N°

133

PG

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Jacquet,

le 27.05.2021.

Copies authentiques

délivrées à :

— M^e Bourion,

— M^e Marchand,

le 27.05.2021.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 27 mai 2021

RG 19/00202 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 19/78, Rg n° 18/00007 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 20 février 2019 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 6 juin 2019 ;

Appelant :

M. B F G Z, né le […] à Pantin, de nationalité française, demeurant Lieu-dit 'Les Jeandeaux’ Mornay 71220 France ;

Ayant pour avocat la Selarl ManaVocat, représentée par M^e Dominique BOURION, avocat au barreau de Papeete ;

Intimées :

Mme A E Y, née le […] à Sarcelles, de nationalité française, demeurant à […]

Représentée par M^e Thierry JACQUET, avocat au barreau de Papeete ;

La Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Moe – Iti, représenté par l’Agence immobilière 'Sogimmo', immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 8614 B dont le siège social est […], […], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

Représenté par M^e Johan MARCHAND, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 12 avril 2021 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 22 avril 2021, devant M. GELPI, conseiller faisant fonction de président, M^me X et M. SEKKAKI, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. GELPI, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Rappel des faits et de la procédure :

Se plaignant d’une absence perdurant d’alimentation d’eau chaude dans le logement qu’elle louait dans la résidence 'Moe-iti', lot […], bâtiment […], M^me A Y a, par requête enregistrée au greffe le 4 octobre 2017, fait assigner son bailleur, M. B Z, devant le juge des référés du tribunal de première instance de Papeete afin qu’il lui soit fait injonction de réaliser les travaux de réparation ou de changement du chauffe-eau solaire défectueux à ses frais et obtenir sa condamnation au paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice.

Par ordonnance n° 17/00288 du 8 janvier 2018, le juge des référés a, sur le fondement de l’article 291 du code de procédure civile de la Polynésie française, renvoyé les parties devant le juge du fond.

Par jugement du 20 février 2019, auquel la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, le tribunal de première instance de Papeete a :

— constaté que M^me A Y se désistait de sa demande de changement ou de réalisation de travaux relatifs au chauffe-eau solaire sous peine d’astreinte ;

— déclaré irrecevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la résidence 'Moe-iti’ ;

— débouté M. B Z de sa demande de mise hors de cause ;

— condamné celui-ci à payer à M^me A Y la somme de 300 000 francs CFP à titre de dommages et intérêts ;

— condamné M. B Z à payer à M^me A Y la somme de 160 000 francs CFP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

— rejeté toutes demandes contraires ou plus amples ;

— et condamné M. B Z aux dépens.

Suivant requête enregistrée au greffe le 6 juin 2019, M. B Z a relevé appel de cette décision. Aux termes de ses conclusions récapitulatives reçues par RPVA au greffe le 25 novembre 2020, il demande à la cour de :

— le recevoir en son appel et y faisant droit :

— confirmer le jugement attaqué, en ce qu’il a décerné acte à l’intimée de son désistement concernant sa demande de changement ou de réalisation de travaux relatifs au chauffe-eau solaire objet du litige, dans la mesure où ce dernier a été changé ;

— réformer le jugement attaqué, en ce qu’il l’a débouté de sa demande de mise hors de cause et débouté M^me Y de ses deman-des à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence Moe-Iti ;

— statuant à nouveau :

— le mettre hors de cause ;

— dire et juger que M^me Y pourra, sous réserve de justifier de son préjudice, demander la condamnation dudit syndicat des copropriétaires de la résidence 'Moe-Iti’ ;

— réformer le jugement attaqué en ce qu’il a déclaré irrecevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la résidence 'Moe-Iti’ ;

— dire que cette intervention est recevable ;

— réformer le jugement attaqué pour l’avoir condamné au paiement de la somme de 300 000 francs CFP à titre de dommages-intérêts ;

— débouter M^me Y de toutes ses demandes indemnitaires, faute pour elle de justifier de son préjudice ;

— en tout état de cause, constater le caractère infondé et abusif de l’action de M^me Y et la condamner à lui payer la somme de 100 000 francs CFP à titre de dommages-intérêts ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Moe-Iti’ de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— et condamner M^me Y à lui payer la somme de 300 000 francs CFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux entiers dépens de 1^re instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Bourion.

En réplique, suivant conclusions récapitulatives reçues par RPVA au greffe le 25 mai 2020, M^me A Y demande à la cour de :

— à titre principal, confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et, y ajoutant, condamner M. Z au paiement d’une somme de 226 000 francs CFP TTC au titre des frais irrépétibles

exposés en appel ;

— à titre subsidiaire, mettre à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence le montant des condamnations prononcées en appel, le condamner au paiement des frais irrépétibles exposés et statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires de la résidence Moe-Iti, représenté par son syndic, la S.A.R.L. Groupe Thisse, demande à la cour, aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 janvier 2021, de :

— le mettre hors de cause ;

— rejeter toutes demandes formulées à son encontre ;

— condamner M. Z à lui payer la somme de 120 000 francs CFP au titre des frais irrépétibles en application de l’article 407 du code de procédure civile ;

— et le condamner aux entiers dépens de l’instance.

L’article 268 du code de procédure civile prescrivant d’exposer les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il y sera procédé dans la motivation ci-après, à l’effet d’y répondre, en renvoyant pour un plus ample exposé à leurs écritures respectives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 avril 2021, fixant l’affaire à l’audience civile de la cour du 22 avril 2021.

À l’issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait prononcée le 27 mai 2021, par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

Sur l’intervention volontaire :

La décision dont appel a jugé le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Moe-Iti', représenté par son syndic, l’agence Sogimmo, irrecevable en son intervention volontaire au motif qu’il n’avait pas intérêt à défendre à l’action engagée par la locataire à l’encontre de son bailleur, copropriétaire.

Toutefois, en cause d’appel, ce syndicat a constitué avocat et conclu.

Par ailleurs, contrairement la première instance, M^me A Y, intimée principale, forme à titre subsidiaire une demande de condamnation à l’encontre de ce syndicat. Par conséquent, ce dernier justifie désormais d’un intérêt à participer à la procédure.

L’évolution du litige en cause d’appel requiert donc d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Moe-Iti’ recevable en son intervention volontaire.

Sur la responsabilité du bailleur :

A l’appui de sa demande de mise hors de cause, M. Z soutient que M^me Y ne pouvait s’adresser qu’au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, dès lors que le chauffe-eau solaire défectueux relevait des parties communes, raison pour laquelle la S.A.R.L. Sogimmo est intervenue volontairement en première instance. Il observe d’ailleurs que le remplacement de cet équipement nécessitait un vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Quoique le bail soit inopposable à ce syndicat, sa responsabilité délictuelle peut néanmoins être engagée. Il ajoute n’avoir été personnellement informé de ce problème par l’agence mandatée pour la gestion de son appartement qu’en septembre 2017, date à partir de laquelle, grâce à son intervention, le problème a été rapidement réglé.

Les baux à usage d’habitation meublée et non meublée sont régis par la loi du pays (LP) n° 2012-26 du 10 décembre 2012, dont l’article 6 dispose : «Le bailleur est obligé : […] b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil tel qu’applicable en Polynésie française, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus…».

Au regard de ces dispositions, il est sans effet pour M. Z de se prévaloir du fait que le chauffe-eau solaire à l’origine du litige ne figure pas dans le contrat de bail conclu le 18 novembre 2014 avec M^me Y, puisque sa responsabilité n’est pas recherchée sur le fondement du point a) de l’article 6 de la LP du 10 décembre 2012, qui impose au bailleur de maintenir les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, mais sur le fondement de son point b) précité.

De même, c’est à tort qu’il invoque les stipulations de l’annexe 1 de ce contrat de bail, imposant à cette dernière en sa qualité de locataire d’entretenir certains éléments des 'installations de plomberie'. En effet, dès lors qu’il n’est contesté par personne que ledit chauffe-eau était situé sur le toit de l’immeuble et, par suite, relevait des parties communes, cette seule circonstance exclut celui-ci du champ des 'réparations locatives’ incombant à M^me Y.

Ces premiers moyens étant écartés, il convient de rappeler, à l’instar du premier juge, que le contrat de bail ne crée de liens contractuels qu’entre le bailleur et le locataire, de sorte que ce dernier n’a pas qualité pour exercer les actions que le statut de la copropriété réserve aux seuls copropriétaires. En particulier, le copropriétaire-bailleur a seul qualité pour former une demande d’autorisation d’exécuter ou de faire exécuter des travaux sur les parties communes.

C’est donc à juste titre que le jugement déféré a considéré que, du fait de l’appartenance du chauffe-eau défectueux aux parties communes, M^me Y ne pouvait agir qu’à l’encontre de son bailleur, M. Z, sans préjudice du droit pour ce dernier de demander à être relevé et garanti de toute condamnation par le syndicat des copropriétaires et/ou d’engager une action en responsabilité à l’encontre de son mandataire de gestion, l’agence 'C D', à l’encontre de laquelle il formalise plusieurs reproches.

Nonobstant ces actions récursoires, le défaut persistant d’alimentation en eau chaude de l’appartement pris à bail par M^me Y constituant un trouble de jouissance garanti par le bailleur, c’est à bon droit que le premier juge a débouté M. Z de sa demande de mise hors de cause. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

Sur la réparation du préjudice de M^me Y :

Le premier juge a rappelé pertinemment qu’il n’était pas contesté que le défaut d’alimentation en eau chaude de l’appartement de M^me Y trouvait son origine dans le dysfonctionnement du chauffe-eau solaire, 'partie commune spéciale’ de la résidence 'Moe-Iti'. Le remplacement de ce dernier a d’ailleurs fait l’objet d’un devis de la Somatech du 7 mars 2018, pour être soumis à l’assemblée générale de la copropriété du lendemain. Celui-ci a été approuvé par la résolution n° 10 du procès-verbal de cette assemblée générale du 8 mars 2018. Il n’est d’ailleurs pas sans intérêt de relever que, dans cette même résolution, il est indiqué : «Le contrat proposé par la Somatech est lui refusé au motif que les chauffe-eaux n’ont pas besoin d’être entretenus. Le syndic précise que dans la plupart des résidences une maintenance est de mise».

Le lien de causalité entre le dysfonctionnement de ce chauffe-eau et le préjudice allégué par M^me Y se trouve donc établi.

S’agissant de l’appréciation de ce dernier, les pièces produites aux débats rapportent la preuve des faits suivants :

— par courriel du 29 août 2017, M^me Y s’est plainte auprès de l’agence C D, mandataire du bailleur, de n’avoir plus d’eau chaude 'depuis plus de 8 mois', en précisant : «Je vous ai informé depuis plusieurs mois d’un problème de chauffe-eau défectueux à mon domicile et à ce jour rien n’a été fait» ;

— leurs échanges se sont poursuivis pendant plusieurs mois (cf. courriels des 1^er septembre 2017, 4 septembre 2017, 8 septembre 2017, 12 septembre 2017, 14 septembre 2017, 21 septembre 2017, 29 septembre 2017, 2 octobre 2017 et 4 décembre 2017) jusqu’à la réparation effective dudit chauffe-eau, dont la date précise n’est pas démontrée mais qui est nécessairement postérieure à l’assemblée générale des copropriétaires du 8 mars 2018 ayant accepté le devis de travaux fourni par l’entreprise Somatech ;

— le principe du préjudice de M^me Y n’est pas contesté puisque, tant l’agence mandataire que M. Z, lui ont proposé de réparer celui-ci par l’octroi d’une réduction de son loyer (90'000 francs CFP selon le courriel du 14 septembre 2017 de l’agence C D ou 5 % de remise sur deux mensualités de loyer selon le courriel du bailleur du 20 septembre 2017).

Il est vrai que la date exacte du début des difficultés rencontrées par M^me Y n’est pas établie et l’on peut, en effet, s’étonner que son premier courriel à l’agence ne soit intervenu que huit mois après sa privation d’eau chaude.

À l’inverse, M. Z ne peut valablement minimiser le préjudice de jouissance subi par sa locataire en écrivant, dans son mail précité du 21 septembre 2017 : «Votre réel besoin en eau chaude n’est effectif que depuis 2 mois (conditions climatiques à Tahiti ne nécessitant pas le besoin en (eau) chaude auparavant)».

Il n’est pas davantage fondé à se prévaloir d’une prétendue étude technique de la Socotec qui aurait conclu que le dysfonctionnement du chauffe-eau provenait également d’une mauvaise utilisation de la part de sa locataire, alors même qu’il ne produit pas cette étude aux débats.

Dès lors, compte tenu des éléments ci-dessus constituant un commence-ment de preuve du préjudice allégué, il appartient à M. Z de rapporter la preuve contraire d’un fonctionnement correct du chauffe-eau pendant cette période. Or, il ne rapporte pas cette preuve en se contentant de critiquer le jugement déféré, aux motifs que celui-ci aurait procédé à une évaluation du préjudice de M^me Y 'à la louche’ou bien qu’il aurait statué 'à partir de rien'.

Néanmoins, afin de tenir compte des stricts éléments produits aux débats, l’évaluation du préjudice de M^me Y réalisée par le premier juge sera réformée. Il sera retenu un préjudice de jouissance ayant couru a minima, selon les preuves dont dispose la cour, du mois d’août 2017 au mois de mars 2018 (soit huit mois), justifiant l’allocation d’une indemnité égale à 15 % du montant de son loyer mensuel de 90 000 francs CFP (représentant le point médian entre la demande de la locataire dans son courriel du 12 septembre 2017 et la proposition de M. Z dans son mail du 21 septembre 2017), soit la somme de 108 000 francs CFP (8 x 13 500 francs CFP), porté à la somme de 200'000 francs CFP pour tenir compte du préjudice moral causé par le comportement cavalier, voire méprisant, à l’égard de M^me Y du bailleur et de son agence mandataire.

Sur les autres demandes :

En premier lieu, le rejet des demandes de l’appelant ne permet pas de considérer que l’action indemnitaire de M^me Y présente un caractère abusif et infondé. Par conséquent, M. Z sera débouté de sa demande accessoire en dommages-intérêts.

Par ailleurs, alors que le premier juge avait déjà observé que le bailleur ne formait aucune demande récursoire à l’encontre du syndicat des copropriétaires, il ne demande pas davantage en cause d’appel à être relevé et garanti par celui-ci de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre. Par ailleurs, la demande de condamnation formulée à l’encontre de ce syndicat par M^me Y n’a été formée qu’à titre subsidiaire.

Il en résulte qu’aucune réparation ne peut être mise à la charge de celui-ci.

Par ailleurs, M. Z se plaint de n’avoir été informé que tardivement par l’agence chargée de la gestion de son appartement du dysfonctionnement dénoncé par sa locataire. La cour relève d’ailleurs plusieurs réactions contestables de cette agence, notamment lorsque dans son courriel du 29 septembre 2017 elle écrivait à M^me Y (dans la perspective de fixer un rendez-vous pour une visite technique) : «Il te faut absolument te rendre disponible à défaut d’être tenue responsable», ou bien lorsqu’elle lui a fait une proposition d’indemnisation (cf. son courriel du 14 septembre 2017) sans en avoir préalablement référé à son mandant, M. Z.

Pour autant, force est également de constater que ce dernier ne l’a pas appelée en intervention forcée pour tenter d’engager sa responsabilité contractuelle.

Il n’y a donc pas lieu de modifier le jugement déféré sur le surplus de son dispositif.

Sur l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française :

Compte tenu de ce qui précède, il serait particulièrement inéquitable de laisser à M^me Y la charge des frais irrépétibles du procès. En conséquence, l’appelant qui succombe en ses demandes sera condamné à lui payer la somme sollicitée de 226 000 francs CFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

En revanche, ces mêmes considérations d’équité justifient, au regard des faits rappelés ci-dessus, de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Moe-Iti’ de sa demande à ce titre.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française et en l’absence de circonstance particulière résultant de l’intérêt ou de la faute de l’autre partie, l’appelant sera également condamné aux entiers dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Moe-Iti’ irrecevable en son intervention volontaire et condamné M. B Z à payer à M^me A Y la somme de 300'000 francs CFP à titre de dommages- intérêts ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés ;

Dit que l’évolution du litige en cause d’appel justifie la présence aux débats du syndicat des copropriétaires de la résidence 'Moe-Iti’ et, par conséquent, juge son intervention volontaire recevable ;

Déboute M. B Z de ses demandes ;

Le condamne en conséquence à payer à M^me A Y la somme de 200'000 francs CFP à titre de dommages-intérêts ;

Constate qu’aucune demande de condamnation n’a été formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence 'Moe-Iti’ ;

Y ajoutant :

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Moe-Iti’ de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. B Z à payer à M^me A Y la somme de 226 000 francs CFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamne M. B Z aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Prononcé à Papeete, le 27 mai 2021.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : P. GELPI