désordre.

— qu’aucun élément versé au débat n’atteste de ce que le logement serait inhabitable afin de justifier une minoration du loyer de 50%.

— que l’indemnisation ne pourrait commencer qu’à compter du 23 janvier 2017 et être ramenée à 20% du loyer.

— qu’un état des lieux de sortie a été réalisé révélant des dégradations locatives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 avril 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en application de l’article 1719'du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent';

Attendu que le bailleur a l’obligation d’entretenir les locaux en l’état de servir à l’usage prévu par le contrat de location et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués';

Attendu que selon les pièces versées au débat, la présence de cafards a été révélée lors de l’intervention de la société PHINELEC le 23 janvier 2017 pour la révision annuelle de la chaudière, laquelle n’a pu être réalisée du fait de la nécessité de procéder au préalable à une désinsectisation';

Attendu que par lettre en date du 2 mars 2017 le conseil de Monsieur X a informé 13 HABITAT du désordre affectant le logement et empêchant la révision de la chaudière.

Attendu que par courrier en date du 20 mars 2017, l’établissement Public 13 HABITAT informait qu’une intervention aurait lieu, que le bailleur social justifie de deux interventions les 8 juin 2017 et 24 avril 2018'; qu’une intervention était également prévue le 13 juin 2017, laquelle n’a pas été réalisée du fait des violences verbales adressées par Monsieur X envers l’intervenante Madame Y';

Attendu que la pièce n°5 versée aux débats par l’établissement Public 13 HABITAT démontre que Madame Y a proposé à Monsieur X de contacter le bailleur social pour convenir d’un rendez-vous avec la société PHINELEC afin de permettre une désinsectisation et une révision de la chaudière en même temps, que Monsieur X excédé d’attendre une solution, a insulté Madame Y selon les dires de cette dernière';

Attendu que si le désordre affectant le logement occupé par Monsieur X est apparu le 23 janvier 2017, celui-ci ne justifie en avoir informé l’établissement Public 13 HABITAT que le 2 mars 2017, qu’une intervention a eu lieu le 8 juin 2017 soit plus de 3 mois après que Monsieur X ait informé son bailleur';

Attendu que Monsieur X produit une attestation d’une locataire de l’immeuble de septembre 2018' faisant état de la présence régulière de cafards depuis plusieurs années;

Attendu que si l’établissement Public 13 HABITAT a fait intervenir un prestataire pour désinsectiser, celui ci n’est intervenu que 3 mois après, que durant ce laps de temps Monsieur X a évidemment subi un trouble de jouissance';

Attendu qu’il est établi qu’en dépit des interventions de l’établissement Public 13 HABITAT le désordre a persisté, que toutefois il appartenait alors au bailleur social d’y remédier, afin de garantir une jouissance paisible au locataire;

Attendu que Monsieur X a subi un trouble de jouissance du 2 mars 2017 au 8 juin 2017, que si la présence de cafards a perduré, Monsieur X a, par son attitude, contribué à la persistance du désordre ne permettant pas une seconde intervention le 13 juin 2017, qu’il convient en conséquence d’accorder une indemnisation équivalent à 1/3 du loyer soit la somme de 74 € par mois entre mars 2017 et juin 2017 soit la somme de 222 € pour trois mois;

Attendu que selon la pièce n°6 versée aux débats par Monsieur X, celui-ci a à nouveau informé l’établissement Public 13 HABITAT de la situation le 18 octobre 2017, que 13 HABITAT ne justifie pas avoir répondu à cette réclamation, qu’une intervention des services spécialisés a eu lieu le 26 avril 2018, soit près de 6 mois suivant la réclamation, que si l’établissement Public 13 HABITAT avait déjà fait intervenir un prestataire pour désinsectiser en juin 2017, force est de constater que celle-ci n’avait pas permis de faire cesser les désordres, que le bailleur social était alors tenu de faire cesser le trouble subi par ses locataires, que par son manque de diligence, il a manqué à son obligation de garantie de jouissance paisible du logement, qu’en conséquence le bailleur devra être condamné à indemniser le préjudice de jouissance subi par Monsieur X, lequel a certes contribué à l’inefficacité du traitement en faisant preuve d’agressivité et empêchant ainsi une deuxième intervention dans des délais plus brefs, que l’établissement Public 13 HABITAT sera dès lors condamné à verser 20% du loyer soit la somme de 44,40 € par mois, entre octobre 2017 et avril 2018 soit la somme de 266,40 €';

Attendu que l’établissement Public 13 HABITAT devra être condamné à verser à Monsieur Z X la somme total de 488,40 € au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance subi'(222€ + 266,40€);

Attendu que l’établissement Public 13 HABITAT justifie du départ des locataires le 25 septembre 2020, qu’en conséquence Monsieur X sera débouté de sa demande tendant à voir condamner l’établissement Public 13 HABITAT sous astreinte à réaliser des travaux et de sa demande subsidiaire d’instauration d’une mesure d’expertise';

Attendu que l’établissement Public 13 HABITAT demande en appel de condamner Monsieur X à lui verser la somme de 1 816,72 € au titre de la remise en état de l’appartement;

Attendu que l’article 564 du Code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ;

Attendu que la prétention de l’établissement Public 13 HABITAT est née de la révélation d’un fait non connu en première instance puisque non encore survenu, en ce sens l’état des lieux de sortie en date du 25 septembre 2020 justifiant de dégradations locatives et nécessitant la remise en état des lieux, que la prétention du bailleur social tend par ailleurs à opposer compensation, qu’en conséquence la demande de l’établissement Public 13 HABITAT est recevable en cause d’appel';

Attendu que l’établissement Public 13 HABITAT produit aux débats un état des lieux de sortie contradictoire, ainsi qu’un décompte d’indemnité pour défaut d’entretien d’un montant du 1 816,72 €';

Attendu que l’état des lieux de sortie comme le décompte d’indemnité pour défaut d’entretien font état de meubles et électroménagers à évacuer, pour un montant de 183, 96 € ainsi que l’absence et remplacement de porte pour un montant de 1 179,13 € (781,65€ + 397, 48€), que toutefois l’état des lieux ne précise rien concernant les faïences, que le remplacement de l’évier ne sera dès lors pas comptabilisé, qu’enfin le propriétaire est tenu de veiller à l’entretien de l’installation électrique, que les remplacements des DCL ne seront pas pris en compte dans le décompte des dégradations locatives;

Attendu qu’en conséquence Monsieur X devra être condamné à verser à l’établissement Public 13 HABITAT la somme de 1 363,09 €' (1 179,13€ + 183,96€);

Attendu qu’il y a lieu d’ordonner la compensation entre les dettes, qu’ainsi Monsieur X sera condamné à verser à l’établissement Public 13 HABITAT la somme de 874,69€ au titre des réparations locatives et de la remise en état du logement'(1 363,09€ – 488,40€)';

Attendu qu’il convient de débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires';

Attendu que Monsieur X sera condamné à verser la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile’à l’établissement Public 13 HABITAT;

Attendu que Monsieur X, qui succombe, supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement par arrêt 'contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 4 décembre 2018 par le Tribunal d’instance d’AUBAGNE sauf en ce qu’il a débouté Monsieur X de toutes ses demandes;

LE REFORME sur ce point;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE l’établissement Public 13 HABITAT à verser au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance subi par Monsieur Z X les sommes de 222 € pour le préjudice subi entre mars 2017 et juin 2017 et la somme 266,40 € pour la période d’octobre 2017 à avril 2018, soit un total de 488,40 €;

CONDAMNE Monsieur Z X à verser à l’établissement Public 13 HABITAT la somme de 1 363,09 €'en réparation des dégradations locatives caractérisées par l’évacuation d’encombrement et le remplacement de portes absentes’et constatés lors de l’état des lieux de sortie contradictoire en date du 25 septembre 2020;

ORDONNE la compensation des dettes respectives;

CONDAMNE en conséquence Monsieur Z X à verser à l’établissement Public 13 HABITAT la somme de 874,69 € au titre des réparations locatives, déduction faite de l’indemnisation du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur Z X à verser à l’établissement Public 13 HABITAT la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur Z X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT