COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 30 MARS 2021

O.B. A.S.

N° 2021/ 147

N° RG 18/15620 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDEEF

X-E G H F divorcée Y

C/

ASSITANCE PUBLIQUE DESHOPITAUX DE MARSEILLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

Me maud DAVAL-GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 10 Juillet 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/13773.

APPELANTE

Madame X-E G H F divorcée Y

née le […] à REIMS,

demeurant […]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée et plaidant par M^e Martine RUBIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

ASSISTANCE PUBLIQUE DES HOPITAUX DE MARSEILLE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège social sis […]

[…]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-Philippe MONTERO de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée et plaidant par M^e Bernard VIAL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Février 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame X DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’assignation du 15 novembre 2016, par laquelle Madame X-E F a fait citer l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille, l’APHM, devant le tribunal de grande instance de Marseille.

Vu le jugement rendu le 10 juillet 2018, par cette juridiction, ayant rejeté la fin de non-recevoir relative à la publication de l’assignation soulevée par l’APHM, déclaré recevable la demande relative à la vente formée par Madame X-E F, au fond l’a rejetée et l’a condamnée à payer à l’APHM la somme de 1 000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Vu la déclaration d’appel du 2 octobre 2018, par Madame X-E F.

Vu les conclusions transmises le14 juin 2019, par Madame X-E F, sollicitant de la cour d’appel de :

Vu les articles 1582, 1583, 1589, 1383-1, 1113 du Code Civil

Dire l’appel recevable en la forme et bien fondé.

Débouter l’APHM de ses conclusions incidentes.

Reformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 10 juillet 2018 en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes.

En conséquence,

Dire et juger que la condition comprise dans la proposition de vente du 2 mai 2012 adressée par l’APHM, et acceptée par eux-mêmes, à savoir l’accord de tous les co-emphytéotes pour l’achat de leurs droits respectifs a été réalisée.

Dire et juger que la vente du bien est parfaite entre l’APHM vendeur, d’une part et Madame X-E F, acquéreur, d’autre part, au prix de 291 500 € net vendeur, et condamner, au besoin, les parties à céder le bien et à payer le prix de la vente.

Dire et juger en conséquence, que 1'arrèt à intervenir vaudra vente parfaite entre les parties et ordonner sa publication au le bureau des Hypothèques de Marseille.

Réformer le jugement en ce qu’il les a condamnés à verser à l’APHM , au titre de l’article 700 la somme de 1.000 € ainsi qu’aux dépens.

Condamner l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille , à leur payer la somme de 5.000€ HT en application de l’article 700 du code de procédure civile .

L’appelante rappelle qu’en application de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite lorsque les parties ont convenu de la chose et du prix.

Elle affirme qu’il est aujourd’hui établi qu’à la date du 1^er juin 2012, prévue pour l’expiration de l’offre, tous les locataires concernés avaient donné leur accord. Cette acceptation est en effet mentionnée dans un courrier de l’APHM du 12 novembre 2012, dans un procès-verbal de délibération du directoire du 22 juin 2015 et dans l’avis du conseil de surveillance du domaine du 2 juillet 2015. Ils considèrent que ces documents contiennent un aveu extra judiciaire sur ce point.

Elle estime que la volonté du destinataire de l’offre de l’accepter résulte, par application de l’article 1118 du Code civil, des circonstances de fait, en l’occurrence des démarches effectuées par tous les emphytéotes, en vue de la réalisation des actes notariés.

Madame X-E F invoque le principe selon lequel les contrats doivent être exécutés de bonne foi, rappelé par l’article 1104 du Code civil, observant que par courriers des 23 septembre 2013, 10 mars 2014, 18 mars 2014, l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille leur a indiqué que les formalités étaient en cours en vue de la régularisation des actes, avant de remettre en cause le prix, par lettre du 19 mai 2015, au prétexte du délai écoulé et de la nécessité de recueillir un avis des Domaines.

Elle expose sur l’absence d’enregistrement que l’article 1140 A du code général des impôts a été

abrogé depuis le 1^er janvier 2006 et que l’article 1589-2 du Code civil, concerne la promesse unilatérale de vente, alors que le courrier du 2 mai 2012, intitulé proposition d’achat, comporte une offre d’achat et doit être qualifiée comme telle, dès lors qu’elle était soumise à l’accord de tous les emphytéotes.

Madame X-E F soutient que le délai raisonnable s’applique entre l’offre et son acceptation et non pas au temps écoulé entre l’acceptation et la signature de l’acte, consécutif à des difficultés juridiques soulevées par le notaire, précisant qu’aucune date butoir n’avait été prévue sur ce point.

Vu les conclusions transmises, le 16 septembre 2019, par l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille réclamant à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les requérants de leurs demandes en considérant que ceux-ci ne rapportaient pas la preuve de ce que l’intégralité des co-emphytéotes avaient accepté l’offre avant le 01.06.2012, et que dès lors celle-ci était caduque,

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les requérants à verser chacun une somme de

1 000€ au titre de 1'article 700 ainsi qu’aux entiers dépens

Et faisant droit à l’appel reconventionnel

Dire et juger qu’en toute hypothèse et en application des dispositions de l’article 1589-2 du Code Civil, le défaut d’enregistrement de la promesse dans les l0jours de son acceptation éventuelle entraine la nullité de la promesse,

Constater par ailleurs que le délai raisonnable est manifestement dépassé, puisqu’il s’est écoulé plus de 5 ans.

Débouter en conséquence les requérants de leur appel et de leurs demandes.

Les condamner à lui verser une sonnne de 2 500€ chacun, en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile

Les condamner aux entiers dépens.

L’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille considère que les offres d’achat adressées le 2 mai 2012 sont caduques, dès lors qu’il n’est pas justifié de leur acceptation dans le délai prévu par tous les emphytéotes, ce qui n’est pas le cas du courrier du 12 novembre 2012, ni des comptes-rendus de réunion invoqués.

Elle expose ne pouvoir réaliser plusieurs années plus tard des ventes dans les mêmes conditions, alors que le prix avait été défini par les domaines et qu’une nouvelle évaluation est nécessaire.

L’APHM fait valoir que la promesse unilatérale de vente qui n’a pas été enregistrée dans le délai de 10 jours de son acceptation ne peut avoir aucun effet.

Selon elle, la poursuite de négociations en vue de la réalisation des ventes n’implique pas le maintien du prix initial, celui-ci dépendant de la durée restant à courir des baux emphytéotiques.

L’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille invoque, pour cette raison,la caducité de la promesse pour dépassement du délai raisonnable, trois ans après l’offre et cinq ans après l’évaluation des domaines, exposant que les retards sont liés à la carence de certains acquéreurs dans la

régularisation de leur situation juridique vis-à-vis des biens concernés. Elle ajoute que sa nouvelle offre a été refusée par les requis.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 26 janvier 2021.

SUR CE

L’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille est propriétaire d’un immeuble situé à […], composé de douze appartements et de locaux commerciaux.

Elle a consenti sur l’ensemble des lots de ces immeubles divers baux emphytéotiques au bénéfice de divers preneurs.

Madame X-E F est bénéficiaire d’un bail emphytéotique d’une durée de 99 ans concernant les lot n°13 et 19 de l’immeuble en cause.

A l’issue de ces baux, les biens devaient revenir sans indemnité et libres de toute charge à l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 2 mai 2012, l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille a fait une offre de vente du bien immobilier pour un prix net vendeur de 291 500,00 Euros, sous la condition que l’ensemble des lots composant l’immeuble soit acquis par tous les co- emphytéotes avec un délai expirant au 1^er juin 2012 pour que les acquéreurs fassent état de leur intention.

Par courrier en date du 14 mai 2012,Madame X-E F accepté l’offre faite par l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille au prix indiqué.

Par courrier en date du 12 novembre 2012, l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille a indiqué que tous les co- emphytéotes avaient accepté l’offre d’achat et que la signature d’un compromis de vente pouvait intervenir.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 19 mai 2015, l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille a fait une nouvelle proposition de prix à hauteur de 371 800 euros, précisant que la réponse devait lui parvenir pour le 15 juin 2015.

Par un courrier du 9 novembre 2015, le conseil des co- emphytéotes a informé l’APHM qu’ils refusaient sa dernière proposition et indiqué leur volonté de procéder à l’acquisition selon les conditions et le prix de vente resultant de la proposition du 02 mai 2012.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 9 novembre 2015, le conseil des

co-emphytéotes a mis l’APHM en demeure de fixer une date de signature au visa de l’article 1583 du code civil.

Le 14 avril 2016, une sommation a été délivrée par huissier de justice à Maître Reynaud, notaire de l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille, d’avoir à convoquer pour signature les emphytéotes, dans la quinzaine.

Le courrier adressé le 2 mai 2012 par l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille portait

sur l’accord sur le principe d’un achat des droits attachés aux biens pour un prix net vendeur déterminé à cette date, sous la condition que l’ensemble des lots composant l’immeuble soit acquis par tous les co emphytéotes, ce dans un délai fixé au1er juin 2012, pour que les acquéreurs fassent

état de leur intention.

Ils constitue une proposition et non une promesse de vente, ni une offre de vente qui n’était pas soumise à une acceptation.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 1589-2 du Code civil.

Il résulte des écritures des parties qu’elles considèrent que l’offre d’achat serait caduque si la condition selon laquelle l’ensemble des lots composant l’immeuble devait trouver acquéreur avant le 1^er juin 2012 n’était pas remplie.

La charge de la preuve de l’exécution de la condition prévue par le courrier du 2 mai 2012 incombe aux emphytéotes qui sollicitent la réalisation de la vente.

L’examen des pièces versées aux débats révèle que l’acceptation de Monsieur B C n’est pas datée et que celle de Madame Z, ainsi que celle des consorts D et Camera ne sont pas produites.

Il apparaît que les consorts A ont précisé par courrier de leur notaire daté du 7 juin 2012 qu’ils proposaient un paiement en 2 versements, dont l’un un an après la signature de l’acte de vente.

Le courrier du 12 novembre 2012, ainsi que les comptes-rendus de la séance du directoire du 22 juin 2015 et de la séance du conseil de surveillance du 2 juillet 2015 font état pour ces deux dernières de l’acceptation dans l’année de tous les co emphytéotiques, sans plus de précision.

Ces documents ne sont pas suffisants pour établir que la condition ainsi fixée a été remplie dans le délai requis, dans le cadre d’un aveu extrajudiciaire.

Il en résulte que la proposition d’achat doit être considérée comme caduque depuis cette date.

En l’absence de formation des contrats de vente, par l’acceptation de l’offre par tous les emphytéotes, l’absence d’exécution de bonne foi par l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille n’a pas lieu d’être invoquée.

Il apparaît que la signature des actes authentiques a été retardée, compte tenu de l’irrégularité des titres produits par certains occupants de l’immeuble, ainsi que par l’incertitude de leur situation juridique. Ainsi la responsabilité de l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille, dans le retard pris pour la réalisation de l’opération, n’est pas établie.

Si les correspondances adressées ultérieurement à cette caducité aux emphytéotes, tant par l’Assistance Publique que par son notaire révèlent l’existence de la poursuite de pourparlers qui n’ont pas abouti, leur contenu n’est pas suffisamment explicite, pour qu’il en soit déduit que la vente pouvait intervenir au prix proposé initialement.

L’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille fait valoir sur ce point, à juste titre que son statut d’établissement public lui impose de faire évaluer le bien par les services des domaines dans une période proche de la signature de l’acte authentique de vente.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit aux demandes formées par Madame X-E F.

Le jugement est confirmé.

Il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Madame X-E F à payer à l’Assistance Publique des hôpitaux de Marseille, la somme de 1 000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame X-E F aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE PRESIDENT LE GREFFIER