Cour d'appel de Versailles, 4e chambre 2e section, 2 mars 2022, n° 20/02737

Autour de la décision
- Arguments
  Nouveau
- Doctrine IA
- Commentaires
  0

Texte intégral
- COUR D'APPEL
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Sur l'appel de la société Kza2ver
- Motifs de la décision
- Sur la demande d'annulation de la résolution n°10 de l'AG du 19 juillet 2016
- Sur les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées...
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

TGI Nanterre 27 janvier 2020

CA Versailles
Infirmation partielle 2 mars 2022

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Non-communication de l'inventaire fait lors des travaux
La cour a jugé que l'inventaire ne faisait pas partie des documents devant être communiqués lors de la convocation à l'assemblée générale.
Rejeté
Atteinte à un droit acquis
La cour a estimé que la résolution précédente n'avait pas conféré de droit acquis à la S.C.I. KZA2VER.
Rejeté
Abus de majorité
La cour a rejeté ce moyen, considérant que le vote était conforme à la loi.
Rejeté
Manoeuvres frauduleuses
La cour a jugé que la société n'avait pas prouvé l'existence de manoeuvres frauduleuses.
Accepté
Conformité de la répartition des charges avec la loi
La cour a jugé que la répartition au prorata des surfaces de chauffe était contraire à la loi et a donc déclaré l'article 9.5 non écrit.
Rejeté
Faute du syndicat des copropriétaires
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de faute du syndicat, car la clause n'avait pas été déclarée non écrite au moment de son application.
Autre
Non-paiement des charges
La cour a constaté que la créance avait été réglée, rendant la demande sans objet.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Versailles a partiellement confirmé et partiellement infirmé le jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre concernant un litige entre la SCI Kza2ver et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à Neuilly-sur-Seine. La SCI Kza2ver contestait la répartition des charges de chauffage selon la surface des radiateurs, prévue par le règlement de copropriété, et demandait l'annulation de la résolution de l'assemblée générale maintenant cette répartition, ainsi qu'une indemnisation pour les charges payées selon cette clé de répartition pour les travaux de remplacement de la chaudière. La juridiction de première instance avait débouté la SCI de sa demande d'annulation de la résolution et de son indemnisation, mais avait jugé non écrit l'article du règlement de copropriété relatif à la répartition des charges de chauffage, en prévoyant que la nouvelle clé de répartition suite à l'installation de répartiteurs individuels se substituerait à l'ancienne.

La Cour d'Appel a confirmé le rejet de la demande d'annulation de la résolution et de l'indemnisation, mais a infirmé le jugement en ce qu'il avait généralisé la substitution de la nouvelle clé de répartition des charges de chauffage. Elle a précisé que la nouvelle répartition ne concernait que les charges individuelles de chauffage des lots privatifs et que les charges de chauffage des parties communes et autres frais communs devaient être répartis selon les tantièmes de propriété de chaque copropriétaire. La Cour a ordonné la publication de cette nouvelle répartition et la modification du règlement de copropriété en conséquence. Concernant les charges impayées, la Cour a constaté que la demande était devenue sans objet suite au paiement par la SCI Kza2ver, mais a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat pour désorganisation des comptes de la copropriété. La SCI Kza2ver a été condamnée aux dépens de première instance et d'appel, et chaque partie a conservé la charge de ses frais de procédure.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 4e ch. 2e sect., 2 mars 2022, n° 20/02737
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	20/02737
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nanterre, 27 janvier 2020, N° 16/14084
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Agnès BODARD-HERMANT, président
Avocat(s) :	Agnès LEBATTEUX SIMONPatrick BAUDOUINFrédérique FARGUES
Cabinet(s) :	LX PARIS-VERSAILLES- REIMSSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS BOUYEURE - BAUDOUIN & ASSOCIESSCP ZURFLUH LEBATTEUX RAMEY RODELLE
Parties :	S.C.I. KZA2VER c/ S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 82 BIS RUE CHARLES LAFFITTE, A 92200 NEUILLY-SUR-SEINE

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 71F

4e chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 2 MARS 2022

N° RG 20/02737 – N° Portalis DBV3-V-B7E-T4X5

AFFAIRE :

S.C.I. KZA2VER

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […], A 92200 NEUILLY-SUR-SEINE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Janvier 2020 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 16/14084

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Martine DUPUIS

M^e Y FARGUES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX MARS DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. KZA2VER

immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 508 018 918

[…]

Représentants : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625, M^e Agnès LEBATTEUX-SIMON de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […], 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic, la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS, Société Anonyme au capital de 400.000,00 €, immatriculée au RCS du tribunal de commerce de PARIS sous le n° B 672 045 143, dont le siège est […], […]

[…]

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

Représentants : M^e Y FARGUES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138, M^e Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Décembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur A B,

***
La société Kza2ver est propriétaire du lot n°1 correspondant à un appartement au sein de l’immeuble situé […] à Neuilly-sur-Seine (92200).

En application de l’article 9.5 du règlement de copropriété, les charges de chauffage étaient réparties entre les différents copropriétaires selon le critère de la surface de chauffe des radiateurs. Selon cette grille, la société Kza2ver supportait 27,22% des charges de chauffage de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 23 juillet 2014, les copropriétaires ont adopté une résolution n°10, aux termes de laquelle ont été votés :

- le principe de remplacement de la chaudière/chauffe-eau collective actuelle de type fuel/vapeur par une chaudière/chauffe-eau collective de type gaz/eau chaude, à compter de mai et juin 2015, pour un budget maximum s’élevant à 121 000 euros TTC, avec délégation au conseil syndical sur le choix de

l’entreprise ;

- l’application, pour les coûts et charges de ces travaux de remplacement, de la clé de répartition des

« charges chauffage ».

La société Kza2ver a voté contre cette résolution, s’opposant à l’application de la clé de répartition des charges de chauffage.

Lors de cette même assemblée générale, une autre résolution, n°13.6, soumise par la société Kza2ver en vue d’une nouvelle répartition des charges de chauffage, a été adoptée dans les termes suivants : «

l’assemblée générale décide de mandater un ingénieur thermicien pour vérifier que les surfaces de chauffe installées dans les appartements sont compatibles avec un chauffage harmonieux de

l’immeuble et pour procéder au mesurage desdites surfaces de chauffe. L’assemblée générale décide de voter un budget de 3 000 euros TTC pour cette étude. Les résultats de celle-ci devront être votés par la prochaine assemblée générale ».

Lors de l’assemblée générale du 5 mai 2015, les copropriétaires ont adopté la résolution n°2, confirmant sans réserve le remplacement de la chaudière à vapeur/fuel par une chaudière eau/gaz selon devis de la société UTB, pour un budget maximum de 120 000 euros TTC, avec rappel de

l’application de la clé de répartition « charges de chauffage ». La société Kza2ver a également voté contre cette résolution.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juillet 2015 mentionne une résolution n°12 sur la

'nouvelle répartition des charges de chauffage y compris le coût de modification de la chaudière’ aux termes de laquelle « est confirmée la décision prise par l’assemblée générale de 2014 qu’un expert procédera à la réactualisation des charges de chauffage et que celle-ci sera soumise au vote d’une nouvelle assemblée générale concomitamment à la révision des charges communes générales (voir treisième résolution). Juridiquement, cette nouvelle répartition ne peut être rétroactive et s’appliquer

à une décision prise antérieurement ».
Enfin, lors de l’assemblée générale du 19 juillet 2016, la résolution n°10 a été adoptée décidant 'de maintenir la répartition actuelle des charges de chauffage, considérant que les surfaces de chauffe dans chaque appartement n’ont pas changé significativement suite à l’inventaire fait à l’occasion des travaux de changement de la chaudière'.

C’est dans ces conditions que la société Kza2ver, opposante à cette résolution, a assigné le syndicat des copropriétaires, suivant acte du 30 septembre 2016, afin notamment de voir annuler la résolution

n°10 de l’assemblée générale du 19 juillet 2016, ordonner une mesure d’expertise ayant pour objet de procéder à la réactualisation de la répartition des charges de chauffage de la copropriété et réputer non-écrit l’article 9.5 du règlement de copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 18 juillet 2017, les copropriétaires ont finalement décidé, au travers de la résolution n°12, de procéder à une nouvelle répartition des charges de chauffage en individualisant les frais de chauffage par l’installation de répartiteurs, à partir du prochain exercice comptable, conformément à l’article R. 241-13 du code de l’énergie, ainsi :

- pour 70% selon les consommations individuelles relevées

- pour 30% selon les tantièmes 'chauffage'.

Par jugement du 27 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- débouté la société Kza2ver de sa demande d’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale en date du 19 juillet 2016 ;

- dit et jugé que l’article 9.5) du règlement de copropriété en date du 25 mars 1957 est réputé non écrit ;

- dit et jugé en conséquence, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, que la nouvelle clé de répartition des charges de chauffage telle qu’elle résulte de l’installation de répartiteurs individuels intervenue en janvier 2018 se substituera à celle de l’article 9.5) du règlement de copropriété en date du 25 mars 1957 ;

- débouté la société Kza2ver de sa demande tendant à voir juger que la nouvelle clé de répartition des charges de chauffage telle qu’elle résulte de l’installation de répartiteurs individuels intervenue en janvier 2018 s’applique à la société Kza2ver et à titre indemnitaire, rétroactivement aux frais, coûts et charges engendrés par les travaux de changement de la chaudière commune et de remplacement du système de chauffage fuel/vapeur par un systèmeg az/eau chaude ;

- condamné la société Kza2ver à payer au syndicat des copropriétaires :

*la somme de 12 777,50 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2016 au 1er avril 2017, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 26 juin 2019, date des conclusions qui en forment la demande ;

*la somme de 1 250 euros à titre de dommages et intérêts ;

- dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ;

- fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié par chaque partie ;

- rejeté la demande de distraction formée par le conseil du syndicat des copropriétaires.

La société Kza2ver a interjeté appel suivant déclaration du 23 juin 2020 à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 8 novembre

2021, au visa des dispositions des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-1 du code civil, de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a réputé non-écrite la clause 9.5) du règlement de copropriété ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que la nouvelle clé de répartition des charges de chauffage telle qu’elle résulte de l’installation de répartiteurs individuels intervenue en janvier 2018 se substituera à celle de l’article 9.5) du règlement de copropriété ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*débouté la société Kza2ver de sa demande d’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale en date du 19 juillet 2016 ;

*débouté la société Kza2ver de sa demande tendant à voir juger que la nouvelle clé de répartition des charges de chauffage telle qu’elle résulte de l’installation de répartiteurs individuels intervenue en janvier 2018 s’applique à la société Kza2ver et à titre indemnitaire, rétroactivement aux frais, coûts et charges engendrés par les travaux de changement de la chaudière commune et de remplacement du système de chauffage fuel/vapeur par un système gaz/eau chaude ;

*condamné la société Kza2ver à payer au syndicat des copropriétaires :

- la somme de 12 777,50 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2016 au 1er avril 2017, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 26 juin 2019, date des conclusions qui en forment la demande;

- la somme de 1 250 euros à titre de dommages et intérêts ;

*dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;
*ordonné l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ;

*fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié par chaque partie ;

Et statuant à nouveau,

- annuler la résolution n°10 de l’assemblée générale du 19 juillet 2016 ;

- condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à l’indemniser de son préjudice correspondant à l’application de l’ancienne grille de répartition des charges pour le coût des travaux de remplacement de la chaudière, soit la somme de 12 777,50 euros ;

- débouter le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, de sa demande reconventionnelle de condamnation formulée à son encontre au titre des charges de copropriété ;

- débouter le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, de sa demande reconventionnelle de condamnation formulée à son encontre à des dommages et intérêts ;

- débouter le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

- condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, à lui verser la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens ;

- la dispenser de sa participation dans les frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 22 novembre 2021, de :

Sur l’appel de la société Kza2ver

- confirmer le jugement entrepris dans les dispositions suivantes (sic) et en conséquence ;

- débouter la société Kza2ver de sa demande d’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 19 juillet 2016 ;

- débouter la société Kza2ver de sa demande tendant à voir juger que la nouvelle clé de répartition des charges de chauffage telle qu’elle résulte de l’installation des répartiteurs individuels intervenue en janvier 2018 s’applique à la société Kza2ver et à titre indemnitaire rétroactivement aux frais, coûts et charges engendrés par les travaux de changement de la chaudière commune et de remplacement du système de chauffage fuel/vapeur par un système gaz/eau chaude ;

- débouter la société Kza2ver de sa demande additionnelle indemnitaire au titre de la mise en cause de sa responsabilité contractuelle ;

- condamner la société Kza2ver à lui payer la somme de 12 777,50 euros suivant décompte arrêté au

11 juin 2019 au titre du solde restant dû sur les appels de fonds travaux de chaufferie avec intérêts de droit à compter des conclusions du 26 juin 2019 ;

- condamner la société Kza2ver à lui payer la somme portée à 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur son appel incident

- infirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

- débouter la société Kza2ver de sa demande visant à voir réputer non-écrite la clause de l’article 9-5 du règlement de copropriété du 25 mars 1957 sur la répartition des charges de chauffage ;

- ordonner que :

*la nouvelle répartition des charges de chauffage telle qu’elle résulte de l’installation de répartiteurs individuels votée par l’assemblée générale du 18 juillet 2017 et effectuée en janvier 2018 doit

s’appliquer conformément aux prescriptions et modalités prévues par l’article R. 241-13 du code de

l’énergie.

*les charges communes de chauffage seront réparties conformément à l’article R. 241-13 du code de

l’énergie dans les conditions fixées par le règlement de copropriété en son article 9.5 soit selon la grille de répartition aux surfaces de chauffe ;

- condamner la société Kza2ver à lui payer par application de l’article 700 du code de procédure civile :

*la somme de 6 000 euros pour la procédure de première instance ;

*la somme de 8 000 euros pour la procédure d’appel ;

- débouter la société Kza2ver de toutes ses demandes accessoires ;

- condamner enfin la société Kza2ver aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par Y Z dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2021.

La cour a sollicité, par note en délibéré, les observations du syndicat des copropriétaires, puis de la

SCI Kza2ver sur les points suivants :

1. Tout d’abord, la nouvelle répartition des charges de chauffage telle qu’elle résulte de l’installation de répartiteurs individuels votée par l’assemblée générale du 18 juillet 2017 et effectuée en janvier

2018 ne concerne-t-elle que les charges individuelles de chauffage des lots privatifs de chacun des copropriétaires ou concerne-t-elle aussi la répartition des charges de chauffage des parties communes

2. Si la nouvelle répartition ne concerne que les charges individuelles de chauffage des lots privatifs de chacun des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires demande, pour la répartition des charges communes de chauffage, qu’elle soit faite conformément à l’article R. 241-13 du code de

l’énergie dans les conditions fixées par le règlement de copropriété en son article 9.5 soit selon la grille de répartition des surfaces de chauffe. Or, si la cour devait confirmer le jugement en ce qu’il a réputé non-écrit l’article 9.5 du réglement de copropriété, quelles seraient alors les modalités de répartition des charges communes de chauffage qui devraient s’y substituer'

3. Enfin, l’abrogation des articles R. 241-13 et R. 241-14 du code de l’énergie auxquels fait référence la douxième résolution de l’assemblée générale du 18 juillet 2017 a-t-elle une incidence sur la solution de ce point du litige'

Par note en délibéré déposée le 27 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires répond que la nouvelle répartition des charges de chauffage approuvée par la résolution 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juillet 2017 ne concerne que les charges individuelles de chauffage des lots privatifs de chacun des copropriétaires, qu’en cas de confirmation du caractère non-écrit de l’article 9.

5) du règlement de copropriété, une répartition des charges de chauffage calculée en proportion des tantièmes de charges générales des copropriétaires constituerait une atteinte à la répartition en fonction de « l’utilité objective » selon l’article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, qui est

d’ordre public et il n’existerait pas d’alternative aux modalités actuelles de répartition des charges communes de chauffage en l’absence d’un nouveau vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il ajoute que la recodification à droit constant des articles R. 241-13 et R. 241-14 du code de

l’énergie, est sans conséquence sur le vote sous l’empire des textes antérieurs de la résolution 12 de

l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juillet 2017 dont l’application comme l’interprétation ne sont pas affectées.

Par note en délibéré reçue le 11 février 2022, la SCI Kza2ver considère que la nouvelle répartition des charges approuvée ne concerne pas uniquement les charges individuelles de chauffage des lots privatifs de chacun des copropriétaires, mais bien les « frais de chauffage afférents à l’installation commune », eux-mêmes divisés en frais de combustible ou d’énergie, comprenant les frais communs à hauteur de 30% et les frais individuels à hauteur de 70%. Elle soutient que la répartition la plus opportune et la plus respectueuse des dispositions légales consisterait en une répartition des frais individuels de combustible ou d’énergie (soit 70% des frais généraux de combustible ou d’énergie) selon les répartiteurs d’ores et déjà installés, une répartition des frais communs de combustible ou

d’énergie (soit 30% des frais généraux de combustible ou d’énergie) selon les tantièmes, une répartition des « autres frais » selon les tantièmes.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

SUR CE LA COUR

Sur la demande d’annulation de la résolution n°10 de l’AG du 19 juillet 2016

La SCI Kza2ver demande d’annuler la résolution n°10 de l’assemblée générale du 19 juillet 2016 aux motifs que la décision de maintien de la répartition actuelle des charges de chauffage se fonde expressément sur un « inventaire fait à l’occasion des travaux de changement de la chaudière » qui

n’a jamais été communiqué, que la résolution litigieuse revient à remettre en cause la résolution

n°13.6 de l’assemblée générale du 23 juillet 2014, définitive et constituant un droit acquis pour elle, que le jugement entrepris a déclaré illicite la clause de répartition des charges et que par conséquent la décision a été prise dans l’intérêt personnel des copropriétaires majoritaires, au détriment du copropriétaire minoritaire qui se voit imputer 27,22 % des charges de chauffage alors qu’elle ne supporte que 11,6 % des charges communes générales, au motif enfin que le syndicat des copropriétaires a usé de man’uvres frauduleuses en ne retranscrivant pas dans le procès-verbal

d’assemblée générale du 29 juillet 2015 un accord qui avait été conclu sur ce sujet. Elle explique que si elle n’a pas contesté en justice la résolution n°2 de l’assemblée générale du 5 mai 2015 portant rénovation de la chaufferie, c’est uniquement en raison de l’accord conclu sur la mise en place d’une expertise relative à la réactualisation des charges de chauffage en contre partie d’une non contestation de l’assemblée générale du 5 mai 2015 votant les travaux de changement de la chaufferie.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que l’inventaire ne fait pas partie des pièces devant être communiquées au moment de la convocation de l’assemblée générale, la résolution litigieuse

n’approuvant pas un contrat mais décidant du maintien de la répartition des charges de chauffage et qu’en tout état de cause les copropriétaires ont été informés que l’entreprise exécutant les travaux

n’avait pas relevé de changement significatif dans les surfaces de chauffe. Il considère que la décision de l’assemblée générale du 23 juillet 2014 avait pour seul objet de vérifier les surfaces de chauffe, sans conférer un droit à un copropriétaire en particulier et que l’assemblée générale du 29 juillet 2015 a lié la réactualisation éventuelle des charges de chauffage à la révision nécessaire des charges communes générales en relation avec l’évolution des surfaces en sous-sol des parties privatives de la société Kza2ver. Il réplique encore que le seul fait que la SCI Kza2ver soit en désaccord avec les autres copropriétaires ne suffit pas à démontrer l’abus de droit qu’elle invoque et qu’en tout état de cause, en choisissant le maintien de la répartition des charges de chauffage selon la surface de chauffe des radiateurs, méthode qu’ils ont estimé la plus appropriée et qui n’est pas illicite, les copropriétaires se sont conformés à l’article 10 alinéa 1er de la loi de 1965 qui retient le critère de

l’utilité objective et n’impose aucun mode de calcul. Il estime enfin que l’application d’une nouvelle répartition de charges consécutive à l’invalidation de celle résultant du réglement de copropriété n’est pas rétroactive et que les échanges de courriels intervenus entre la SCI Kza2ver et le président du conseil syndical ne peuvent se substituer au pouvoir souverain de l’assemblée générale des copropriétaires.

***

Sur le premier moyen, le jugement sera confirmé. En effet, la résolution litigieuse ne porte pas sur un projet de résolution visé par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 dont la liste des documents prévus est limitative, de sorte qu’il ne saurait être reproché au syndic de ne pas avoir communiqué, avec la convocation à l’assemblée générale, le résultat de l’inventaire fait à l’occasion des travaux de changement de la chaudière, élément autre que ceux expressément exigés par le texte précité.

Sur le deuxième moyen tiré de l’atteinte à un droit acquis, il sera également rejeté, la résolution votée en assemblée générale du 23 juillet 2014 décidant de confier à un ingénieur thermicien la mission de vérifier que les surfaces de chauffe installées dans les appartements sont compatibles avec un chauffage harmonieux de l’immeuble et pour procéder au mesurage des dites surfaces de chauffe, qui

n’a finalement pas été mise en oeuvre, n’ayant fait naître, au profit notamment de la SCI Kza2ver, aucun droit acquis qui aurait été remis en cause par la résolution litigieuse.

Sur le troisième moyen tiré de l’abus de majorité, la SCI Kza2ver se contente d’invoquer le jugement critiqué du 27 janvier 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre déclarant non écrit l’article

9.5) du réglement de copropriété répartissant les dépenses de chauffage au prorata des surfaces de chauffe des radiateurs existant dans chaque lot. Or, le jugement dont elle se prévaut a été rendu à une date postérieure à celle du vote de l’assemblée générale litigieuse et fait l’objet du présent recours. Ce moyen sera donc rejeté.

Enfin, sur le quatrième moyen tiré de manoeuvres frauduleuses du syndicat des copropriétaires,

d’une part, la SCI Kza2ver procède par seule affirmation lorsqu’elle dit avoir renoncé à contester en justice la résolution n°2 de l’assemblée générale du 5 mai 2015 décidant la rénovation de la chaufferie en raison d’un accord conclu lors de l’assemblée générale du 29 juillet 2015 sur la réactualisation des charges de chauffage, qui n’aurait pas été retranscrit dans le procès-verbal de cette dernière assemblée ; lorsqu’elle dit encore que ce procès-verbal lui a été notifié tardivement

l’empêchant d’exercer un recours contre l’assemblée du 5 mai, et qu’un tel renoncement à un recours en raison d’un tel accord ensuite non exécuté justifierait l’annulation de la résolution litigieuse.

D’autre part, s’il n’est pas contestable que, selon les échanges de courriels des 17, 18 août et 26 septembre 2015, M. X, président notamment des séances des assemblées générales des 5 mai

2015 et 29 juillet 2015, avait indiqué qu’un 'gentleman agreement’ était intervenu avec la SCI

Kza2ver, la SCI Kza2ver n’établit pas que cet engagement émanant du président du conseil syndical lie le syndicat des copropriétaires ou encore que ce-dernier ait refusé de le retranscrire dans le procès-verbal de l’assemblée du 29 juillet 2015. En tout état de cause, l’engagement auquel M. X fait référence avait pour objet de proposer au vote d’une nouvelle assemblée générale une nouvelle répartition des charges de chauffage par des experts, et non d’acter le principe d’une nouvelle répartition des charges et c’est d’ailleurs ce qui ressort de la résolution n°12 du procès-verbal de

l’assemblée générale du 29 juillet 2015. Ainsi, la SCI Kza2ver n’établit pas de manoeuvres frauduleuses du syndicat des copropriétaires visant à adopter la résolution n°10 prise lors de

l’assemblée générale du 19 juillet 2016 décidant finalement de ne pas recourir à un expert et de maintenir la répartition actuelle des charges de chauffage.

Le jugement sera donc confirmé en qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°10 prise lors de l’assemblée générale du 19 juillet 2016.

Sur la demande tendant à réputer non-écrite l’ancienne clé de répartition des charges de chauffage (article 9.5 du réglement de copropriété du 25 mars 1957)

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la répartition des charges de chauffage au prorata des surfaces de chauffe des radiateurs existants dans chaque lot est conforme au critère de l’utilité. Il précise que les charges de chauffage des parties communes sont calculées selon les tantièmes des surfaces de chauffe puis réparties en charges communes générales afin que tous les copropriétaires participent aux frais de chauffage des circulations communes et de la loge, et qu’ainsi tous les copropriétaires supportent en charges communes générales les dépenses de chauffage afférentes aux parties communes. Il considère que le tribunal a retenu à tort que la nouvelle clé de répartition des charges de chauffage, telle qu’elle résulte de l’installation de répartiteurs individuels, devait se substituer à celle prévue à l’article 9.5) du réglement de copropriété car les répartiteurs individuels ne couvrent que la consommation des frais de combustible ou d’énergie propre à chaque lot et car les articles R. 241-12, R. 241-14 du code de l’ énergie précisent les modalités de répartition des frais de chauffage afférents à l’installation commune en fonction notamment des clauses du réglement de copropriété.

La SCI Kza2ver répond que cette dépense doit être répartie entre tous les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriété, qu’en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet

1965, l’article 9.5) du réglement de copropriété doit donc être réputé non-écrit et la nouvelle clé de répartition des charges de chauffage, telle qu’elle résulte de l’installation de répartiteurs individuels intervenue en janvier 2018, doit se substituer à celle de l’article 9.5) du réglement litigieux.

***

C’est par de justes motifs adoptés par la cour que le tribunal a jugé que la répartition des charges de chauffage des parties communes au prorata des surfaces de chauffe des radiateurs existant dans chaque lot prévu à l’article 9.5 du réglement de copropriété était contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et réputé non écrit. Il sera ajouté que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas, par la production des pièces n°2, 21 et 22, que les charges de chauffage des parties communes sont réparties autrement que dans les conditions prévues par le réglement de copropriété.
En revanche, le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit de manière générale, sans distinguer la question des charges et frais communs de chauffage, que la nouvelle clé de répartition des charges de chauffage résultant de l’installation de répartiteurs individuels intervenue en janvier 2018 se substituera à celle de l’article 9.5) du réglement de copropriété.

En effet, la résolution n°12 de l’assemblée générale du 18 juillet 2017 prévoit la répartition suivante :

- 'la répartition des frais de combustible ou d’énergie à partir du prochain exercice comptable suivant la pose de tous les répartiteurs se fera dans les proportions suivantes conformément à l’article R.

241-13 du code de l’énergie à savoir :

- pour 70% selon les consommations individuelles relevées

- pour 30% selon les tantièmes 'chauffage'

- (…) Les autres frais de chauffage tels que la conduite, l’entretien des installations de chauffage, les frais d’électricité pour le fonctionnement des appareillages en chaufferie resteront répartis selon les tantièmes 'chauffage’ conformément à l’article R. 241-14 du code de l’énergie'.

Cette résolution prévoit donc la répartition des frais de chauffage dans les lots privatifs, dans les parties communes et celle des autres frais communs.

Par conséquent, la répartition selon les tantièmes 'chauffage’ ne pouvant pas faire en référence à

l’article 9.5 du réglement de copropriété réputé non écrit, doit s’entendre comme étant une répartition des charges de chauffage calculée en proportion des tantièmes de charges générales des copropriétaires.

Ainsi, sur le fondement des articles 10, 11 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, et sans qu’il soit besoin

d’attendre un nouveau vote de l’assemblée générale des copropriétaires, il sera ordonné que se substitueront à la répartition des charges de chauffage prévue à l’article 9.5) du règlement de copropriété en date du 25 mars 1957 les nouvelles clés de répartition suivantes :

- d’une part, la nouvelle clé de répartition des charges de chauffage des lots privatifs résulte de

l’installation de répartiteurs individuels intervenue en janvier 2018 et suit celle de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 18 juillet 2017 étant précisé que les tantièmes 'chauffage’ s’entendent des tantièmes de propriété détenus par chaque copropriétaire ;

- d’autre part, la nouvelle répartition à la fois des frais de chauffage tels que la conduite, l’entretien des installations de chauffage, les frais d’électricité pour le fonctionnement des appareillages en chaufferie et celle des charges de chauffage des parties communes s’effectue en fonction des tantièmes de propriété détenus par chaque copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires devra faire publier auprès du service des hypothèques, à ses frais, la nouvelle répartition qui modifie le règlement de copropriété, ainsi que la méthodologie utilisée, après établissement d’un modificatif du règlement de copropriété conforme par acte notarié.

Sur la demande indemnitaire de la société Kza2ver en réparation de son préjudice correspondant à l’application de l’ancienne grille de répartition des charges pour le coût des travaux de remplacement de la chaudière

La SCI Kza2ver demande à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires à l’indemniser de son préjudice correspondant à l’application de l’ancienne grille de répartition des charges pour le coût des travaux de remplacement de la chaudière, soit la somme de 12 777,50 euros au motif que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en lui imputant des charges qu’elle ne devait pas au regard des critères légaux d’imputation des charges de copropriété et a délibérément inexécuté la décision de l’assemblée générale du 23 juillet 2014 aux termes de laquelle un ingénieur thermicien devait être désigné pour, in fine, revoir la grille de répartition des charges de chauffage. Elle précise qu’elle ne demande pas l’application rétroactive de la nouvelle grille de répartition des charges de chauffage mais l’indemnisation de son préjudice causé par la faute du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que la clause du réglement de copropriété est valable, qu’elle doit recevoir application tant qu’elle n’a pas été déclarée non écrite par le juge et que la nouvelle répartition ne peut avoir d’effet rétroactif. Il ajoute qu’il n’a fait qu’appliquer le réglement de copropriété, qu’il n’a commis aucune faute et que le préjudice invoqué n’est qu’hypothétique.

***

En l’espèce, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires d’avoir fait application de l’article

9-5 du réglement de copropriété tant qu’il n’avait pas été judiciairement réputé non écrit.

Par ailleurs, il a déjà été jugé ci-dessus qu’il n’était pas établi que le syndicat des copropriétaires avait délibérément et de mauvaise foi décidé de ne pas exécuter la décision de l’assemblée générale du 23 juillet 2014 qui avait seulement pour objet de désigner un ingénieur thermicien aux fins d’examiner la répartition des charges de chauffage mais qui n’avait pas décidé encore une nouvelle répartitition.

En l’absence de faute, la demande de dommages et intérêts de la SCI Kza2ver sera rejetée.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées et des dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires soutient que les assemblées générales des 23 juillet 2014 et 5 mai

2015 ont décidé des travaux de remplacement de la chaudière à vapeur/fuel par une chaudière eau/gaz avec application de la clé de répartition « charges de chauffage », que la SCI Kza2ver a reçu trois appels de fonds travaux chaufferie en date respectivement des 25 mai 2016, 14 juin 2016 et 8 novembre 2016, d’un montant chacun de 10 616,09 euros, soit au total de 31 848,27 euros mais qu’elle n’a réglé que 17 550 euros, que les comptes de l’exercice 2016 incluant les dépenses pour travaux de chaufferie ont été approuvés par l’assemblée du 18 juillet 2017, que la SCI Kza2ver a reçu, le 1er août 2017, le décompte de sa quote-part après régularisation des travaux de chaufferie

s’élevant à la somme de 30 841,04 euros, que la SCI Kza2ver restait débitrice, suivant décompte arrêté au 11 juin 2019, de la somme de 12 777,50 euros avant son paiement par chèque adressé le 6 avril 2021. Enfin, il considère que le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur

l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

La SCI Kza2ver estime que les sommes appelées auprès d’elle pour le remplacement de la chaudière, sous l’empire de l’ancienne grille de répartition des charges illicite et injuste, ne sont pas dues et que le tribunal a présumé une désorganisation des comptes de la copropriété qui n’a jamais été démontrée alors qu’elle n’a jamais commis de faute justifiant sa condamnation à des dommages et intérêts, ni n’a refusé de mauvaise foi de s’acquitter des charges dues.

***

C’est à juste titre, par des motifs adoptés par la cour, que le tribunal a condamné la SCI Kza2ver à payer la somme de 12 777,50 euros demandée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées du 1er avril 2016 au 1er avril 2017, sur la base des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, fixant les budgets provisionnels et votant les travaux en date des 23 juillet 2014, 5 mai 2015, 19 juillet 2016, 18 juillet 2017, les appels de provision pour charges et pour travaux entre le 1er avril 2016 et le 1er avril 2017, les décomptes et de la reconnaissance par la SCI Kza2ver du non paiement du surcoût des travaux de changement de chaudière. Il ne peut en effet être reproché au syndicat des copropriétaires d’avoir procédé à des appels de fonds sur la base d’une répartition des charges prévue par le réglement de copropriété dont la clause litigieuse n’avait pas été encore réputée non écrite.

Le jugement sera donc confirmé.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires indique dans ses conclusions (page 13) que la SCI Kza2ver

a réglé sa dette. Il produit un courrier de l’appelante du 6 avril 2021 précisant qu’elle réglait la somme de 25 000 euros en réglement des charges de copropriété et notamment des saisies que le syndic a fait réaliser, le procès-verbal de saisie-attribution produit mentionnant comme créance principale la somme litigieuse de 12 777,50 euros.

Dans ces circonstances, la créance étant réglée, il y aura lieu de constater que la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation de la SCI Kza2ver à lui régler au syndicat des copropriétaires la somme de 12 777,50 euros avec intérêt légal est devenue sans objet.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que ce retard de paiement a entrainé une désorganisation des comptes de la copropriété et un préjudice distinct de celui déjà indemnisé au titre des intérêts moratoires. Il sera donc débouté de sa demande indemnitaire et le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant principalement à l’instance, la SCI Kza2ver sera condamnée aux dépens exposés tant en première instance qu’en cause d’appel dont le recouvrement pourra être poursuivi dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile. En revanche, chacune des parties conservera la charge de ses frais de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Kza2ver sera donc déboutée de sa demande à être dispensée de sa participation dans les frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire

Confirme le jugement sauf en ce qu’ il a :

- condamné la société Kza2ver à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 250 euros à titre de dommages et intérêts ;

- fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié par chaque partie ;

Statuant à nouveau,

Ordonne, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 que se substituent à la répartition des charges de chauffage prévue à l’article 9.5) du règlement de copropriété en date du 25 mars 1957 les nouvelles clés de répartition suivantes :

- d’une part, les charges de chauffage des lots privatifs sont réparties selon les termes de la résolution

n°12 de l’assemblée générale du 18 juillet 2017 étant précisé que les tantièmes 'chauffage’ s’entendent des tantièmes de propriété détenus par chaque copropriétaire ;

- d’autre part, les frais de chauffage tels que la conduite, l’entretien des installations de chauffage, les frais d’électricité pour le fonctionnement des appareillages en chaufferie et les charges de chauffage des parties communes sont répartis selon les tantièmes de propriété détenus par chaque copropriétaire.

Ordonne que le syndicat des copropriétaires publie auprès du service des hypothèques, à ses frais, la nouvelle répartition qui modifie le règlement de copropriété, ainsi que la méthodologie utilisée, après établissement d’un modificatif du règlement de copropriété conforme par acte notarié.

Dit que la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation de la société Kza2ver à lui payer la somme de 12 777,50 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du

1er avril 2016 au 1er avril 2017, outre les intérêts au taux légal, est devenue sans objet ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société Kza2ver à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute la SCI Kza2ver de sa demande à être dispensée de sa participation dans les frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne la SCI Kza2ver aux dépens exposés tant en première instance qu’en cause d’appel dont le recouvrement pourra être poursuivi dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Monsieur A B,

Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,