COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 21 JANVIER 2021

N° 2021/ 25

Rôle N° RG 17/12203 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BAZB7

Société GRAND CALME VACANCES

C/

SCI LE GRAND CALME

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 15 Juin 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 2017/412.

APPELANTE

S.A.S. GRAND CALME VACANCES immatriculée au RCS de FREJUS sous le numéro 450 737 622 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis, demeurant Route Départementale – 7 Quartier de Saint-Aygulf – 83600 FREJUS

représentée par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Benoît LAMBERT de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMEE

SCI LE GRAND CALME Immatriculée au RCS de Fréjus sous le […], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant c[…]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Benoît COURTILLE, avocat au barreau de LYON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Novembre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Laurence DEPARIS, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

En juillet 1998, la S.C.I. LE GRAND CALME a acquis un terrain de 7 hectares à Saint Aygulf pour y installer un camping destiné aux membres des comités d’entreprise ayant constitué la S.C.I. et l’a donné à bail emphytéotique à l’association LE GRAND CALME qui l’a exploité jusqu’en 2003 et en a par la suite confié la gestion sous la forme d’une sous-location à la S.A.R.L. GRAND CALME VACANCES le 11 septembre 2003.

Par contrat en date du 4 juin 2014, la S.C.I. LE GRAND CALME a donné à bail commercial à la S.A.R.L. GRAND CALME VACANCES pour une durée de neuf années un terrain de camping situé à SAINT-AYGULF moyennant un loyer annuel de 38 112 euros. Un nouveau contrat de bail commercial a été signé le 14 août 2009 prenant effet à compter du 1^er janvier 2013 jusqu’au 31 décembre 2021.

Par acte d’huissier en date du 18 juin 2013, la S.C.I. LE GRAND CALME a assigné la SAS GRAND CALME VACANCES aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 46 112,86 euros au titre de l’indexation du loyer.

Par jugement en date du 15 juin 2017, le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN a statué ainsi :

— CONDAMNE la SAS GRAND CALME VACANCES à payer à la SCI LE GRAND CALME les sommes de trente-six mille trois cent quarante-neuf euros et vingt cinq cents (36349,25 euros) augmentée du taux de TVA applicable au jour du paiement au titre de l’arriéré de l’indexation de loyer du 18 juin 2008 au 31 décembre 2012,

— soixante deux mille trois cent vingt-cinq euros (62 325 euros) au titre des taxes foncières incluant la taxe ordures ménagères non payées pour les années 2014 à 2016 ;

— REJETTE la demande en paiement de taxes foncières supplémentaires ;

— REJETTE la demande reconventionnelle de restitution de sommes payées au titre des taxes foncières et taxes ordures ménagères ;

— CONDAMNE la SAS GRAND CALME VACANCES à payer à la SCI LE GRAND CALME la somme de trois mille euros (3000 euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— REJETTE la demande de la SAS GRAND CALME VACANCES au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE la SAS GRAND CALME VACANCES aux dépens qui seront recouvrés directement par la SCP DUHAMEL AGRINIER;

— ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a jugé que la clause prévue dans le bail initial était une clause d’indexation automatique du loyer et qu’il n’existait pas d’inadéquation entre la période de variation de l’indice et la période de variation du loyer. Il a retenu que le point de départ de la prescription quinquennale était le 18 juin 2008, jour de l’assignation. Enfin, il a jugé qu’il ressortait des deux baux de 2004 et 2009 que le preneur était tenu d’acquitter la taxe foncière quand bien même il était déjà redevable chaque année d’une taxe particulière relative à l’enlèvement des ordures ménagères en considération de son activité produisant une quantité d’ordure importante mais que la bailleresse ne rapportait la preuve de s’être acquittée de ces taxes que pour les années 2014 à 2016.

Par déclaration en date du 26 juin 2017, la SAS GRAND CALME VACANCES a relevé appel de cette décision.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 20 mai 2020 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la SAS GRAND CALME VACANCES demande de :

- DEBOUTER la SCI GRAND CALME de toutes ses demandes fins et conclusions sur incident de procédure

- Dire et juger recevables les conclusions de la SAS GRAND CALME VACANCES notifiées le 12 mai 2020.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 12 mai 2020 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la SAS GRAND CALME VACANCES demande de :

In limine litis

- DECLARER irrecevables comme nouvelles les demandes formées par la SCI LE GRAND CALME au titre des taxes foncières et ordures ménagères 2017 et 2018

Sur l’interprétation de la clause de révision,

A titre principal, la réformation du Jugement entrepris en ce qu’il a qualifié la clause présente à l’article 10 du bail commercial du 04 juin 2004 de clause d’échelle mobile et a fait droit aux demandes du bailleur au titre d’un prétendu arriéré de loyers.

- DIRE ET JUGER que la clause présente à l’article 10 du bail commercial du 04 juin 2004 n’est pas une clause d’échelle mobile, faute de toute mention d’une quelconque automaticité, et ne constitue qu’un simple rappel des modalités légales de la révision triennale.

- CONSTATER que la SCI LE GRAND CALME ne s’est jamais prévalue de la possibilité de faire usage de la révision triennale de loyers prévue par la Loi.

En conséquence,

- REFORMER le Jugement rendu le 15 juin 2017 par le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en ce qu’il a jugé que la clause présente à l’article 10 du bail commercial du 04 juin 2004 constituait une clause d’échelle mobile et en ce qu’il a condamné la SAS GRAND CALME VACANCES à payer à la SCI LE GRAND CALME la somme de 36.349,45 € HT à titre d’arriéré de loyer.

- DEBOUTER la SCI LE GRAND CALME de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions inhérentes à un prétendu arriéré de loyer

A Titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour devait qualifier la clause litigieuse de clause d’échelle mobile, la réformation du Jugement entrepris quant au quantum des condamnations prononcées au titre de l’arriéré de loyer.

- CONSTATER qu’aucun solde n’est dû pour la première partie de l’arriéré de loyers suite à l’application de la clause d’échelle mobile pour l’année 2008, ce en raison de la prescription d’une part et constater que les calculs d’indexation proposés par le bailleur sont erronés d’autre part.

- CONSTATER que la créance de la SCI LE GRAND CALME sur la SAS GRAND CALME VACANCES ne peut excéder la somme de 35.693,84 € HT soit 42.689,83 € TTC.

- REFORMER le Jugement rendu le 15 juin 2017 par le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en ce qu’il a jugé que la prescription ne devait pas jouer pour la première partie de l’année 2008 et en ce qu’il n’a pas limité le montant de l’arriéré locatif à la somme de 35.693,84 € HT

Sur les demandes du bailleur relatives au remboursement de la Taxe Foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

A titre principal, la réformation partielle du Jugement entrepris sur les demandes additionnelles

de la SCI LE GRAND CALME, et le rejet des demandes nouvelles du bailleur quant aux taxes

foncières et d’enlèvement des ordures ménagères 2017 et 2018.

- CONSTATER que la SCI LE GRAND CALME ne démontre pas avoir réglé la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2011 à 2016, ni même en 2017 et 2018.

- CONSTATER que le rôle d’imposition pour la taxe foncière 2018 n’est pas versé aux débats.

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI LE GRAND CALME de ses demandes au titre du remboursement de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2011, 2012 et 2013 années pour lesquels les titres de perception étaient émis à l’encontre de l’Association LE GRAND CALME.

- REFORMER le Jugement entrepris en ce qu’il a fait droit aux demandes de remboursement de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2014, 2015 et 2016 alors même que le bailleur ne démontre pas avoir réglé ladite imposition.

- DEBOUTER La SCI LE GRAND CALME de ses demandes au titre des taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères 2017 et 2018

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la SCI LE GRAND CALME devait justifier du paiement effectif du montant de la taxe foncière de 2014 à 2016, la réformation partielle du Jugement entrepris sur les demandes additionnelles de la SCI LE GRAND CALME, et le rejet des demandes nouvelles de la SCI LE GRAND CALME

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI LE GRAND CALME de ses demandes au titre du remboursement de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2011, 2012 et 2013.

- DIRE et JUGER que la SCI LE GRAND CALME ne saurait se borner à produire un simple extrait de comptabilité interne pour justifier de sa créance, un justificatif constitué à soi-même ne pouvant valoir à titre de preuve.

- DIRE ET JUGER qu’il convient à minima de déduire du solde annoncé par la SCI LE GRAND CALME soit 116.976,43 € les sommes injustifiées :

Taxe Foncière 2013 non-remboursée à l’association soit 23.524,12 € comptabilisés par la SCI.

Ecritures non justifiées 29.109,36 €

Taxe Foncière 2018 non justifiée : 26.163,60 € selon la SCI.

Taxe sur les ordures ménagères non exigible du fait de l’imposition directe du camping

23.004,00 €

Majoration injustifiée des Taxes foncières 2014 à 2017 : 13.493,10 €

- REFORMER le Jugement entrepris en ce qu’il a fait droit aux demandes de remboursement de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2014, 2015 et 2016 alors que les acomptes réglés par la SAS GRAND CALME VACANCES au titre de cette taxe foncière et dont il est justifié n’ont pas été pris en compte et que cette dernière s’est acquittée directement de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères.

- LIMITER le montant des condamnations au titre du remboursement de la taxe foncière à la somme de 1.682,25 €

- CONDAMNER la SCI LE GRAND CALME, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à communiquer une facture de remboursement de la taxe foncière pour 2016 et 2017 à la SAS GRAND CALME VACANCES.

A titre reconventionnel,

- CONSTATER que la SCI LE GRAND CALME a refacturé à la SAS GRAND CALME VACANCES pour les années 2009 à 2012 le montant de la taxe d’ordures ménagères et des impôts fonciers alors qu’elle-même ne les avait pas acquittés puisque les avis de perception étaient émis à l’encontre de l’Association LE GRAND CALME.

En conséquence,

- CONDAMNER la SCI LE GRAND CALME à payer à la SAS GRAND CALME VACANCES la somme de 68.781,82 € correspondant aux remboursements indus de la taxe foncière au bailleur puisque lui-même ne s’en est pas acquitté.

En tout état de cause,

- CONDAMNER la SCI LE GRAND CALME à payer à la SAS GRAND CALME VACANCES la somme de 5.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- CONDAMNER la SCI LE GRAND CALME aux entiers dépens distraits au profit de la SCP JOURDAN WATTECAMPS.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— l’irrecevabilité des demandes au titre des taxes foncières pour les années 2017 et 2018 comme nouvelles en cause d’appel et contraires à l’article 564du code de procédure civile ;

— la réformation du jugement en ce qu’il a jugé l’article 10 du bail commercial du 4 juin 2004 comme une clause d’échelle mobile alors qu’il résulte de la jurisprudence que la qualification de clause d’échelle mobile doit prévoir clairement le caractère automatique de l’indexation, que la clause prévoit en outre une période de révision de trois ans qui est précisément celle de la révision légale, que le terme indexation n’éclaire pas sur la volonté commune des parties, que l’indice utilisé est celui du coût de la construction qui avant le 1^er septembre 2014 était l’indice de référence pour la révision triennale

— si la cour devait retenir la qualification d’échelle mobile, elle devrait opérer un calcul pro rata temporis pour l’année 2018 puisque toute dette antérieure au 18 juillet 2008 est prescrite

— s’agissant des demandes en paiement des taxes foncières, elle demande confirmation du débouté de la S.C.I. GRAND CALME VACANCES pour les années 2011 à 2013 en ce qu’elle ne démontre pas avoir remboursé l’association LE GRAND CALME pour cette période ; elle justifie par ailleurs avoir payé pour les années 2014 à 2017 la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et vise l’article 2333-80 du code général des collectivités territoriales qui dispense les campings de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en cas de redevance mentionnée à l’article 2333-77 du code général des collectivités territoriales. Elle ajoute que si la cour ne devait pas considérer les demandes formées pour les années 2017 et 2018 comme nouvelles, il conviendrait que le bailleur justifie avoir payé ces taxes puisque le bail prévoit un mécanisme de remboursement par le preneur au bailleur. Elle demande enfin remboursement par la bailleresse des sommes qu’elle lui a versées pour la période de 2009 à 2012 puisque la S.C.I. ne justifie pas avoir payé ces sommes.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 14 mai 2020 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la S.C.I. LE GRAND CALME demande de :

- Rejeter les écritures en date du 12 mai 2020.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 3 août 2020 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la S.C.I. LE GRAND CALME demande de :

In limine litis,

- Dire et juger n’y avoir lieu à déclarer irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel au

sens de l’article 564 du CPC, la demande de la SCI LE GRAND CALME tendant à

l’ajustement du montant réclamé à titre de remboursement de Taxes foncières, en l’occurrence

pour 2017, 2018 et 2019, s’agissant d’une créance dont le montant évolue depuis

l’introduction de l’instance et au fur et à mesure tant de l’exécution du contrat de bail que de

la persistance de la SAS GRAND CALME VACANCES à ne pas honorer sa dette.

A titre principal, sur le jeu de la clause d’indexation

- Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé valable et applicable la clause d’indexation stipulée au bail du 4 juin 2004 et en conséquence a jugé la SAS GRAND CALME VACANCES débitrice des montants correspondant à l’indexation du loyer,

- Réformant partiellement le jugement dont appel sur le point du montant de la dette due à ce titre, dire et juger que, le loyer étant annuel, la créance de la SCI LE GRAND CALME

n’est pas partiellement prescrite sur la période de janvier à mai 2008 et, en conséquence,

porter la condamnation sur ce plan au profit de la SCI LE GRAND CALME de la somme de

36.349,25 € HT + TVA à celle de 38.555,90 € HT + TVA (soit 46.112,86 € TTC)

Subsidiairement sur ce point, si le principe d’une prescription partielle était également

retenu par la Cour, confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SAS GRAND CALME VACANCES au paiement de la somme de 36.349,25 € HT +TVA (soit 43.619,10 € TTC)

A titre principal, sur le remboursement de Taxes foncières incluant la Taxe d’ordures

ménagères

- Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la SAS GRAND CALME VACANCES débitrice d’une obligation de remboursement au bailleur de la taxe foncière incluant la taxe d’ordures ménagères, et ce tant au titre du l er bail que de celui de renouvellement qu’indépendamment de toute taxe additionnelle personnellement due à ce titre par le Preneur

à raison du volume d’ordures produit du seul chef de son activité, dont il n’a jamais informé

tant le Bailleur que l’Administration fiscale afin que, s’il y avait lieu, celle-ci ajuste le cas échéant son calcul de taxe d’ordures ménagères.

- En conséquence, réformant partiellement le jugement dont appel sur le point du montant de la dette due à ce titre, dire et juger que cette dette incombe au Preneur à l’égard du Bailleur indépendamment de toute autre considération et, en conséquence, condamner la SAS GRAND CALME VACANCES à payer à la SCI LE GRAND CALME le montant de la taxe des ordures ménagères attachée à la taxe foncière, et ce pour les années 2011 à 2019, outre le solde des taxes foncières demeurant non remboursées sur la même période, soit la somme de 144.205,03 € arrêtée au 31 décembre 2019, en deniers ou quittances.

- Subsidiairement sur ce point, si la Cour venait à confirmer la décision du Tribunal, confirmer en appel la condamnation de la SAS GRAND CALME VACANCES au paiement de la somme de 65 .235 € correspondant aux seules TF 2014 à 2016, majorée des taxes foncières 2017 et 2018, formant un total de 112.000,20 €, en deniers ou quittances par imputation des acomptes que le Preneur justifierait avoir versés depuis la date à laquelle le Tribunal a fixé la créance susvisée et jusqu’à l’arrêt à intervenir.

- Sur les demandes reconventionnelles, confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toutes conclusions, moyens, demandes, fins et prétentions adverses et débouter en conséquence la SAS GRAND CALME VACANCES de ses demandes en remboursement de Taxes.

- Condamner la SAS GRAND CALME VACANCES à payer à la SCI LE GRAND CALME la somme supplémentaire de 12.000 € en cause d’appel au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— qu’il n’existe aucune ambigüité quant à la qualification de clause d’indexation ou d’échelle mobile retenue par le tribunal ;

— elle s’oppose à la prescription d’une partie des sommes dues au titre de l’année 2008 en rappelant que le loyer commercial est un loyer annuel, que l’indexation s’entend pour une année entière et que sa prescription ne court qu’à compter du dernier jour de l’année au titre de laquelle le rappel correspondant est sollicité, soit en l’espèce à compter du 31 décembre 2008 ;

— s’agissant des remboursements des taxes foncières, elle demande paiement de la somme de 116 976,43 euros pour la période de 2009 à 2018, soutient que l’attestation de l’expert-comptable qu’elle produit atteste qu’elle a payé les taxes foncières pour les années 2012 et 2013. Elle ajoute que l’obligation de remboursement porte tant sur la taxe foncière que sur la taxe d’ordures ménagères puisque la SAS GRAND CALME VACANCES ne prouve pas l’avoir alerté qu’elle aurait été soumis à une taxe spéciale en remplacement de la taxe d’ordures ménagères de droit commun ni d’avoir alerté les services fiscaux alors qu’il y aurait lieu de solliciter un dégrèvement au vu du raisonnement de la locataire. Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles adverses qui correspondraient au remboursement des taxes que la locataire aurait versé au titre des années 2008 à 2012 alors que la SAS ne justifie pas lui avoir payé ces sommes.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2020. Elle a été révoquée le 25 novembre 2020, date à laquelle les débats ont à nouveau été clôturés.

L’affaire a été plaidée le 25 novembre 2020 et mise en délibéré au 21 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les sommes dues au titre de l’indexation du loyer

Sur la qualification de la clause d’indexation

La demande de paiement au titre de l’indexation du loyer formée par la bailleresse porte sur la période de 2008 à 2012 et concerne par conséquent le premier bail signé le 4 juin 2004 entre les parties.

L’article L. 145-38 code de commerce dans sa version applicable aux faits de l’espèce dispose que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Les parties peuvent convenir de faire varier le prix du contrat de manière automatique en fonction d’un indice de référence choisi selon un périodicité convenue. L’article L145-39 du même code dans sa version applicable à l’espèce dispose : « En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. »

En l’espèce, l’article 10 de ce contrat est écrit ainsi :

article 10- INDEXATION DU LOYER

'Le loyer sera réévalué à l’issue de chaque période triennale, conformément aux dispositions du décret du 30 septembre 1953, en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction, publié trimestriellement par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (I.N.S.E.E). L’indice de référence sera le dernier paru au jour de la prise d’effet du bail soit celui du deuxième trimestre 2003.

Les parties conviennent expressément que le loyer ci-dessus fixé exprime la valeur locative réelle des biens immobiliers sur lesquels porte le présent bail et que la clause d’indexation du prix du loyer constitue une condition essentielle et déterminante des présentes sans laquelle le Bailleur n’aurait pas contracté.

En conséquence, en cas de non application partielle ou totale de l’indexation, le bail pourra être résilié de plein droit s 'il plaît au bailleur, qui devra notifier au preneur par LRAR ou par acte extra-judiciaire.'

Il convient d’adopter les motifs pertinents du premier juge qui, d’une part a relevé que le titre donné à la clause n’apportait aucun élément utile pour trancher le débat, que la périodicité de trois ans retenue dans la clause et la référence au décret du 30 septembre 1953 était source d’ambiguité mais apportait quand même une référence à un indice et une périodicité pour cette révision – puisqu’il est constant que les parties peuvent prévoir des modalités de révision du loyer identiques à celles énoncées par l’article L145-38 du code de commerce , soit une révision triennale selon une variation de l’indice de la construction mais convenir que cette révision se fera automatiquement – et qui a retenu comme déterminant l’emploi du futur et non du conditionnel, auquel on peut ajouter l’emploi du verbe être qui n’est pas précédé du verbe 'pourra', et la volonté de faire de cette indexation une condition essentielle et déterminante du consentement du bailleur permettant de caractériser la commune intention des parties, volonté exprimée dans la même clause contrairement à ce que soutient le preneur. Enfin, il était justement ajouté qu’a contrario les mêmes parties avaient pris le soin dans leur bail conclu en 2009 d’exclure toute révision triennale et toute indexation.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu’il a qualifié la clause de clause d’indexation automatique du loyer.

Sur la prescription quinquennale

Se prescrivent par cinq ans les actions en paiement des loyers, des fermages et des charges locatives et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts. Il est constant que les compléments de loyers ou sommes dues au titre de l’indexation antérieurs de plus de cinq ans à la date de l’acte interruptif de prescription ne peuvent plus être réclamés.

Il résulte des pièces produites aux débats et du second original de l’acte d’huissier contenant la signification que l’assignation a été effectivement délivrée le 18 juin 2013 à la SAS GRAND CALME VACANCES et que cet acte constitue l’acte interruptif de prescription permettant à la S.C.I. GRAND CALME de demander les sommes dues depuis 18 juin 2008.

Il convient dans ces conditions de retenir le calcul correctement effectué par le tribunal utilisant les bons indices du coût de la construction tels que produits par les deux parties et de condamner la SAS GRAND CALME VACANCES au paiement de la somme de 36 349,25 euros au titre d’arriérés de loyers impayés pour la période juin 2008 à décembre 2012.

Sur les somme dues au titre des taxes foncières

Le premier bail en date du 4 juin 2004 à effet au 1^er janvier 2004 prévoyait en son article 5 'conditions générales’ que le preneur accepte expressément de rembourser au bailleur la quote-part des impôts et taxes relatifs aux biens loués et en particulier la quote-part de l’impôt foncier y afférent'. Le second bail en date du 14 août 2009 à effet au 1^er janvier 2013 prévoyait dans sa clause relatives au charges ( page 3 du bail) que le preneur s’obligeait à rembourser au bailleur ou à son mandataire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères … et qu’il s’acquittera également de la taxe foncière afférente aux lieux loués'.

La bailleresse sollicite paiement ou remboursement par le preneur des sommes qu’elle dit avoir acquittées au titre de la taxe foncière pour les années 2011 à 2019 au vu de ces clauses contractuelles.

Pour s’exonérer que la quote-part relative à la taxe sur les ordures ménagères, le preneur verse aux débats les avis des sommes à payer valant titres exécutoires pour sa redevance d’enlèvement des ordures ménagères du camping pour les années 2013, 2014 et 2015. Cependant, si les articles L.2333-77 et L. 2333-80 du code général des collectivités territoriales excipés par le preneur pourraient peut-être justifier un dégrèvement, encore faudrait-il que cette demande soit faite à l’administration fiscale ce qui ne résulte pas des pièces produites et que cette situation soit étudiée par cette dernière. En l’état, la bailleresse s’acquitte des sommes demandées par l’administration fiscale au titre de la taxe d’ordures ménagères et la répercute sur la locataire. En cas de dispense de paiement de cette taxe de droit commun validée par l’administration fiscale, il est évident que la bailleresse la répercuterait sur le preneur qui n’est pas dispensé de ce paiement en l’état et au vu des clauses contractuelles.

Sur les sommes demandées pour les années 2011 à 2013 :

L’avis de taxe foncière pour l’année 2011 a été établi au nom de l’association LE GRAND CALME mais aucun document ne permet d’attester que la S.C.I. LE GRAND CALME s’est acquittée de cette taxe foncière et dont elle demande remboursement à son preneur.

S’agissant des taxes pour les années 2012 et 2013 dont les avis fiscaux sont également établis au nom de l’association LE GRAND CALME, le président de l’association et gérant de la S.C.I., M. X, a établi en 2015 un document dans lequel il atteste que sa société, la S.C.I. LE GRAND CALME, a procédé au paiement des taxes pour les années 2012 et 2013. Il a été demandé à l’expert-comptable de ces deux entités depuis l’exercice clos le 31 décembre 2013, de se prononcer sur la concordance de ces informations et la comptabilité tenue antérieurement par un confrère ainsi que des relevés bancaires fournis en janvier 2015 et il a indiqué ne pas avoir d’observation à formuler sur cette concordance. Il s’agit d’une attestation faite par un expert-comptable membre d’une société d’expertise comptable et de commissariat aux comptes. Dans ces conditions, ce document permet suffisamment d’établir que la S.C.I. GRAND CALME a pris en charge ces taxes foncières.

S’agissant des taxes foncières pour les années 2014 à 2019, il convient d’accueillir les demandes

formées pour les années 2017 à 2019 qui ne l’avaient pas été devant le tribunal puisqu’il s’agit de compléments de la demande initiale tendant aux mêmes fins, fondées sur le même moyen et portant sur des taxes échues depuis le jugement.

La bailleresse produit les avis d’impôt suivants dont elle s’est acquittée : pour l’année 2014

d’un montant de 19 894 euros, pour l’année 2015 d’un montant de 21 032 euros, pour l’année 2016 d’un montant de 21 399 euros, pour l’année 2017 d’un montant de 22 486 euros, pour l’année 2018 d’un montant de 21 803 euros, pour l’année 2019 d’un montant de 22 156 euros.

Les sommes qu’elle a comptabilisées ou refacturées à la SAS GRAND CALME sont en effet différentes de ces dernières. La refacturation de la taxe foncière au locataire doit être majorée de la TVA applicable au bail litigieux, la taxe remboursée étant assimilée à un accessoire ou un complément du loyer, d’où son assujettissement à la TVA. Cette refacturation devrait expliquer les différences entre les titres émis par l’administration fiscale et les sommes au débit du compte de la SAS GRAND CALME ( pièce 21 de la S.C.I. GRAND CALME ) et les refacturations mais qui ne sont produites que pour les années 2017 et 2018 ( pièces 22-1 à 22-3 de la S.C.I. GRAND CALME). Cependant, si l’application du taux de 20% telle que pratiquée sur les factures permet d’aboutir aux sommes retenues par la bailleresse pour les années 2014, 2016 et 2018, tel n’est pas le cas pour les autres années. Dans ces conditions, en l’absence de calcul détaillé produit par la bailleresse qui a la charge de la preuve de sa créance, les sommes figurant sur les titres exécutoires seront retenues pour les années 2015, 2017. Pour l’année 2019 dont la taxe ne figure pas sur le détail produit, son montant résultant de l’avis fiscal et la somme retenue dans les écritures de la bailleresse ne concorde pas non plus avec l’application d’un taux de 20%.

Le preneur est par conséquent redevable de la somme de 117 742,03 euros pour les taxes foncières entre 2012 et 2018. Les provisions versées par le preneur pour l’année 2019 ne figurent pas dans les documents produits aux débats. La condamnation au titre de la taxe foncière pour l’année 2019 d’un montant de 22 156 euros sera par conséquent prononcée en deniers ou quittances.

Sur les demandes de remboursement formées par la SAS GRAND CALME

La SAS GRAND CALME ne produit aucun justificatif au soutien de cette demande en remboursement pour les taxes foncières de 2009 à 2012 alors même que c’est à elle qu’incombe une obligation de remboursement. Par ailleurs, la bailleresse lui demande dans le cadre du présent litige paiement des taxes foncières pour les années 2011 et 2012 et la SAS GRAND CALME ne se défend pas en affirmant avoir payé mais en indiquant que la bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir payé et en ajoutant qu’elle serait exonérée du paiement de la quote-part relative à la taxe d’ordures ménagères. Elle sera par conséquent déboutée de cette demande.

Sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS GRAND CALME VACANCES sera tenue au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés par la SAS GRAND CALME VACANCES.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

— DÉCLARE recevables les demandes formées par la S.C.I. LE GRAND CALME au titre des taxes foncières pour les années 2017 à 2019.

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— condamné la SAS GRAND CALME VACANCES à payer à la SCI LE GRAND CALME la somme de soixante deux mille trois cent vingt-cinq euros (62 325 euros) au titre des taxes foncières incluant la taxe ordures ménagères non payées pour les années 2014 à 2016.

CONFIRME pour le surplus.

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SAS GRAND CALME VACANCES à payer à la SCI LE GRAND CALME la somme de 117 742,03 euros au titre des taxes foncières incluant la taxe ordures ménagères pour les années 2012 à 2018.

CONDAMNE la SAS GRAND CALME VACANCES à payer à la SCI LE GRAND CALME la somme de 22 156 euros en deniers ou quittances au titre de la taxe foncière incluant la taxe ordures ménagères pour l’année 2019.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE la SAS GRAND CALME VACANCES à payer la somme de 6 000 euros à la S.C.I. LE GRAND CALME au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SAS GRAND CALME VACANCES aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,