Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 25 février 2021, n° 19/16539

TGI Nice 10 octobre 2019

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 25 février 2021

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Violation du règlement de copropriété
La cour a confirmé que la location saisonnière de l'appartement par Monsieur X contrevient à la résolution adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires, caractérisant ainsi un trouble manifestement illicite.
Accepté
Droit à indemnisation pour les frais engagés
La cour a jugé que le Syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais engagés, en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel d'Aix-en-Provence a confirmé l'ordonnance de référé du 10 octobre 2019 du tribunal de grande instance de Nice qui avait enjoint à Monsieur Y X de cesser l'activité commerciale de location saisonnière de son appartement situé dans la résidence 'Le Palace' à Nice, en raison de la violation d'une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires interdisant ce type de location. La question juridique centrale était de déterminer si les locations saisonnières effectuées par Monsieur X constituaient un trouble manifestement illicite au regard du règlement de copropriété et de la résolution adoptée. La cour a jugé que, malgré l'appel de Monsieur X et ses arguments contestant l'atteinte à la destination de l'immeuble et l'existence de troubles, la continuation de son activité de location contrevient à la résolution de l'assemblée générale, qui est immédiatement exécutoire même si elle fait l'objet d'un recours. En conséquence, la cour a confirmé l'interdiction de location et a condamné Monsieur X à payer 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, tout en rejetant la demande d'inclure dans les dépens le coût des procès-verbaux de constat d'huissier.

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1. Location de meublés touristiques : violation du règlement de copropriété constitutif d’un trouble manifestement illicite

www.adaes-avocats.com · 15 juin 2021

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 25 févr. 2021, n° 19/16539
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	19/16539
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 10 octobre 2019, N° 19/01373
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Gilles PACAUD, président
Avocat(s) :	Maxime ROUILLOTRoselyne SIMON-THIBAUDMaïlys LARMETJulien DUCLOUX
Cabinet(s) :	SCP AVOCATS M. ROUILLOT - F. GAMBINIBADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE "LE PALACE"

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 25 FEVRIER 2021

N° 2021/122

N° RG 19/16539

N° Portalis DBVB-V-B7D-BFCJW

Y X

Syndicat des copropriétaires de la résidence 'LE PALACE'

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e SIMON-THIBAUD

M^e ROUILLOT

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Nice en date du 10 Octobre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/01373.

APPELANT

Monsieur Y X

demeurant […]

[…]

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Julien DUCLOUX, avocat au barreau GRASSE

INTIME

Syndicat des copropriétaires de la résidence 'LE PALACE'

[…], […] […]

représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMOBILIERE TICHADOU, ayant son siège social 2, […]

représentée et représentée par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Mailys LARMET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Janvier 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Sylvie PEREZ, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Mr Gilles PACAUD, Président

M^me Emmanuelle DE ROSA, Présidente de chambre

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Février 2021,

Signé par monsieur Gilles PACAUD, président, et madame Caroline BURON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur Y X est propriétaire d’un appartement formant le lot n°131 au 1^er étage du bâtiment B, dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé 'Le Palace’ situé à Nice, 6b et […] et […].

Monsieur X A son appartement dans le cadre de locations meublées.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juin 2019, le syndic de copropriété a rappelé à Monsieur X l’occupation bourgeoise de l’immeuble et l’interdiction de l’activité de location en meublé touristique.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 11 juillet 2019, il a été

adopté une résolution interdisant les locations saisonnières.

Une sommation a été délivrée le 15 juillet 2019 à Monsieur X.

Soutenant que ce type de location est contraire au règlement de copropriété, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence 'Le Palace’ l’a fait assigner en référé aux fins de cessation de cette activité.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 10 octobre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a :

— condamné M. Y X à cesser l’activité commerciale de location de courte durée au sein de la Résidence Le Palace située 6b, […] […] à […] ;

— assorti cette obligation d’une astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée

par huissier de justice passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance aux deux adresses connues, et pendant une durée de trois mois, délai au-delà duquel il sera statué sur la liquidation de l’astreinte provisoire et la fixation de l’astreinte définitive,

— condamné M. Y X à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence 'Le Palace’ la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. Y X aux dépens de l’instance, en ceux compris les frais de sommation du 15 juillet 2019 pour un montant de 80,53 euros,

— rejeté le surplus des demandes.

Le 1^er juge a relevé l’existence d’une activité de location récurrente, en totale infraction avec le règlement de copropriété et considéré qu’aucune contestation sérieuse ne peut être opposée eu égard aux pièces produites qui démontrent l’existence d’une atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires.

Par déclaration au greffe du 24 octobre 2019, Monsieur X a relevé appel de la décision.

Par conclusions déposées et notifiées le 10 janvier 2020, Monsieur X a conclu comme suit :

— réformer l’ordonnance de référé du 10 octobre 2019, en ce qu’elle l’a :

— condamné à cesser l’activité commerciale de location de courte durée au sein de la résidence Le Palace située 6b, […] […] à […],

— assorti cette obligation d’une astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée par huissier de justice passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamné à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence 'Le Palace’ la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article

700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’instance.

Statuant à nouveau,

— débouter le Syndicat des Copropriétaires de la résidence 'Le Palace’ de l’intégralité

de ses demandes

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le dispenser de toute participation aux charges de la présente procédure,

— condamner le Syndicat des Copropriétaires de la résidence 'Le Palace’ à lui payer la somme de 3 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Monsieur X fait valoir que le règlement de copropriété des bâtiments A et B de l’ensemble immobilier Le Palace, en date du 21 juin 1968, qui n’est pas celui qui a été produit aux débats par le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Palace en première instance, autorise expressément « La location meublée d’appartements entiers ».

Il expose que la location de son appartement « en meublé » ne constitue pas une infraction avec le règlement de copropriété et ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble, ni aux droits des copropriétaires, considérant que le Syndicat des Copropriétaires de la résidence 'Le Palace’ ne justifie d’aucun trouble manifestement illicite. Il indique se limiter à louer très épisodiquement et non de manière récurrente son appartement dans le cadre de locations en meublé, uniquement pendant ses congés.

L’appelant indique que plusieurs copropriétaires ont saisi le juge du fond d’une demande d’annulation de la résolution adoptée en assemblée générale et interdisant les locations saisonnières.

Monsieur X fait de plus valoir que le Syndicat des Copropriétaires de la résidence 'Le Palace’ ne prouve pas l’existence de troubles dépassant les inconvénients normaux de voisinage et encore moins le caractère illicite des prétendus troubles qui seraient de nature à troubler l’ensemble des copropriétaires et qui lui donnerait intérêt à agir, au visa de l’article 15 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et qu’il appartiendra à la cour de juger de la compatibilité des locations meublées avec la destination de l’immeuble en copropriété.

Par conclusions déposées et notifiées le 27 janvier 2020, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence 'Le Palace’ a conclu comme suit:

— débouter Monsieur X de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice le 10 octobre 2019,

— condamner Monsieur X à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens, en ceux compris notamment le coût des procès-verbaux de constat d’huissier de justice nécessaires aux constats des infractions.

L’intimé expose que M. X A son appartement en meublé touristique et rappelle que l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juillet 2019, a voté l’interdiction des locations saisonnières et donné mandat au syndic d’agir en justice à l’encontre des

copropriétaires ne respectant pas ses dispositions.

Il explique qu’il a été invoqué par erreur en première instance le règlement de copropriété du 11 juillet 1966 alors que c’est le règlement de copropriété du 21 juin 1968 qui s’applique aux bâtiments A/B, l’appartement de M. X étant situé dans le bâtiment B.

Le Syndicat des Copropriétaires fait valoir que M. X a acquis ledit appartement qui n’est pas sa résidence principale, pour en faire de la location touristique et saisonnière de courte durée à une clientèle de passage et comprenant des prestations qui relèvent de l’activité hôtelière et ce, par l’intermédiaire d’un professionnel, considérant ce changement d’affectation du lot d’habitation en usage commercial comme contraire à la destination de l’immeuble et prohibé par le règlement de copropriété, ce changement d’affectation du lot étant constitutif d’un trouble manifestement illicite.

L’intimé expose que cette situation occasionne de nombreuses nuisances pour les copropriétaires constituées par du bruit, des années, des dégradations.

Il rappelle que l’immeuble est à usage d’habitation et que les appartements ne peuvent être occupés bourgeoisement, ajoutant que l’activité commerciale exercée par M. X est prohibée par le règlement de copropriété dont il se déduit à la simple lecture, que les copropriétaires ont entendu faire prioritairement de leur immeuble un bâtiment à usage d’habitation bourgeoise en insistant sur la notion de tranquillité des occupants et en excluant toute activité commerciale dans les appartements.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Monsieur X propose la location saisonnière de son appartement meublé sur le site AIRBNB, locations dont la gestion est confiée à un tiers seul en contact avec une clientèle nombreuse comme en atteste le procès-verbal de constat dressé le 9 juillet 2019 à la requête du Syndicat des Copropriétaires.

Ainsi que l’indique le Syndicat des Copropriétaires de la résidence 'Le Palace’ , lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 11 juillet 2019, à laquelle Monsieur X a été convoqué, il a été proposé le vote d’une résolution n°18 en vue de 'l’interdiction des locations saisonnières dans l’immeuble', résolution adoptée à la majorité des voix.

Il est rappelé que les décisions d’assemblées générales sont immédiatement exécutoires et que la demande en nullité d’une décision prise en assemblée générale, ne suspend pas la décision contestée.

Dès lors, la location saisonnière de son appartement par Monsieur X contrevient à la résolution adoptée par les copropriétaires réunis en assemblée générale et caractérise le trouble manifestement illicite invoqué par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence 'Le Palace’ .

En conséquence de quoi, il sera enjoint à Monsieur X d’avoir à cesser la location saisonnière de son appartement formant le lot n°131 au 1^er étage du bâtiment B, dans l’ensemble immobilier en copropriété dénommé 'Le Palace’ situé à Nice, 6b et […] et […], l’ordonnance déférée à la cour étant confirmée en toutes ses dispositions, sous réserve de la formulation de l’injonction faite à Monsieur X, ce dans les conditions du dispositif ci-après.

Il y a lieu enfin de condamner Monsieur X au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Quant à la demande de l’intimé tendant à voir inclure dans les dépens, le coût des procès-verbaux de constat d’huissier, il sera rappelé que les dépens ne peuvent inclure le coût d’un constat d’huissier de justice qui ne constitue pas un acte de la procédure mais un élément de preuve auquel la partie a choisi de recourir.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance du 10 octobre 2019 prononcée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice, sauf sur la formulation de l’interdiction de location et statuant à nouveau de ce chef :

Enjoint à Monsieur X d’avoir à cesser la location saisonnière de son appartement formant le lot n°131 au 1^er étage du bâtiment B, dans l’ensemble immobilier en copropriété dénommé 'Le Palace’ situé à Nice, 6b et […] et […] ;

Y ajoutant :

Condamne Monsieur X à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence 'Le Palace’ la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur X aux dépens d’appel, en ceux non compris le coût des procès-verbaux de constat d’huissier.

Le greffier, Le président,